划拨土地上的房产单独转让带来的法律问题

1、划拨土地上的房产单独转让带来的法律问题划拨土地上的房产单独转让带来的法律问题内蒙古信华律师事务所刘学民笔者曾经接触过这样一个案例：李某 20022002 年以自有房产（持有划拨土地使用权证）作抵押，向 A A银行借款 5050 万元，后无力偿还，20042004 年，经李某与 A A 银行营业部协商，通过向银行贷款以新贷还旧贷，于是李某同 A A 银行持没还贷款的涉案房产他项权证，共同到到房产部门注销他项权，换回了房产证。于是李某找到好友王某帮忙，双方约定由李某将房产以虚假买卖的形式过户给王某，由王某以该房作抵押，向 A A 银行贷款，替李某偿还。20042004 年 6 6 月，李某将自己房

2、产虚假转让给王某，并办理了过户手续（此时划拨土地使用权证已过期），准备以王某的名义借贷款偿还李某的旧贷款，但事实上，王某并未与李某真正、合法地发生转让房地产之事实。王某在 A A 银行办理贷款后，并没有依照与李某先前的约定，将涉案房产抵押而来的贷款交给李某偿还贷款，而是全部自己支配使用。最终导致 A A 银行于 20072007 年将无力偿还贷款的李某诉至人民法院，李某败诉后，以涉案房产的土地属划拨性质且双方的买卖关系虚假为由，将王某列为第三人，起诉房屋产权交易管理中心未尽严格的审查义务，违法颁发房屋所有权证，提起行政诉讼。本案例涉及的主要问题是：1 1、房产的虚假转让是否有效；2 2、房产交

3、易管理部门未审查涉案房产占用的土地性质，单独为房产办理过户登记手续，是否合法。关于第 1 1 个问题，虽然转让房产并非双方的真实意思表示，但由于双方在买卖合同上的签字是真实的，且办理产权过户程序中的签字均是真实的，所以，李某主张虚假转让的买卖协议无效，在王某不予认可的情况下，是不能得到人民法院的支持的，这个问题应该没有争议。于是第 2 2 个问题：房产交易管理部门未审查涉案房产占用的土地性质，单独办理房产过户登记手续是否合法，就成为了本案的焦点。现笔者就此问题作以下几点阐述，不妥之处，望同行指正：一、国有土地使用权的取得方式：物权法第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨

4、等方式。”从本条规定不难看出，目前我国“建设用地使用权”的取得方式主要有两种：一种是以“土地使用权划拨”的方式取得，另一种是以“土地使用权出让”的方式取得。本案争议房屋所使用的土地即为“划拨方式”取得的土地。中华人民共和国城市房地产管理法第二十二条的规定，“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该副土地交付其使用，或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。”由于以划拨方式取得的土地使用权的特殊性，决定了其在转让时必须有特别的规定。二、房地产流转的一般规定：从我国现行的法律规定来看，房产和地产在我国法律上分属各自的法律调整。但房地产却是房产和地产的有机结

5、合，是二者形成的一个有机整体。对房地产的流转我国物权法第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。本条规定的是在土地使用权转移时，地上的房屋所有权也应随之转移，即“房随地走”。物权法第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本条规定的是当房屋所有权转移时，房屋占用范围内的土地使用权一并转移；对此中华人民共和国城市房地产管理法第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”即

6、我们通常所说的“地随房走”。、房地产流转的特别规定：19951995 年 1 1 月 1 1 日起施行中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条规定“划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况以外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附

7、着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。上述规定，笔者认为应属强制性规定。四、对本文案例的简要分析：笔者认为，我国法律并不禁止划拨土地使用权的转让，只要当事人履行了相关的法定手续，经过相关部门的批准，其转让就是合法、有效的。本案中，房产登记管理部门在审查相应的房产买卖协议等相关文件后，未依法严格审查涉案房屋的土地使用证，由于本案涉案房屋初始登记

8、时的土地所有权形式即为划拨，这一点，房产登记管理部门是十分清楚的，李某在将涉案房产登记过户给王某时，房产登记管理部门也明知涉案房产占有的土地是划拨性质，且当时转让双方均没有提供政府批准的相关文件和依法缴纳土地出让金的缴费凭据，但仍然为王某办理了房屋产权登记。这一登记违反了中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条的强制性规定，显然违法，登记应属无效，依法应当予以撤销。同时我国城市房屋权属登记管理办法第六条规定“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。现行的房屋登记办法第八条也作了这样的规定。本文案例中，由于李某、王某在办理房屋所有权转移登记时提供的划拨土地使用权证土地已经过期，所以作为申请人王某提交的材料与记载的主体不一致，依据房屋登记办法第二十条的规定，房产登记管理部门也是不应当为王某办理所有权转移登的，即使办理了登记，由于房屋权属与土地使用权权利主体不一致，那么该