第5章 房地产评估

1、第五章第五章 房地产评估房地产评估1了解房地产评估的基本内容和特点2熟悉房地产评估的影响因素3. 掌握收益法在房地产评估中的应用4. 掌握市场法在房地产评估中的应用5. 掌握成本法在房地产评估中的应用6. 掌握房地产评估的其他方法的应用本章学习目的和要求：本章学习目的和要求：一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点（1）房地产是土地和建筑物及其权属的总称。）房地产是土地和建筑物及其权属的总称。1房地产的概念：房地产的概念：概念概念土地土地地球的表面及其上地球的表面及其上下一定范围内的空下一定范围内的空间间 建筑物建筑物通过人工建筑而成通过人工建筑而成，由建筑材料、建，由建筑材料、建筑配件和

2、设备（给筑配件和设备（给排水、卫生、照明排水、卫生、照明、空调、电梯、通、空调、电梯、通讯）等组成的整合讯）等组成的整合体体地上定着地上定着物物附着于土地、建筑附着于土地、建筑物上，与土地、建物上，与土地、建筑物不可分离，分筑物不可分离，分离会破坏或降低房离会破坏或降低房地产价值的部分。地产价值的部分。城市房地产管理法城市房地产管理法第第3232条中规定：房地产转让、抵条中规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。同时转让、抵押。资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：中

3、将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。资产评估准则资产评估准则不动产不动产对不动产的定义是土地、对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。其相关的权益。土地使用权出让：土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用

4、权出租：土地使用权抵押：土地使用权抵押：w（2）土地使用权）土地使用权（3）建筑物）建筑物w房屋和构筑物统称为建筑物。房屋和构筑物统称为建筑物。w建筑物的主要结构：建筑物的主要结构：钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构其他结构其他结构2房地产的特点：房地产的特点：不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。长期使用性：一般期限较长。长期使用性：一般期限较长。影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者影响因素多样性：土地价格、

5、建设成本、消费者心理等。心理等。个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的房产。房产。投资风险性投资风险性政策限制性政策限制性3.房地产评估的原则房地产评估的原则 所谓房地产评估，是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。 评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估活动。 1、 区位原则。 2、 替代原则。 3、 最有效使用原则。 4、 评估时点原则。 5、 合法原则。4. 房地产评估的程序房地产评估的程序（一）（一） 明确评估基本事项明确评估基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基

6、本在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：的前提。评估基本事项包括以下内容： 1 1、 明确评估目的。明确评估目的。 2 2、 了解评估对象。了解评估对象。 3 3、 确定评估时点。确定评估时点。 4 4、 签订评估合同。签订评估合同。（二）合理配备人员，制定评估计划（二）合理配备人员，制定评估计划（三）实地勘查，收集资料（三）实地勘查，收集资料（四）选择评估方法（四）选择评估方法（五）确定被评估房地产的价值（五）确定被评估房地产的价值（六）撰写评估报告（六）撰写评估报告 影响房

7、地产价格的因素通常可划分为一一般因素般因素、区域因素区域因素和个别因素个别因素。（一）一般因素（一）一般因素 是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括以下因素 1 1、经济因素、经济因素 （1）经济发展因素 （2）财政金融因素 （3）产业结构因素二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素2 2、社会因素、社会因素 （1）人口因素 （2）家庭规模因素 （3）教育水平、社会福利因素3 3、政策因素、政策因素 （1）土地使用权制度与住房制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更

8、 （5）交通管制（二）区域因素（二）区域因素 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些： 1 1、商务繁华因素、商务繁华因素 2 2、道路通达因素、道路通达因素 3 3、交通便捷因素、交通便捷因素 4 4、城市设施状况因素、城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5 5、环境状况因素、环境状况因素（三）个别因素（三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。 1 1、土

9、地的个别因素、土地的个别因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 2 2、建筑物的个别因素、建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调三、房地产评估中的收益法三、房地产评估中的收益法概念：概念：房地产评估收益法又称为收益现值法，是通过估房地产评估收益法又称为收益现值法，是通过估算被评估对象的正常收益，选择适当的折现率，通过计算被评估对象的正常收益，选择适当的折现率，通过

10、计算各期收益的现值估算房地产价值的方法。算各期收益的现值估算房地产价值的方法。计算公式：计算公式：1.无限期等额收益评估法：无限期等额收益评估法：P=A/r 其中：A为被评估房地产的年收益额，r为折现率/资本化率2.有限期等额收益评估法：有限期等额收益评估法：P=其中：n为收益期 )1 (11 nrrA适用范围：有收益的房地产价值评估，如适用范围：有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼等商业地产。商场、写字楼等商业地产。不适用范围：政府机关、学校等公用、公不适用范围：政府机关、学校等公用、公益性房地产。益性房地产。基本公式房地产净收益=房屋净收益+土地净收益房地产净收益 因素：房租收入-费用房

11、屋净收益： 因素 1、按使用年限折旧 2、无限期等额收益法土地净收益： 因素： 有限期等额收益法 课后练习：课后练习：某公司于某公司于2002年年8月以有偿出让方式取得一月以有偿出让方式取得一块土地块土地40年使用权，并于年使用权，并于2004年年8月在此地块上建成一月在此地块上建成一栋钢筋混凝土结构的写字楼，造价每平方米栋钢筋混凝土结构的写字楼，造价每平方米2500元，经元，经济耐用年限为济耐用年限为55年，残值率年，残值率2%。目前该类建筑重置价。目前该类建筑重置价格为每平方米格为每平方米3600元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积3000平方米，平方米，建筑面积建筑面积9000平方米

12、，用于出租，每月平均实收租金平方米，用于出租，每月平均实收租金3万元（据了解当时同类写字楼出租租金一般为每月每建万元（据了解当时同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米筑平方米50元，空置率元，空置率10%）。每年需支付的管理费为）。每年需支付的管理费为年租金的年租金的3.5%、维修费为建筑物重置价格的、维修费为建筑物重置价格的1.5%，土，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为元，保险费为重置价的重置价的0.2%，土地资本化率，土地资本化率8%，建筑物资本化率，建筑物资本化率8%。土地使用权出让年限届满时地上建筑物由国家无偿。土地使用权出让年限

13、届满时地上建筑物由国家无偿收回。假设房屋收益为无限期。根据以上资料评估该宗收回。假设房屋收益为无限期。根据以上资料评估该宗房地产房地产2008年年8月的土地使用权价值。月的土地使用权价值。解解：（：（1 1）选定评估方法：）选定评估方法：该宗房地产有经济收益，适宜该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。采用收益法。 （2 2）计算总收益：）计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收总收益应该为客观收益而不是实际收益。益。 年总收益年总收益5050121290009000（110110）48600004860000元元 （3 3）计算总费用）计算总费用 年管理费年管理费4860000486000

14、03.53.5170100170100元元 年维修费年维修费36003600900090001.51.5486000486000元元 年税金年税金202090009000180000180000元元 年保险费年保险费36003600900090000.2%=648000.2%=64800元元 年总费用年总费用900900900900元元 （4 4）计算房地产净收益）计算房地产净收益 年房地产净收益年总收益年总费用年房地产净收益年总收益年总费用 4860000486000090090090090039591003959100元元（5 5）计算房屋净收益）计算房屋净收益 计算年贬值额。计算年贬值额

15、。年贬值额应根据房屋耐用年限确定，年贬值额应根据房屋耐用年限确定，但在本例中，土地使用年限小于耐用年限，土地使用权出但在本例中，土地使用年限小于耐用年限，土地使用权出让年限届满国家无偿收回，因此，房地产使用者可使用的让年限届满国家无偿收回，因此，房地产使用者可使用的期限为：期限为：40-2=3840-2=38年，并且计算残值。年，并且计算残值。 年贬值额年贬值额= =建筑物重置价建筑物重置价/ /使用年限使用年限 =3600=360090009000（1-2%1-2%）/38= /38= 835579835579（元）（元） 计算房屋现值计算房屋现值 房屋现值房屋重置价年贬值额房屋现值房屋重置

16、价年贬值额已使用年限已使用年限 36003600900090008355798355794 42905768429057684元元 计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限期）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限期） 房屋年纯收益房屋现值房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率房屋资本化率 29057684290576848 823246142324614元元 （6 6）计算土地净收益：）计算土地净收益： 年土地净收益年房地产净收益房屋年净收益年土地净收益年房地产净收益房屋年净收益 395910039591002324614232461416344851634485元元 （7 7）计算土地使用权价格。

17、）计算土地使用权价格。 土地使用权在土地使用权在20082008年年8 8月的剩余使用年限为月的剩余使用年限为 40406 63434年年 V= =V= =19001899.1819001899.18元元 土地单价土地单价19001899.1819001899.18300030006333.976333.97元元（8 8）评估结果。）评估结果。本宗土地使用权价值为本宗土地使用权价值为19001899.1819001899.18元，元，土地单价为每平方米土地单价为每平方米6333.976333.97元。元。%)81 (11 %8163994234四、房地产评估中的市场法四、房地产评估中的市场法市

18、场法的基本含义是：市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。适用范围：适用范围：市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。计算公式：计算公式：基本计算公式是：基本计算公式是： P=PP=PA AB BC CD D其中，式中：其中，式中： P被评估房地产评估价格 P可比交易实例价格 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D个

19、别因素修正系数评估程序：评估程序：（一）交易资料收集（一）交易资料收集( (略）略） （二）可比交易案例确定（略）（二）可比交易案例确定（略）（三）因素修正（三）因素修正 1 1、交易情况修正、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要包括：较为复杂，主要包括： （1 1）有特殊利害关系的经济主体间的交易；）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2 2）交易时有特别动机，如急买急卖；）交易时有特别动机，如急买急卖； （3 3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房地产交易价格偏高或偏低；地产交易价格偏高或偏低； （4 4）其他特

20、殊交易情形，如拍卖。）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5 5）特殊的交易方式。）特殊的交易方式。通过交易情况修正，即将可比实例价格通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格：修正为正常交易情况下的价格：计算公式为：计算公式为：2 2、交易日期修正、交易日期修正 交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。 利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：3 3、容积率修正、容积率修正容积率修正计算公式：容积率修正计算公式： 修正后可比实例价格修正后可比实例价格= =可比实例价格可比实例价格（

21、待估宗地容（待估宗地容积率修正系数积率修正系数/ /可笔实例土地容积率修正系数）可笔实例土地容积率修正系数）4 4、土地使用年期修正、土地使用年期修正土地使用年期修正系数按下式计算：土地使用年期修正系数按下式计算： K=K=式中：式中： KK将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数 rr折现率折现率/ /资本化率资本化率 mm被估对象的使用年期被估对象的使用年期 nn可比实例的使用年期可比实例的使用年期 土地使用年期修正后地价比较实例价格土地使用年期修正后地价比较实例价格K Knmrr)1 (11)1 (115 5、区域因素修正、区域

22、因素修正6 6、个别因素修正、个别因素修正五、房地产评估中的成本法五、房地产评估中的成本法概念：概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。适用范围：适用范围：一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收

23、益法等方法进实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。一、成本法在土地价值评估中的应用一、成本法在土地价值评估中的应用基本公式：基本公式： 土地价值土地价值= =取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额+ +开发成本开发成本+ +开发费用开发费用 + +开发利

24、润开发利润+ +土地增值收益土地增值收益+ +税金税金（一）计算土地取得费用：（一）计算土地取得费用： 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，为两种情况：费用，为两种情况： 1 1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用费用 2 2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定

25、 ( (二二) )计算土地开发成本计算土地开发成本 一般来说，土地开发成本是指土地使用权人实际支付的开发费用。 1 1、前期工程费：、前期工程费：前期的规划、设计、勘察、测绘费及“三通一平”或“七通一平”费用等。 2 2、公共配套设施费：、公共配套设施费：不能有偿转让的，如：图书馆、公园、绿地等。( (三三) )土地开发费用土地开发费用 土地开发费用是指与土地相关的销售费用、管理费销售费用、管理费用和财务费用用和财务费用。 投资利息计算公式： 式中：R为利息；Q为资金额；r为利率；n为计息期( (四四) )开发利润开发利润 一般以取得土地使用权所支付的金额和土地开发成本为基数乘以利润率来计算。

26、11nrQR( (五五) )土地增值收益土地增值收益 土地增值收益主要是指改变土地用途或功能而取得的土地收益增值额。计算公式：计算公式： 土地增值收益土地增值收益= =（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +土地土地开发成本开发成本+ +土地开发费用土地开发费用+ +利润和税费）利润和税费）土地增值收益土地增值收益率率( (六六) )税金税金 税金是指土地取得及开发过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等。二、成本法在新建房地产评估中的应用二、成本法在新建房地产评估中的应用二、成本法在新建房地产评估中的应用二、成本法在新建房地产评估中的应用

27、基本公式为：基本公式为： 新建房地产价格土地取得费用开发成本开发费新建房地产价格土地取得费用开发成本开发费用（包括管理费用、投资利息和销售税费等）正常用（包括管理费用、投资利息和销售税费等）正常利润利润 1 1、土地取得费用：、土地取得费用： （1）土地出让金或地价款；(2)征地和房屋拆迁安置补偿费用；(3)有关土地取得的手续费和税金。 2 2、开发成本、开发成本 （1）勘查设计和前期工程费； （2）基础设施建设费； （3）房屋建筑安装工程费； （4）公共配套设施建设费； （5）开发过程中的税费及其其他间接费用。三、成本法在旧建筑物评估中的应用三、成本法在旧建筑物评估中的应用（一）贬值扣减法（

28、一）贬值扣减法计算公式：计算公式： 旧房屋建筑物的评估价值旧房屋建筑物的评估价值=重置成本重置成本-年贬值年贬值额额*已使用年限已使用年限 年贬值额年贬值额=（重置成本（重置成本-建筑物的净残值）建筑物的净残值）/建建筑物使用寿命筑物使用寿命（二）成新率法（二）成新率法计算公式：计算公式： 旧房屋建筑物的评估价值旧房屋建筑物的评估价值=建筑物的重置成本建筑物的重置成本*成新率成新率成本法应用举例：成本法应用举例：例题：例题：被评估地块为征用农地，面积为500平方米。土地取得费为230元/平方米，土地开发费为246元/平方米。土地开发周期为2年，第一年投资占总投资的3/4，第二年投资占总投资的1

29、/4。银行贷款年利率为8%，土地开发投资的平均利润率为10%，土地增值收益率为20%。试根据以上资料计算被评估土地开发后的评估价值。解：1、土地取得费=500*230=115000元 2、土地开发成本=500*246=123000元 3、土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息= 土地开发费利息= =11289+1206=12495元 利息即土地开发费用,合计：19136+12495=31631元 4、开发利润=（土地取得费+土地开发成本）*利润率 =（115000+123000）*10%=23800元 5、土地增值收益=（115000+123000+31631

30、+23800）*20% =58686元 6、土地评估价值=115000+123000+31631+23800+58686 =352117元 土地单价=352117/500=704元191361%81111500021%814/11230001%814/31230005 . 05 . 1六、房地产评估中的假设开发法六、房地产评估中的假设开发法基本概念：基本概念：假设开发法是将被评估地产的预期开发价值，假设开发法是将被评估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被评估地产价格的方法。余值测算被评估地产价格的方法。适

31、用范围：适用范围： 1 1、待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值、待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。减去建造费、专业费等。 2 2、将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的、将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价 3 3、待拆迁改造的再开发地产的估价。、待拆迁改造的再开发地产的估价。基本公式：基本公式：被评估土地价值被评估土地价值= =被评估房地产的预期售价被评估房地产的预期售价- -（开发建设费（开发建设费+ +专业费专业费+ +租售费用租售费用+ +资本利息资本利息+ +开发利润开发利润+ +税金）税金） 评估程序：评估程序：( (一一) )调查被评估对象的基本情况调查被评估对象的基本情况 1调查土地的限制条件， 2