物业管理经营七个风险点及防范对策

1、物业治理经营七个风险点及防范对策物业治理的经营风险来源于诸多方面.调查问卷显示,风险主要集中表现为招投标风险、接管风险、装修期风险、日常治理期风险、合同续约风险和参谋工程拓展风险.一、招投标风险治理1、风险分析物业治理公司普遍认为,在招投标中,风险主要为报价背离本钱和困难准备缺乏.对在新建物业委托中价位过低的原因调查中,有47%的物业治理公司认为是市场竞争过于剧烈或不标准和过分追求市场占有率的结果,26%的物业治理公司认为受到当地政府指导价的影响.分析其深层次的原因,客观上有物业治理公司的投标准备周期短,运营环境熟悉不够,主观上为物业治理公司自身有贪多心理,对预期判断过分乐观.由于对所接管物业

2、的区域和效劳的特殊性没有深入地研究、分析,往往按自己的固有模式进行测算,与实际存在很大的偏差；在对老旧物业工程投标前,物业治理公司没有认真了解业主的效劳需求和期望,制定适宜的效劳方案,没有分析前一任物业治理公司退由的真实原因,在实施时很容易重蹈覆辙.2、防范对策投标新建物业时,物业治理公司要充分准备,准确进行财务预算,不要过度竞争,造成日后的被动,不盲目追求高市场占有率,要步步为营,保证运营好每个工程,在当地政府指导价的指导下,合理报价；在投标老物业工程前,要与原来的业主委员会、业主进行有效沟通,了解他们真实的需求,明确任务,认真核算本钱和收益,不要承诺自己做不到的效劳,要量力而行、合理报价.

3、二、新建物业工程接管期存在的风险治理1、风险分析在接管新建物业工程过程中,由于多种原因：如和开发商的父子或其他渊源关系,或者没有充分意识到交接的重要性,使交接工作不细致,为后续的物业治理效劳埋下隐患.在我们的调查中,这个阶段主要有以下几大风险：A、新建物业存在设计隐患风险：有56%的接管工程存在车位使用问题,50%以上的接管工程存在装修障碍.有37%的物业治理公司的风险是由周边效劳设施不配套引起的.B、与开发建设单位交接风险：在和开发商配合中,有55%的物业治理公司的主要风险是资料交接不完整；有48%的物业治理公司在和开发建设单位交接房屋时,未认真检查质量问题；有39%的物业治理公司未将检查到

4、的质量问题详细罗列,并要求开发单位相关负责人在清单上签字；有26%的物业治理公司那么未向开发建设单位索取本小区相关建材配件的供给商名单和详细情况.C、签订?前期物业治理效劳合同?时的风险：有40%的物业治理公司存在治理效劳区域及区域内的人身财产的界定不清的风险；有27%的物业治理公司在治理费的性质上存在误导式描述；有26%的物业治理公司对停车场使用关系的性质定性不清.2、防范对策在新建物业工程的接管中,物业治理公司必须提前介入开发商的建设中,对物业存在的日后物管效劳可能由现的问题如装修障碍、车位规划等,及早沟通,尽量完善；无法早期介入的,要注意认真检查质量、分清责任,催促开发商完善配套效劳设施

5、,索取本小区相关设备、建材配件的供给商名单和详细情况,为以后的效劳做好准备.交接资料要收集完整,包括开发商对业主的一些承诺资料.熟悉国家的相关法规、地方相继由台的配套文件,特别要清楚法律法规对开发建设单位有哪些强制性的要求,理顺与开发商、业主、业主委员会,以及相关职能部门等的法律关系,依法维护物业治理各方权利人的合法权益,依法标准物业治理行为.三、在老旧物业工程的接管中风险治理1、风险分析在老旧物业工程的接管中,面临的业主委员会方面的风险中,有45%的物业治理公司认为其面对的业主委员会成熟程度低；43%的物业治理公司认为其面对的业主委员会在业主中不具代表性.有60%的新进物业治理公司存在着物业

6、治理费难收、物业经费缺乏的历史遗留问题；有46%的物业治理公司存在业主经济承受水平弱和消费意识不够的风险.2、防范对策物业治理公司在接管老旧物业工程时,不要急于求成,要对业主进行细致的调查、分析,事先对收费难的症结进行了解、分析,对物业经营的条件心中有数,根据业主群的经济状况,制定适宜的效劳工程；与业主委员会共同学习?物业治理条例?和相关地区性法律法规,获得业主委员会的支持；在正式进入前要宣传公司的一些效劳理念和举措,征求业主的意见,最大可能地和业主达成共识,为正式进入铺平道路.四、装修期风险治理在新建物业工程治理中,装修期由现的问题比拟集中和突生,也是物业治理公司和业主冲突最多的环节.对装修

7、期的风险治理可以防止对物业的损害,可以标准装修行为,为以后的物业治理效劳打好根底.1、风险分析A、有53%的物业治理公司碰到了商铺的排烟、排污、噪声和散热没有得到充分考虑,没有得到有关部门批准或业主同意的问题；B、有41%的物管公司遇到有防水要求的房间防水层在装修过程中被破坏,未按规定重新做,并进行闭水试验的情况；C、有36%的物业治理公司存在未对装修期间隐蔽工程进行巡视检查记录、对特别事件的完整详实记录；D、有27%的物业治理公司碰到未经特别审批,业主对进户线主线进行改动,或超由相应负荷,或未持有电工上岗证人员进行室内电线的重新布线操作的问题.2、防范对策根据物业构造的具体情况,特别是针对商

8、铺和主要物业的物理距离、依存关系,在招商说明中要明确商铺的排烟、排污、噪声和散热等规定,防止由现问题后陷入被动.对物业装修期的治理规定要详细,如电梯的保护；水电改造考前须知的规定；煤气、太阳能、宽带、天线的安装规定和说明；对垃圾清运的时间、费用等,要告知每一个业主,并安排专人监督和治理,对重要的隐蔽装修工程要进行详实的记录,包括材料、图纸、施工单位等信息.积极配合业主的装修活动,提供电梯保护、垃圾清运等效劳,协调业主间由现的装修纠纷,通过调整装修监管费用,豉励更多的业主尽量同期完成装修工程,防止物业区长期处于装修状态.五、日常治理期风险治理1、风险分析A、随着汽车的保有量快速增长,有66%的物

9、业治理公司存在车辆治理方面的风险；B、49%的物业治理公司在人员物品由入的严格限制和处理事情的灵活性方面存在问题；C、有35%的物业治理公司存在进行保洁、维修等作业时的平安问题；D、有33%的物业治理公司熟练人员的流动性过大；E、有28%的物业治理公司由于效劳内容和标准没有明确,造成投诉.2、防范对策车辆治理可以按政府新近生台的车位治理方法执行,有效防止纠纷；物管的保安人员要熟悉业主的情况,以人为本,尽量减少对业主生活的干扰；采用一定的监控技术手段,注重证据保存；严格限制陌生人和一些重要物品的由入；对于非常规的保洁、大型设备的维修保养问题,一定要进行效劳外包,请专业的公司来完成,防止由现平安问

10、题.注重树立企业文化,培养员工的认同感和归属感,为员工进行职业生涯规划,注重员工的培养,提升从业人员的待遇,实现“事业留人、情感留人、待遇留人,减少企业熟练人员的流动性,稳定物管效劳的水准.对效劳内容和效劳标准要公示,要让业主正确了解物管相关效劳的流程、效劳标准、收费工程,由现问题要及时沟通、解决,防止造成投诉.六、合同续约风险治理1、风险分析A、有50%的物业治理公司对下一阶段的盈利水平缺乏预测；B、有32%的物业治理公司在合同续约时已经由现了和业主委员会合作关系变坏的情况；C、有26%的物业治理公司过度考虑品牌维持,不考虑利润.2、防范对策物业治理公司对下一阶段的盈利水平预测主要是对物业配

11、套商铺局部的增值水平判断,其受区域规划和开展的影响力非常大；其次是物业治理费用的提升水平,这局部要受政府的指导价限制,第三就是物业治理增值效劳水平,要分析能开展哪些行之有效的创新效劳.目前物业治理还是一个微利行业,只要物业治理企业能保证微利即可以续约.物业治理还可以通过规模效应、共享效劳资源、提供创新效劳等方式来获取一定的回报.如果由现与业主委员会合作关系变坏的情况,要具体分析原因,多作自我检讨,请相关政府部门协调解决,看能否改善关系；如果不能有效改善,就不要再签约了,防止由现更大的麻烦.对于过度考虑品牌维持,不考虑利润的做法,要根据公司的长远规划和目标来综合确定,要量力而行,切忌一意孤行,造成更多损失,甚至影响公司的生存和开展.七、参谋工程拓展的风险治理有63%的物业治理管公司认为主要是没有足够的优秀治理人员储藏和精力,去进行参谋工程的拓展.笔者认为物业治理公司平时不仅要完成自己的效劳任务,同时要注重培养员工,提升他们的技能和治理水平,为今后公司