第七讲成本的测算和资金计划编制.

1、房地产项目成本的测算和资金计划编制高高承承：工工 民民 建建 高高 级级 工工 程程 师师 国国 家家 一一 级级 建建 造造 师师 房地产业职业经理人房地产业职业经理人一、房地产项目成本的构成1、综合地价 7、设计费2、配套用房建安费 8、营销费3、社区配套建安费 9、管理费 4、园林景观建安费 10、财务费5、商品房建安费 11、各项税款 6、报批报建费用报批报建费用 12、不可预见费 二、成本测算和资金计划编制 1、综合地价 序序号号. 时间时间项目项目占地占地面积面积单位单位价格价格总款总款已付已付款款本年（从首次付款月起）本年（从首次付款月起）次年次年m2元/m2万元万元 万元万元

2、4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季二季二季三季三季四季四季1土地地土地地价价 2补交地价补交地价3佣金及契税佣金及契税 4办证登报费办证登报费 5拆迁费用拆迁费用 6红线外市红线外市政设施费政设施费m 元/m 给水 排水 燃气 电话、宽带红线围挡 合计红线外市红线外市政设施费政设施费二、成本测算和资金计划编制 2、配套用房建安费 序序号号 时间时间 项项目目类类别别楼楼号号建筑建筑面积面积单位单位造价造价总工总工程款程款已付已付款款本年（从首次付款月起）本年（从首次付款月起）次年次年m2元/m2万元万元万元万元

3、 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月一季一季二季二季三季三季四季四季1卫生中心（社区）公建2人防建设费地下3地下大车库地下4半地下车库局部地下5物业用房多层 6社区用房公建 7变电室（地上）多层 8备用房地上 地下9学校幼儿园公建 合计按造 价不同进行合并分类二、成本测算和资金计划编制 3、社区配套建安费 序序号号 时间时间 项项目目工程工程量量单位单位造价造价总工总工程款程款已付已付款款本年本年次年次年元/m2万元万元万元万元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7

4、 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月1 1给给排排水水 室内给水 室外给水给水泵站 雨、污水2 2 室外采室外采暖暖 管道系统 热交换站 3 3 燃气系统燃气系统 室内管道 室外管道 调压站4 4室外电室外电气气接续箱到表后合计二、成本测算和资金计划编制 3、社区配套建安费 序序号号 时间时间 项项目目总工总工程量程量单位单位造价造价总工总工程款程款已付已付款款本年本年次年次年元/m2万元万元万元万元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212

5、月月5 5 智智能能化化 监控对讲系统 巡更和一卡通 广播及背景音乐 停车场管理 周界防翻越 6 6有线电视有线电视 7 7电电话、宽带话、宽带 8 8 消防系统消防系统 9 9 施工补偿费施工补偿费 道路开口费 公共设施赔偿1010箱报箱合计二、成本测算和资金计划编制 4、园林景观建安费 序序号号 时间时间 项项目目总工总工程量程量单位单位造价造价总工总工程款程款已付已付款款本年本年次年次年m2 元/m2万元万元万元万元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月1 1前期

6、补偿费前期补偿费 拆人行道补偿 树木迁移补偿 2 2 绿化建设费绿化建设费 草坪灌木植树 3 3 建筑小品建筑小品 标识系统 水景 小品 4 4 道路广场建道路广场建造造车行道宅间路硬覆盖合计二、成本测算和资金计划编制 4、园林景观建安费 序序号号 时间时间 项项目目总工总工程量程量单位单位造价造价总工总工程款程款已付已付款款本年本年次年次年m2元/m2万元万元万元万元三三季季四四季季1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月1111月月1212月月5 5 围墙建造费围墙建造费 永久围墙建造 挡土墙 大门建造费 6 6

7、 室外照明室外照明 7 7 室外零星设施室外零星设施 8 8 泄洪渠泄洪渠 9 9 三通一平费三通一平费 临时道路 场地平整造型10 10 临时设施费临时设施费 临时办公室 临时围板合计二、成本测算和资金计划编制 5、商品房（可售）建安费 序序号号 时间时间 项项目目楼楼号号建筑建筑面积面积单位单位造价造价总工总工程款程款已付已付款款本年本年次年次年m2 元/m2万元万元万元万元 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月一季一季二季二季三季三季四季四季1 1 多层多层 2 2小高层小高层 3 3 高层高层 4 4 半地下车库

8、半地下车库 5 5 公建公建 6 6甲方分包项甲方分包项电梯配电箱 窗 门 其它甲供甲包合计二、成本测算和资金计划编制序序号号 时间时间 项目项目总款总款已已付款付款本年本年次年次年万元万元万元万元4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1 1勘查丈量费 2 2测地形图 3 3岩土工程勘查报告 4 4勘查报告审图费 5 5测方格网 6 6规划定位放线费 7 7竣工核实测量费 8 8详规专家评审费 9 9详规公示登报费1010建设项目环评费1111防雷电审查费1212古树迁移费1313施工

9、图设计审图费1414招标委托代理费1515劳保统筹费合计 6、报批报建费用（以项目地要求为准）报批报建费用（以项目地要求为准） 二、成本测算和资金计划编制 6、报批报建费用报批报建费用 序序号号 时间时间 项目项目总款总款已已付款付款本年本年次年次年万元万元万元万元4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1616建筑市场交易费 1717价调基金 1818施工合同公证费 1919城建档案整理费 2020文物勘探费 2121白蚁防治费 2222工程安全保证金 2323民工工资保证金 24

10、24工程质量监督费2525墙改专项基金2626散装水泥押金2727工程建设监理费2828人防易地建设费2929人防质量监督审图费3030施工许可工证本费合计二、成本测算和资金计划编制 6、报批报建费用报批报建费用 序序号号 时间时间 项目项目总款总款已已付款付款本年本年次年次年万元万元万元万元4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季3131超环境噪音排污费 3232垃圾排放管理费 3333土壤氡浓度检测 3434 桩、强夯、换填检测费 3535室内环境检测费 3636环保检测费 373

11、7节能检测费 3838智能检测 3939基础设施配套费基础设施配套费4040 户、单元、楼牌工本费4141房产档案备案费4242产权面积测绘费4343物业维修基金4444生活垃圾清运费4545供热配套费合计二、成本测算和资金计划编制 6、报批报建费用报批报建费用序序号号 时间时间 项目项目总款总款已已付款付款本年本年次年次年万元万元万元万元4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季4646自来水测压费 4747自来水施工保证金 4848水土流失补偿费 4949水资源费 5050砂石管理费 5

12、151水表强检费 5252水表锁闭阀、防盗阀、手抄器 5353给水监理费 5454水质分析化验费5555购买水表5656停水损失费5757市政工程质量监督费5858排水碰头费合计二、成本测算和资金计划编制 6、报批报建费用报批报建费用 序序号号 时间时间 项目项目总款总款已已付款付款本年本年次年次年万元万元万元万元4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季5959煤气琐闭阀、报警阀系统费 6060煤气挂表费 6161煤气保险费 6262煤气内外线监理费 6363临时电变压器租金 6464临时

13、电安装费.电费 6565电力建设配套费 6666电力勘察设计费 6767电力电表费6868电力电表安装费合计二、成本测算和资金计划编制 7、设计费设计费 序序号号 时间时间 项目项目总款总款已已付款付款本年（从首次付款月起）本年（从首次付款月起）次年次年万元万元万元万元4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1 1概念方案 2 2详规、建筑方案 3 3综合管网设计 4 4施工图设计 5 5景观设计 6 6排水设计费 7 7燃气设计费 8 8给水设计费 9 9供暖设计1010晒图费合计

14、二、成本测算和资金计划编制 8、营销费 序序号号 .时时间间 项项目目总款总款已付已付款款本年本年次年次年万元万元万元万元4-124-12 1 1月月 2 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月1 1媒介广告费媒介广告费 广播 电视 互联网 报纸 户外广告 电子屏幕 直邮/夹带 公交广告数据营销影视/平面广告制作费2推广活动费推广活动费销售活动费业主服务活动费专项展览场馆费合计二、成本测算和资金计划编制 8、营销费 序序号号 时间时间 项项目目总款总款已已付款付款本年本年次年次年万元万元万元万元4-124-

15、121 1月月 2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月 7 7月月8 8月月9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月3 3代理费代理费 企划代理费 销售代理费4 4销售资料及礼品销售资料及礼品 销售资料制作费用 礼品制作费用销售模型费 5 5促销费用促销费用 促销礼品费 6 6现场包装费用现场包装费用 粉刷/喷绘费用道旗费用商业包装售楼处包装现场导识精神堡垒绿植鲜花费用合计二、成本测算和资金计划编制 8、营销费 序序号号 .时间时间 项目项目总款总款已已付款付款本年本年次年次年万元万元万元万元4-124-121 1月月 2 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月

16、月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月7 7销售中心费用销售中心费用 装修工程费 4 4家具及配饰 租金 8样板间费用样板间费用装修工程费 5 5家具及配饰 租金 9 9销售环境改造费销售环境改造费 围板费用销售通道合计二、成本测算和资金计划编制 9、管理费 序序号号 时间时间 项目项目本年本年次年次年1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季1 1员工薪金及福利员工薪金及福利 工 资 薪 金年底奖金五 险 一 金

17、交通费话费补助员工取暖费午 餐 补 助2 2办公费用办公费用办公用品书报费车辆使用维护费水 电 费取 暖 费日 常 用 品差 旅 费通 讯 费企业年检费业务招待费固定资产购置费合计二、成本测算和资金计划编制 10、财务费用 序序号号 . 时间时间 项项目目本年（从付息月起）本年（从付息月起）次年次年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月一一季季二二季季三三季季四四季季1 1贷款额（银行1） 2 2贷款额（银行2） 3 3 贷款利息（银行1）4 4 贷款利息（银行2）5 5各月利息合计合计二、成本测算和资金计

18、划编制 11、各项税款 序序号号 .时间时间 项项目目本年（缴纳税款月起）本年（缴纳税款月起）次年次年次次年次次年6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月一一季季二二季季三三季季四四季季1 1营业税 2 2 营业税附加 3 3 土地增值税 4 4 企业所得税 5 5 土地使用税 6 6印花税 7 7 河道维护费 合计 注：税款跟着收入走 滚动资金计划汇总表项目项目总费用总费用已付已付费用费用本年本年次年次年月 月 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月 12月 一季 二季 三季 四季项目现金流出综合地价配套用房社区管网园林建设 建安费 设计