鄂尔多斯市房地产市场区域商业市场研究分析暨吉劳庆路项目定位报告（上）

1、前言前言9月28日，我们飞往鄂尔多斯这是一个怎样的城市？它经历了哪些发展历程？我们的地块位于这个城市的哪个区位？这个区位在城市发展中所处的地位如何？我们将以什么样的定位来迎合市场需求？为项目获取最大的价值？带着这些问题，我们实地走访了项目地块，同时也对鄂尔多斯的在售项目进行了调研。我们希望能在认识城市发展，理清项目现状条件，准确把握市场脉络，认真分析区域客群的基础上，给予项目最准确的定位。首先，让我们对项目有个初步的认识首先，让我们对项目有个初步的认识项目初步认知项目初步认知l 规模大，地块较为零散：规模大，地块较为零散：总体量约53万平米，但由四个沿吉劳庆路分布的四个分散地块组成l 用地性质

2、多样：用地性质多样：涵盖住宅、商业金融、办公多种用地一个规模大但地块零散，具一个规模大但地块零散，具备综合体特征的复杂项目备综合体特征的复杂项目1号地号地2号地号地9号地号地8号地号地项目初步认知项目初步认知地处东胜区咽喉，位于铁地处东胜区咽喉，位于铁东组团和铁西组团交接处东组团和铁西组团交接处距离东胜火车站1.5km距离铁西新区2.5km距离旧城核心区3km（10分钟）距离康巴什新区30km距离机场35公里关键词：关键词：位于城市核心区位于城市核心区铁东组团铁东组团东胜区东胜区康巴什新区康巴什新区铁西组团铁西组团项目初步认知项目初步认知一个地块零散、具备综合体特征的复杂项目一个地块零散、具备

3、综合体特征的复杂项目地处东胜区咽喉，位于旧城组团和铁西组团交接处地处东胜区咽喉，位于旧城组团和铁西组团交接处物业覆盖面广开发思路需理清区域面临再生需明确地块在区域中所处的地位佳佳乐公司成立后的第一个地产项目佳佳乐公司成立后的第一个地产项目企业首个项目企业首个项目操作风险需把控操作风险需把控 基于项目的前提条件，我们首先需要理清的是项目地块的区域属性基于项目的前提条件，我们首先需要理清的是项目地块的区域属性鄂尔多斯的城市属性和发展历程以及未来的发展方向是什么样的？鄂尔多斯的城市属性和发展历程以及未来的发展方向是什么样的？地块所在的铁东区与鄂尔多斯整体及其它区域的关系如何？地块所在的铁东区与鄂尔多

4、斯整体及其它区域的关系如何？地块之于铁东，乃至东胜区应承担怎样的职能？地块之于铁东，乃至东胜区应承担怎样的职能？我们来了解一下地块所在的城市及区域情况！我们来了解一下地块所在的城市及区域情况！城市概况城市概况 历史渊源历史渊源 地理位置地理位置 资源环境资源环境 城市人口城市人口 城市交通城市交通经济发展分析经济发展分析城市发展格局城市发展格局第一章第一章 鄂尔多斯城市解构鄂尔多斯城市解构n历史文化历史文化鄂尔多斯历史悠久，是人类文明的发祥地之一 早在3万7千年前，“河套人”就在这块土地上繁衍生息，并创造了著名的“河套文化”。 在3500年前的商代前期，中华游牧民族的曙光便在这里初现，形成了著

5、名的“朱开沟文化”。 公元前2800年公元前2300年，以饰有各种动物图案的青铜器为代表，形成了著名的“鄂尔多斯青铜文化”。n民族传统民族传统进入15世纪中叶，守护成吉思汗陵寝的蒙古鄂尔多斯部落从蒙古高原进驻鄂尔多斯地区。悠久的历史、独特的区位，孕育了韵味独特、古朴典雅的民族文化。n人文遗迹人文遗迹近代，声势浩大的“独贵龙”运动就在这里爆发，掀起了“鄂尔多斯风暴”。现在，具有深厚底蕴和地域特色的鄂尔多斯文化正誉满全国，走向世界。历史渊源历史渊源文化源远流长文化源远流长鄂尔多斯作为河套文化传承之源头，在现今的城市发展中，也亟需重塑这种特有的民族文化。鄂尔多斯作为河套文化传承之源头，在现今的城市发

6、展中，也亟需重塑这种特有的民族文化。地处内蒙古自治区西南部，鄂尔多斯高原腹地。地处内蒙古自治区西南部，鄂尔多斯高原腹地。 西、北、东三面被黄河环绕，属黄河上中游地区，黄河境内流长728公里，与黄河北岸的呼和浩特市、与黄河北岸的呼和浩特市、包头市又形成了内蒙古自治区经济发展最为活跃的包头市又形成了内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角金三角”。 西与黄河西侧的宁夏接壤。 南以长城为界，与山西、陕西接壤。地理位置地理位置“金三角金三角”之一之一九曲黄河与万里长城怀抱鄂尔多斯九曲黄河与万里长城怀抱鄂尔多斯 ，北连包头、东接呼和浩特，形成内蒙金三角，南与晋陕，北连包头、东接呼和浩特，形成内蒙金三角，南

7、与晋陕接壤，西与宁夏毗邻。接壤，西与宁夏毗邻。东胜区东胜区东胜区东胜区东胜区鸟瞰东胜区鸟瞰历史沿革：历史沿革：经国务院批准，伊克昭盟撤盟建市，于2001年9月设立鄂尔多斯市，2005年，完成撤乡并镇工作，将市政府设在康巴什新区。行政区域划分：行政区域划分： 行政区域面积：鄂尔多斯市域面积8.7万平方公里。 行政区域划分：7旗、1区、1个独立开发区、41个建制镇、3个乡、6个苏木、9个办事处。 七旗一区包括：伊金霍洛旗、达拉特旗、杭锦旗、准格尔旗、乌审旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、东胜区。 鄂尔多斯是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。2001年撤盟设市，设立鄂尔多斯市，年撤盟设市，设立鄂尔多斯

8、市，2005年完成撤乡并镇工作，形成七旗一区的行政格局。年完成撤乡并镇工作，形成七旗一区的行政格局。地理位置地理位置行政区域划分行政区域划分资源环境资源环境自然环境自然环境土地利用率低土地利用率低 鄂尔多斯市地处黄河上中游的鄂尔多斯高原腹地，平均海拔在1000至1500米之间，地形起伏不平，西高东低，地貌复杂多样，土地利用效力低。生态环境较差生态环境较差 北部黄河冲积平原区约5000平方公里，占全市总面积的6%。 西部坡状高原区约2.1万平方公里，占全市总面积的24%以上。 中部库布其、毛乌素沙区库布其、毛乌素两大沙漠，位于鄂尔多斯市中部， 面积约3.5万平方公里，占全市总面积的40%左右。

9、东部丘陵沟壑区约2.6万平方公里，占全市总土地面积的30%。自然环境：土地利用率低、水资源缺乏、生态环境较差。自然环境：土地利用率低、水资源缺乏、生态环境较差。东胜区东胜区资源环境资源环境自然环境自然环境水资源缺乏：水资源缺乏：“十年九旱十年九旱”，自然规律使她成为资源型，自然规律使她成为资源型缺水地区缺水地区城市地貌：城市地貌：鄂尔多斯市西高东低。气候条件：气候条件：海拔850米-2149米。温带大陆性气候。年日照时间为27164-31939小时年平均气温在5.3-8.7，平均月最低气温为10-13，7月平均气温为21-25，全年气温日差为11-15，年差为45-50。东部地区降水量为300

10、毫米400毫米，西部地区降水量为190毫米350毫米，全年降水集中在7-9月。蒸发量大，年蒸发量为2000毫米3000毫米。东胜区城市地貌：处于鄂尔多斯的东部丘陵沟壑区，西东胜区城市地貌：处于鄂尔多斯的东部丘陵沟壑区，西高东低；气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，高东低；气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明 。 城市四大核心城市资源 “羊羊”：阿尔巴斯白山羊绒，以纤维长、细著称于世，享有“纤维钻石”、“软黄金”之称。全市年产阿尔巴斯白山羊绒70多万公斤，占世界羊绒总产量1/3。 “煤煤”：探明煤炭储

11、量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一，其优点是低灰、低硫、低磷、高发热量，被誉为世界罕见的“精煤” “土土”：高岭土储量为65亿吨，在全国硬质高岭土中质量最优。 “气气”：鄂尔多斯天然气已探明储量为8788亿立方米，约占全国已探明储量的三分之一。举世闻名的世界级整装大气田苏里格气田就位于我市乌审旗境内，现探明储量为5336亿立方米。 除此之外，石油、天然碱、食盐、芒硝、石膏、石灰石等矿藏储量也很可观，各类可供工业开采的矿产有33种之多。鄂尔多斯拥有丰富的煤炭、天然气、稀土等自然资源，为鄂尔多斯鄂尔多斯拥有丰富的煤炭、天然气、稀土等自然资源，为鄂尔多斯“煤生钱煤生钱”的经济发展模的经济发

12、展模式提供了动力。式提供了动力。资源环境资源环境城市资源城市资源 城市人口总体特征：鄂尔多斯历史上就是一个移民城市，当前全市现有户籍人口约160万人，多数均为19世纪末、20世纪初从山西、陕西来拓荒的移民的后代，蒙古族的人口数量有限，外来人口约44万。 城市人口概况：人口低于呼和浩特、包头，且外来人口数低于包头。 工业快速发展驱动城市快速发展，促进城市化进程迅猛，从2003年的46.3%提升到2008年的65.01%，年均增长3.74个百分点，远超全国平均水平。1990年至2000年10年里，中国的城市化率增长约1个百分点。2000年到2004年的4年里，中国城市化率年均增长约1.5个百分点

13、城市人口城市人口城市人口实现稳步增长，外来人口比重有待提升，城市化进程加速。城市人口实现稳步增长，外来人口比重有待提升，城市化进程加速。 20032003 2005城镇人口136147 20042004 20052005149151155159 20072007 20062006 2008200865.01%城市化率147 公路：109、210国道贯穿市域，并与周边的110、107国道相连成网，目前正在加快呼包鄂城际环行路网建设，构建“呼包鄂小时交通圈”。 铁路：京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西、包神铁路贯通南北；即将开通的新京包线将大大缩短出行时间，仅需6-7小时抵

14、京。 航空：2007年建成鄂尔多斯机场，已开通到达北京、上海、深圳等地的多条航线，鄂尔多斯机场与周边的五大民航机场形成了便捷的区域航空网络 。鄂尔多斯机场鄂尔多斯机场东胜火车站东胜火车站道路、铁路网络逐步形成，呼包鄂道路、铁路网络逐步形成，呼包鄂1小时交通圈构建，抵京铁路的完善，机场的新建等，将小时交通圈构建，抵京铁路的完善，机场的新建等，将加强与周边省市的交通联系，增强城市辐射力。加强与周边省市的交通联系，增强城市辐射力。城市交通城市交通城市概况城市概况经济发展分析经济发展分析城市城市GDPGDP及人均及人均GDPGDP城市居民消费水平城市居民消费水平城市金融体系城市金融体系产业结构产业结构

15、城市发展格局城市发展格局第一章第一章 鄂尔多斯城市解构鄂尔多斯城市解构39.3%14.6%9.1%城市城市GDP及人均及人均GDP自2001年,国务院批准鄂尔多斯设市后, 鄂尔多斯以跨越式发展的强劲势头,一举成为诸多城市瞩目的黑马 。截止2008年，鄂尔多斯市多项指标在全区乃至全国排名靠前，发展速度保持快速增长，目前已逐渐成为内蒙古经济发展龙头。08年鄂尔多斯第二产业产值占GDP产值的58.3%。鄂尔多斯经济发展多项指标领跑全国，缔造了神奇的鄂尔多斯经济现象。鄂尔多斯经济发展多项指标领跑全国，缔造了神奇的鄂尔多斯经济现象。城市居民消费水平城市居民消费水平鄂尔多斯居民收入：鄂尔多斯居民收入：20

16、06年以来，每年增长速度为242008 年接近20000元鄂尔多斯消费特征：鄂尔多斯消费特征：奢侈品消费水平显著提高奢侈品消费水平显著提高：珠宝、黄金等业态在鄂尔多斯聚集性较高；高端品牌车保有量较高。房地产价格在三个城市中最高房地产价格在三个城市中最高从人均可支配收入看，鄂尔多斯居民平均收入水平不高，但是高端消费水平很强，区域存在从人均可支配收入看，鄂尔多斯居民平均收入水平不高，但是高端消费水平很强，区域存在大量高端消费客群。大量高端消费客群。城市金融体系城市金融体系据内蒙古经济信息中心经济社会发展研究中心调查估算，鄂尔多斯市民间借贷资金运作据内蒙古经济信息中心经济社会发展研究中心调查估算，鄂

17、尔多斯市民间借贷资金运作的总量在的总量在300300亿亿500500亿之间亿之间 。鄂尔多斯金融主体多元，民间资本充裕。鄂尔多斯金融主体多元，民间资本充裕。鄂尔多斯民间资本充裕，将为城市未来资本市场的发展带来机遇。鄂尔多斯民间资本充裕，将为城市未来资本市场的发展带来机遇。城市产业结构城市产业结构 产业结构特征：以第二产业为核心的产业结构。产业结构特征：以第二产业为核心的产业结构。 第二产业发展核心动力：借助第二产业发展核心动力：借助 “ “羊、煤、土、气羊、煤、土、气”等城市优势资源发展的第二产等城市优势资源发展的第二产业，推动经济高速发展。业，推动经济高速发展。 第三产业发展特征：被动型发展

18、模式，依靠第二产业驱动发展。第三产业发展特征：被动型发展模式，依靠第二产业驱动发展。鄂尔多斯产业结构以第二产业为核心，第三产业处于被动发展状态。鄂尔多斯产业结构以第二产业为核心，第三产业处于被动发展状态。全球性经济危机在一定程度上对鄂尔多斯第二产业发展造成不利影响全球性经济危机在一定程度上对鄂尔多斯第二产业发展造成不利影响世界经济发展放缓，对于能源需求减小，能源价格下降；经济危机、人民币升值等原因导致绒纺业订单大幅下降，出口锐减；市场需求不足，原材料生产企业价格和产量均出现下跌；市场疲软，需求紧缩，促使冶金、化工等行业进行不同规模的减产。20082008年底，鄂尔多斯市政府工作会议明确提出：实

19、施城市产业年底，鄂尔多斯市政府工作会议明确提出：实施城市产业 “ “结构转型结构转型” ” 战略，推动产业结构从资战略，推动产业结构从资源型产业为主向现代服务业和先进制造业双轮驱动转变。源型产业为主向现代服务业和先进制造业双轮驱动转变。20082008年年1111月至月至20092009年年2 2月煤炭价格趋势图月煤炭价格趋势图20082008年工业增加值累计增长速度（年工业增加值累计增长速度（% %）城市产业结构城市产业结构金融危机下的调整金融危机下的调整全球金融危机对鄂尔多斯的第二产业造成一定的影响，城市产业结构的调整战略呼之欲出。全球金融危机对鄂尔多斯的第二产业造成一定的影响，城市产业结

20、构的调整战略呼之欲出。 第三产业发展战略规划：鄂尔多斯提出加快发展以文化旅游、创新服务为重点的消费产第三产业发展战略规划：鄂尔多斯提出加快发展以文化旅游、创新服务为重点的消费产业，推动经济增长由资源开发向消费拉动转型，实现鄂尔多斯文化消费产业、创新服务业，推动经济增长由资源开发向消费拉动转型，实现鄂尔多斯文化消费产业、创新服务产业的大繁荣、大发展。产业的大繁荣、大发展。 鄂尔多斯第三产业发展的主要支撑点分析：鄂尔多斯第三产业发展的主要支撑点分析：消费释放的需求消费释放的需求凭借资源优势资源迅速积累的购买力将作为第三产业发展的条件和基础。城市的需求城市的需求第三产业将为鄂尔多斯带来更大的经济附加

21、值，拉动城市进一步快速发展。可持续发展的需求可持续发展的需求从国内外众多资源型城市的发展经验看，城市的可持续发展必然伴随逐渐向第三产业转移的过程，鄂尔多斯虽然资源丰富，转移趋势也不可避免。城市产业结构城市产业结构结构转型结构转型鄂尔多斯城市结构转型，多行业协调发展的战略，第三产业未来发展潜力巨大。鄂尔多斯城市结构转型，多行业协调发展的战略，第三产业未来发展潜力巨大。城市概况城市概况经济发展分析经济发展分析城市发展格局城市发展格局 城市格局演变城市格局演变东胜区规划东胜区规划康巴什新区规划康巴什新区规划第一章第一章 鄂尔多斯城市解构鄂尔多斯城市解构城市格局演变城市格局演变在城市快速发展驱动下，城

22、市空间结构发生变化，城区空间向西及西南外拓，边界不断扩大，在城市快速发展驱动下，城市空间结构发生变化，城区空间向西及西南外拓，边界不断扩大，形成一区（三大组团）的城区发展格局。形成一区（三大组团）的城区发展格局。城市整体发展方向：城市整体发展方向： 向西、向南发展，形成一区三组团的发展模式（一区：东胜区，三组团：铁东、铁西、康巴什）各功能区发展规划：各功能区发展规划： 铁东：通过旧城改造，实现城市功能升级，打造现代商贸服务中心 铁西：政务中心、商务中心、居住中心 康巴什：政务中心、居住中心、文化中心 概况：老城区外扩，以包神铁路为界分为铁东和铁概况：老城区外扩，以包神铁路为界分为铁东和铁西两区

23、西两区 铁东区：以旧城组团为核心的东部片区 铁西区：以西部综合组团为主的西部片区 城市主轴线：城市主轴线： 天骄路北至包头，南至康巴什 鄂尔多斯大街-连通铁东和铁西区 区域功能组团：区域功能组团： 中部旧城组团铁东区（商贸、居住） 东部组团（工业、仓储） 西部综合组团铁西区（行政、商务、文化） 南部组团（居住、仓储） 北部组团（工业、居住）东胜区规划东胜区规划城市工业化发展带动城市外扩，东胜区以老城区为核心向周边辐射，以包神铁路为界形成铁城市工业化发展带动城市外扩，东胜区以老城区为核心向周边辐射，以包神铁路为界形成铁东、铁西两区。东、铁西两区。 过去（铁东旧城区）：过去（铁东旧城区）： 规模：

24、20平方公里 人口：约20万人 原有功能：鄂尔多斯市政治经济中心 特征：人口密集、功能相对集中、市政配套最成熟的区域。 现状：现状： 随着城市化进程的加快和行政职能的转移，城区内部以旧城改造为主，重点打造区域商贸服务和城市居住中心。 依托羊绒纺织、生物制药等新技术产业向东部发展都市型工业，向南发展仓储、生态区。 旧城区的城北汽贸组团也将统一迁至东部工业拓展区，打造铜川汽车博览园。主城区主城区铁东旧城区铁东旧城区城北汽贸组团东胜区规划东胜区规划铁东功能区铁东功能区铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，目前主要面临旧城改造，未来城市功能铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，目前主要

25、面临旧城改造，未来城市功能升级，将成为鄂尔多斯商贸服务和城市居住中心。升级，将成为鄂尔多斯商贸服务和城市居住中心。东部工业东部工业拓展区拓展区东部东部工业区工业区三台基三台基川生态川生态区区南部南部仓储区仓储区一一期期二二期期 东胜区规划东胜区规划铁西功能区铁西功能区开发时间：开发时间：20032003年启动年启动规划规模：规划规模：2020平方公里平方公里规划人口：约规划人口：约2020万人万人新区定位：行政商务中心新区定位：行政商务中心分期规划：分期规划：2 2期期一期规划：10平方公里，规划为未来城市CBD二期规划： 10平方公里， 07年启动，定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公

26、及居住为一体的新城区铁西区是主要以政务和公园驱动商务类房地产开发的区域，主要承担升级城市居住商务功能铁西区是主要以政务和公园驱动商务类房地产开发的区域，主要承担升级城市居住商务功能的作用。的作用。开发时间：开发时间：20042004年开始建设年开始建设总规模：总规模：3232平方公里，规划人口平方公里，规划人口3030万人万人新区定位：新区定位：鄂尔多斯政治经济文化中心鄂尔多斯政治经济文化中心新区规划：新区规划： 以中心广场呈对称规划行政办公和居住 东部片区规划汽车产业和学校教育配套康巴什新区规划康巴什新区规划康巴什新区是以政务和文化驱动居住、商务类房地产开发的区域，主要承担提升城市形象的康巴

27、什新区是以政务和文化驱动居住、商务类房地产开发的区域，主要承担提升城市形象的作用。作用。鄂尔多斯城市解构小结鄂尔多斯城市解构小结 随着经济和城市化的快速发展，城市进入快速外扩阶段，发展重点向西和向南，分别建设两个随着经济和城市化的快速发展，城市进入快速外扩阶段，发展重点向西和向南，分别建设两个新区，利用双核驱动新区发展。新区，利用双核驱动新区发展。 东胜区一直处于城市发展最重要位置，铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，未东胜区一直处于城市发展最重要位置，铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，未来城市功能升级，将成为商贸服务和居住中心；铁西定位于城市来城市功能升级，将成为商贸服

28、务和居住中心；铁西定位于城市CBD，以政务驱动房地产开发，以政务驱动房地产开发，承担提升城市商务居住功能的作用。承担提升城市商务居住功能的作用。 铁东区商贸服务与居住中心的城市功能定位将提供大量的高端消费及居住人群，铁西商务区的铁东区商贸服务与居住中心的城市功能定位将提供大量的高端消费及居住人群，铁西商务区的发展又将丰富城市各行业的商务人士。发展又将丰富城市各行业的商务人士。 康巴什新区定位于新市政中心，主要以政务和文化建筑驱动房地产开发，承担城市形象的树立康巴什新区定位于新市政中心，主要以政务和文化建筑驱动房地产开发，承担城市形象的树立和提升的作用。和提升的作用。本案地块位于市政最为成熟的铁

29、东区，又与铁西的距离较近，占据城市咽喉之地，有较本案地块位于市政最为成熟的铁东区，又与铁西的距离较近，占据城市咽喉之地，有较大的发展契机。大的发展契机。城市地位重要文化底蕴深厚资源基础雄厚经济飞速发展产业结构转型城市空间扩张功能格局转变依托已有发展基础，铁东商贸中心定位凸显区域商业及高端居住前景，依托已有发展基础，铁东商贸中心定位凸显区域商业及高端居住前景，铁西商务中心定位引入大量产业人群，两组团不同人群的双核驱动，将铁西商务中心定位引入大量产业人群，两组团不同人群的双核驱动，将给予项目极大的发展机会。给予项目极大的发展机会。有基础有变革有前景城市分析予项目的启示城市分析予项目的启示项目地块在

30、城市中的具体情况如何，未来又有什么样的远期前景？项目地块在城市中的具体情况如何，未来又有什么样的远期前景？第二章第二章 项目地块分析项目地块分析地块指标地块指标交通条件交通条件周边条件周边条件各地块条件对比各地块条件对比区位特征区位特征旧城中心铁西新中心天骄路轴线鄂尔多斯大街轴线铁东：商贸中心铁东：商贸中心铁西：商务中心铁西：商务中心地块位于城市新旧交接处，是城市向西发展的前沿阵地，具备居住便利性和商业发展前景，地块位于城市新旧交接处，是城市向西发展的前沿阵地，具备居住便利性和商业发展前景，可以利用两个中心的发展优势，带动片区更新，成为城市功能中心。可以利用两个中心的发展优势，带动片区更新，成

31、为城市功能中心。地块分布地块分布1 12 29 98 8分为分为4个地块，沿吉劳庆路零散分布，对于整体社区品质会造成一定影响；地块形状均不规则，个地块，沿吉劳庆路零散分布，对于整体社区品质会造成一定影响；地块形状均不规则，对产品规划将造成一定难度。对产品规划将造成一定难度。 地块具有一定的开发规模，但是项目共地块具有一定的开发规模，但是项目共由由4 4个地块组成，且分布较为零散；个地块组成，且分布较为零散； 4 4个地块沿吉劳庆路分布，中间被其它个地块沿吉劳庆路分布，中间被其它地块相分割，项目的完整性较差，难以地块相分割，项目的完整性较差，难以形成具有规模的大型社区；形成具有规模的大型社区；

32、各个地块形状均不规则，且个别地块内各个地块形状均不规则，且个别地块内部又被其它建筑打乱，对产品规划造成部又被其它建筑打乱，对产品规划造成一定难度。一定难度。参考指标参考指标 项目总占地约项目总占地约1717万平米，地上建筑面积约万平米，地上建筑面积约5252万平米，地下建筑面积约万平米，地下建筑面积约9.59.5万平米；万平米； 物业类别丰富，共有住宅、商业、办公、物业类别丰富，共有住宅、商业、办公、酒店四种物业形式，但主要以住宅和商业酒店四种物业形式，但主要以住宅和商业为主，具有典型的城市综合体特征，但具为主，具有典型的城市综合体特征，但具体产品形式还需从市场方面给予论证；体产品形式还需从市

33、场方面给予论证； 整体容积率较高，对项目的产品定位存在整体容积率较高，对项目的产品定位存在一定限制。一定限制。物业类别丰富，主要以住宅和商业为主，整体容积率较高，对项目产品定位有一定的限制。物业类别丰富，主要以住宅和商业为主，整体容积率较高，对项目产品定位有一定的限制。伊煤路伊化路鄂托克大街天骄路吉劳庆路交通条件交通条件当前当前内部吉劳庆路：内部吉劳庆路：吉劳庆路贯穿片区南北，是地块对外的主要道路；西侧天骄路：西侧天骄路：鄂尔多斯城市核心轴线，向南通向康巴什新区，联接南北两城；北侧伊煤路：北侧伊煤路：可到达天骄路，沿伊煤路直行可到达城北商贸物流组团；东侧伊化路：东侧伊化路：向南可至鄂尔多斯大街

34、，是未来城市东西向发展核心轴线；南侧鄂托克大街：南侧鄂托克大街：联接东胜区东西组团，向西至铁西一期核心区，向东至老城中心。当前交通条件一般，主要依靠吉劳庆路通往其他的城市主干道，再到达城市功能核心区。当前交通条件一般，主要依靠吉劳庆路通往其他的城市主干道，再到达城市功能核心区。交通条件交通条件远期远期远期片区内路网较为密集，多条道路分别通向天骄路和鄂托克大街，顺畅到达城市功能区。远期片区内路网较为密集，多条道路分别通向天骄路和鄂托克大街，顺畅到达城市功能区。增加三条东西向道路：增加三条东西向道路：三条道路向西均可到达天骄路，其中两条道路向东通往伊化路；增加四条南北向道路：其中增加四条南北向道路

35、：其中两条道路贯穿南北，北至伊煤路，南至鄂托克大街。周边条件周边条件当前当前天骄路沿线高档配套：天骄路沿线高档配套：餐饮：俏江南、成都美食、上岛咖啡等娱乐：摩力圣汇俱乐部等写字楼：创业大厦等银行：中国银行、建设银行等鄂托克大街生活配套鄂托克大街生活配套酒店：速8、如家、鼎晟餐饮：全聚德、重庆德庄酒店超市：多乐多、五粮液旗舰店等其他：九九洗车、华硕笔记本、风剪云美发、天马洁神干洗店等周边高档次配套集中在天骄路和鄂托克大街上，能够满足日常生活及接待需求，伊煤路和周边高档次配套集中在天骄路和鄂托克大街上，能够满足日常生活及接待需求，伊煤路和伊化路配套相对低端，地块片区内部正处于改造期。伊化路配套相对

36、低端，地块片区内部正处于改造期。周边条件周边条件当前当前吉劳庆路：吉劳庆路：多个项目集中打造高端商业，延续路南三江太古项目开发成功路线，形成城市高端商业轴线伊煤路：伊煤路：道路南侧改造后，在现有基础上的配套升级，天骄小区居民入住后生活配套将逐步增加；伴随城市发展以及区域城市更新，吉劳庆路将成为城市高端商业轴线，伊煤路两侧配套也伴随城市发展以及区域城市更新，吉劳庆路将成为城市高端商业轴线，伊煤路两侧配套也将在现有基础上升级换代，地块所在片区将逐步好转，塑造高端商业区的浓厚氛围。将在现有基础上升级换代，地块所在片区将逐步好转，塑造高端商业区的浓厚氛围。各地块分析各地块分析1号地号地本体条件：本体条

37、件：1号地内北部为政府单位办公楼，存在一定拆迁难度；住宅部分仅有2.8万平米，占比较小；交通条件：交通条件：1号地南侧道路尚未修建，东侧有现有建筑遮挡，现在通达性差，远期通达性较好；周边条件：周边条件：西侧、北侧、东侧都是档次较低的已有建筑，且配套较少，南侧为待拆迁的2号地，周边现有条件对地块的负面影响多；南侧2号地修建好后，对地块能产生较为积极的正面作用。1号地紧邻伊煤路，公建比例大，周边环境较差，且存在一定的拆迁难度，适合远期发展。号地紧邻伊煤路，公建比例大，周边环境较差，且存在一定的拆迁难度，适合远期发展。面积单位：面积单位：m m2 2各地块分析各地块分析2号地号地本体条件：本体条件：

38、2号地内部有不可拆迁建筑，对项目设计造成影响，地块东侧部分已经动工；且在四个地块中建筑面积最大。交通条件：交通条件：2号地东侧为已经建好的吉劳庆路，通达性较好。周边条件：周边条件：地块北侧和南侧为待拆迁区，西侧为已经建成的天骄小区。未来北侧和南侧地块建设完成后，周边条件较为优良。2号地紧邻吉劳庆路，规模最大，已号地紧邻吉劳庆路，规模最大，已经开始建设，交通通达性较好，但经开始建设，交通通达性较好，但周边条件还有待改善。周边条件还有待改善。面积单位：面积单位：m m2 2本体条件：本体条件：8号地建筑面积较小，已完成拆迁工作，主要用途为政府办公及住宅。交通条件：交通条件：东侧为吉劳庆路，北侧、西

39、侧为未来规划道路，南侧距离鄂托克大街较近，便利性交高。周边条件：周边条件：南侧、西侧均为已有建筑，北侧和东侧待拆迁，但由于距离鄂托克大街较近，配套相对完善；各地块分析各地块分析8号地号地8号地距离鄂托克大街较近，交通相号地距离鄂托克大街较近，交通相对便利，配套相对完善，是对便利，配套相对完善，是4个地块个地块中条件最成熟的地块。中条件最成熟的地块。面积单位：面积单位：m m2 2本体条件：本体条件：9号地现为平房居住区，还未开始拆迁，在在4各地块中容积率最高，地块狭长。交通条件：交通条件：地块紧邻城市干道劳吉庆路，通达性较好，远期周边道路将会优化项目通达性；周边条件：周边条件：距离鄂托克大街较

40、近，生活配套相对便利。各地块分析各地块分析9号地号地9号地容积率较高，住宅面积最大，号地容积率较高，住宅面积最大，还未开始拆迁，但具备一定的交通和还未开始拆迁，但具备一定的交通和生活便利性。生活便利性。面积单位：面积单位：m m2 2各地块分析各地块分析1 12 29 98 8各个地块特点突出，具备各个地块特点突出，具备发展前景，适合随片区发发展前景，适合随片区发展按节奏分期重点开发。展按节奏分期重点开发。地块分析结论地块分析结论两城交接处，具备居住便利性和商业发展前景；具备规模性，住宅和商业所占比例较高；当前交通具备一定便捷度，未来通达性良好；各有特点，适合随片区发展按节奏依次开发。当前配套

41、具备一定档次性，未来更具规模性和便利性；地块指标地块指标区位特征区位特征周边条件周边条件各地块对比各地块对比 地块所在区位能给予本案良好的地块所在区位能给予本案良好的发展机会。发展机会。 从地块分布来看并不具有规模开从地块分布来看并不具有规模开发的优势，且周边尚未成熟，但未来发的优势，且周边尚未成熟，但未来区域大环境能给予地块较好支撑；未区域大环境能给予地块较好支撑；未来随着项目开发进程的推进，后期物来随着项目开发进程的推进，后期物业将具备更坚实的发展基础。业将具备更坚实的发展基础。拥有资源较佳的地块条件，市场是否能够支撑项目多种物业类型共同存在？拥有资源较佳的地块条件，市场是否能够支撑项目多

42、种物业类型共同存在？鄂尔多斯的房地产市场又能给项目怎样的开发思路指引？鄂尔多斯的房地产市场又能给项目怎样的开发思路指引？项目共分4个地块，沿吉劳庆路分布零散；地块分布地块分布第三章第三章 市场分析市场分析房地产总体市场分析房地产总体市场分析市场运行总体特征市场运行总体特征土地市场特征土地市场特征市场板块格局市场板块格局项目竞争格局分析项目竞争格局分析铁东房地产市场发展分析铁东房地产市场发展分析铁西房地产市场发展分析铁西房地产市场发展分析 从市场整体运行来看，鄂尔多斯作为金三角城市中人口最少的一个，其房地产市场发展却领先从市场整体运行来看，鄂尔多斯作为金三角城市中人口最少的一个，其房地产市场发展

43、却领先金三角：金三角： 投资额度领先，且增长速度远超呼包 需求量接近包头，远超呼和浩特，且增长速度高于包头，未来需求将更大 商品房供需基本基本平衡，市场发展较为健康 商品房销售均价领先，且增长速度最快，未来与呼包的均价将进一步拉大 购买力强劲市场运行总体特征市场运行总体特征整体市场供需两旺，各项指标领先呼包两市，客户购买力强劲，市场具备高端化潜质。整体市场供需两旺，各项指标领先呼包两市，客户购买力强劲，市场具备高端化潜质。 近年土地市场特征分析：近年土地市场特征分析： 土地需求逐年递增，08年同比土地需求上涨25% 土地开发逐年递增，08年同比土地开发量上涨94% 土地价格持续走高，土地价格持

44、续走高，0808年同比土地价格上涨年同比土地价格上涨30%30% 未来中心城区土地市场发展分析：未来中心城区土地市场发展分析： 商品房土地供应较大，可见未来商品房市场竞争加剧不可避免，其中铁东仅占铁东仅占22%22% 保障性用房土地供应同样较大，未来细分低端市场供应量大，其中铁东仅占铁东仅占19%19%土地市场特征土地市场特征整体市场良好运行促进了土地市场的旺盛，土地价值持续走高，未来大量供应将导致市场竞整体市场良好运行促进了土地市场的旺盛，土地价值持续走高，未来大量供应将导致市场竞争加剧，从区域来看，竞争将主要集中于康巴什、铁西两个组团。争加剧，从区域来看，竞争将主要集中于康巴什、铁西两个组

45、团。市场板块格局市场板块格局铁西区铁西区铁东区铁东区康巴什区康巴什区 当前，鄂尔多斯房地产市场板块格局大体分为当前，鄂尔多斯房地产市场板块格局大体分为三个，即铁东、铁西和康巴什。三个，即铁东、铁西和康巴什。 铁东：即东胜旧城区，以居住类项目为主，铁东：即东胜旧城区，以居住类项目为主，代表项目：公园大道，三江太古，亿利滨河湾等。 铁西：铁西：东胜新城新兴区域，主要为商务集东胜新城新兴区域，主要为商务集中区，以商务综合体项目为主，中区，以商务综合体项目为主，代表项目：万正广场等。 康巴什：康巴什：城市外扩新兴区域，未来城市行政中心，市场发展不成熟，距离市核心区较远，与本案关联性不大。代表项目：东方

46、纽兰蒂、锦绣山庄等。铁东区整体市场发展研判：铁东区整体市场发展研判：整体发展趋势：未来发展以商业、居住、商务等多元化物业为驱动，整体发展高端趋势明显核心物业：公寓、商业、高端住宅供应趋势：整体供应有限铁西区整体市场发展研判：铁西区整体市场发展研判：整体发展趋势：前期仍以居住为驱动，后期将以商务为驱动，分散开发的模式将导致铁西具备物业功能，难以聚集为功能中心核心物业：商务供应趋势：未来供应巨大康巴什区整体市场发展研判：康巴什区整体市场发展研判：发展趋势：以公建驱动，市场化不足，未来整体存在高度不确定性核心物业：住宅供应趋势：未来供应较小针对铁东整体市场的竞争：针对铁东整体市场的竞争：竞争关联性：

47、较大本项目优势机遇：承接老城功能外承接老城功能外移移竞争策略：打造细分高端市场，树打造细分高端市场，树立区域高端形象，发挥城市格局核立区域高端形象，发挥城市格局核心地位心地位针对铁西整体市场的竞争：针对铁西整体市场的竞争：整体竞争关联性：较大本项目优势机遇：后发优势，与后发优势，与铁西一体化机遇铁西一体化机遇总体竞争策略：与铁西发展错位，与铁西发展错位，前期打造高端商业区，后期打造前期打造高端商业区，后期打造高端居住区高端居住区针对康巴什整体市场的竞争：针对康巴什整体市场的竞争：整体竞争关联性：较小本项目优势机遇：近邻老城、成近邻老城、成熟度高，市场化程度高熟度高，市场化程度高总体竞争策略：打

48、造高端居住区打造高端居住区与本项目竞争格局分析与本项目竞争格局分析康巴什与本项目的竞争关联性极小，下面重点从铁东与铁西的房地产市场进行详细分析。康巴什与本项目的竞争关联性极小，下面重点从铁东与铁西的房地产市场进行详细分析。第三章第三章 市场分析市场分析房地产总体市场分析房地产总体市场分析铁东房地产市场发展分析铁东房地产市场发展分析铁东房地产市场概况铁东房地产市场概况铁东住宅市场分析铁东住宅市场分析铁东写字楼市场分析铁东写字楼市场分析代表性项目分析代表性项目分析铁西房地产市场发展分析铁西房地产市场发展分析铁东市场概况铁东市场概况区域概况区域概况 过去：鄂尔多斯唯一的城区 现在：作为城市三大核心区

49、域之一 规模：30平方公里，常住人口约60万，外地人口约占一半 区域特征：人口密集、功能复合、配套完善市场概况市场概况 铁东之于市场：铁东作为老城区，经历城市房地产市场从无到有，从零散发展到快速发展的历程 市场之于铁东：房地产同样也驱动铁东区实现了城市更新与功能升级铁东作为城市老城区，见证了整个城市的房地产市场的发展，同时房地产也驱动铁东区实现铁东作为城市老城区，见证了整个城市的房地产市场的发展，同时房地产也驱动铁东区实现了城市更新与城市功能的升级。了城市更新与城市功能的升级。 土地供应现状：土地供应现状： 土地来源主要依靠旧城改造，拆迁难度大，成本高，供应量小 土地供应分布：土地供应分布：铁

50、东老城核心区周边土地基本开发殆尽，可供应土地主要城市边缘区域，且基本无大规模土地供应 未来几年土地供应规模：未来几年土地供应规模：铁东市场概况铁东市场概况土地市场特征土地市场特征铁东区土地供应主要以旧城改造取得，目前基本开发殆尽，未来供应有限。铁东区土地供应主要以旧城改造取得，目前基本开发殆尽，未来供应有限。分布特征： 05年以后随着老城核心区外扩的进行；目前住宅市场格局主要由老城区向城东方向发展；未来会逐渐向城南、城北两个方向延伸。铁东住宅市场铁东住宅市场现状居住物业发展伴随城市核心区外扩，呈现居住外移的格局演变。现状居住物业发展伴随城市核心区外扩，呈现居住外移的格局演变。市场供应量不小，但

51、需求更为旺盛，现有供应不能满足强大的市场需求。市场供应量不小，但需求更为旺盛，现有供应不能满足强大的市场需求。供应规模：约51万，但多数项目已进入尾盘期需求特征：需求量较大，市场客群寻求更为高端的产品铁东住宅市场铁东住宅市场基本供应情况基本供应情况铁东住宅市场铁东住宅市场产品特征产品特征产品特征：产品特征：以在售项目例，产品逐步向小高、高层产品演变，产品档次中端化，三江太古广场目前为区域内最高端项目，但产品品质仍有很大提升空间。户型供应：户型供应：户型面积区间跨度大，100-450之间，整体来看，以舒适型户型为主。铁东住宅市场铁东住宅市场价格水平价格水平销售价格：销售价格：目前区域在售项目均价

52、约6500-7500左右，价格水平较高。三江太古广场目前售价成为区域标杆，引领区域市场价格。价格增长：较08年区域价格平均涨幅10%-12%。销售价格水平较高，价格增长速度飞快，区域标杆性项目价格以超过销售价格水平较高，价格增长速度飞快，区域标杆性项目价格以超过8000元元/。去化速度：去化速度： 较快，08年底以来平均100套/月 如三江太古等09年8月刚入市的项目，目前已销售至尾声，可见客户对高端产品的追捧程度。客户特征：客户特征： 主要以中高端客户为主，高端客户外流； 客群普遍具有极强的消费能力，对高端产品的需求凸显。铁东住宅市场铁东住宅市场销售特征销售特征区域在售项目去化速度均较快，且

53、客户对高端产品的需求性尤为凸显，区域缺乏高端项目，区域在售项目去化速度均较快，且客户对高端产品的需求性尤为凸显，区域缺乏高端项目，使客户需求不能得以释放。使客户需求不能得以释放。 未来潜在供应主要有鄂绒项目、水岸国际后期、上未来潜在供应主要有鄂绒项目、水岸国际后期、上河国际等项目，集中在更为城市边缘的南部物流区河国际等项目，集中在更为城市边缘的南部物流区 未来供应总规模：约未来供应总规模：约150150万平米万平米铁东住宅市场铁东住宅市场潜在供应潜在供应潜在供应有限，主要集中在更为城市边缘的南部物流区。潜在供应有限，主要集中在更为城市边缘的南部物流区。 分布特征：分布特征：在售项目主要分布在老

54、城区 供求关系：供求关系：供应、需求量均较大，且呈现供不应求市场态势 价格走势：价格走势：09年上半年均价约4500，比08年整体均价上涨12.5% 整体档次：整体档次：以中档产品为主，缺乏有亮点的高端产品，产品品质不高 市场表现：市场表现：整体表现较好，细分高端市场表现较为突出 客户总体特征：客户总体特征： 职业目的：投资、自住需求均较旺盛 需求特征：客户需求升级明显，主要价值诉求点：增值保值、产品升级、环境、品牌等诉求铁东住宅市场铁东住宅市场总体特征总体特征目前铁东市场住宅供应量有限，且整体档次较低，目前铁东市场住宅供应量有限，且整体档次较低，09年入市的项目基本消化一空，说明市年入市的项

55、目基本消化一空，说明市场需求旺盛，尤其相对高端的项目市场表现更为突出。场需求旺盛，尤其相对高端的项目市场表现更为突出。铁东住宅市场铁东住宅市场发展趋势发展趋势市场表现：市场表现：市场表现供需两旺，高端产品市场表现尤市场表现供需两旺，高端产品市场表现尤为突出。为突出。产品呈现高端化趋势，但现状产品依然存产品呈现高端化趋势，但现状产品依然存在较大可提升空间。在较大可提升空间。客户特征：客户特征：高端客户购买力强劲，对高端住宅需求高端客户购买力强劲，对高端住宅需求旺盛。旺盛。客户升级需求明显，主要体现出对环境、客户升级需求明显，主要体现出对环境、产品的升级需求。产品的升级需求。住宅物业市场整体表现较

56、好，高端住宅物业市场具备较好发展空间住宅物业市场整体表现较好，高端住宅物业市场具备较好发展空间天骄路天骄路鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街1 14 46 612125 510102 214148 8 7 7111113139 96 63 38 8写字楼集群写字楼集群商住楼集群商住楼集群铁东写字楼市场铁东写字楼市场发展概况：发展概况：写字楼市场发展主要从写字楼市场发展主要从05年后开始，年后开始，现状基本开发完毕，无潜在供应现状基本开发完毕，无潜在供应分布特征：多数分布于天骄路和鄂尔多斯沿线，分布特征：多数分布于天骄路和鄂尔多斯沿线，形成一定聚集形成一定聚集铁东写字楼市场铁东写字楼市场供应项目供应项目市

57、场供求：市场供求：供应量：约供应量：约30万平米，在售规模万平米，在售规模10万左右万左右需求量：在售项目基本售罄，但区域商务氛围仍然缺乏，主要商务需求倾向于铁西。需求量：在售项目基本售罄，但区域商务氛围仍然缺乏，主要商务需求倾向于铁西。铁东写字楼市场铁东写字楼市场价格表现价格表现租售特征：租售特征：价格：均价价格：均价6000-7000元元/平米（平米（09年上年上半年在售项目均价）。半年在售项目均价）。去化：去化速度水平一般，平均去化：去化速度水平一般，平均3000-4000平米平米/月。月。市场租金：平均市场租金：平均23元元/平米平米.天。天。同区域的写字楼与住宅售价相差不大，同区域的写字楼与住宅售价相差不大，但从价格增长速度来看，写字楼不如住但从价格增长速度来看，写字楼不如住宅价格增长的快。宅价格增长的快。写字楼市场租金水平较好，但区域商务写字楼市场租金水平较好，但区域商务区已向铁西转移，写字楼市场提升空间区已向铁西转移，写字楼市场提升空间有限。有限。产品类型与档次：产品类型与档次：类型：类型：08年前多商住产品开发，年前多商住产品开发，08年后写字楼产品居多，且明显呈现出年后写字楼产品居多，且明显呈现出由南往由南往北商住物业向写字楼物业过渡北商住物业向写字楼物业过渡档次：现状整体档次较低，且呈现出档次：现状整体档次较低，且呈现出由南往北档次逐步提升态势由南往北档次