Chap房地产估价概述

1、二）房地产的三种形态二）房地产的三种形态 土地（地产）土地（地产） 建筑物（房产）建筑物（房产） 土地建筑物（房地）土地建筑物（房地）估价的两种思路：1 1、分离评估，综合计价、分离评估，综合计价 （房地价房价地价）（房地价房价地价）2 2、整体考虑，综合评估、整体考虑，综合评估二、估价师对房地产的描述与分析二、估价师对房地产的描述与分析一一）土地的描述与分析）土地的描述与分析1 1、名称、名称2 2、位置（区位）、位置（区位） 3 3、四至、四至4 4、面积、面积 5 5、形状、形状 6 6、地势、地势7 7、土壤及地基状况、土壤及地基状况一）土地的描述与分析一）土地的描述与分析8 8、权利

2、状况、权利状况 9 9、使用条件、使用条件1010、开发利用情况、开发利用情况 1111、交通条件、交通条件1212、周围环境景观、周围环境景观1313、公共服务设施完备程度、公共服务设施完备程度1414、其它、其它二、估价师对房地产的描述与分析二、估价师对房地产的描述与分析1 1、名称、名称2 2、位置、位置3 3、规模、规模4 4、年龄、年龄5 5、层数和高度、层数和高度6 6、建筑结构、建筑结构7 7、设施设备、设施设备8 8、装饰装修、装饰装修二）建筑物的描述与分析二）建筑物的描述与分析二）建筑物的描述与分析二）建筑物的描述与分析 9 9、层高或净高、层高或净高1010、空间布局、空间

3、布局1111、防水、保温、隔热、隔音、通风、防水、保温、隔热、隔音、通风、 采光、日照采光、日照1212、外观、外观1313、维修养护情况及完损程度、维修养护情况及完损程度1414、权利状况、权利状况1515、占有使用情况、占有使用情况1616、其他、其他三、房地产的特性三、房地产的特性一）土地的特性一）土地的特性1 1、土地的自然特性、土地的自然特性1 1）具有承载力）具有承载力2 2）具有肥力）具有肥力3 3）位置固定性）位置固定性4 4）数量有限性）数量有限性5 5）土地利用的永续性）土地利用的永续性6 6）个别性）个别性三、房地产的特性三、房地产的特性2 2、土地的人文特性、土地的人文

4、特性1 1）土地用途的多样性）土地用途的多样性2 2）社会经济位置的可变性）社会经济位置的可变性3 3）合并与分割的可能性）合并与分割的可能性二）房地产的特性二）房地产的特性1 1、不可移动性（位置固定性）、不可移动性（位置固定性）2 2、独一无二性（个别性）、独一无二性（个别性）3 3、长期使用性（寿命长久性）、长期使用性（寿命长久性）4 4、数量有限性、数量有限性5 5、用途多样性、用途多样性二）房地产的特性二）房地产的特性6 6、相互影响性、相互影响性7 7、易受政策限制性、易受政策限制性8 8、大量投资性（价值高大性）、大量投资性（价值高大性）9 9、难以变现性、难以变现性1010、保

5、值增值性、保值增值性四、房地产的类型：四、房地产的类型：一）按用途分：一）按用途分： 房地产按其用途来划分，主要分为下列房地产按其用途来划分，主要分为下列1010类：类：1 1居住房地产居住房地产2 2商业房地产商业房地产3 3办公房地产办公房地产4 4旅馆房地产旅馆房地产5 5餐饮房地产餐饮房地产6 6娱乐房地产娱乐房地产7 7工业和仓储房地产工业和仓储房地产8 8农业房地产农业房地产9 9特殊用途房地产特殊用途房地产1010综合房地产综合房地产 二）按开发程度来划分的类二）按开发程度来划分的类型型 房地产按其开发程度来划分，主要分为下列房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5 5类：类：

6、1 1生地：生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2 2毛地：毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 3 3熟地：熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。设的土地。 二）按开发程度来划分的类型二）按开发程度来划分的类型 4 4在建工程：在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条

7、件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。设，也可能停工了多年。 5 5现房现房( (含土地含土地) )：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。三）按收益性划分：三）按收益性划分： 1 1、收益性房地产、收益性房地产 2 2、非收益性房地产、非收益性房地产四）按市场性划分四）按市场性划分 1 1、出租型房地产、出租型房地产 2 2、出售型房地产、出售型房地产 3 3、营业型房地产、营业型房地产 4 4、自用房地产、自用房地产 第二节第二节 房地产估价房地产估价一、概念：一、概念：

8、房地产估价是房地产估价是专业估价人员专业估价人员根据估价根据估价目的目的，遵循估价，遵循估价原则原则，按照估价，按照估价程序程序，选用适宜的估价选用适宜的估价方法方法，并在综合分析影响房地产价格，并在综合分析影响房地产价格因素因素的基础上对待估房地产的基础上对待估房地产在在估价时点估价时点的客观合理价值进行的客观合理价值进行分析、测算和判断分析、测算和判断并提出并提出专业意见专业意见的活动。的活动。 区分两个概念：区分两个概念： 房地产估价房地产估价 房地产定价房地产定价二、房地产估价的特点：二、房地产估价的特点：1 1、即时性、即时性2 2、市场性、市场性3 3、预测性、预测性4 4、咨询性

9、、咨询性5 5、专业性、专业性6 6、公正性、公正性三、房地产估价的基本要素三、房地产估价的基本要素1 1、估价当事人、估价当事人2 2、估价对象、估价对象3 3、估价目的、估价目的4 4、价值类型、价值类型5 5、估价时点、估价时点三、房地产估价的基本要素三、房地产估价的基本要素6 6、估价依据、估价依据7 7、估价假设、估价假设8 8、估价原则、估价原则9 9、估价程序、估价程序1010、估价方法、估价方法1111、估价结果、估价结果四、房地产估价的意义四、房地产估价的意义一）理论上：一）理论上：1 1、由于房地产具有位置固定性和个别性，、由于房地产具有位置固定性和个别性， 所以房地产市场

10、是个不完全市场，不会所以房地产市场是个不完全市场，不会 自动形成大家都能接受和识别的价格自动形成大家都能接受和识别的价格2 2、影响房地产价格的因素非常多而且十分、影响房地产价格的因素非常多而且十分 复杂，对这些因素的把握需要专门的知复杂，对这些因素的把握需要专门的知 识和经验识和经验二）实践上：二）实践上：1 1、新形势下房地产管理工作的需要、新形势下房地产管理工作的需要2 2、各类房地产交易的需要、各类房地产交易的需要3 3、房地产抵押、典当、保险的需要、房地产抵押、典当、保险的需要4 4、是房地产税收的需要、是房地产税收的需要5 5、是房地产征用、拆迁、补偿的需要、是房地产征用、拆迁、补偿的需要6 6、是处理房地产纠纷的需要、是处理房地产纠纷的需要7 7、是企业改制的需要、是企业改制的需要二、房地产估价的特点：二、房地产估价的特点：1 1、即时性、即时性2 2、市场性、市场性3 3、预测性、预测性4 4、咨询性、咨询性5 5、专业性、专业性6 6、公正性、公正性三、房地产估价的基本要素三、房地产估价的基本要素1 1、估价当事人、估价当事人2 2、估价对象、估价对象3 3、估价目的、估价目的4 4、价值类型、价值类型5 5、估价时点、估价时点二）实践上：二）实践上：1 1、新形势下房地产管理工作的需要、新形势下房地