物业工程管理要点.

1、物业工程管理物业设备设施管理的目的及意义 v目的： 保证房屋建筑处于良好的安全使用状态；保证设 备设施发挥应有的功能、处于良好的工作状态。v意义：良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证；是延长物业使用年限提高物业使用价值，使全体产权人共有资产保值增值的有效手段v 可以为业主及使用人创造优美舒适的环境与生活条件。能为物业公司树立良好企业形象，带来可观的经济效益从而提高企业竞争能力。物业工程管理基础 v物业设施设备构成 为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，首先需要了解物业设备的构成。 物业中的设备通常包括：基础设备、生活设备、 安全设备三大类

2、基础设备类v供配电设备类 1、供电设备系统 2、 配电设备系统供电设备系统高压供电形式低压供电形式自备发电机供电形式基础设备类配电设备系统进线柜计量柜分配柜连接柜母排基础设备类v供水设备类 1、市网供水形式 2、二次供水形式 3、无负压供水形式生活类设备构成 生活类设备是指与业主及使用人生活密切相关，并且影响业主及使用人生活环境质量的各类设备的总和。生活设备电梯排水设备停车设施设备供暖设备通风设备特殊用水弱电设备普通照明设备智能建筑系统安全类系统v安全类系统 1、消防系统 2、安防系统 3、防雷系统 4、防险照明系统物业工程管理的核心及要点 做好设备资料管理v一、设备的原始档案v二、设备卡及设

3、备台账v三、设备技术登记卡v四、设备系统资料（竣工图、系统图、设计及施工变更记录等）物业工程管理的核心及要点v熟悉设备运行v建立绩效考核机制v设备定期维护保养 1坚持做到“三好、四会、五定” “三好”即对设备用好、修好、管理好； “四会”即对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障； “五定” 即 对设备进行清洁保养、检修时定人、定点、定时 定值和定责。物业工程管理的核心及要点 2注重安全管理、严格操作规程、规避安全风险3结合实际、降低节能。本着安全、经济、 合理、高效的原则v提高员工综合素质 1树立质量服务意识 明白服务行业的工作特点建立 良好的心态和服务意识 2提高员工业务技能 超越顾客期望

4、、提供增值服务工程管理制度的建立 一、 认真制定管理制度 完善管理制度并且注意管理的硬件；重视管理方法的科学化v工程部门内部专项管理制度v设备设施管理制度（根据项目实际情况制定可操作性的设备管理制度）v制定物业设备运行方案（制定详细、具体的运行方案、操作指引、指导书等）v制定设备应急处理措施、预案工程管理制度的建立 二、严格实施管理制度v开展培训 1、完全掌握适用于本岗位本部门的制度 2、培养员工规范化、制度化管理意识v检查相关工作记录 v定期进行监督检查 （ 形成制度化、规范化 ） v检查结果要和个人绩效及部门绩效进行挂钩强化其重要性。为部门进行综合评比占有一定比重 工程管理业务督导关注要点

5、及标准工程管理业务督导关注要点及标准 1 1、通用类、通用类 2 2、各设备设施分类关注要点、各设备设施分类关注要点 工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准 1 1、通用类、通用类 v 设备房管理要点设备房管理要点v设备运行管理要点设备运行管理要点v设备标识设备标识v设备维护设备维护v应急事件处理应急事件处理v设施维护设施维护 工程管理业务督导关注要点及标准设备房管理设备房管理v地面应干净、平坦、干燥、防滑。地面应干净、平坦、干燥、防滑。v墙面应平整、整洁、无积尘。墙面应平整、整洁、无积尘。v专用工具、用品及器具应在（标识）指定位置摆放整齐。专用工具、用品及器具应在（标识

6、）指定位置摆放整齐。v严禁堆放易燃、易爆及无关物品。严禁堆放易燃、易爆及无关物品。v室内环境温度应控制在室内环境温度应控制在4040以下，相对湿度以下，相对湿度80%80%以下。以下。v热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。工程管理业务督导关注要点及标准 设备运行管理规范：设备运行管理规范：v关键岗位持证上岗；关键岗位持证上岗；v所有设备明确设备责任人；所有设备明确设备责任人；v设备完好、运行正常、各类仪表完好、使用正常、检定合格设备完好、运行正常、各类仪表完好、使用正常、检定合格v设备房配备应急灯测试正常、灭火器在有效范围内；设备房配备应

7、急灯测试正常、灭火器在有效范围内；v墙面悬挂墙面悬挂操作作业指导书操作作业指导书、维修作业指导书维修作业指导书、及必要的、及必要的应急处理预应急处理预案案工程管理业务督导关注要点及标准 设备标识要求：设备标识要求：v设备房门上应有设备房门上应有“机房重地非请勿进机房重地非请勿进”标识标识v设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标识。管道要有流向标识；操作有危设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标识。管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有险的设备、部件要有“危险！勿操作！危险！勿操作！”等警示标识。等警示标识。v多台同型号、设备主备用的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。多台同型号、设

8、备主备用的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。v设备房内所有配电箱、柜及控制箱、应有显示其名称与用途标识，设备房内所有配电箱、柜及控制箱、应有显示其名称与用途标识，工程管理业务督导关注要点及标准 设备维护保养基本要求：设备维护保养基本要求：v建立建立设备（工具）汇总表设备（工具）汇总表和设备管理档案，记录设备、检修及重要和设备管理档案，记录设备、检修及重要零部件更换情况；零部件更换情况；v对重要设备、特别是进口设备的易损零部件，项目应建立适当库存量，对重要设备、特别是进口设备的易损零部件，项目应建立适当库存量，做好原备件或替代备件的适量储备，确保突发故障的及时处理。做好原备件或替代备件的

9、适量储备，确保突发故障的及时处理。v各类实施设备明确责任人各类实施设备明确责任人v建立各类设备设施的运行档案，记录齐全；建立各类设备设施的运行档案，记录齐全；v对可能发生的各类突发设备故障编制应急预案，并定期演练。对可能发生的各类突发设备故障编制应急预案，并定期演练。工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准 设施管理：维护及时设施管理：维护及时 常见常新常见常新v公共设备设施设专人实施计划性预防性维修保养（公共设备设施设专人实施计划性预防性维修保养（PPMPPM计划）；计划）；v定期进行水箱清洗、水质检测；定期进行水箱清洗、水质检测；v对电梯系统、防雷系统及仪表检测；对电梯

10、系统、防雷系统及仪表检测；v建立停水、停电等突性事故的应急处理预案；建立停水、停电等突性事故的应急处理预案；v严格按计划对公共设施进行计划性和预防性维修；严格按计划对公共设施进行计划性和预防性维修；工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准2 各类设备设施分类关注要点各类设备设施分类关注要点v供配电供配电v给排水给排水v泳池设备泳池设备v消防设备消防设备v电梯电梯v弱电弱电v空调空调v房屋本体房屋本体 v入户维修入户维修v装修管理装修管理工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准 供配电关注要点供配电关注要点：v配电室入口处应配置不低于配电室入口处应配置不低

11、于50CM50CM的防鼠板，的防鼠板，电缆进线口应做好封堵；电缆进线口应做好封堵；v在固定位置放置合格有效的绝缘用具，悬挂在固定位置放置合格有效的绝缘用具，悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图；与实际情况完全相符的供配电系统图；v电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态，电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿电态，电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿电容壳体无膨胀，功率因数不小于容壳体无膨胀，功率因数不小于0.90.9；v对于安装于非设备管理人员可能触及位置的对于安装于非设备管理人员可能触及位置的配电箱（配电箱（ 柜）必须上锁管理；柜）必须上锁管理；v未使用开关或线

12、路有人作业时，应将开关置未使用开关或线路有人作业时，应将开关置于于“关关”位置并悬挂位置并悬挂“严禁合闸线路有人工严禁合闸线路有人工作作”的标识的标识工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准 给排水设备设施关注要点：给排水设备设施关注要点：v变频供水设备控制多台供水水泵的，水泵需交替运行；变频供水设备控制多台供水水泵的，水泵需交替运行；v供水压力波动范围在供水压力波动范围在0.03mpa0.03mpa范围内，水箱（池）加盖上锁，在通气口和溢流口范围内，水箱（池）加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网，水箱（池）液位显示正常。安装防虫网，水箱（池）液位显示正常。v供水泵、雨水泵

13、、污水泵每年进行绝缘电阻摇测，阻值在供水泵、雨水泵、污水泵每年进行绝缘电阻摇测，阻值在0.50.5兆欧以上，根据实兆欧以上，根据实际情况决定是否解体检查并记录。际情况决定是否解体检查并记录。v公共区域内的雨水、污水管道无堵塞、溢出、沟槽每半年检查疏通公共区域内的雨水、污水管道无堵塞、溢出、沟槽每半年检查疏通1 1次。雨水、次。雨水、污水井每半年检查、清掏污水井每半年检查、清掏1 1次。化粪池每年清掏次。化粪池每年清掏1 1次，每季度检查次，每季度检查1 1次，防止外溢。次，防止外溢。检查、疏通工作留存清洗记录，有异常堵塞物的，需要拍照存档。检查、疏通工作留存清洗记录，有异常堵塞物的，需要拍照存

14、档。工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准 消防设备设施关注要点消防设备设施关注要点v消防系统无泄漏，外观完整。消防烟感、温感传感器定期检消防系统无泄漏，外观完整。消防烟感、温感传感器定期检查并记录。查并记录。v消防系统应保证最不利点消火栓静水压力，当建筑高度不超消防系统应保证最不利点消火栓静水压力，当建筑高度不超过过100100米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不低于米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不低于0.07mpa 0.07mpa ；喷淋系统最不利点喷头的工作压力不低于；喷淋系统最不利点喷头的工作压力不低于0.05mpa 0.05mpa 应急照明在停电后能够保

15、障使用时间不低于应急照明在停电后能够保障使用时间不低于3030分钟。分钟。v采用泳池作为消防水池的消火栓和喷淋系统。在泳池清洗换采用泳池作为消防水池的消火栓和喷淋系统。在泳池清洗换水和维修停用期间，应有其他备用取水的应急措施。水和维修停用期间，应有其他备用取水的应急措施。v消防栓、喷淋泵每月试运行一次，消防栓、喷淋泵每月试运行一次， 每月手动盘车实验，并每月手动盘车实验，并对控制部分进行联动测试，保证手自动转换正常；测试消火对控制部分进行联动测试，保证手自动转换正常；测试消火栓水枪的存实水柱并记录。栓水枪的存实水柱并记录。v建立消防紧急处理预案，编制灭火作战示意图，消防设备实建立消防紧急处理预

16、案，编制灭火作战示意图，消防设备实施清单，每年至少开展施清单，每年至少开展1 1次演习并记录。次演习并记录。v园区消防接合器应标明是供应消火栓还是喷淋，明确具体的园区消防接合器应标明是供应消火栓还是喷淋，明确具体的控制区域。控制区域。工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准 电梯关注要点：安全电梯关注要点：安全v电梯运行出现故障（困人）后救援行动由专业人员按合同约定到现场实施救电梯运行出现故障（困人）后救援行动由专业人员按合同约定到现场实施救援非专业人员禁止实施救援援非专业人员禁止实施救援v电梯维修保养合同完备，对供方的工作及人员有效的监督管理制度。电梯维修保养合同完备，对

17、供方的工作及人员有效的监督管理制度。v轿厢内粘贴有效期内电梯年检合格证，紧急对讲使用方便可靠；轿厢内粘贴有效期内电梯年检合格证，紧急对讲使用方便可靠；v电梯运行平稳，增速减速平稳无震动感和撞击声。电梯运行平稳，增速减速平稳无震动感和撞击声。v电梯机房温度不超过电梯机房温度不超过4040，曳引机电动机轴承温度应不高于，曳引机电动机轴承温度应不高于8080，轨道油盒：，轨道油盒：不低，于不低，于1 13 3，不高于，不高于2 23 3v与电梯维保负责人沟通并于每月底前完成评估工作。与电梯维保负责人沟通并于每月底前完成评估工作。工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准弱电设施关注

18、要点弱电设施关注要点序号序号系统分类系统分类关注点及标准关注点及标准1可视对讲系统1)1)室内机、室外机画面清晰、声音清楚、呼叫振铃灵敏可靠室内机、室外机画面清晰、声音清楚、呼叫振铃灵敏可靠2 2）系统电路板安装、接线牢固，不限整齐；）系统电路板安装、接线牢固，不限整齐；3 3）控制中心与客户间对讲通话清晰）控制中心与客户间对讲通话清晰 2门禁管理系统1)1)系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作领命可靠系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作领命可靠2 2）线路连接牢固）线路连接牢固3控制中心配备监控镜头分布、重点镜头及每个显示器循环的监控镜头清单，无线对讲信号配备监控镜头分布、重

19、点镜头及每个显示器循环的监控镜头清单，无线对讲信号能覆盖项目除地下室以外区域能覆盖项目除地下室以外区域4周界红外报警配备监控镜头的在触动报警时能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警配备监控镜头的在触动报警时能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置位置5停车场系统 主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆下方装有防撞主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆下方装有防撞胶垫，道闸旁边有防止行人通过的警示标识胶垫，道闸旁边有防止行人通过的警示标识6电子巡更系统巡更管理软件点为对应能对保安人员巡逻的运动状态进行判断做出记录，软件运巡更管理软件点为对应能对保

20、安人员巡逻的运动状态进行判断做出记录，软件运行稳定、正常、数据库完整；电源供应器电压正常，工作状态良好。行稳定、正常、数据库完整；电源供应器电压正常，工作状态良好。工程管理业务督导关注要点及标准工程管理业务督导关注要点及标准v中央空调设备设施关注要点：节能中央空调设备设施关注要点：节能 开机前开机前 1 1、每日开机前检查电源电压、每日开机前检查电源电压 2 2、开机顺序不能差、开机顺序不能差v运行中运行中 1 1、检查水温（冷凝水、冷却水）和运行压力、检查水温（冷凝水、冷却水）和运行压力 2 2、冷凝器布水器状态、皮带松紧程度及皮带、皮、冷凝器布水器状态、皮带松紧程度及皮带、皮带轮、风叶、轴

21、承的磨损情况带轮、风叶、轴承的磨损情况 3 3、水质检测、水质检测v关机：关机顺序关机：关机顺序v换季保养：年度、季度保养，清洗、投药、摇测、制换季保养：年度、季度保养，清洗、投药、摇测、制式调整式调整 风冷（多联）机组风冷（多联）机组v换季保养：换季保养： 清洗、制式调整、投药（吸顶式封盘）清洗、制式调整、投药（吸顶式封盘）v运行中运行中 清洗、维修材料的准备清洗、维修材料的准备工程管理业务督导方法 1、计划、记录、档案 2、检查、整改、复查、考核 重要职能职责：规范、监控、支持、引导PPMPPM计划与设备档案间的关系计划与设备档案间的关系v建立物业设备设施管理计划和预防性维修（建立物业设备

22、设施管理计划和预防性维修（planned and preventive planned and preventive Maintenance) Maintenance)体系。体系。v通过通过PPMPPM管理约束现场维修人员计划执行率和工作结果，解决过去设备管理约束现场维修人员计划执行率和工作结果，解决过去设备管理中存在问题管理中存在问题v建立完善设备档案（设备型号、厂家、技术数据、保养维修记录、备品建立完善设备档案（设备型号、厂家、技术数据、保养维修记录、备品备件等）。备件等）。vPPMPPM解决了事后维修、建立了预防性维修、通过纠正性维修确保设备维解决了事后维修、建立了预防性维修、通过纠正性维修确保设备维护工作到位，以专业化手段实现物业设备保值增值的目的。护工作到位，以专业化手段实现物业设备保值增值的目的。重大工程改造设备大修v设备大修的条件v同时满足必要条件（技术条件）和充分条件（经济条件）。 必要条件必要条件：设备大修的必要条件是指其合法性，即大修应符合检修规程规定的技术标准。 充分条件：充分条件：设备大修的充分条件是指其经济性。修理的期限应取决于经济型，而不取决于物理性和时间性，设备大修费用应小于同类设备价值与旧设备劣化损失和残值之差，否则就应考虑更新。v方案的确定方案的确定：对设备大修，不但要达到预定的技术要求，而且要力求提高经济效益。在修理前