土地经济学在房地产调控中的作用

1、房地产调控中的大拇指-土地政策摘要：中国的房地产市场，越来越成为老百姓关心、热论的话题，房地产市场也呈现出越来越危险的趋势。当然，政府以其雄厚的资本与强硬的财政政策，不断对房地产市场进行调控，但事实却是，收效甚微，房价一直保持高位，存在严重的经济泡沫。如果，把对房地产的宏观调控看作是一只看的见得手的话，我认为，应该把土地政策看做是这只手的大拇指。在论述土地政策在调控房地产的拇指作用时，本论文从房地产市场的现状开始说起，在使用经济学原理的方法，着重了分析土地的流通、价格、使用等方面，以及一些现行的土地政策。最后，则论述了分调控机理和调控方式论述了土地政策在掏空房价上的应用。关键词：房地产；土地政

2、策；土地经济学；宏观调控；土地供应目录前言3第一部分：房地产市场3第一点，房地产市场泡沫3第二点，房地产价格的形成。4第二部分、土地经济学4第一点、土地的流转4第二点、地价的形成5第三点、土地政策5第四点、土地的利用5第三部分、土地经济学（土地政策）在房地产调控中的利用6第一点、调控的机理6第二点、土地政策具体调控方式71）土地供应计划的调控。72）土地利用规划以及城市规划的指导。73）土地市场价格的调节作用8前言中国房地产市场，因为房价的不现实，一直是为中国人心中的一个诟病。当人们谈论房地产市场中的产业链黑幕，国有企业带头炒房，房价百压不下、反而越长越高，我们在想，到底什么才是治疗中国房地产

3、这个重症患者的良药，其实，最为现实、有效的方法还是国家在市场经济的前提下，以发挥政府这个看的见得手的作用，而为何，国家屡屡重药却不见房价下降，市场转好，我个人认为是政府不够重视，或者是没有完全发挥土地在房地产调控中的作用。第一部分：房地产市场当我们谈到土地经济学在房地产中的作用之前，让我们先来讨论一下房地产市场的基本情况。房地产方面在经济学方面讨论的问题，主要包括房地产市场、房地产金融（投资）、房地产税收、特殊性住房等几个方面。而土地经济学方面主要影响的是房地产市场，所以这里论述的主要是房地产市场方面。（以下论述主要参考“城市经济与土地政策国际研讨会”）第一点、房地产市场泡沫1近几年来，我国房

4、地产业快速发展，已逐步成为国民经济的支柱产业。与此同时也出现了房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象。这种现象已引起了理论界的极大关注，众多学者对中国是否存在房地产泡沫、形成的原因、如何测控房地产泡沫等问题展开了讨论。关于房地产价格泡沫的原因，上海财经大学副校长王洪卫教授认为在于“土地一级市场缺乏竞争”。南京大学的高波教授认为，“地价对房地产泡沫的形成具有一定影响，但最重要的因素是货币供给量的增加”。有代表分析上海房地产市场，发现家庭购房能力与房价差距不断扩大，但房价并未因此受阻却出现上涨等“异象”，并从行为经济学视角对这些“异象”做出微观层面的解释。与会代表关于房地产泡沫对策的观点主要可总结

5、为：完善资本市场的建设，拓宽投资渠道；严控房地产信贷，有效防范金融风险；健全土地供应制度，规范土地定价；改进税制；建立灵活的汇率制度，防止国际热钱的侵扰。第二点、房地产价格的形成。关于“房地产价格与地价”的关系，南京大学的高波教授根据马克思地租学说和西方经济学的基本理论来阐述地价与房价的关系，并结合南京市的房价与地价的现实数据，即地价的上升幅度高于房价的上升幅度，以及地价在房地产价格中的比例低于两个方面解释了房价与地价间具有一定的相关关系，但不等于说地价上升是房地产价格上升的最重要因素。而有人对这一模棱两可的结论提出质疑，认为是房价带动了地价的上升，还有人坚持地价导致了房价居高不下。第二部分、

6、土地经济学2土地经济学的研究，虽然研究的历史不长，但是现在越来越受到学者们得重视。土地经济学方面原理的研究的方向越加的广泛，主要包括土地结构、土地的分类、土地的利用几个方面，这里我们主要讨论的是土地经济学原理在房地产调控中的应用。这里主要讨论与房地产市场熙熙相关的几个方面。（主要是指国家的土地政策）第一点、土地的流转随着社会主义市场经济的逐步确立，土地作为重要的生产要素，必须进行合理流动和有效流转，提高土地利用效率和经济效益，中国农地流转现状是农地不论从流转规模、供求数量、质量，还是形式和频率，总体上仍处于一个较低的水平。上海财经大学的王克强教授认为“要促进土地的流转，就要解决非农化的困难，满

7、足非农化的条件。”农地征用，是农地流转的重要方式之一。由于土地对农民的双重功能，即农业生产功能和社会保障功能的基础上，农地征用会造成的土地功能的丧失。中国征地补偿制度存在如下多种缺陷:(1)征地补偿办法欠合理；(2)征地范围过宽；(3)征地程序忽视农民意愿；(4)失地农民社会保障覆盖面窄，保障水平低。在土地的出让制度方面。中国土地出让制度对于经济发展产生了巨大的绩效。但现行的土地出让制度还存在很多问题，这些问题主要在于土地出让金使用安排不尽合理，从而激发了地方政府出让土地以获得更多财政收入的积极性。第二点、地价的形成中国现行土地市场建设仍存在多头分散供地、特殊用地流转处置不规范、土地市场信息公

8、开化程度不够等问题。利用市场机制解决土地资源配置低效和不合理的问题，深化土地市场宏观调控，土地资源的供应科学化成为解决中国地价问题的有效解决方案。在城镇地价管理，有人认为建立区间可比城镇基准地价体系是加强城镇地价管理的一项有效手段。上海财经大学的王洪卫教授认为“应当进行土地一级市场制度改革，让宅基地自由开放，利用级差地租来调节土地利用和土地价格。”关于住宅用地，我认为主要要握住三个方面，即 (1)优化供地结构，控制供地数量；(2)完善商服体系，实施优惠政策；(3)注重环境保护，提高环境质量三个方面来优化地价的形成机制。第三点、土地政策政策就是为了达到预期目标的一种具体的行动计划。因此要讨论政策

9、就必须讨论行动计划所根据的那些原理。要讨论政策就必须讨论行动计划所根据的那些原理。如果我们回溯“政策”这个辞的来源我们就会发现它和“政治”这个辞是同出一源的，指的是公共的、或政府机构的计划。譬如说，种小麦的农民抱怨他们无法按照有利的价格出售其产品的时候，或者抱怨政府税收政策的时候，政府就救济他们，这就是政府的政策。现在政策这个辞也用以指私人机构的计划，要想把政策二字只限于用到公共行动方面，虽然是适宜的，但在今天已办不到了。我们时常听人谈到个人的政策，他们用的是我的政策、你的政策、以及某某公司例如铁路公司的政策这一类的辞句。所以，为了使意义明了，必要时当采用象私人的和公共的这一类形容词来加以区别

10、。土地经济学的职能之一，就是分析那些政策和它们所依据的那些原理，以便发现它们是否是达到目标的良好的计划。此外，还有一个更重要的任务，就是确定所要达到的目标是否适合于公共的福利。第四点、土地的利用中国土地利用方面存在着诸多的问题，例如，土地利用结构不合理，工业用地占城市用地比重偏高；土地利用规划缺乏科学性，城市无限制扩大和耕地锐减；(3)土地征用制度中的“政府失灵”；土地利用的设计理念滞后，制度设计不协调、不系统等问题。第三部分、土地经济学（土地政策）在房地产调控中的利用第一点、调控的机理35因为影响房地产价格的主要因素分为，供求关系、成本价格两个方面，而土地政策又能同时影响这两个方面。所以，学

11、术界也普遍从这两个方面分析，土地政策调控房价的机理。1）供求关系方面。从对供给的影响看，土地作为房地产的生产要素，在房地产市场调控中，主要表现在供给方面，包括供应总量、供应结构、供应节奏、空间布局等方面。例如，通过土地规划的调整，调整土地的供应量，进而调节房地产的投资量和供应量；通过土地供给计划的调整，可以调整土地的供应结构，进而调节整个市场上的房地产供应结构；通过土地供给计划的调整，还可调整土地的供应节奏，进而调节新增房地产的上市节奏和供应速度。同时，与土地直接相关的税收、金融政策，也可以参与房地产的供给调控。在土地税收政策方面，主要包括取得税、保有税和流转税三个方面。例如，增加土地的取得税

12、，就会增加土地成本，进而抬高房价；增加保有税，就会使房地产开发企业倾向于抛售土地，从而增加市场上的土地供应量；增加流转税，就容易使开发商倾向于保有土地，闲置土地就会增加，市场上的土地供应量就会减少。在土地金融政策方面，目前在我国主要表现为土地抵押贷款政策。放宽土地抵押贷款政策限制，则会使开发企业贷款增多，从而使房地产开发量增加；紧缩土地抵押贷款政策，则会使开发企业贷款减少，使得房地产开发量减少。其次，从对需求的影响看，当土地本身成为投机“炒作”的对象时，土地政策也可以参与需求调控。如果放松土地转让政策，允许土地自由转让，则会使“炒作”增加，造成市场上土地供不应求，价格会快速上涨；如果加强土地转

13、让限制，抑制“炒作”，则会减少土地需求，平抑价格上升。2）在房地产开发成本调控上的作用。实践证明，通过调整地价政策，可以直接对房价进行调控。地价作为房价的重要组成部分，地价的涨落自然会影响到房价的升降。从我国当前地价的构成看，主要包括取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)。这三项构成大体上各占三分之一。其中取得成本和开发成本呈现一定的刚性特征，调控的余地不大，而政府收益部分则有一定的调节空间。例如，选择不同的土地出让方式，就会形成不同的价格。如果通过“招拍挂”的方式公开出让价格会就会大幅上升；而通过协议的方式出让，价格则会偏低。再如，当土

14、地价格发生异常时，对交易价格进行直接管制，也会影响到房价的变化。第二点、土地政策具体调控方式4对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣。其具体做法，一般包括以下三个方面。1）土地供应计划的调控。无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。土地作为重要的生产要素，同资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效更为直接和显著。因为房地产开发

15、总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。2）土地利用规划以及城市规划的指导。土地利用规划以及城市规划以合理利用土地、协调城市土地空间布局、指导城市有序发展为目标，对土地开发、利用起指导作用。房地产市场的发展，引起对城市土地资源的追求，即使在市场经济条件下，对土地资源配置也要服从土地最佳利用的原则，因此城市土地在开发使用过程中，首先经过土地利用总体规划，在规划时就会对项目布局、设施配套、土地利用率、利用规模

16、等问题进行全面考虑。高层次的规划应能指导土地的开发和供应的结构，低层次的细致规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。实际上，社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地合理配置起到调控作用，因而也对房地产市场的运行起重要的功能，因此政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，不同层次及地区的规划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。3）土地市场价格的调节作用房地产价格是政府调控市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整

17、体社会经济、投资环境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与其相关的专业费用和管理费用、财务费用及税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，通常是有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。市场供求规律是与市场价格机制调节规律相互联系的。市场供求规律主要由供给规则和需求规则组成，前者反映供给与价格的正向变动关系；而后者反映需求与价格的反向变动关系。市场价格机制调节规律从价格变动的角度，对资源配置进行调节，因此与市场供求规律是一个事物的两个方面。土地市场是依赖以价格机制为核心的市场机制所产生的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求决定的。由于土地的自然供给是不变的，因此，土地总体市场上，土地供给是一个不依赖价格变动而变动的因素。但是，在不同土地资源市场上情况有所不同，土地不同用途决定了不同土地市场结构。城市土地市场，土地的供给随着土地非农化而增加，相反，农地市场上，则随着非农化