深圳市龙岗区踩盘报告

1、1. 市市场概况场概况2.产品定位产品定位3.广告广告营销营销4.公关营销公关营销市场概况市场概况一、产品属性：一、产品属性： 小高层、高层小高层、高层土地属性：土地属性：项目紧临城市核心，顺南坪快速路引桥南向直通福龙路。占地27.6万平方米，建筑面积为33万平方米；容积率为1.2 ，绿化率44%， 3期产品处于地块北侧，规划有9栋高层和6栋小高层组成，共883户。都市属性都市属性：南坪快速、梅观高速、龙大高速、莞深高速等高速体系；福龙路距市中心5分钟车程； 周边地铁4号线、地铁5号线、龙华深圳新客运站等。自然属性：自然属性：近35000平方米的湿地叠水湖景、15000亩塘朗山原生山脉自然山湖

2、资源配套：配套： 综合商场:世界大型零售知名企业沃尔玛、家乐福、乐购等，以 及国内的大型零售品牌； 医院:台商医院、综合医院、区级医院2所； 其他:周边文化娱乐中心、博览馆、体育中心等。原山凌墅大宅原山凌墅大宅 红树西岸： 观澜高尔夫长堤：区位升值潜力； 稀缺产品升值潜力；无敌景观； 高端的渡假物业；高科技应用打造； 商务往来功能；大社区 ； 超大规模社区；新颖的外立面设计； 优质的物业管理； 二、市场竞争品：二、市场竞争品：典型客户案例分析Analyze 【红树西岸【红树西岸】客户统计客户统计Analyze 客户心理客户心理p 占有稀缺资源；p 有财力拥有喜欢的 物业；p 自住投资两相宜；p

3、 时尚、高端；销售进程心理销售进程心理p 预约看楼尊贵性；p 停车指示性不强；p 售楼处设计时尚新颖；p 部分公共细节考究；典型客户案例分析Analyze 【观澜高尔夫长堤【观澜高尔夫长堤】客户统计客户统计Analyze 客户心理客户心理p 拥有稀缺资源；p 尊贵的圈层感；p 媒体舆论的新闻炒做，项目极具诱惑性；p 朋友聚会的场所，且项目位置较为偏远，可以 远离闹区，享受桃源般的意境，满足高端财富圈层的活动习惯销售进程心理销售进程心理p 现场包装低调简约；p 看楼过程服务周详；p 样板房奢华展示；p 园林等附加值展示全面到位；豪宅客户提炼Analyze 产品：产品：p注重占有稀缺性资源;p未来

4、具有升值潜力;p项目具有一定规模；p后期物业管理严格；心理：心理：p彰显财富实力；p满足圈层消费优越感；p实现社会地位的进一步提升；p享受有品位的生活；常规豪宅客户群体根据周边项目的典型客群分析得出结论：圣莫丽斯3 的客户定位为：60年代年代70年代初年代初企业主、高科技的专业人才、海归、外籍华侨等企业主、高科技的专业人才、海归、外籍华侨等以深圳福田和南山的客户居多，香港的为辅。未来香蜜湖和华侨城片区的客户。 三、客群定位三、客群定位1. 市市场概况场概况2.产品定位产品定位3.广告广告营销营销4.公关营销公关营销产品概念产品概念区位区位+原生原生稀缺的原生山湖景资源中央别墅区高端豪宅中央别墅

5、区高端豪宅 ，200极目山湖大宅极目山湖大宅圣圣莫丽斯莫丽斯别样风情别样风情 产品产品大户型拥全社区最佳山体、内园林景观+用用“原生原生+3期产品期产品”划定两个优势划定两个优势圣圣莫丽斯莫丽斯3期为纯大户型设计占据全社区最佳山体、内园林景观。期为纯大户型设计占据全社区最佳山体、内园林景观。园林打造以园林打造以水为主景观水为主景观，重金打造的，重金打造的私家登山道私家登山道，总体上形成了，总体上形成了“1轴轴3台地台地8宅间庭院宅间庭院18景点景点”的特色瑞士生态园林，的特色瑞士生态园林，3期中心湖区与别墅区期中心湖区与别墅区湖水相连形成了湖水相连形成了35000平米的平米的私家内湖私家内湖。

6、水景在园林中以不同形态存在，并以高山植物相伴，最大限度还原高山水景在园林中以不同形态存在，并以高山植物相伴，最大限度还原高山湖的自然景象。湖的自然景象。 水景观特色瑞士生态园林，超大面积私家内湖湖产品五大核心优势：产品五大核心优势：区位升值潜力；区位升值潜力；南坪的交通利好；南坪的交通利好；稀缺山景；稀缺山景；大社区；大社区；小区园林；小区园林；优质的物业管理。优质的物业管理。大社区大社区 33万平米超大国际社区圣莫丽斯项目总建筑面积为33万平方米，福田向北延展的中央别墅区罕见的大盘项目。项目容积率仅为1.2，整体绿化率44%，是别墅类物业与高层物业共同组成的豪宅社区。园林园林“落院入山落院入

7、山”的造园创意，精致园艺的造园创意，精致园艺园林园林湖滨木栈道湖滨木栈道园林园林水系水系-社区园林主景观社区园林主景观 特色瑞士生态园林特色瑞士生态园林 园林雕塑园林雕塑建筑建筑精工品质，精细考量精工品质，精细考量 以最纯粹的自然生态居住环境以最纯粹的自然生态居住环境辉映百年建筑的恒久价值辉映百年建筑的恒久价值保持地势原生原貌，顺势而建，保持地势原生原貌，顺势而建，从南至北逐步升高，从南至北逐步升高，使建筑与山景能够自使建筑与山景能够自然融合，营造一个山地欧式小镇然融合，营造一个山地欧式小镇 。在灵活多变的造型基础上加入大量平台、绿化、花园，使建筑隐于园林中。在灵活多变的造型基础上加入大量平台

8、、绿化、花园，使建筑隐于园林中。建筑立面建筑立面 建筑建筑建筑建筑高层建筑建筑户型户型圣莫丽斯3的主力户型面积区间在150-230平米之间户型户型户型户型户型户型超高3.1米层高设计； 5.4米客厅宽面，主卧宽6米；双重绿园设计-两层高的错层大露台和入户花园设计;顶层复式设计，台地园林，屋顶花园，视野开阔。会所夜景会所夜景配套配套大会所大会所配套配套配套配套小会所小会所配套配套咖啡吧咖啡吧配套配套商业街商业街配套配套泳池泳池配套配套高尔夫练习场高尔夫练习场1. 市市场概况场概况2.产品营销产品营销3.广告广告营销营销4.公关营销公关营销 视觉把握与突出符号传播推广理念取胜视觉把握与突出符号传播

9、推广理念取胜让关联性符号让关联性符号-钻石，取代冗长的概念表达，运用了当时鲜有钻石，取代冗长的概念表达，运用了当时鲜有出现的黑色和触感极强的皮质纹理以出现的黑色和触感极强的皮质纹理以“纯粹纯粹”的手法确立项目的手法确立项目独一无二的识别优势，成功实现项目与周边项目的差异化，并独一无二的识别优势，成功实现项目与周边项目的差异化，并在短时间内获得市场的极高知名度及广泛的认同度。在短时间内获得市场的极高知名度及广泛的认同度。核心策略核心策略文案创意文案创意 中央生态中央生态 原山大宅原山大宅 设计创意设计创意 钻石钻石 皮质皮质以象征以象征“质感质感”与与“恒久恒久”的的 “钻石钻石”为形象符为形象

10、符号，将客群对产品特质的认知集中于一点，同时号，将客群对产品特质的认知集中于一点，同时产生物理属性上的形象对位，符合客户心理层面产生物理属性上的形象对位，符合客户心理层面的精神对味，并配合极度简约纯粹的视觉效果，的精神对味，并配合极度简约纯粹的视觉效果，最终最终“黑夜中的璀璨黑夜中的璀璨”几乎真的在一夜之间让人几乎真的在一夜之间让人们记住了钻石般的圣们记住了钻石般的圣莫丽斯。莫丽斯。广告创意广告创意06年9月22日 特报户外户外户外现场包装现场包装售楼处售楼处项目模型项目模型项目模型项目模型区域模型区域模型售楼处大厅售楼处大厅售楼处内室售楼处内室1. 市市场概况场概况2.产品营销产品营销3.广

11、告广告营销营销4.公关营销公关营销2009年3月28日 “圣圣莫丽斯莫丽斯3期期”一期组团湖景大宅一期组团湖景大宅 开盘开盘2009年6月21日 “圣莫丽斯3期”原山凌墅大宅全新山景样板房鉴赏情景营销样板房样板房情景营销样板房样板房情景营销样板房样板房情景营销样板房样板房情景营销园林园林情景营销皇家台地皇家台地情景营销园林园林情景营销园林园林情景营销水系水系情景营销园林园林09年营销活动年营销活动2009年上半年圣莫丽斯项目的营销活动2009年2月23日 “圣莫丽斯视界”万象城巡演璀璨揭幕2009年3月7日 “圣莫丽斯3期”高层湖景样板房盛装绽放2009年3月28日 “圣莫丽斯3期”一期组团湖

12、景大宅开盘劲销八成2009年4月25日 “圣莫丽斯3期”二组团中央凌湖大宅开盘劲销七成2009年6月6日 “圣莫丽斯3期” 原山凌墅大宅VIP登记启动2009年6月21日 “圣莫丽斯3期”原山凌墅大宅全新山景样板房诚邀鉴赏09年营销活动年营销活动2009年下半年圣莫丽斯项目的营销活动2009年7月18日 “圣莫丽斯3期”原山凌墅大宅加推单位VIP登记启动2009年7月27日 “圣莫丽斯3期”禁车行动2009年8月1日 “圣莫丽斯3期”举行环游世界之旅泰国风情节2009年8月8日 “圣莫丽斯3期”举行环游世界之旅威尼斯风情节2009年8月15日 “圣莫丽斯3期”举行环游世界之旅丹麦风情节2009

13、年8月22日 “圣莫丽斯3期”环游世界之旅荷兰风情节2009年8月29日 “圣莫丽斯3期”原山凌墅大宅新品发售再掀热销风云2009年10月1日 “圣莫丽斯3期”双节八天假上演“中国红”2009年11月1日 “圣莫丽斯3期”荣获年度普利策地产大奖-“年度园林大奖”2009年11月14日 “圣莫丽斯3期”极目湖景大宅新品单位VIP登记启动2009年11月21日 “圣莫丽斯3期”举行冬日通话之糖果节2010年1月4日 “圣莫丽斯3期”荣获深圳十大标志性建筑 深圳十大豪宅 年度最优秀的园林私家地理杂志视界决定世界视界决定世界高，不是随便定的高，不是随便定的高是一种境界和涵养高是一种境界和涵养行走在圣行

14、走在圣莫丽斯莫丽斯一个把全世界绿都用光的地方一个把全世界绿都用光的地方旅行是一种生活态度，或者说，生命本身就是一场旅行。旅行是一种生活态度，或者说，生命本身就是一场旅行。行走在路上，不仅是一种生活态度的新的表现方式，也不仅是视野层行走在路上，不仅是一种生活态度的新的表现方式，也不仅是视野层的提升，而是对自我的重新审视：行走在一段旅程中，行走在一首乐的提升，而是对自我的重新审视：行走在一段旅程中，行走在一首乐曲里，行走在一段篇章内，行走在一次谈话中曲里，行走在一段篇章内，行走在一次谈话中行走是一种谦逊的行走是一种谦逊的姿态，懂得吐故纳新，稍作停留，才能换得世界由心而来的尊敬。姿态，懂得吐故纳新，

15、稍作停留，才能换得世界由心而来的尊敬。而圣而圣莫丽斯，一定是视觉的旅行，也必定是境界的旅行。莫丽斯，一定是视觉的旅行，也必定是境界的旅行。因为，有人说，圣因为，有人说，圣莫丽斯是纯粹的。因为它远离尘嚣，超脱杂念，莫丽斯是纯粹的。因为它远离尘嚣，超脱杂念，它能够让最精确的时间也失去意义，让大自然都失去表演的能力。也它能够让最精确的时间也失去意义，让大自然都失去表演的能力。也有人说，圣有人说，圣?莫丽斯是圣洁的。任何无专业功底的摄影者，都能拍出莫丽斯是圣洁的。任何无专业功底的摄影者，都能拍出如明信片一般令人惊艳的美境，这就是上帝赐予每个到圣如明信片一般令人惊艳的美境，这就是上帝赐予每个到圣?莫丽斯

16、的莫丽斯的旅行者，既短暂又永恒的艺术天分。旅行者，既短暂又永恒的艺术天分。旅行，用视界决定世界。我们走吧。旅行，用视界决定世界。我们走吧。Partone 旅程第一站：女神像雕塑，神秘的守护传说旅程第一站：女神像雕塑，神秘的守护传说旅程第二站：香樟大道，记忆中家的味道旅程第二站：香樟大道，记忆中家的味道旅程第三站：旅程第三站： 梦幻叠水，绵延的北欧绝美画卷梦幻叠水，绵延的北欧绝美画卷旅程第四站：旅程第四站： 中央喷泉，优雅盛放中央喷泉，优雅盛放旅程第五站：旅程第五站： 神圣吉祥雕塑，家与业的庇佑者神圣吉祥雕塑，家与业的庇佑者旅程第六站旅程第六站 ：琉球樱花，山脚的温暖守候：琉球樱花，山脚的温暖守

17、候旅程第七站：旅程第七站： 隐藏的小花园，园艺美学的典范隐藏的小花园，园艺美学的典范旅程第八站：窗口的树影，苍翠的绿荫，敲打窗旅程第八站：窗口的树影，苍翠的绿荫，敲打窗 口，守候宅院口，守候宅院旅程第九站旅程第九站 ：湖水与木栈桥，寻找纯氧的主人：湖水与木栈桥，寻找纯氧的主人旅程第十站：私家高尔夫，将奢享化为家常旅程第十站：私家高尔夫，将奢享化为家常旅程第十一站：旅程第十一站： 山中毅行，阅一段行走的风景山中毅行，阅一段行走的风景旅程第十二站：原木登山径，私属的回家路旅程第十二站：原木登山径，私属的回家路BENZ 280SL 全球已剩下很少，全球已剩下很少，在深圳相信只有两至三辆，有在深圳相信

18、只有两至三辆，有一天巧合地跟一辆同款白色的一天巧合地跟一辆同款白色的在路上迎头相遇，与对方点头在路上迎头相遇，与对方点头微笑。微笑。这条回家的路上，从来就没有这条回家的路上，从来就没有陌生人。陌生人。名利场上的风起云涌，在此刻名利场上的风起云涌，在此刻悄然暂停。悄然暂停。莫大的荣耀 莫大的荣耀 莫大的荣耀莫大的荣耀 文字调性的拔高文字调性的拔高站在中央喷泉不远处，时常站在中央喷泉不远处，时常能看到有硬币划过天空，能看到有硬币划过天空，留下一道抛物线，留下一道抛物线，落进了喷泉，和被打碎的月落进了喷泉，和被打碎的月色，一起沉入湖底。色，一起沉入湖底。近处的水草顺着舒缓的湖岸近处的水草顺着舒缓的湖岸蔓延，一旁的密集小树林散蔓延，一旁的密集小树林散发出氤氲雾气，各类树种层发出氤氲雾气，各类树种层层叠叠，呈现出不同的颜色、层叠叠，呈现出不同的