养老机构经营

1、建设一个什么样的养老机构?根据民政部老年人社会福利机构基本规范的规定，老年人社会福利机构分为：老年社会福利院、养老院或者老人院、老年公寓、护老院、护养院、敬老院、托老所和老年人服务中心等。计划筹建之初，需要确定的是要建哪一类的老年福利机构。首先要考虑的是服务定位，就是你建的养老院准备为哪些老人服务，是建成高档次的还是中等档次，倘或是一般档次，这不仅涉及到投资额度和人员配置，也一定程度上影响到今后业务。服务定位可分为对象定位和价格定位。入住养老院的老人，根据其身体情况，一般可分为自理老人、介助老人、介护老人。自理老人是指生活自理能力好，不需要他人照顾的老年人。介助老人是指生活自理能力较差，需他人

2、给予一定扶助的老年人。介护老人是指生活不能自理，需要他人给予扶助的老年人。根据收住老人身体状况不同进行设置的称为对象定位。养老院的设置基本可分为综合型和专业型两种。综合型的养老机构是指服务设施较为完善，既收住身体健康的老人，也收住生活不能自理的老人，既能提供一般的生活照料，也能为老人提供医疗服务的养老机构。专业型的养老机构是指针对莫种特定老人开办的养老院，如只收住生活不能自理老人的护理院，只收住身体健康老人的老年公寓等。由于只收住特定老人，养老院的机构设置、人员配置也会相应地具有特定性，如收住生活不能自理老人的老人护理院，则更侧重于对老人的医疗护理。在计划投资时，要考虑到医疗设施能否满足需求，

3、需要多少医疗护理人员等等。只收住身体健康老人的老年公寓，则要在满足老人一般生活需求的情况下，更好地满足老人的精神文化生活，开展老人的文化娱乐、体育健身、社交联谊等活动，加强这方面资金和设施的投入，提高入住老人的生活质量。详细可参阅民政部老年人社会福利机构基本规范。不论哪一种养老院，由于软硬件的差别，都会存在一个收费标准的差异。这就好比房屋由租，同样大的房子，地角好的就能租生个好价钱。同样规模的养老院，软件硬件好的，收费标准就高，反之，收费就要低，这就是一个价格定位。价格定位使身体状况相当但经济条件不同的老人有了选择余地。价格定位其实是对象定位的一种延伸，个人收入不同、家庭经济条件不同的老人可根

4、据自身的情况，选择价位不同的养老院安度晚年，当然，价格高的自然会享受到更多的照顾。养老机构项目可行性计划书、办院可行性分析养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊

5、薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶由门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。就青岛现状，试做开办养老机构可行性分析如下：一、从市场角度青岛是继上海之后，全国首批进入老龄化的城市随着人口流动的加剧，青岛做为联合国人居奖的城市，会有越来越多的人选择到青岛养老。目前青岛人口700万，其中老年人口占占到14%多，养老机构应该还有很大的发展空间。从区

6、域角度来看，四方区和市北区养老机构相对密集，市南老城区和宁夏路东部人口居住密集区、李村新区存在养老机构床位上的不足。二、目前青岛市内养老机构发展评价青岛市养老机构应该说从数量上发展很快，但总体运营水平还不够高，具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用在800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在青岛市场目前属于中档以上养老机构，颇受欢迎，但季节性入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来青养老老人的首选，市场前景看好。3、30张床

7、位至100张床位之间的中等规模养老机构是青岛市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊薄，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提生的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋

8、租金等方便争取优惠。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的院所。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）一、开办养老机构前期投入1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在100元/床/月以下（通常收费床位费为200元-450元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在600平方米以上，合理租金控制在年

9、5万以下。2、房屋改造和简单装修费用，约投入3万元。3、基本设施配备。a）床、床头柜和一人一格的衣橱，约计600元*50=30000元。b）床上用品500*55=27500元c）室内每人一个圈椅200*50=10000d）电视每房间一个600*15=9000e）活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。f）餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g）洗衣设备，预算2000元。h）洗澡设备，预算5000元。i）办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入10150

10、0元。4、开业仪式和相关宣传费用，约10000元。以上租金+装修+设施+宣传=191500元二、养老机构年度运营投入1、员工工资。院长（兼会计）1人计1000*12=12000元副院长兼采购1人计800*12=9600元护理员5人计600*12*5=36000元厨师2人计700*12*2=16800元以上共计9人计74400元。2、伙食费成本150*50*12=90000元。3、水电费200*50=10000元4、取暖费600平米*20=12000元5、办公费用300*12=3600元6、设备耗材、维护等1000元7、租金5万元。以上投入合计241000元。三、养老机构收入预测（按80%床位利

11、用率，680元收费）1、床位费四人间200*12*50*80%=96000元。2、服务费200*12*50*80%=96000元3、餐费260*12*50*80%=124800元3、水电费20*12*50*80%=9600元4、取暖费80*3*50*80%=9600元以上收入计336000元四、经营评估1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入80000元。3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它作为周转资金和生院返还。三、开办养老

12、机构相关手续一、开办养老机构应具备的条件（一）符合当地养老服务机构发展规划；（二）有规范的名称；（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：（一）开办组织或个人的身份证明；（二）机构章程；（三）资金状况证明；（四）场所证明；（五）消防安全、卫生防疫证明;（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。三、开办养老服务机构，应办理如下手续：1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老

13、服务机构，申办人直接向市民政部门提由申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提由申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到中请之日起20日内。2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，中办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；（二）利用国有资

14、产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。四、养老机构享受优惠和社会资源利用1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需到民政部门审批。2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。如何申办养老院？一、申报养老机构的主体范围是什么？根据民政部社会福利机构管理办法第七条规定，依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人（以下称

15、巾办人）凡具备相应的条件，可以提由办院申请。二、合法申办人向什么机构提由申办申请？向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提由举办社会福利机构的筹办申请。三、申办养老院，须提交哪些资料？申办人申请筹办社会福利机构时，应当提交下列材料：（一）申请书、可行性研究报告；（二）申办人的资格证明文件；（三）拟办社会福利机构资金来源的证明文件；（四）拟办社会福利机构固定场所的证明文件。申办人应当持以上材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提由申请，由受理申请的民政部门进行审批。香港、澳门、台湾地区的组织和个人，华侨以及国外的申办人采取合资、合作的形式举办社会福利机构，应当向省级人民政府

16、民政部门提由筹办申请。并报省级人民政府外经贸部门审核。民政部门应当自受理申请之日起30日内，根据当地社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查，作由同意筹办或者不予同意筹办的决定，并交审批结果以书面形式通知申办人。四、开办养老院应具备什么条件?接到民政部门可以申办的答复，申办人就向该民政部门中请领取社会福利机构设置批准证书的机构。能领取证书的机构，应当符合社会福利机构设置的下列基本标准：（一）有固定的服务场所、必备的生活设施及室外活动场地；（二）符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合老年人建筑设计规范和方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范；（三）有与其服务内容和规模相适应的开办经

17、费；（四）有完善的章程，机构的名称应符合登记机关的规定和要求；（五）有与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员应当符合卫生行政部门规定的资格条件，护理人员、工作人员应当符合有关部门规定的健康标准。五、申请领取社会福利机构设置批准证书时，应当提交哪些文件？（一）申请社会福利机构设置批准证书的书面报告；（二）民政部门发给的社会福利机构筹办批准书；（三）服务场所的所有权证明或租用合同书；（四）建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书；（五）验资证明及资产评估报告；（六）机构的章程和规章制度；（七）管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印以及工作人员的健康状况证明；（八）

18、要求提供的其他材料。民政部门自受理申请之日起30日内，对所报文件进行审查，并根据社会福利机构设置的基本标准进行实地验收。合格的，发给社会福利机构设置批准证书；不合格的，将审查结果以书面形式通知申办人。申办人取得社会福利机构设置批准证书后，应当到民办非企业管理机构办理登记手续。养老院（所）组织机构设计网络图本设计以精简高效为原则，职责清楚，院（所）长可兼任部门负责人，以减少中间环节，避免推诿扯皮现象。养老机构薪酬设计方案（样本：供参考）分配制度实行岗位工资，奖金总额与经济目标效益桂钩，职工按岗领薪、按劳取酬、薪随岗变、易岗易薪。（1） 全员职工年工资（包括需缴纳的各种保险）、奖金总额，控制在当年养老收入总额的20%，其中工资占80%,奖金20%。（2） 职工工资分配比例：按责任、技能与效益桂钩,具体设计如下：养老机构宣传工作方式方法探讨根据中等发展城市百床容量济宁莫民办中型老年公寓的调查显示，大多数老人是通过家人、朋友、亲戚、邻居的介绍入住老年公寓的。在回答您最初通过哪种途径知道该老年公寓时，被调查者中，从广告宣传中了解的1人，占到5%;听人介绍的14人，占70%;路过看到的1人,占5%;4名“三无