工业地产专题研究

1、工业地产专题工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国，从1945年开始很多国家将工业地产融入到国家策略当中，但是直到1970年以后，工业地产得以快速发展并在各个方面逐渐取得成熟。工业地产往往是一个城市或一个国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上，美国工业地产占全世界的27%，对本国的GDP贡献也超过了30%。指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇

2、等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 工业地产分类工业地产分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。 工业地产开发模式工业地产开发模式1.工业园区开发模式 目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 2.工业地产商模式 指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目

3、，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 如上海金山的上海石化工业园区。 4.综合运作模式 指对上述的工业园区开

4、发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 5.私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。 工业地产盈利模式研究工业地产盈利模式研究工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产比较商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较工业地产商运营模式工业地产商运营模式 总总 结结商业地产是指用于

5、各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等商业地产商业地产工业地产工业地产工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。商业地产与工业地产内涵截然有别；商业地产与工业地产内涵截然有别；但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；多重特性；房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；二者

6、都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物；商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产比较商业地产盈利模式商业地产盈利模式u 对于开发商而言，可售可租盈利在于销售收入或者租金；u 对于运营商来说盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和

7、管理费为利润主要来源；对于小业主来说u 开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；u 运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润， 是出租获取租金回报。工业地产盈利模式工业地产盈利模式商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较 工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的14， 而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的15到110，甚至更低。从而投资门槛较低 这将是工业地产发展一个难得的好

8、机会。当然由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。 对于工业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。 由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较工业地产与商业地产盈利模式比较表工业地产与商业地产盈利模式比较表商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产

9、盈利模式比较工业地产商运营模式工业地产商运营模式 1 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 2进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长

10、期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。工业地产商运营模式工业地产商运营模式 3 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 工业地产商运营模式工业地产商运营模式 直接

11、销售模式直接销售模式先租赁再销售模式先租赁再销售模式完成租约，再整体资产完成租约，再整体资产打包出售打包出售开发商自己经营最后整开发商自己经营最后整体打包上市体打包上市盈利模式盈利模式总总 结结 国内常用模式国内常用模式国外常用模式国外常用模式通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益提供针对园区

12、企业的服务而获利提供针对园区企业的服务而获利为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务以土地溢价增值而获取利润以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益通过已建成房

13、地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益国内盈利模式国内盈利模式总总 结结 客房及公共区域的设计打破传统酒店的设计格局，完全时空转换的体验式居住；客房及公共区域的设计打破传统酒店的设计格局，完全时空转换的体验式居住；时尚流行元素与完全相反的佛禅等元素结合，另类到无厘头；时尚流行元素与完全相反的佛禅等元素结合，另类到无厘头；目标客群：适合高素质、高收入的追求个性化人士目标客群：适合高素质、高收入的追求个性化人士设计师酒店设计师酒店先锋精神堡垒先锋精神堡垒1适合服务性行业的企业，如培训、咨询、律适合服务性行业的企业，如培训、咨询、律师事务所、会计师事务所等师事务所、会计师事务所等；空间开阔，环

14、境幽雅立面以钢铁玻璃等现代空间开阔，环境幽雅立面以钢铁玻璃等现代建材为主，工业化感觉强烈。建材为主，工业化感觉强烈。LOFT办公办公先锋精神堡垒先锋精神堡垒1层高超过层高超过6 6米的内部空间米的内部空间引发个性空间组合引发个性空间组合2主要的保留建筑区，以民国建筑为主；主要的保留建筑区，以民国建筑为主；规划业态：遵循二八原则，规划业态：遵循二八原则，80%以创意、以创意、文化、内容产业等办公为主，文化、内容产业等办公为主，20%为配为配套性餐饮商业；套性餐饮商业；市场目标：设计师工作室、动漫制作、市场目标：设计师工作室、动漫制作、音像创作、艺术创作展览、媒体内容创音像创作、艺术创作展览、媒体

15、内容创作制作、广告策划等；作制作、广告策划等；发展定位：承启城市的记忆，引领城市发展定位：承启城市的记忆，引领城市创意文化的新进程创意文化的新进程民国印象民国印象 画室画廊、录音棚、画室画廊、录音棚、CG制作、动漫创作制作、动漫创作 平面设计、广告策划、建筑设计、平面设计、广告策划、建筑设计、咖啡吧、茶吧、主题茶餐厅、特色面包坊、花园餐厅咖啡吧、茶吧、主题茶餐厅、特色面包坊、花园餐厅 内内 容容 产产 业业集束爆发集束爆发内容产业：内容产业：是上世纪九十年代是上世纪九十年代在西方兴起的新兴产业。在西方兴起的新兴产业。 欧盟欧盟INFO2000INFO2000计划中把计划中把“内容产业内容产业”

16、的的主体定义为主体定义为 “那些制造、开发、包那些制造、开发、包装和销售产品及其服务的企业装和销售产品及其服务的企业”。 内容产业的范围包括在各个媒介上内容产业的范围包括在各个媒介上的印刷品的印刷品 （比如报纸、书籍、杂（比如报纸、书籍、杂志等），音像电子出版物（联机数志等），音像电子出版物（联机数据库、音像制品服务、以传真及光据库、音像制品服务、以传真及光盘为基础的服务以及电子游戏、动盘为基础的服务以及电子游戏、动漫画等），音像传播漫画等），音像传播 （电视、录象、（电视、录象、广播和影院等）、用作消费的软件广播和影院等）、用作消费的软件等。世界上大型传媒集团都把自己等。世界上大型传媒集团都

17、把自己定位为内容产业商或内容提供商。定位为内容产业商或内容提供商。内容产业内容产业创智坊创智坊 内内 容容 产产 业业集束爆发集束爆发3火红年代火红年代解放后厂房为主；解放后厂房为主；规划业态：文化休闲娱乐；规划业态：文化休闲娱乐；建筑风格：保持厂房原貌基础修改；建筑风格：保持厂房原貌基础修改；发展定位：工业时代的零星记忆发展定位：工业时代的零星记忆3 红色娱乐，工业记忆红色娱乐，工业记忆对老工业厂房记忆的保存、延续。对老工业厂房记忆的保存、延续。最佳业态：最佳业态：“红色记忆红色记忆”酒吧、酒吧、“最高最高指示指示”休闲咖啡吧等；休闲咖啡吧等；针对人群：中高档次中青年消费人群。针对人群：中高

18、档次中青年消费人群。3活化的产业历史博物馆活化的产业历史博物馆民国风格的建筑赋予该处建筑以强烈的历史烙印，无论对于苏州本地人还是外地民国风格的建筑赋予该处建筑以强烈的历史烙印，无论对于苏州本地人还是外地来苏州旅游的人来说，都能够给以一定的体验过程，进而对苏州有一个再认识。来苏州旅游的人来说，都能够给以一定的体验过程，进而对苏州有一个再认识。 活化艺术馆活化艺术馆 偷听堂偷听堂集束爆发集束爆发偷听，城市次文化偷听，城市次文化 所谓的所谓的“偷听偷听”，一般是发帖人将自己在日常生活中听到的有趣的对话记录下，一般是发帖人将自己在日常生活中听到的有趣的对话记录下来，并配以简单的背景介绍。这个创意最早来

19、自美国，在纽约有一个来，并配以简单的背景介绍。这个创意最早来自美国，在纽约有一个“偷听纽约偷听纽约”的网站，每个人都可以把自己听到的有趣的对话贴到网上。的网站，每个人都可以把自己听到的有趣的对话贴到网上。20062006年年1 1月，网站创立月，网站创立人摩根人摩根弗里德曼还出了一本书名曰弗里德曼还出了一本书名曰偷听纽约偷听纽约。 同年同年1010月，偷听开始在月，偷听开始在“天涯天涯”流行。由偷听北京开始，在国内大城市蔓延，流行。由偷听北京开始，在国内大城市蔓延，比如苏州，就有专门的比如苏州，就有专门的 “偷听苏州偷听苏州” 吧，并在年轻人中大行其道。吧，并在年轻人中大行其道。 一个带有猥琐

20、色彩的词汇，现在已经成为草根精神的鲜明文化符号。一个带有猥琐色彩的词汇，现在已经成为草根精神的鲜明文化符号。 偷听堂，正是发想于此。在这里，能让高雅的昆剧、市井的苏州滩簧、恬淡的偷听堂，正是发想于此。在这里，能让高雅的昆剧、市井的苏州滩簧、恬淡的茶香、草根的闲谈重新回到民间；并望借此重新找回真实的苏州与人民的文化。茶香、草根的闲谈重新回到民间；并望借此重新找回真实的苏州与人民的文化。4现代时尚奢侈领地现代时尚奢侈领地规划业态：星级主题酒店规划业态：星级主题酒店+ +奢侈品商业步行奢侈品商业步行街街+ +休闲商务写字楼休闲商务写字楼+ +大型高档次大型高档次“MALLMALL”；建筑风格：完全时

21、尚现代建筑风格：完全时尚现代市场目标：奢侈品消费人群市场目标：奢侈品消费人群+ +顶级商务人士顶级商务人士+ +金融、房地产、金融、房地产、ITIT类企业；类企业；发展定位：苏州最奢侈地带，新地标享乐发展定位：苏州最奢侈地带，新地标享乐主义主题主义主题4Conrad（康拉德大酒店（康拉德大酒店)l希尔顿集团希尔顿集团20062006年排名第年排名第5 5位，旗位，旗下有超级豪华酒店下有超级豪华酒店ConradConrad，高档酒，高档酒店店HiltonHilton和中档的经济型酒店和中档的经济型酒店ScandicScandic等品牌。等品牌。l其中，希尔顿酒店集团自其中，希尔顿酒店集团自198

22、21982年年创立创立ConradConrad品牌，它打破传统的把品牌，它打破传统的把客户分为商务旅游和休闲旅游两种客户分为商务旅游和休闲旅游两种的习惯，同时满足这两种需求的习惯，同时满足这两种需求 。l希尔顿明年将在上海新天地开设希尔顿明年将在上海新天地开设首家康拉德酒店，该酒店的特色是首家康拉德酒店，该酒店的特色是拥有舞台剧场娱乐功能的酒店；拥有舞台剧场娱乐功能的酒店；l本项目需要根据苏州城市特点，本项目需要根据苏州城市特点，确定自己的经营主题特色。可考虑确定自己的经营主题特色。可考虑苏绣、苏弹和园林方向的专业论坛。苏绣、苏弹和园林方向的专业论坛。现代时尚奢侈领地现代时尚奢侈领地4Conr

23、adConrad（康拉德大酒店（康拉德大酒店) )现代时尚奢侈领地现代时尚奢侈领地她她经济经济悦榕悦榕SPA:SPA:媒体公认的五家顶级媒体公认的五家顶级SPASPA。会员是来自金子塔顶尖的。会员是来自金子塔顶尖的成功企业家，社交名流，影视明星，政要及各国使节。运用传统成功企业家，社交名流，影视明星，政要及各国使节。运用传统的金木水火土五行元素，进行阴阳调和。的金木水火土五行元素，进行阴阳调和。 GTIMES GTIMES 时代男士时代男士SPASPA G Times G Times 国际连锁男士国际连锁男士SPASPA养身艺术会馆由养身艺术会馆由加拿大加拿大IPVCIPVC私人投资集团公司创

24、办，定位私人投资集团公司创办，定位顶级时尚私人娱乐养身会馆。顶级时尚私人娱乐养身会馆。 男士男士SPA 他他经济经济4现代时尚奢侈领地现代时尚奢侈领地主要针对老城区内的商贸、物流与服务企业；主要针对老城区内的商贸、物流与服务企业；立面现代时尚，色彩与部分阳台有变化；立面现代时尚，色彩与部分阳台有变化；一种观念经济浪潮下的工作方式革命，一种观念经济浪潮下的工作方式革命，提倡休提倡休闲办公、快乐办公理念。闲办公、快乐办公理念。4休闲商务休闲商务休闲商务休闲商务l 双层生态商务会所、空中花园、豪华大堂双层生态商务会所、空中花园、豪华大堂4周边休闲设施、绿化景观、环楼水体景观周边休闲设施、绿化景观、环楼水体景观休闲商务休闲商务4智能化系统、生态办公智能化系统、生态办公休闲商务休闲商务4针对苏州顶级消费者设置服饰、首饰、针对苏州顶级消费者设置服饰、首饰、餐饮、珠宝等奢侈品牌。奢华、大气餐饮、珠宝等奢侈品牌。奢华、大气的建筑立面，步行商业街采用现代欧式风格。的建筑立面，步行商业街采用现代欧式风格。4 奢侈品消费奢侈品消费豪华大气的立面风