万科商业调研以及建议

1、二级市场策划品控中心Centaline Consultants二级市场策划品控中心Centaline Consultants万科商业调研及建议（万科商业调研及建议（20080810）现状现状万科商铺销售停滞不前问题解析问题解析内因：本项目在市场中缺乏吸引力？外因：市场整体下滑、低迷？需求依旧，买家的热情并未受宏观市场调整而下滑需求依旧，买家的热情并未受宏观市场调整而下滑区域项目名称街铺主力面积业态 层高面宽径深单价总价月租金/平米年回报率消化率客户特征备注东城绿城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%业主大型商业配套入驻-酒店东城茂华国际湘90零售64980007

2、20000233.45% 未开盘商铺外部包装精美东城锦湘国际40零售6.64.5918000720000604.00%100%高桥、业主返租、6年每年16.6%计东城东方新城40任意55813000520000353.23%100%高桥、业主售罄东城凯乐湘园60零售54.51112500750000252.40%70%高桥、业主3万抵5万东城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高桥、业主无东城东玺门600大型商场 83020（30）15租赁专业机构只租不卖，整体招商东城上河街区90零售5.689200001800000553.30% 未开盘 高桥、业主大型商

3、业配套入驻-商场东城银港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%无明显特征大型商铺招商东城浏阳河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%无明显特征无东城东门一号50任意65（7）817000850000453.18%100%万家丽、业主东城中城丽景香山80任意4.281525租赁无明显特征只租不卖、5年合同东城三江花中城60零售5.88923租赁无明显特征只租不卖东城万象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、业主 大型交通配套-火车站东城瑞林花园200零售6.5420180003600000

4、805.33%50%无明显特征 周边配套成熟-老社区东城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高桥、业主大型商业配套入驻-商场北城湘江世纪城60零售4.957108000480000253.75% 未开盘业主大型商业配套入驻-商场南城三万英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%业主二层整体招商在调研的18个楼盘中在售的42%楼盘商铺已成功售罄、67%楼盘销售率超过70%；商铺销售情况较为乐观、市场需求依旧。商业体量较大，商业体量较大，5296平方米未售；三期平方米未售；三期3000平米待售在平米待售在即即可西

5、街花园街铺依然面临困境可西街花园街铺依然面临困境 ？遗留内街、大径深、大面积的滞销铺遗留内街、大径深、大面积的滞销铺无烟道、下水道，不能进行大型餐饮运营无烟道、下水道，不能进行大型餐饮运营有鉴于此、市场并非滞销的主要因素寻找市场的相对优势市场现状一：街铺面积主要集中于市场现状一：街铺面积主要集中于40-9040-90平米、大大的减平米、大大的减低了置业门槛低了置业门槛区域项目名称街铺主力面积业态 层高面宽径深单价总价月租金/平米年回报率消化率客户特征备注东城绿城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%业主大型商业配套入驻-酒店东城茂华国际湘90零售649800072

6、0000233.45% 未开盘商铺外部包装精美东城锦湘国际40零售6.64.5918000720000604.00%100%高桥、业主返租、6年每年16.6%计东城东方新城40任意55813000520000353.23%100%高桥、业主售罄东城凯乐湘园60零售54.51112500750000252.40%70%高桥、业主3万抵5万东城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高桥、业主无东城东玺门600大型商场 83020（30）15租赁专业机构只租不卖，整体招商东城上河街区90零售5.689200001800000553.30% 未开盘 高桥、业主大型商业

7、配套入驻-商场东城银港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%无明显特征大型商铺招商东城浏阳河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%无明显特征无东城东门一号50任意65（7）817000850000453.18%100%万家丽、业主东城中城丽景香山80任意4.281525租赁无明显特征只租不卖、5年合同东城三江花中城60零售5.88923租赁无明显特征只租不卖东城万象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、业主 大型交通配套-火车站东城瑞林花园200零售6.54201800036000008

8、05.33%50%无明显特征 周边配套成熟-老社区东城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高桥、业主大型商业配套入驻-商场北城湘江世纪城60零售4.957108000480000253.75% 未开盘业主大型商业配套入驻-商场南城三万英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%业主二层整体招商西街滞留街铺面积适中，为市场主力面积市场现状二：市场现状二：5.6m5.6m以上层高成为市场主力、而单价在以上层高成为市场主力、而单价在8000-270008000-27000元元/ /平米，折合平米，折合4000-130

9、004000-13000元元/ /平米左右平米左右区域项目名称街铺主力面积业态 层高面宽径深单价总价月租金/平米年回报率消化率客户特征备注东城绿城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%业主大型商业配套入驻-酒店东城茂华国际湘90零售6498000720000233.45% 未开盘商铺外部包装精美东城锦湘国际40零售6.64.5918000720000604.00%100%高桥、业主返租、6年每年16.6%计东城东方新城40任意55813000520000353.23%100%高桥、业主售罄东城凯乐湘园60零售54.51112500750000252.40%70%高

10、桥、业主3万抵5万东城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高桥、业主无东城东玺门600大型商场 83020（30）15租赁专业机构只租不卖，整体招商东城上河街区90零售5.689200001800000553.30% 未开盘 高桥、业主大型商业配套入驻-商场东城银港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%无明显特征大型商铺招商东城浏阳河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%无明显特征无东城东门一号50任意65（7）817000850000453.18%100%万家丽、业主东城中城丽景香山80任意

11、4.281525租赁无明显特征只租不卖、5年合同东城三江花中城60零售5.88923租赁无明显特征只租不卖东城万象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、业主 大型交通配套-火车站东城瑞林花园200零售6.5420180003600000805.33%50%无明显特征 周边配套成熟-老社区东城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高桥、业主大型商业配套入驻-商场北城湘江世纪城60零售4.957108000480000253.75% 未开盘业主大型商业配套入驻-商场南城三万英尺120零售6.1281227

12、00032400001004.44%70%业主二层整体招商67%商铺层高5.6m以上，折算均价在4000-13000元/平米西街较多商铺以4.2m为主、均价在12000元/平米左右、性价比优势不足市场现状三：街铺业态以零售为主、极少具备烟道、下市场现状三：街铺业态以零售为主、极少具备烟道、下水道条件水道条件区域项目名称街铺主力面积业态 层高面宽径深单价总价月租金/平米年回报率消化率客户特征备注东城绿城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%业主大型商业配套入驻-酒店东城茂华国际湘90零售6498000720000233.45% 未开盘商铺外部包装精美东城锦湘国际40

13、零售6.64.5918000720000604.00%100%高桥、业主返租、6年每年16.6%计东城东方新城40任意55813000520000353.23%100%高桥、业主售罄东城凯乐湘园60零售54.51112500750000252.40%70%高桥、业主3万抵5万东城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高桥、业主无东城东玺门600大型商场 83020（30）15租赁专业机构只租不卖，整体招商东城上河街区90零售5.689200001800000553.30% 未开盘 高桥、业主大型商业配套入驻-商场东城银港水晶城60零售5.8.X9X162000

14、01200000804.80%40%无明显特征大型商铺招商东城浏阳河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%无明显特征无东城东门一号50任意65（7）817000850000453.18%100%万家丽、业主东城中城丽景香山80任意4.281525租赁无明显特征只租不卖、5年合同东城三江花中城60零售5.88923租赁无明显特征只租不卖东城万象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、业主 大型交通配套-火车站东城瑞林花园200零售6.5420180003600000805.33%50%无明显特征 周边配套成熟-老社区东城新城新世

15、界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高桥、业主大型商业配套入驻-商场北城湘江世纪城60零售4.957108000480000253.75% 未开盘业主大型商业配套入驻-商场南城三万英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%业主二层整体招商街铺业态主要以零售为主、绝大多数不具备餐饮经营条件市场现状四：街铺年回报率普遍偏低，仅市场现状四：街铺年回报率普遍偏低，仅3-5%3-5%区域项目名称街铺主力面积业态 层高面宽径深单价总价月租金/平米年回报率消化率客户特征备注东城绿城桂花城130零售64.58800010400002

16、33.45%70%业主大型商业配套入驻-酒店东城茂华国际湘90零售6498000720000233.45% 未开盘商铺外部包装精美东城锦湘国际40零售6.64.5918000720000604.00%100%高桥、业主返租、6年每年16.6%计东城东方新城40任意55813000520000353.23%100%高桥、业主售罄东城凯乐湘园60零售54.51112500750000252.40%70%高桥、业主3万抵5万东城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高桥、业主无东城东玺门600大型商场 83020（30）15租赁专业机构只租不卖，整体招商东城上河街区

17、90零售5.689200001800000553.30% 未开盘 高桥、业主大型商业配套入驻-商场东城银港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%无明显特征大型商铺招商东城浏阳河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%无明显特征无东城东门一号50任意65（7）817000850000453.18%100%万家丽、业主东城中城丽景香山80任意4.281525租赁无明显特征只租不卖、5年合同东城三江花中城60零售5.88923租赁无明显特征只租不卖东城万象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、业

18、主 大型交通配套-火车站东城瑞林花园200零售6.5420180003600000805.33%50%无明显特征 周边配套成熟-老社区东城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高桥、业主大型商业配套入驻-商场北城湘江世纪城60零售4.957108000480000253.75% 未开盘业主大型商业配套入驻-商场南城三万英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%业主二层整体招商西街市场西街市场CVACVA（相对竞争优势）分析（相对竞争优势）分析面积段性价比回报率市场空白市场主力面积段性价比较低回报率相距不大以经营

19、零售为主通过价格调整改变？难道通过价格调整是唯一的出路？市场中突破现状的方法市场突破方法分别以先招商后销售、返租等方法引起客市场突破方法分别以先招商后销售、返租等方法引起客户关注、并创造良好业绩户关注、并创造良好业绩区域项目名称街铺主力面积业态 层高面宽径深单价总价月租金/平米年回报率消化率客户特征备注东城绿城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%业主大型商业配套入驻-酒店东城茂华国际湘90零售6498000720000233.45% 未开盘商铺外部包装精美东城锦湘国际40零售6.64.5918000720000604.00%100%高桥、业主返租、6年每年16.

20、6%计东城东方新城40任意55813000520000353.23%100%高桥、业主售罄东城凯乐湘园60零售54.51112500750000252.40%70%高桥、业主3万抵5万东城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高桥、业主无东城东玺门600大型商场 83020（30）15租赁专业机构只租不卖，整体招商东城上河街区90零售5.689200001800000553.30% 未开盘 高桥、业主大型商业配套入驻-商场东城银港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%无明显特征大型商铺招商东城浏阳河畔80零售6X8X915

21、0001200000907.20%100%无明显特征无东城东门一号50任意65（7）817000850000453.18%100%万家丽、业主东城中城丽景香山80任意4.281525租赁无明显特征只租不卖、5年合同东城三江花中城60零售5.88923租赁无明显特征只租不卖东城万象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、业主 大型交通配套-火车站东城瑞林花园200零售6.5420180003600000805.33%50%无明显特征 周边配套成熟-老社区东城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高桥、业主

22、大型商业配套入驻-商场北城湘江世纪城60零售4.957108000480000253.75% 未开盘业主大型商业配套入驻-商场南城三万英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%业主二层整体招商以返租形式为代表的锦湘国际得到客户认可并完成100%销售；先招商后销售手段也使得项目获得极好的（超过70%）的销售成绩返租先行招商快速资金回笼的好方法增加后期经营管理成本、风险给予客户信心周期长、资金积压严重是否还有其他方法突破瓶颈、达到快消的目的？客户与西街客户无明显特征，同时西街曾尝试用各种方法吸引老客客户无明显特征，同时西街曾尝试用各种方法吸引老客户户区域项目名称街铺

23、主力面积业态 层高面宽径深单价总价月租金/平米年回报率消化率客户特征备注东城绿城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%业主大型商业配套入驻-酒店东城茂华国际湘90零售6498000720000233.45% 未开盘商铺外部包装精美东城锦湘国际40零售6.64.5918000720000604.00%100%高桥、业主返租、6年每年16.6%计东城东方新城40任意55813000520000353.23%100%高桥、业主售罄东城凯乐湘园60零售54.51112500750000252.40%70%高桥、业主3万抵5万东城星城世家80零售4.251213000104

24、0000252.31%50%高桥、业主无东城东玺门600大型商场 83020（30）15租赁专业机构只租不卖，整体招商东城上河街区90零售5.689200001800000553.30% 未开盘 高桥、业主大型商业配套入驻-商场东城银港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%无明显特征大型商铺招商东城浏阳河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%无明显特征无东城东门一号50任意65（7）817000850000453.18%100%万家丽、业主东城中城丽景香山80任意4.281525租赁无明显特征只租不卖、5年合同东城三江花中城60零售5.88923租赁无明显特征只租不卖东城万象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、业主 大型交通配套-火车站东城瑞林