从化温泉镇市场调研报告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010目录目录 1 1、政策对从化市场影响、政策对从化市场影响 2 2、从化房地产市场分析、从化房地产市场分析 3 3、温泉镇区域市场分析、温泉镇区域市场分析4 4、工程开展方向建议、工程开展方向建议Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20101 1、政策对从化市场影响、政策对从化市场影响Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010p 广州2月底出台限购细那么，

2、广州十区内本地2套及外地1套以上停购，二套首付提至6成，但从化增城不限购，令广州客户大量外溢到广州周边城镇。再加上佛山3月突然限购，广州客户的投资渠道进一步收窄，从化、增城成为政策下最大的受益者。广州国八条广州国八条Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010p 从图中可见，从化楼市成交具有一定的波动性，一般国家调控政策之后的2-3个月后会出现成交的顶峰，即经过政策观望期后，除了本地客户重新回到市场外，也使更多的广州客户逐渐流入从化市场。Code of this report | 5 Copyright Centaline Gr

3、oup, 2010p 3月底，从化公布房价控制目标，外表上是抑制房价的目标，实际上可以解读成是市场升值的预期，对市场而言，同样是利好的。现时从化限贷不限购，但随着房价的上涨，不排除会被纳入限购的范围。p 据了解，从化市楼盘根本以广州客户为主，尤其是别墅楼盘，假设然实施限购，对于从化市场的冲击是不可想象的，对别墅市场的打击更大。可见，政策令工程未来开发的风险骤然增大。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010现时的房地产政策对于从化市场而言，根本是利好的；但是未来政策的变化很有可能使工程的开发风险大大增加；因此，建议本工程应尽快

4、开发。因此，建议本工程应尽快开发。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20102 2、从化房地产市场分析、从化房地产市场分析Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010从近几年的供求情况来看，从化房地产市场处于快速开展的阶段Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010p 近一年来，受到房地产调控政策的影响，从化住宅市场的成交量呈波动上升，上半年受到抑制后，2021年下半年成交放量增长。成交价格保持稳

5、中有升。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010p 目前从化房地产市场的开展格局为：以温泉镇为依托的旅游地产板块，以中心城区为依托的城市型地产板块，及以广州辐射为依托的边缘型地产板块。本案本案Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20103 3、温泉镇区域市场分析、温泉镇区域市场分析Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010p 现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售，市场供给量偏少，片区处于初步

6、开发阶段，开发强度不大。本案本案项目项目在售货量在售货量方圆明月山溪96套富力泉天下220套居礼.润园46套望谷.美庐88套合计合计450450套套Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010p 多个品牌开发商开始进驻区域，且开发规模普遍较大，显示市场对于区域的开展潜力比较看好的。p 片区工程都是别墅+小高层的组合。小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的需求，别墅产品主要面向广州中高端的投资客户。较为丰富的产品线，可以最大限度满足市场的需求，分散工程的开发风险。项目项目开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品

7、组合产品组合方圆明月山溪方圆地产43.2万31.5万小高层+别墅（双拼、独栋）富力泉天下富力地产79.9万52.9万小高层+别墅（联排+独栋）居礼润月广州家化置业7.3万1.6万小高层+别墅（双拼+独栋）望谷.美庐乾基实业8.9万4.5万别墅+小高层（后期开发）Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010项目项目建筑风格建筑风格方圆明月山溪中式风格富力泉天下现代简约风格居礼.润园现代简约风格望谷.美庐东南亚风格p 建筑风格方面，在售工程各具特色，以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群，但与周边环境的契合度欠佳，略显突兀。p

8、考虑到温泉区绿化率高，又有温泉和历史作为重要卖点，结合度假型客户追求绿色生态、表达大自然、与自然相融的需求，工程需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环境，怎样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体，让住户尽情享受大自然。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010p 目前温泉镇在售工程的卖点根本趋同，主要是生态山水、温泉、配套、物管等，创新能力有所欠缺，客户对工程的识别度偏低，品牌开发商有一定的先天优势。p 在景观资源共享、外部环境类同的区域内，自身产品的创新往往是工程成功的关键，如建筑风格、户型、生活形态等的创新

9、，这方面方圆明月山溪优势比较突出，明月山溪在户型设计上的创新赢得众多客户的喜爱。项目项目卖点卖点方圆明月山溪原态山水、私家泳池、度假配套、创新户型、品牌富力泉天下生态公园、赛马场和高尔夫球场、温泉、物管服务、品牌居礼润园温泉、产品细节、生态山水望谷.美庐温泉、生态山水、便捷交通、五星级服务Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010p 在售别墅单位面积大局部在400以下，集中在200-400的面积段；其中200-300 的产品市场供给量最大，占比超过50%，主要是因为此面积产品既适合自住也适合投资度假，市场的需求量较大。Cod

10、e of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010从产品的消化情况来看，除了明月山溪外，其余别墅工程的消化速度都较慢；一方面是调控政策不断加码，市场观望气氛比较浓重；。项目项目消化情况消化情况方圆明月山溪前期的文明里、诗书里已基本售罄，明月里新一期五一将推出96套，现已基本认筹完毕。富力泉天下新一期紫檀山推出212套，未售112套，消化率约47%居礼.润园共推出46套，消化率仅50%望谷.美庐新一期推出88套，仅售 10套，消化率约11%Code of this report | 18 Copyright Centaline Group,

11、 2010价格比照Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010p 温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一，根本以吸纳广州地区的投资度假客户为主，本地市场对别墅产品的需求较小，局限于局部本地中高端客户，洋房产品那么可以吸引到一定量的本地客户。明月山溪由于品牌和小面积户型的关系，对本地购房者的吸引力同样大。项目项目客户构成客户构成方圆明月山溪本地和广州客户均有，比例相当富力泉天下广州投资客户为主居礼.润园望谷.美庐广州投资客户为主Code of this report | 20 Copyright Centaline Group,

12、2010竞争楼盘分析明月+美庐+居礼Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010明月最值得研究明月的根本情况开发商开发商广州从化方圆房地产发展有限公司广州从化方圆房地产发展有限公司项目地址从化温泉镇内（紧邻从化温泉旅游区）占地面积432000平方米建筑面积315000平方米开盘时间2011年货量销售情况根据市调，该项目前期产品已经售完，目前准备推出【风雅颂】组团，目前收筹已经完成。主力户型溪谷独栋【风雅颂】，户型面积为151、285和376销售价格均价约12000-24000元/月（精装修）项目优势临近温泉度假区和流溪河，拥有

13、原生生态资源；每户私家泳池；产品精装修，有高端的物业管理服务。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010明月的规划、推售节奏和卖点归纳Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010户型分析配图片Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010广告投放分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010客户分析Code of this

14、report | 26 Copyright Centaline Group, 2010营销成功之道归纳Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010美庐美庐的根本情况开发商开发商广州市乾基实业有限公司广州市乾基实业有限公司项目地址广州.从化温泉西路3号占地面积88555平方米建筑面积44715平方米开盘时间2011年5月1日货量88户销售情况已售10套，未售78套主力户型产品有240、260、267的别墅销售价格9500元/项目优势邻近温泉度假村，周边环境安静，空气质量高；每户温泉入户；国际酒店规划中和五星级酒店服务。Code

15、of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010美庐销售情况和客户分析Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010居礼居礼根本情况开发商开发商广州家化置业有限公司广州家化置业有限公司项目地址从化温泉镇温泉东路58号占地面积73419平方米建筑面积16205平方米开盘时间2009年5月货量226套销售情况已售23套，未售23套主力户型270430的独栋别墅销售价格25000元/项目优势临近流溪河和温泉度假村，每户温泉入户，温泉高尔夫球场。Code of this report

16、 | 30 Copyright Centaline Group, 2010销售情况和客户情况Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010小结Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 20104 4、工程开展方向建议、工程开展方向建议Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010根据现时的政策情况，越迟开发承担的风险越大，建议尽快开工开发；在地块允许的情况下，建议两种物业类型组合开发，降低风险；在资源共

17、享、配套共享的情况下，产品自身的特色和创新是工程成功开发的关键；Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010谢 谢谢谢 谢谢22.6.177:12:477:127:1222.6.1722.6.177:127:127:12:4722.6.1722.6.177:12:472022年6月17日星期五7时12分47秒9、静夜四无邻，荒居旧业贫。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、雨中黄叶树，灯下白头人。23:06:2023:06:2023:064/24/2022 11:06:20 PM11、以我独沈久

18、，愧君相见频。4月-2223:06:2023:06Apr-2224-Apr-2212、故人江海别，几度隔山川。23:06:2023:06:2023:06Sunday, April 24, 202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。4月-224月-2223:06:2023:06:20April 24, 202214、他乡生白发，旧国见青山。24 四月 202211:06:20 下午23:06:204月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 2211:06 下午4月-2223:06April 24, 202216、行动出成果，工作出财富。2022/4/24 23:06:2023:06:202

19、4 April 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。11:06:20 下午11:06 下午23:06:204月-229、没有失败，只有暂时停止成功！。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。23:06:2023:06:2023:064/24/2022 11:06:20 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。4月-2223:06:2023:06Apr-2224-Apr-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份缺乏，可得无限完美。23:06:2023:06:

20、2023:06Sunday, April 24, 202213、不知香积寺，数里入云峰。4月-224月-2223:06:2023:06:20April 24, 202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 四月 202211:06:20 下午23:06:204月-2215、楚塞三湘接，荆门九派通。四月 2211:06 下午4月-2223:06April 24, 202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022/4/24 23:06:2023:06:2024 April 202217、空山新雨后，天气晚来秋。11:06:20 下午11:06 下午23:06:204月-229、杨柳散和风，青山澹吾虑。4月-224月-22Sunday, April 24, 202210、