合生财富广场

1、 东靠东靠大连路，西接西接飘鹰花园，北临北临飞虹路，南倚南倚周家嘴路项目地址与方位：项目地址与方位：位于大连路与周家嘴路口（上海市虹口区大连路839号） 项目展示：项目展示： 合生财富广场沿大连路曲线型布局，在南北两座主楼之间设有一宽度约合生财富广场沿大连路曲线型布局，在南北两座主楼之间设有一宽度约1313米，高度约米，高度约1010米的入口广场，直接连通商业入口和办公大堂。米的入口广场，直接连通商业入口和办公大堂。 整个建筑由南向北缓缓倾斜，形成跌落的五层屋顶花园。整个建筑由南向北缓缓倾斜，形成跌落的五层屋顶花园。写字楼标准：写字楼标准： 为高档写字楼，包含楼宇自控系统、安全防范系统、通信自

2、动化系统、火灾自动报警及联动系统等，并采用智能化系统集成与节能设计，VRV空调，加新风。结构： 框架剪力墙结构外墙： 玻璃幕墙（双层中空玻璃）大堂公共部位：高档精装办公区域：架空地板、吊顶、乳胶漆墙面建筑指标：建筑指标：南楼14层，北楼10层；总建筑面积约为53585.14平方米；容积率4.0 ；绿地率30 %。地上建筑面积：39650.38平方米其中，办公楼33055.58平方米；商业9118平方米（一二层、地下一层）。停车位：地上21辆 地下一二层：车库239个车位，坡道出入口分设两处，道宽分别为7米和4米，机动车按0.5辆/100平方米指标设置停车位。非机动车停车数：669辆。 建筑高度

3、 ： 主体高度60米 具体数据：具体数据： 南楼14层，北楼10层,每标准楼层用电量5060kw 设有南楼5台（1台货梯）、北楼3台（通力垂直电梯）；四部疏散步行楼梯；附楼两部步行楼梯和一台通力电梯 办公室层(毛）高 3.7米。 得房率：约76 商铺层(毛）高 ：一层5.2米；二层4米；地下一层4.2米 得房率：约87 餐饮及营业区设计（毛）高3.0米，厨房设计（毛）高 3.3米 办公、商铺能耗计量独立 商铺预留燃气接口 设施设备：设施设备： 合生财富广场共设有8台电梯（南楼5台、北楼3台），其中两台消防电梯（南楼、北楼各一台），四部疏散步行楼梯给业主提供舒适、便捷、安全的垂直的交通系统。 此

4、外为了提高附楼的办公环境设有两部步行楼梯和一台电梯。 物业由广东康景物业服务公司提供专业物业管理 消防： 自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报 警、通道疏散指示灯、应急照明、正压送风系统、消防排烟系统、电子巡更、 防盗报警、闭路电视监控 通讯： 预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖、有线电视预留接口项目展示项目展示地理区位分析：地理区位分析：项目地块位于虹口区北外滩板北外滩板块块最东北侧位置最东北侧位置。属于北外滩连接虹口、杨浦两个区的门户位置。本项目周边办公项目比较少，仅有较早建成的海上海、及即将竣工的北美广场两个项目，区域商务氛围不是很集中，且且规划本区域以居住功能为主，规划本

5、区域以居住功能为主，未来新增商办供应较少。未来新增商办供应较少。项目环境与区域分析项目环境与区域分析： 地处北外滩板块受北外滩海事、船舶、贸易类产业聚集区的驱动与辐射，区域内航运、物流、贸易、制造类企业正逐步集聚，尤其航运服务机构汇集效应明显，未来该板块将成为相关上下游企业机构重要的聚集区。随着虹口区投资环境建设的加快, 与北外滩产业聚集区联动加深，该区域环境、商务氛围正处于快速形成与发展中。 现国内航运业三巨头中海集团、中远集运、上海港务集团已汇集虹口区北外滩，国内前十家集装箱班轮企业超过一半落户在虹口,该区域内集装箱航运企业的运营能力已占全国半壁江山。道路交通分析：道路交通分析：1.近距北

6、外滩国际航运中心2.经大连路隧道与陆家嘴金融贸易区便捷相通3.从杨浦大桥10分钟可达浦东新国际博览中心、金桥出口加工区和张江高科技园区4.十条公交线路加轻轨四号线（15分钟步行到站）区域规划：区域规划：根据虹口区的整体规划，未来将着力打造 大柏树知识创新与大柏树知识创新与服务贸易圈、四川北路商业商服务贸易圈、四川北路商业商务文化休闲街、北外滩航运服务文化休闲街、北外滩航运服务集聚区务集聚区上海市北外滩地区东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。 合生财富属于北外滩核心商务区边缘，项目位置较独立，合生财富属于北外滩核心商务区边缘，项目位

7、置较独立， 客户定位：客户定位：项目客户定位：项目客户定位：本项目的客户定位：区域航运服务机构集聚效应明显，目前入驻客户70%以上的写字楼客户业务活动与航运相关，此类客户也将是未来项目比较主要的目标客户。本项目与陆家嘴的便利交通往来，将吸引一部分与金融保险相关的上下游服务型企业；航运物流公司航运物流公司300-2000M2生产制造业生产制造业3002500M2金融类上下游金融类上下游服务业服务业10003000M2客户定位客户定位:交通可达性交通可达性行业行业客户特征客户特征现代服务业现代服务业商务来往频率高，对办公硬件及形象要求特别高，一般选择商务可达性比较高的办公物业其他其他对价格有一定敏

8、感性看好区域发展潜力客户重点客户核心客户边缘客户行业行业客户特征客户特征金融保险类金融保险类保险类行业受金融危机冲击较小，且中央政策促使发展规模壮大IT信息科技信息科技行业利润适中，对办公条件要求不高，主要依托于区域主流客户，为上下游产业链上的企业，数量较多。航运相关产业航运相关产业个人事务所个人事务所行业行业客户特征客户特征航运、物流、贸航运、物流、贸易易区域支柱产业，契合北外滩发展规划，金融风暴后对价格有一定敏感性，但看中区域未来发展生产制造生产制造企业总部企业总部行业利润较高，有一定承受能力，对办公有一定要求，项目推盘理念项目推盘理念: 项目开盘之前有明星（大）客户成交，实现市场热点，开

9、盘阶段主要由多层（5000平方米左右）大客户成交为主； 项目热销期，可分散租赁但仍以整层或半层客户为主，保证客户品质，价格均匀递增； 2栋主楼分别进行销控，保留一定大大面积单元和优质单元，待项目竣工现房租赁时，推出再次提升价格，也可为引入明星客户留做准备。 项目卖点整合项目卖点整合: 交通便利，可达性高交通便利，可达性高 灵活整层及分割，满足所定位客户灵活整层及分割，满足所定位客户 管家式物业管理服务管家式物业管理服务 合生地产品牌，高标准品质保证合生地产品牌，高标准品质保证首批客户行业构成首批客户行业构成:目标客户（多层）：银行保险、制造业总部、国际航运理由：以知名大客户打响项目入市第一枪客

10、户示意招租策略：招租策略：客户：通过代理公司长期委托的客户、或业主前期积累的客户中寻找12家知名大客户，以提升项目市场知名度为基础。整层、半层客户：通过代理公司长期积累丰富的客户资源，和全市众多案场的联动，将客户引入本项目成交。中、小面积客户：现场接待客户，老带新的发展客户等各阶段工作重点各阶段工作重点:各阶段营销工作分配各阶段营销工作分配2010.07-2010.09（项目准备阶段） 租赁中心前期准备阶段 样板房建设 各类展示道具、招商资料、租赁方案规划2010.10-2011.02（项目预租阶段）租赁人员进场，开展招租 各类展示道具落实完善 户外展示跟进，媒体宣传热身2011.03-201

11、1.07（项目强销） 营销 户外昭示与媒体计划密集开展 项目竣工2011.08-2011.12（项目巩固阶段） 结合先前媒体推广反馈效果，选择性的进行推广以保持市场热度 结合营销事件与签约知名客户为项目宣传吸引关注整体租赁进度整体租赁进度:租赁人员驻场招租（2011年12月底），项目出租率争取达20% 在竣工验收时项目出租率达60%； 在竣工验收后6个月，项目出租率达90%；项目阶段营销策略：项目阶段营销策略：报纸网络 报纸 杂志网络 报纸 杂志项目围板楼体广告围墙围板项目产品会中介发布会序盘序盘/ /准备期准备期2010.06-2010.09开盘期开盘期2010.10-2011.02强租期强

12、租期2011.03-2011.07巩固期巩固期2011.08-2011.12网络、杂志楼体广告客户答谢会竣工暨大客户签字仪式商业签约仪式五角场围墙广告工程工程现场现场租赁接待中心及样板房完成媒体媒体事件事件户外户外沙盘模型单片、折页、楼书三维动画名片、纸杯、信纸、信封、包袋、礼品等物料物料各类媒体宣传：各类媒体宣传：报纸报纸杂志杂志媒体选择：东方早报新闻晨报第一财经日报21世纪经济报道形式：全面推广阶段的硬广建立项目形象。配合项目的公关活动以统发软文的形式（选择多家主流媒体进行）加以报道宣传。媒体选择：租售情报东方航空港龙航空浙商杂志游艇业杂志 City Weekend形式：建立项目高端市场形

13、象，吸引知名企业和外资公司租赁，。主要采用硬广的形式。网络网络媒体选择：新浪网 搜房网形式：以新闻及事件报道的形式为主基本推盘原则基本推盘原则 第一阶段：第一阶段：项目第一阶段为预热期2010年9月2010年2月推出楼层：南楼低区 5、6 层 南楼高区 13、14层 北楼低区 6、7、8层推出时间：项目预租推出面积：9884.53（占总面积31.5%）租赁目标：7846 分别推出低、中、高区部分楼层 北楼针对整层客户，南楼可分割租赁，原则上各个区域不造成内部竞争 保留最低几个层面，以便后期的价格提升 基本推盘原则基本推盘原则 第二阶段：第二阶段： 完成第一阶段后，市场及价格形象得到确立 推出价

14、格略高的中、高区，实现去化速度与收益的平衡项目第二阶段为强租期2011年3月2011年7月推出楼层：南楼低区 7、8 层 南楼高区 11、12层 北楼高区 9、10层 北楼低区 3、5层推出时间：第一阶段完成80%推出面积：12211（占总面积39%）销售目标：10985基本推盘原则基本推盘原则 第三阶段：第三阶段： 项目第三阶段为巩固期 2011年8月2011年12月 推出楼层：南楼低区 3、4、9 层 南楼高区 10层 北楼低区 4层 推出时间：第二阶段完成80% 推出面积：9291（占总面积29.5%） 租赁目标：全面完成目标 保留一部分高区实现最后价格提升 低区楼层在最后销售将受到整个

15、项目价格提升的带动 通过高低区的价差对比，合理分配后期目标客户 四层整层连通可满足单层3000平方客户，随时保留 由于前期价格得到市场肯定，本阶段价格上涨510%合生财富广场商业规划合生财富广场商业规划： 传统的商务配套产品传统的商务配套产品 VS 新城市新生活的体验型产品新城市新生活的体验型产品 =追求更多的是时尚健康的新商务生活追求更多的是时尚健康的新商务生活主力店招商主力店招商: :主力店招商阶段主要集中在主力店招商阶段主要集中在7 7月月-11-11月月将主要针对南楼商铺进行招商将主要针对南楼商铺进行招商招商对象集中在超市、量贩式招商对象集中在超市、量贩式 KTVKTV、银行、商务餐饮

16、等大型商户、银行、商务餐饮等大型商户预期招商面积在预期招商面积在2500-35002500-3500平方米平方米全面招商：全面招商：全面招商于全面招商于20102010年年1111月正式展开月正式展开包括带看、推介项目、与商户进行沟通、商谈、合同签署，包括商务条件、工程问题等的商讨、促成租赁包括带看、推介项目、与商户进行沟通、商谈、合同签署，包括商务条件、工程问题等的商讨、促成租赁合同签署。合同签署。预期在预期在20112011年年1 1月达到月达到70%70%签约率签约率 2011 2011年年8 8月达到月达到90%90%签约率签约率保证项目招商成功保证项目招商成功S101634.96sq

17、.mS102245.31sq.mS103356.89sq.mS104286.77sq.m南楼一南楼一层层南楼二南楼二层层S201912.08sq.mS202332.01sq.mS203683.55sq.mB1012438.63sq.m地下一地下一层层南楼因商铺面积较大，基本以大型店为主，目标客户推进设定如下铺位铺位S101+ +S201面积（面积（GFA)GFA)1547.041547.04业态业态商务中餐小南国/俏江南/唐朝/万嘉/梅园邨/大宅门/全聚德/上海人家/和记小菜/采蝶轩/蝶翠轩铺位铺位S102+B101面积（面积（GFA)GFA)2683.942683.94业态业态精品超市歌城家

18、居BHG/City Super/联华生活馆/正大生活馆/OLE/城市超市/TESCO生活馆/家得利精超上海歌城/好乐迪/纯K/扬歌/麦乐迪/麦歌/优派/钱柜JYSK/月星家得乐/HOLA铺位铺位S103+S104+S202+S203面积（面积（GFA)GFA)1659.22业态业态银行北京/杭州/宁波/南京/浙商/平安/天津/上海/中信 北楼一北楼一层层N101103.93sq.mN10299.77sq.mN10320sq.mN10479.77sq.mN10599.77sq.mN10699.77sq.mN107153.14sq.mN108181.08sq.mN109188.81sq.m北楼二北

19、楼二层层N201249.71sq.mN202331.43sq.mN20399.02sq.mN20499.01sq.mN20599.03sq.mN206321.67sq.mN207257.88sq.mN208143.51sq.m北楼结构组合较为多样性，目标客户推进设定如下铺位铺位N101+N201+N202面积（面积（GFA)GFA)684.5684.5业态业态茶餐厅 港丽/葡京/避风塘/新旺/相当香港/吉旺/洋葱/龙记/屋企/衡山小馆/尚一汤/新九龙城铺位铺位N102面积（面积（GFA)GFA)99.7799.77业态业态便利店全家/C-Store/罗森/快客/好德铺位铺位N103+N203+

20、N204+N205面积（面积（GFA)GFA)317.06317.06业态业态SPA/美容佐登妮丝/美丽田园/思研丽/丽妍雅集/纽约伊人/娇莉芙铺位铺位N104面积（面积（GFA)GFA)79.7779.77业态业态零售热风/阿吉豆/哥弟/多样屋/品生活/甜蜜物语铺位铺位N105面积（面积（GFA)GFA)99.7799.77业态业态化妆护肤歌诗玛/DHC/Face Shop/万宁/屈臣氏铺位铺位N106面积（面积（GFA)GFA)99.7799.77业态业态眼镜宝岛/红星/无良才/美式/亮视点/MOSCOT铺位铺位N107+N206面积（面积（GFA)GFA)474.81474.81业态业态

21、快餐KFC/Pizza Hut/真功夫/老娘舅/永和大王/东方既白/味千拉面/新亚大包铺位铺位N108+N207+N208面积（面积（GFA)GFA)582.47582.47业态业态日韩料理盘古/长白山/韩膳宫/和禄/汉拿山/和民/赤坂亭/海之幸/大渔铺位铺位N109面积（面积（GFA)GFA)188.81188.81业态业态面包/咖啡可颂坊/巴黎贝甜/Q Bake/Coffee Bean/Costa/面包物语/真锅/GJC铺位铺位N107+N108+109+N206+N207+N208面积（面积（GFA)GFA)1246.091246.09业态业态外资银行渣打/东亚/汇丰/恒生/大华/南洋/德意志/华侨/韩亚10-10-070710-10-080810-10-090910-10-101011-311-311-411-411-511-511-611-6一期圍