南充房地产年度分析报告

1、2011年南充房地产年度分析报告年度系列报道第三篇前 言 对于中国房地产市场来说，2011年是“分水”之年，也是“转型”之年。从最初的取消首套房贷利率优惠到后来的限购、限贷、限价等，历时近两年的政策调控，使得房地产行业在2011年进入了一场酷似“温水煮青蛙”的长痛期。在一系列调控“组合拳”打出之后，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制，业内期待已久的“拐点”也似乎在年末逐渐清晰。如果说2008年的危机是全球金融海啸带给我们的一场飞来横祸，那么2011年的地产冬天就是受产业结构调整的影响，从一端走向另一端；如果说2008年有政府出手救市，地产行业因祸得福，那么2011年的调控政策始

2、终不松手，则是政府要让地产行业为自己的“出轨”举动埋单。 2011年，南充楼市变动轨迹与全国大同小异，高开低走的局面也呼应了宏观调控该有的作用。2011年5月，南充主城区住宅销售量突然大幅下滑，全月销售总套数仅1625套，同比下降近500套，环比降幅达60%，南充楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，南充楼市总成交量一直保持在低位运行，即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。 尽管下半年的市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略，取得了不错的市场成绩。可以看出，2011年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又与挑战并存。能否快速调

3、整自身发展战略，适应后调控时代的市场新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。目 录 第一部分 宏观政策篇 一、房地产政策动态 1、楼市十大关键词 2、金融政策 二、全国房地产运行情况 1、全国土地市场情况 2、全国房地产销售额排名前十五房企 3、商品房销售情况 4、代表房企全年销售变化情况 三、本地房地产市政动态 第二部分 南充市场住宅篇 一、2011年南充市商品住房交易情况回顾 二、2011年南充市商品住房新增供应分析 1、2011年南充市商品住房分月供应分析（套数） 2、2011年南充市商品住房供需情况分析（套数） 三、2011年南充市商品住房市场成交量分析（单位：套、面积、金额）

4、 1、2009-2011年南充市商品房全年成交情况比较 2、环比：南充市三区商品住房成交比较 3、同比：2009-2011年南充市商品住房成交分月比较 4、2011年南充市各片区商品住房成交分月比较（单位：套、面积） 5、本年南充市商品住房销售排行榜（按套数） 四、2011年南充市商品住房市场价格分析（单位：元/平米） 1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较 2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势 3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较 4、2011年南充市各片区商品住房成交价格比较 第三部分 南充市场商业篇 一、前言（2011年南充商业市场回顾） 二

5、、2011年商业市场分月成交情况（套、成交均价） 三、2011年商业市场分区域成交情况（套、成交均价） 四、2011年南充商业市场销售排行榜 第四部分 四大典型楼盘解析 一、南门坝香江国际 二、望天坝君汇上品 三、市政新区恒大绿洲 四、嘉南新区天庐 第五部分 2012年楼市走势预测 一、2012年房地产宏观政策走势预判 二、2012年南充楼市走势预测第一部分 宏观政策篇 一、房地产政策动态 2011年对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现，使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，投资投机型需求被大量挤出住宅市场；

6、国家金融政策一再收紧，贷款难、按揭难，市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道；保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”毫无疑问，2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。 1、2011中国楼市十大事件： 事件一：新国八条 2011年1月26日，国务院又度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。 点评：新国八条的出台，使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级，随后出台的一系列调控政策，无不围绕“新国八条”而展开。从其所制定的内容可以看出，楼市的调

7、控已经不再局限于市场一方，而是在努力以多种手段结合的方式，构建一套完整的市场行政调节体系。 事件二：房产税试点 2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点。2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确，年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。 点评：房产税试点，是执政者的新思路。房产税的征收一方面可以打击炒房囤房，起到抑制投机的作用；另一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政新的稳定税源。从长远来看，以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段，能起到完善市场体系的作用。但是，房产税问题非常复杂，

8、它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面，由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。 事件三：保障房 2011年春全国两会期间通过的政府工作报告提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。 点评：重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。根据“十二五”规划纲要，未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使城

9、镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。如果该目标能够顺利实现，无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。但是，用行政命令的方式下达的保障房建设目标，也被部分经济界人士诟病为“大跃进”，对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。 事件四：限购令 “新国八条”提出，应当合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 点评：用行政手段的限购令来调整房地产市场，显然不是一个可以长期使用的良方，但在2011年的调控中也算行之有效。从市场反应来看，2011年下半年伊始成交量出现大幅下

10、滑，第三、四季度下滑趋势进一步加剧，楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。“现金为王”成了开发商口中的流行语，作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。 事件五：限价令 2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证，成为全国首个“双限”城市。 点评：与限购令一样，限价令也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定

11、的约束作用。不过令人意外的是，几乎所有城市都含糊其辞，将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标，这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。 事件六：明码标价 根据国家发改委的有关规定，5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。 点评：“明码标价”出台后的首周，多地楼市成交量出现大幅下跌。根据中国指数研究院公布的统计数据显示，5月第1周监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。然而楼市虽经这记“重拳”打击，在成交量上出现了急剧下滑，但房价并未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市

12、胶着状态。 事件七：土地流拍 2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。 点评：“地王政策”退出舞台，土地流拍频现，少拿地多卖房，成为房地产企业面对调控政策的保身之策。就其原因可能有以下两方面：一方面，受一系列调控政策的沉重打击，大部分城市成交量出现大幅下滑，开发商回款困难，资金链逐渐紧张，拿地力不从心。而另一方面，国家调控政策不放松，开发商对未来房地产市场走势不明朗，其对未来地价上涨的预期也受到打击，同时也对

13、土地市场存有观望情绪，因此拿地非常谨慎。 事件八：拐点 在2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”已然到来。 点评：成交量的持续下滑，使得开发商资金链处于紧绷状态，同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能，一部分开发商甚至包括个别品牌开发商，他们对未来房地产市场走势看空，迫于回笼资金的压力，推出许多优惠促销政策，使得房价在一定程度上出现松动，由此，初步判断楼市“拐点”正在形成。 事件九：降房价 2011年12月，在中央政治局会议和中央经济

14、工作会议上，中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。 点评：房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”，这说明了调控的目标已经进一步深入，同时也表明了中央调控房价的决心。由此我们也不难预判：下调部分不合理的区域房价，或将成为2012年政策的主要目标。 事件十：中介关门潮 2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有大量中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。 点评：中介行业出现关门潮，主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。由

15、于很多楼盘项目大幅度优惠降价，导致很多二手房的价格优势减弱，很多原本打算购买二手房的人将目光转向了新房市场。这同时也促使很多中介在经营思路上进行了调整，将业务更多的扩展到了新房代销领域，当然，此举也正好迎合了很多寻求方法突破的开发商的欢迎。 2、金融政策： 1）7次调整存款准备金率 2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元，大型银行存款准备金率高达21.5%，创下历史新高。而2011年12月5日，央行3年来首次下调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率降至21%，中小金融机构的

16、存款准备金率降至17.5%，此次央行一次性释放近4000亿元资金。编号时间调整期调整后调整幅度12011.1.20大型金融机构18.5%19%0.50%22011.2.24大型金融机构19%19.5%0.50%中小金融机构15.5%16%32011.3.25大型金融机构19.5%20%0.50%中小金融机构16%16.5%42011.4.21大型金融机构20%20.5%0.50%中小金融机构16.5%17%52011.5.18大型金融机构20.5%21%0.50%中小金融机构17%17.5%62011.6.20大型金融机构 21%21.5%0.50%中小金融机构17.5%18.00%72011

17、.12.5大型金融机构 21% 21%0.50%中小金融机构18%17.5% 点评：进入到2011年，上半年央行以每月一调的频率，连续6次上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见，进入到下半年后，央行调整频率放缓，赶在年末下调了1次存款准备金率。究其原因，前三季度CPI持续高企，为稳定经济发展，抑制通货膨胀，采取了上调存准金等经济手段收回市场上过多的流动性资金，在6次上调的累积效应下，市场流动性出现拐点，高企的CPI出现下行趋势。就其对房地产市场产生的影响来看，连续6次上调存款准备金率，银根不断的收紧，流入到房地产市场的资金相应地大幅减少。除房地产行业外，银根持续收紧，对许多依靠银行贷款的

18、中小企业发展产生了较大的影响，这些企业借贷无门，发展困难。因此进入第四季度，在CPI逐月回落，国际形势越发复杂的情势上，国家出于稳定经济发展的目的，提出要大力扶持中小型企业的发展，12月初央行下调存款准备金率，体现了货币政策出现微调信号，对货币政策进行定向宽松，但就其对房地产市场的影响来说，因国家调控房地产市场的决心依然坚决，银行在发放贷款时，为保持与国家政策基调保持一致，流入到房地产市场的资金不会太多，此次下调存款准备金率对其影响或许不会很大。 2）一年3次加息 2011年7月7日,央行年内第3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款

19、基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存、贷款基准利率分别达到3.5%、6.56%,五年期以上存、贷款基准利率则分别达到5.5%、7.05%。 点评：连续加息在增加购房者利息支出的同时，也变相降低了其购买能力，能够在一定程度上抑制消费者购房需求。 3）首套房贷利率上浮 2011年初，北京、上海、广州等地多家银行率先取消首套房贷优惠利率。10月中旬，各地首套房贷利率上浮到基准利率的1.1倍。 点评：首套房贷利率的上浮，在一定程度上跟银行流动性资金减少有着不小的关系，但不可否认的是，房贷利率的上浮对购房者产生了较大的影响，而房贷的增加，又在一定程度加重了市场买方的观望情绪。 4）

20、上调住房公积金政策 继央行加息后，住建部宣布个人住房公积金存贷款利率做相应调整，2011年7月7日，年内第三次上调住房公积金，5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。 点评：从实际情况来看，住房公积金整体贷款利率相较于商贷偏低，带有福利性质，而这一轮房地产调控主要目的是打击投资投机型需求，小幅度上调住房公积金对其直接影响不大，但几次上调的叠加效应仍会加大购房成本，能进一步遏制市场上投资投机型购房。 小结 2011房地产调控政策特点： 首先，目标清晰。遏制房价过快上涨是2011年房地产调控的目标。一方面，通过房产税、差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，

21、加大土地供给，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。 其次，措施密集。新国八条、征收营业税、试点房产税、加强一级市场监管、明码标价、大建保障房、扩大限购、土地市场“国五条”等等，2011年的房地产调控政策持续不断，力度不断加强，范围也在逐步扩大。 最后，持续性和力度空前。差别化信贷政策在2010年的基础上再度升级，首套房首付不低于30%，同时在下半年取消房贷利率优惠措施，并在10月中旬上调首付利率为基准利率的1.1倍；二套房首付不得低于60%，商业银行暂停发放第三套房贷，超过了2010年的严厉程度。再则，全国被纳入限购的城市由2010年的15个增加到了40多个，较2010年被限购的

22、城市大幅增长。再次，2011年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住宅1000万套的工作任务，相比2010年增长了72.4%，这是多年来保障房建设的一个新高度。二、全国房地产运行情况 1、全国土地市场情况 2011年，力度持续加大的楼市调控政策逐渐显现成效，销售量价双双走低，房地产企业也逐步调整资源获取策略，包括万科在内的多家企业都表态进入“过冬”模式，在土地市场的热情也回归“理性”，甚至表示“谨慎拿地”。在此背景下，2011年全国出让土地的成交总面积下降较大。根据中国指数研究院数据统计，全国301个城市招拍挂市场供成交住宅和商业用地共计11.73亿平方米，同比小幅下降5.4%，其中住宅用地共

23、成交9.1亿平方米，同比下降11.56%，成交总金额降幅更加明显，土地招拍挂住宅和商业工地总成交金额达1.62万亿，同比下降13.86%，其中住宅用地成交额1.21万亿，同比下降22%，虽然地方政府有意加大市场供应，但推出的地块以低价和底价成交为主，全国住宅用地交易溢价水平仅为11.74%，比去年同期大幅下降21个百分点。 2、全国房地产销售额排名前十五房企 从全国来看，2011年房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长。 2011年，随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷

24、、限价等多重政策影响，房地产市场逐步由高速增长向稳步发展回归，行业的整体发展速度开始趋缓，但优秀房企积极扩大战略纵深，适时调整营销策略，销售业绩稳步提升，领先优势进一步扩大。在中国指数研究院监测的重点企业中，监测结果显示：万科、恒大、中国海外发展等37家企业2011年销售额突破百亿，与去年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。 2011年，万科实现销售金额1215亿元，销售面积1075万平方米，连续两年销售额突破千亿大关，龙头地位无可撼动；万达延续了在商业地产市场上的强势表现，2011年销售额首次突破千亿，位居亚军位置；恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策略，全年实现销售额804亿元，位列第

25、三；绿地、保利、中海的销售额均突破700亿元，分列第四至六位。 排名企业名称销售额（亿元）销售面积（万平方米）1万科企业股份有限公司121510752大连万达商业地产1050-3恒大地产集团有限公司80412204上海绿地（集团）有限公司7708025保利房地产集团股份有限公司7366486中国海外发展有限公司7285827碧桂园控股有限公司4206708龙湖地产有限公司3863429绿城集团33215610华润置业有限公司33028711雅居乐地产控股有限公司30829612世茂房地产控股有限公司30523813金地（集团）股份有限公司28820914广州富力地产股份有限公司28322115

26、远洋地产控股有限公司264211 企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计（以商品房为统计口径），具体以企业公告为准： 1）CREIS中指数据在各地销售监测数据 2）企业已经发布的业绩公告 3）参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计 3、商品房销售情况 2011年1-11月销售面积和销售金额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但2011年9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势，从绝对量来看，一线城市年底成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，

27、杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，2011年10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘也以相对周边较低的价格优势入市；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。 4、代表房企全年销售变化情况 以万科、中海、保利、恒大等企业为代表，进一步分析房企2011年销售变化态势：1月份，受结转周期影响，代表企业销售额与销售面积大幅上升，销售表现仅次于20

28、10年9月的历史最高位；2月份，因春节假期及第三轮调控政策的影响，成交量环比大幅下滑5成，4-6月份，成交量则出现连续三个月的小幅回升，在此之后，房地产市场逐渐进入下行周期，传统的“金九银十”未现，代表企业的销售额也随之下降，万科、保利等代表企业销售连续4个月同比下降，恒大地产11月的销售额更是同比下降8成，可见，房地产市场在经历高速成长后，将逐渐步入常态发展的新阶段，特别是在12月份，中央经济工作会议再度强调“要坚持房地产调控政策不动摇”，意味着2012年房地产开发企业的去贷压力进一步加大；在此情形下，优秀代表企业纷纷把稳健发展定为2012年经营工作的重要基调，如万科提出的“过冬”模式，恒大

29、地产12月之后作出减少拿地等表态。可见，优秀房企已明确的认识到，只有把握行业发展大势，实现稳健而有质量的成长，才能继续保持领先优势，带领行业健康成长。 三、房地产市政动态（本地市场）： 1、南充2011年保障性住房建设目标15700套 今年南充市拟定建设各类保障性住房15700套，其中建设廉租房5000套、经济适用房2000套、公租房7500套、限价商品房1200套。改造城市棚户区17328户，实施廉租房租赁补贴19500户，和去年相比，公租房、经济适用房、限价商品房数量都将有大幅度增长。今年拟完成的15000多套保障性住房将会在两年内交付使用。【详情】 2、南充纳入全国房价统计调查范围 20

30、11年四川省共有3个城市列入了全国70个大中城市房价统计调查范围，分别是成都、泸州和南充，南充共有9个区列入了统计调查范围，分别是顺庆区、高坪区、嘉陵区。【详情】 3、顺庆拟投资20亿建西华师大新商圈 西华师大商圈位于潆华工业集中区南端，与西华师大校园相邻。商圈内有五星级酒店、星级幼儿园、健身中心、影城和商业步行街，占地1200亩，辐射人口18万，拟投资20亿元，实现城市功能平衡布局，引领城区6大商圈建设“破冰”。【详情】 4、南充房地产市场出台调控政策“南九条” 根据国务院办公厅关于进一步做房地产市场调控工作有关问题的通知精神，结合我市实际，南充市人民政府办公室出台关于贯彻国务院办公厅进一步

31、做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见。【详情】 5、南充实施一房一价 南充关于商品房明码标价实施细则的出台，要求商品房销售明码标价规定实施后，取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，就要在规定时间内一次性公开全部销售房源。并且要在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、销售单价、总价等具体悄况，公示后不得擅自上调，且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。这样一来，整个楼盘房源全部公开，并且明码标价之后，购房者就有足够的时间相互比较和考虑，可以做到明白消费。【详情】 6、南充清泉坝旧城改造项目正式启动 2011年7月，继南门坝、五里店旧城改造项目后，清泉坝

32、旧城改造项目已正式启动。在未来的两年半时间内，将投入20亿元对清泉坝旧城区改造成功能完善、宜居宜业的城市片区。【详情】 7、26亿投入 佳兆业助推望天坝区域发展 佳兆业集团在“立足成都，布局南充，辐射西南”这一核心经营理念的指导之下，顺应国家西部大开发、建设大南充、打造川东北区域中心城市的利好政策，以60万平方米恢宏的开发体量，建成南充市代表性、标志性的建筑群，并将带动望天坝周边产业的快速发展，推动南充城市繁荣发展。【详情】 8、万科集团正式入驻西山项目 9月15日，西山旅游文化综合开发土地一级整理融资项目签约仪式举行，顺庆区与万科集团正式签约。在西山旅游文化综合开发项目一期工程中，万科集团将

33、先期注入6.3亿元资金，南充因此成为万科集团在中西部地区实现战略纵深发展的第一个地级市。【详情】 9、下中坝首幅地块拍卖 2011年10月21日上午，四川春风房地产有限公司以总价3.04亿元成功拍得下中坝2号地块，这块地约127亩，该公司以239万元/亩的价格成功拍得。公司总经理在接受采访时表示，南充正在努力构建川东北区域中心城市，并向100万人口特大城市迈进。为加快城市建设步伐，市委、市政府将下中坝等地的开发利用纳入了城市发展规划。随着城市化进程的加快，这些土地的开发利用空间越来越大，其潜在的价值将进一步显现。【详情】 10、南充33282套保障性住房开建 截至2011年11月下旬，南充市各

34、类保障性住房和各类棚户区改造建设项目已完成立项、规划、选址、设计、招投标以及网站公示等工作，开工33282套（含购买、改建、租赁房源）、占年度目标任务的100.27%。包括去年续建项目在内，2011年全市保障性住房及棚户区改造安置住房已竣工15581套，发放廉租住房租赁补贴17986户。【详情】第二部分 南充市场住宅篇 统计数据说明： 供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、等非商品房房源不在统计范围内） 成交：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内） 一、2011年南充市商品住房交易情况回

35、顾 2011年对于南充楼市而言，是一个不平静的年份：伴随 “新国八条”、“一房一价”等政策的相继颁布；此外，除了指向性政策外，上调存准金率、银行信贷收紧，房贷利率上调等信贷政策也贯穿全年。在这些政策的综合影响下，南充楼市发生了很多微妙的变化，首先是成交量出现大幅下滑，紧接着，房价也在第四季度开始出现下行趋势，楼市调整期已然到来。 1、第一阶段：倒春寒（1-4月） 1-2月处于春节假期后的一个销售旺季，南充房地产市场表现比较活跃。然而进入3月，一场“倒春寒”突袭南充楼市，受调控政策的影响，购房者心中形成一股较大的降价心理预期，很多人延缓了购房计划，选择了坐等观望，成交量也因此毫无悬念地出现“缩水

36、”。当然，一些高品质项目并未受到太大影响，主要以“天庐”、“香江国际”、“华诺国际”等为代表。3月份的这股“倒春寒”实质上持续时间非常之短，在4月份便出现了回暖迹象，成交量回升至3434套，与1月、2月基本持平，成交均价也处于较为平稳的状态。 2、第二阶段：持续低迷（5-8月） 自5月正式实行“明码标价”政策后，南充楼市整体成交量持续出现大幅下挫，并于7月跌至最低谷。而后，市场也并未如预期般“触底反弹”，长时间在低位徘徊。同时，供大于求市场局面愈发凸显，截止8月库存已高达2万多，而造成高库存的现状主要是因为楼市传统淡季的到来以及一系列调控政策影响加深。在市场整体仍然没有出现好转的情况下，面对冷

37、淡的需求反应，不少开发商开始实行优惠促销政策。特别是进入8月以后，随着传统旺季的临近，开发商纷纷采取了更加积极的促销策略刺激消费，尽管如此，市场却依然反应平平。由于受到开发商打折优惠的影响，南充房价在当时出现了一定的结构性调整，然而却不足以说明房价已经迎来拐点。 3、第三阶段：金银失色（9-10月）2011年的“金九银十”所面对的是最严厉的楼市调控政策，各项调控政策与信贷政策紧密结合，致使市场信心明显降低。进入9月以后，市场供应仍在高位运行，面对销售压力，大部分项目选择扩大优惠，以价格赢取市场。然而越刮越猛的“优惠之风”却并为得到市场多么积极的反响，9-10月的成交量依然处于低位，大部分楼盘还

38、是门口罗雀，这让本是期待的“金九银十”写满失望。当然，个别具有较高品质的项目在调低价位后，还是取得了不错的业绩回报。以“佳兆业广场”、“君汇上品”为例，这两个项目以低于市场预期的价格上市发售，开盘后销售情况都较为理想。 4、第四阶段：量价齐跌（11-12月） 经过一年多的市场调整与各方利益博弈，临近年底，南充市房地产市场呈现量价齐跌的态势。11月，新建商品住房成交1131套，成交均价4295元平米，与10月相比，成交量回落五成，成交均价环比跌幅1.17%。12月主城区成交商品住房1200套（其中排除部分带有集资房性质楼盘的备案数据），与上半年各月的成交量相较，仍呈下降态势。而12月成交均价在1

39、1月的基础上也继续下滑，环比降幅0.84%，市场呈现量价齐跌的态势。究其原因，主要在于年关将至，开发商迫于回款压力加大，加大了优惠力度，使得房价出现局部下调；而降价又让一些购房者对未来的降价预期增强，观望情绪再次上升，市场销售陷于低迷。二、2011年南充市商品住房新增供应分析 1、2011年南充市商品住房分月供应分析（套数） 从今年1-12月新增供应情况来看，1月、3月、8月、9月、11月的新增供应量相对处于高位，其中1月和3月处于春节假期前后，是传统的推房和销售旺季，8月和9月处于传统“金九银十”前期，同样是推房高峰期。而4月和10月的新增供应量相对处于低位，一方面因为处于推房高峰期后的一个

40、缓冲期，另一方面是受整个政策环境的影响，开发商推房谨慎。处于年终岁末的11、12月，尽管总体推房量并未出现井喷，但许多开发商纷纷抢在年关前积极推房冲量，特别是12月，共有13个项目有新推房源，其中新入市项目的数量超过今年其它月份。 图表1.1： 2、2011年1-12月南充市商品住房供需情况分析（套数） 受楼市调控政策的影响，全国各地成交持续低迷，南充市场成交量始终处于低位运行。从今年1-12月主城区供需情况来看，南充楼市整体上呈现“供大于求”，除4月份累计成交量大于累计供应量外，其余11个月累计供应量均大于累计成交量。特别是自5、6月份“明码标价”政策出台后，南充楼市成交量急剧下滑，供需差距

41、进一步加大，在12月份供需比达到最大。 图表1.2： 三、2011年南充市商品住房市场成交量分析 1、2009-2011年南充市商品住房全年成交总量比较 2011年南充楼市的总体特征表现为：市场冷热不均，住宅整体下跌，刚需勉力支撑。 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月份，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月份，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现随着这些政

42、策的逐渐落实，房地产市场的调控效果初步显现，2011年下半年全国各地房地产市场包括南充环比呈现“量价齐跌”态势，房价过快上涨得到基本遏制。 从2009-2011年这3年的成交数据来看，仅2011年的成交量同比出现下跌。2011年1月1日至12月31日全年共成交商品住宅23945套、239.158万平方米、93.768亿元，与2010年同期相较，成交套数与面积同比跌幅分别为11.7%、7.96%，成交均价同比上涨8.14%。 图表2.1：2011年2010年同比增/降幅2010年2009年同比增/降幅成交套数（套）239452711411.69%27114256675.64%成交金额（亿元）93

43、.76888.83365.55%88.833670.52525.96%成交面积（万平米）239.158259.83667.96%259.8366242.9576.95%成交均价（元/平米）419638808.14%3880290333.65%（注：2010年与2011年的成交均价已排除与市场实际价格出入较大项目的影响，均为商品住宅成交价格） 2、环比：1-12月南充市三区商品住房成交比较（单位：面积、金额） 由图可以看出，2011年全年成交基本呈高开低走的态势，第1季度成交量相对较高，第2季度开始，成交量逐渐下行。 图表2.2：2011年商品住房成交情况 3、同比：2009-2011年分月南充

44、市商品住房成交情况比较 新一轮调控政策已经持续了近两年，全国各地包括南充楼市都受到了较大影响，而2011年出台的调控政策较2010年更严厉，持续性与力度更强，其对房地产市场产生的影响也更加深远。从南充楼市的成交情况来看，2010年自“4.17国八条”出台后，成交量出现了短暂的下调，但在“金九银十”传统销售旺季后，成交量出现回暖；2011年“一房一价”政策出台后，成交量在当月出现明显下滑，其后的8个月成交量均在低位运行，尽管8、9、10、12月份成交量出现了小幅回调，但主要是受个别项目影响。 图表2.3：2009-2011年成交套数走势 图表2.4：09-11年南充市商品住房成交面积比较（单位：

45、面积/万平方米） 图表2.5：2009-2011年南充市商品住房成交金额比较（单位：金额/亿元） 4、2011年南充市各片区商品住房成交分月比较（单位：套） 从2011年南充市各片区的成交量来看，市政新区、江东新区、嘉南新区、南门坝、华凤新区、上中坝片区是热销区域。 市政新区成交量夺取全市冠军（该片区成交量在4月份出现井喷，主要是受集资房马电花园大量备案的影响），今年主力成交项目有春风玫瑰园、常春藤大院、南充公馆、恒大绿洲、塞维利亚等项目；江东新区成交量相对较平稳，今年主力成交项目有华诺国际、天来豪庭、东方国际、紫御荣庭、幸福里等；嘉南新区今年主力成交项目有香槟尚城、天庐、誉峰、嘉州玫瑰花园、

46、蓝域；南门坝主力成交项目是香江国际、南门一号；华凤新区主力成交项目是君汇上品、悠山丽景等。 图表3：2011年南充各片区成交情况 5、本年南充市商品住房成交TOP10（按套数） 据南房网数据统计，2011年南充市主城区商品住宅成交量最大的前10名楼盘共成交7017套，占全市总成交量的近3成。位于南门北街的品质大盘“香江国际”是今年的最大卖家，全年累计成交1633套，继2010年后再次成为南充楼市销售冠军。 位于望天坝的“君汇上品”依托其强大的品牌、品质优势与价格优惠，在整体市场不够景气的时候逆市热销（9月30日开盘当日销售破千套），全年累计成交商品住宅1285套，夺取2011年南充楼市成交量亚

47、军。 位于江东新区的“华诺国际”凭借地段、价格等优势，延续了去年的热销态势，全年累计销售商品住宅697套，蝉联南充楼市成交量季军。 值得指出的是，佳兆业地产在南充的另一个项目：佳兆业广场摘得第四名，使佳兆业地产在南充的销售总量达到1864套，成为销售总量第一的开发企业。同时，佳兆业地产的两个项目均在第三季度开盘，销售周期不到半年。 图表4：本年南充主城区成交TOP10 排行楼盘名称所在地区销售套数成交均价冠军香江国际顺庆区南门北街1633套 4880元/平亚军君汇上品顺庆区白土坝路1285套4607元/平季军华诺国际高坪区江东大道697套4175元/平4佳兆业广场顺庆区正阳东路579套4611

48、元/平5泰合尚渡顺庆区滨江中路515套4562元/平6春风玫瑰园顺庆区万年西路499套4257元/平7香槟尚城嘉陵区南荣路490套3881元/平8常春藤大院顺庆区清风北路484套4425元/平9城市花园顺庆区锦亭路453套3531元/平10东方国际高坪区松林路382套4340元/平 四、2011年南充市商品住房市场价格分析 1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较（单位：元/平米） 2011年南充楼市商品住宅成交均价4196元/平米 同比升幅8.14% 从三个行政区的成交均价来看，顺庆区的成交均价相对较高，为4320元/平米，其中排除了“马电花园”、“江天一色”、“尚水佳苑”、“和锦名苑”

49、、“境界”、“锦上花苑”6个成交均价与市场实际不符项目的影响；高坪区的成交均价相对较低，为3975元/平米，该成交均价排除了小龙镇、龙门镇项目的影响；嘉陵区的成交均价为4042元/平米，其中排除了“嘉州玫瑰花园”、李渡镇的“家乐福小区”与西兴镇的“嘉禾小区”成交量的影响。 图表5.1：2011年主城区总体成交均价比较 2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势 2011年南充楼市商品住宅成交均价走势相对平稳，单价基本在4100-4400元之间小幅波动。第2、3季度受调控政策影响明显，呈现“量跌价稳”态势，一部分开发商为了换取销量，开始推行优惠促销政策。进入第4季度，更多的开发商

50、加入优惠大军，加快出货和调价促销，大多表现为特价房或新推房源低价入市，且许多品牌开发商成了“急先锋”，降得最狠，跑得更快，如“常春藤大院”、“泰合尚渡”、“香江国际”、“恒大绿洲”等项目，受这些项目“以价换量”以及个别集资项目大量备案的影响，第4季度主城区成交均价有所松动，整体成交量有所回升，但仍处于低位，。 根据住建部要求，2012年限购将继续执行，部分限购到期的城市也相继表态延续限购政策的执行，2012年整个市场或仍将在高压政策之下运行。尽管南充市并未纳入限购城市行列，但业内普遍认为2012年成交量仍将较长时间处于低位。从近期国家统计局相关数据来看，国内通胀已得到有效抑制，预计在资金流动性

51、上有望实现“微调”，这对于“房贷难”将是利好因素，或将有助于缓解市场压力。 图表5.2：2011年1-12月量价走势 3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较（单位：元/平米） 据南房网数据，2011年南充市场的主流成交均价是4300元/平米。其中1-12月南充楼市各月成交均价排除了与市场实际价格出入较大以及一些集资项目的影响，且只含商品住宅。（注：2010年所统计的成交均价不仅含有其他物业类型，而且也含下属乡镇楼盘的成交均价，与当时主城区商品住宅的成交均价有所出入。因此，2011年与2010年南充楼市成交均价不纳入同比分析） 图表5.3：2009-2011年成交均价走势 4、2

52、011年南充市各片区商品住房成交价格比较（单位：元/平米） 从2011年各片区的成交情况来看，十大片区中成交量最大的是市政新区，其次是江东新区。成交均价相对偏高的是南门坝、上中坝、西山片区，南门坝片区成交主力项目是“香江国际”与“南门一号”，这两个项目均为目前南充市场上的高端项目；上中坝片区成交主力项目是“佳兆业广场”、“泰合尚渡”、“海润滨江”；西山片区主力成交项目是“龙川半岛”。 图表5.4: 2011年各片区成交均价比较第三部分 南充市场商业篇 一、前言（2011年南充商业市场回顾） 近两年，随着南充城市建设和发展的需要，南充城市综合体项目建设逐渐被提到比较重要的地位。特别是进入到2011年，一批城市综合体开始兴建，南充商业地产也由此显形。诸如华诺国际、香江国际、曼哈顿商业广场、万美国际广场、泰合青年城等城市综合体项目，它们在提升所处区