物权法 第六章 物权的变动

1、第六章 物权的变动u教学目的和要求教学目的和要求u主要内容：主要内容：第一节第一节 物权变动概述物权变动概述第二节第二节 物权变动的公示与公信原则物权变动的公示与公信原则第三节第三节 物权行为物权行为第四节第四节 物权变动物权变动第五节第五节 物权的消灭物权的消灭 u重点难点重点难点 u思考题思考题物权法物权法 Real Right Law第六章 物权的变动u案例分析案例分析u参考文献参考文献 u相关法律相关法律物权法物权法 Real Right Law【教学目的和要求】u理解物权公示与公信原则的价值内涵，对物权行为理解物权公示与公信原则的价值内涵，对物权行为理论形成基本的认识，明了物权变动的

2、几种主要方理论形成基本的认识，明了物权变动的几种主要方式。式。物权法物权法 Real Right Law第六章教学目的和要求物权法物权法 Real Right Law第六章第一节引例引例u 因房地产开发拆迁，开发公司在拆除旧房后，为王某夫妇安置了1套拆迁安置房，并向王某夫妇交付了安置房及该房屋的权属证明单、发票等用于办理产权证的证件。u 去年8月8日，王某夫妇与李某签订了房屋买卖合同，约定由王某夫妇将开发公司为其提供的安置房出售给李某，价格为8万元，李某预付订金2万元。协议同时约定，待王某夫妇的权属证书办好、双方办理交割后，李某一次性交清余款6万元。同日，李某向王某交付了“订金”2万元。u 因

3、后来王某夫妇反悔，不愿履行合同，李某向人民法院起诉，要求王某夫妇继续履行合同，协助其办理房屋权属过户手续。王某夫妇则辩称，其安置房未办权属证书即转让，双方签订的房屋买卖合同违反了有关规定，属于无效合同。u 问题：该 房屋买卖合同效力如何？物权法物权法 Real Right Law第六章第一节一、物权变动的含义一、物权变动的含义u物权的变动物权的变动，是指物权发生、变更、转让和消灭的总称。u物权的发生，即物权的取得，是指物权主体之间形成物权关系。u物权的变更，是指物权的内容发生变化。u物权的转让，是指物权的主体发生变化。u物权的消灭，是指物权主体之间的物权关系消灭。u能够能够引起物权变动引起物权

4、变动的民事法律事实有：的民事法律事实有：（一）物权法律行为（二）物权法律事实 物权法物权法 Real Right Law第六章第一节二、物权变动的形态二、物权变动的形态u（一）物权的发生（一）物权的发生1.原始取得2.继受取得u（二）物权的变更（二）物权的变更1.物权主体的变更2.物权客体的变更3.物权内容的变更u（三）物权的消灭（三）物权的消灭1.绝对消灭2.相对消灭物权法物权法 Real Right Law第六章第一节二、物权变动的形态二、物权变动的形态u练习u下列哪一选项属于所有权的继受取得？（2008年司法考试试卷三，10，单选）uA、甲通过遗嘱继承其兄房屋1间uB、乙的3万元存款得利

5、息1000元uC、丙购来木材后制成椅子1把uD、丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇1台物权法物权法 Real Right Law第六章第一节物权法物权法 Real Right Law第六章第二节一、公示原则一、公示原则u公示原则公示原则，是指物权变动行为须以法定方式进行才能生效的原则。物权变动的公示方式由法律明确规定，分为两种：一是动产物权变动的公示，为标的物的交付。交付指标的物占有之移转。转让动产物权的，以移转占有为公示；抛弃动产物权的，须抛弃占有，也可以是公开抛弃的意思表示。二是不动产物权变动的公示，为当事人在国家主管机关登记变动事项，简称为登记。交付与登记是物权变动的外部象征。u公示原则的内容

6、公示原则的内容：物权变动公示的，产生权利变动的法律效力，即产生物权发生、变更和消灭的法律效果。 物权法物权法 Real Right Law第六章第二节二、公信原则u公信原则公信原则，是指物权变动经过公示的，善意受让人基于对公示的信赖，在标的物出让人事实上无处分权时，仍能取得物权的原则。u公信原则的内容公信原则的内容：物权变动公示的，即发生物权变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错的人承担责任。u物权公示的公信力，实质上正是物权公示效力中“权利正确性推定”及“善意保护”两种效力所发生的结果。（尹田：论物权的公示与公信原则（下）论物权的公示与公信原则（下）物权法物权法

7、Real Right Law第六章第二节三、公示原则与公信原则的关系u公示原则与公信原则相辅相成，共同共同作用于当事人之间物权变动的全过程，从而保护交易活动的安全。两者密不可分，但也有明显区别区别：u（一）着眼点不同u（二）作用的方式不同u（三）适用范围不同物权法物权法 Real Right Law第六章第二节物权法物权法 Real Right Law第六章第三节一、物权行为的概念和特征一、物权行为的概念和特征u物权行为物权行为，是指独立于债权合同的以设立、变更、转让或者消灭物权为目的的民事法律行为。它具有如下特征：u（一）物权行为以设立、变更、转让或者消灭物权为目的u（二）物权行为由行为人的

8、意思表示和标的物交付或者登记构成u（三）物权行为具有独立性和无因性物权法物权法 Real Right Law第六章第三节二、物权行为的独立性和无因性理论的二、物权行为的独立性和无因性理论的有关争论有关争论u我国学术界关于物权行为理论问题的讨论，主要集中在物权行为的独立性和无因性问题上。物权法物权法 Real Right Law第六章第三节三、我国的物权立法选择三、我国的物权立法选择u我国物权立法中的物权行为问题包含两个方面的内容：一是我国现行民事立法是否承认物权行为理论，二是我国民事立法是否应当采纳物权行为理论。无论从理论研究还是物权立法层面上看，目前的主流观点倾向于对物权行为理论的否定。u（

9、一）我国民法是否承认物权行为（一）我国民法是否承认物权行为我国的物权变动立法规定以登记或者交付作为物权变动的必要条件。不动产物权的变动，以登记为生效要件；动产物权的变动，一般以交付为生效要件。法律另有规定或者当事人另有约定的，依法律规定或者当事人的约定。物权法物权法 Real Right Law第六章第三节三、我国的物权立法选择三、我国的物权立法选择物权法第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 我国立法目前并没有承认物权行为理论。在立法模式上，我国既不是采取德国民法典的形式主义，

10、也不是采取法国民法典的意思主义，而是采取前苏联、奥地利、捷克斯洛伐克和匈牙利等国家民法的意思主义与登记或者交付相结合的模式，在立法上承认物权行为的独立性，但既不要求物权变动须有物权合意，也未承认物权变动的无因构成。u（二）我国民法是否应该采纳物权行为理论（二）我国民法是否应该采纳物权行为理论1. 肯定说2. 否定说3. 折衷说物权法物权法 Real Right Law第六章第三节三、我国的物权立法选择三、我国的物权立法选择我国立法对物权行为理论应持折中态度既承认物权行为，又不承认物权行为具有无因性。物权行为无因性理论物权行为无因性理论否认物权行为与债权行为的联系，因此，在出卖人交付标的物后，即

11、使买卖合同无效或被撤销，因买卖合同而为的物权行为也仍然有效，买受人将继续保有标的物的所有权，此时，出卖人仅能依不当得利的规定请求返还原物，从而由所有人变为债权人，无法享受法律对物权的特殊保护。物权法物权法 Real Right Law第六章第三节物权法物权法 Real Right Law第六章第四节一、物权变动的原因一、物权变动的原因u物权变动的原因物权变动的原因，是指引起物权发生、变更、转让和消灭的法律事实。u（一）物权行为（一）物权行为所谓物权行为物权行为，是指依法定方式为物权变动的意思表示而成立的法律行为。包括单方物权行为和双方物权行为（又称物权契约或者物权合同）。引起物权取得的物权行为

12、主要有：l1. 引起物权取得的物权行为：买卖、互易、赠与、遗赠。l2. 引起物权消灭的物权行为：抛弃、物权契约。物权法物权法 Real Right Law第六章第四节一、物权变动的原因一、物权变动的原因u（二）物权行为以外的法律事实（二）物权行为以外的法律事实先占、添附等。u（三）公法上的行政行为或司法行为（三）公法上的行政行为或司法行为征用、没收等。物权法物权法 Real Right Law第六章第四节练习练习u中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？（2008年司法考试试卷三，8，单选）uA、中州公司因为享有

13、建设用地使用权而取得了房屋所有权uB、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权uC、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权uD、中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权物权法物权法 Real Right Law第六章第四节二、物权变动的立法例二、物权变动的立法例u（一）意思主义立法（一）意思主义立法u意思主义是指仅凭当事人意思表示即发生物权变动的效力。（否定物权行为）u法国民法典第1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买受即告成立，而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人。”物权法物权法 Real Right Law第六章第四节二

14、、物权变动的立法例二、物权变动的立法例u（二）形式主义立法（二）形式主义立法u德国民法典第873条规定：“为了让与土地所有权、为了对土地设定权利，以及为了让与此种权利或对此种权利设定其他权利，除法律另有规定外，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登入土地登记簿册。”u第929条规定：“为了让与动产所有权须由所有人将物交付受让人，并就所有权的移转由双方成立合意。”物权法物权法 Real Right Law第六章第四节二、物权变动的立法例二、物权变动的立法例u（三）折中主义立法（三）折中主义立法 u以原因行为、登记承诺与登记相结合，发生物权变动的效力。u瑞士民法典第657条规定：“移

15、转所有权的契约，不经公证无约束力。”u第963条规定：“不动产登记，须依不动产所有人的书面声明作成。”u 第974条规定：“凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。”物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（一）（一）不动产物权变动的条件不动产物权变动的条件u1、基于法律行为的不动产物权变动u（1）登记u物权法第九条物权法第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。物权法

16、物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（一）（一）不动产物权变动的条件不动产物权变动的条件u1、基于法律行为的不动产物权变动u（2）登记对抗-如土地承包经营权的出让、转让u物权法物权法第一百二十七条第一百二十七条【土地承包经营权设立和登记】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。u第一百二十九条第一百二十九条【互换、转让土地承包经营权进行登记】土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人

17、民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（一）（一）不动产物权变动的条件不动产物权变动的条件u1、基于法律行为的不动产物权变动u（2）登记对抗-如地役权的设立u物权法物权法第一百五十八条第一百五十八条【地役权效力】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。u结论：结论：u 在我国，基于法律行为而发生不动产物权的变动，除了当事人有债权合意之外，还需有不动产的登记。u 我国物权法对不动产物权变动采取以登记成立要件为主，

18、以登记对抗要件为辅的灵活模式。物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（一）不动产物权变动的条件（一）不动产物权变动的条件u2、非基于法律行为的不动产物权变动u主要有：u（1）裁判文书政府征收决定等发生的物权变动。u（2）因继承或者受赠而取得物权。u（3）因建造、拆除房屋、种植等事实行为设立和消灭物权。u基于这种法律事实的发生法律事实的发生而取得物权者，虽不经登记而生效，但对该原因事实的存在须负举证责任，并且对由此取得的物权进行处分时，非经登记不发生物权效力（物权法第31条）物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权

19、变动三、不动产物权变动u（一）（一）不动产物权变动的条件不动产物权变动的条件u2、非基于法律行为的不动产物权变动u物权法物权法第三十一条第三十一条【非依法律行为享有的不动产物权变动】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（二）不动产物权登记的效力（二）不动产物权登记的效力u1、物权公示效力 2、物权变动的根据效力u3、权利正确性推定效力 4、善意保护效力u5、警示效力 物权法u第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依

20、照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 u第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准以不动产登记簿为准。 物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（三）异议登记和预告登记（三）异议登记和预告登记u 物权法u 第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的

21、，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（三）异议登记和预告登记（三）异议登记和预告登记u 练习：某房屋登

22、记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？（2008年地震灾区延考，试卷三，59，多选）uA、异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力uB、异议登记于3月31日失效uC、甲有权向乙请求赔偿损失uD、甲有权向登记机构请求赔偿损失物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（三）异议登记和预告登记（三）异议登记和预

23、告登记u 练习u甲公司开发写字楼1幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（2009年司法考试试卷三，8，单选）uA、抵押合同有效，抵押权设立uB、抵押合同无效，但抵押权设立uC、抵押合同有效，但抵押权不设立uD、抵押合同无效，抵押权不设立物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u 练习u甲继承了1套房屋，在办理产权登记

24、前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答以下问题。（2008年司法考试试卷三，94，不定选）u（1）在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：uA、甲已经取得了该房屋的所有权uB、甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人uC、甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力uD、甲可以出租该房屋物权法物权法 Real Right Law第六章第四节三、不动产物权变动三、不动产物权变动u（2）关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：uA、甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登

25、记而无效uB、乙对房屋的占有是合法占有uC、乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效uD、丙已取得该房屋的所有权u（3）关于戊的权利状态，下列选项正确的是：uA、戊享有该房屋的所有权uB、戊不享有该房屋的所有权uC、戊原始取得该房屋的所有权uD、戊继受取得该房屋的所有权物权法物权法 Real Right Law第六章第四节四、动产的物权变动四、动产的物权变动u（一）动产物权的变动形式（一）动产物权的变动形式u1、动产物权因法律行为而变动，其公示方法为占有与交付。u物权法第23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”u2、非基于法律行为的动产物权变动u以事实的

26、发生为物权变动条件物权法物权法 Real Right Law第六章第四节四、动产的物权变动四、动产的物权变动u（二）动产物权变动公示（二）动产物权变动公示交付交付u1、现实交付u又称直接交付，是指一方将物的直接占有移转给另一方的行为。人们通常讲的交付就是指现实交付。u现实交付中的委托交付和拟制交付：u委托交付是指让与人根据约定将动产交付给第一承运人（包括受让人指定的中间人）或者邮局的交付方式。在这种方式中，让与人或者其委托代理人办理完托运、交邮等手续，即为交付。u拟制交付是指让与人将代表标的物权利的有效凭证（如仓单、提单、存款单、票据等）交付给受让人，交付即告完成的交付方式。物权法物权法 Re

27、al Right Law第六章第四节四、动产的物权变动四、动产的物权变动u（二）动产物权变动公示（二）动产物权变动公示交付交付u2、观念交付u指在特殊情形下不现实交付动产而采用变通的方法移转标的物权利的交付方式。u（1）简易交付。简易交付是指出让人转让标的物前，受让人已占有该动产，在当事人之间达成物权变动的合意时，交付即为完成。物权变动自合同生效时发生效力。简易交付常见于受让人先租后买、先借后质等情形。物权法物权法 Real Right Law第六章第四节四、动产的物权变动四、动产的物权变动u（二）动产物权变动公示（二）动产物权变动公示交付交付u2、观念交付u（2）指示交付。指示交付是指出让人

28、出让动产时，该动产已由第三人依法占有，而出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。u（3）占有改定。占有改定是指出让动产时，出让人仍需继续占有该项动产，可以与受让人另行约定由其实际占有该项动产而使受让人取得间接占有，以代替实际交付的情形。物权法物权法 Real Right Law第六章第四节四、动产的物权变动四、动产的物权变动u（二）动产物权变动公示（二）动产物权变动公示交付交付u2、观念交付u练习u甲将自己的电脑卖给乙，双方约定电脑卖给乙后仍然由甲使用1个月。乙是通过哪种交付方法取得电脑所有权的？（2008年地震灾区延考，三，9）uA、现实交付uB、占有改定uC、指示交付u

29、D、简易交付物权法物权法 Real Right Law第六章第四节物权法物权法 Real Right Law第六章第五节第五节 物权的消灭 u物权的消灭，是指物权人因一定的法律事实，其在某项财产上的权利不再继续存在。物权的消灭，为物权变动的一种形态。u物权的消灭可分为绝对消灭和相对消灭。绝对消灭是指该物上的权利已不复存在。相对消灭是指该物上的权利仍然存在，只是转归他人所有。u引起物权消灭的物权行为主要有： 物权法物权法 Real Right Law第六章第五节一、标的物灭失一、标的物灭失u（一）标的物为原料、材料，在生产、使用过程中消耗或转化为新的产品，原物的物权消灭u（二）标的物为可消费的物

30、品，因原物被消费而导致物权消灭u（三）标的物受自然灾害的印象而灭失，物权也因只消灭u（四）标的物因事实行为而导致物权消灭u（五）标的物被他人损坏而导致物权消灭二、抛弃二、抛弃u抛弃，指依权利人的意思表示，使物权归于消灭的行为。 物权法物权法 Real Right Law第六章第五节三、混同三、混同u混同，指两个无并存必要的物权同归于一人的事实四、其他原因四、其他原因u（一）因主体消灭而消灭u（二）因物权人转让物权而消灭u（三）因国家行使强制手段而消灭u（四）因约定的存续期间届满而消灭u（五）因解除权的行使而消灭u（六）从属物权因主权利的消灭而消灭 物权法物权法 Real Right Law第六章第五节【重点难点】u物权公示公信制度。u物权行为理论（包括物权无因性理论