某楼盘二期销售策略

1、某楼盘二期销售策略一、产品现状分析一、产品现状分析二、营销目标与销控措施二、营销目标与销控措施三、阶段推广主题三、阶段推广主题四、营销执行四、营销执行1、产品展示计划（现场打动客户）、产品展示计划（现场打动客户）2、通路及促销（提高上门量）、通路及促销（提高上门量）3、实施计划、实施计划工作计划表工作计划表销售费用计划表销售费用计划表一、产品现状分析一、产品现状分析（一）、产品SWOT分析地理位置偏远地理位置偏远 周边环境不甚理想周边环境不甚理想 周边配套未能跟上周边配套未能跟上市场机会市场机会市场威胁市场威胁优势优势劣势劣势城市框架拉大，新建县成为置业新区。城市框架拉大，新建县成为置业新区。

2、项目高品质楼盘的定位，在同质化现象项目高品质楼盘的定位，在同质化现象严重的新建县带来竞争机会严重的新建县带来竞争机会宏观调控带来不确定因素；宏观调控带来不确定因素；周边市场竞争日益激烈；周边市场竞争日益激烈；交通配套具体到位时间遥遥无期；交通配套具体到位时间遥遥无期；南昌市内各板块竞争威胁增加。南昌市内各板块竞争威胁增加。 分析：分析： 针对项目现状，我们应该突出项目品牌优势，户型针对项目现状，我们应该突出项目品牌优势，户型创新优势，弱化区位、交通优势，同时，应该突出项目创新优势，弱化区位、交通优势，同时，应该突出项目客群品味，倡导一种高品质生活方式概念，营造一个真客群品味，倡导一种高品质生活

3、方式概念，营造一个真正的品牌社区。正的品牌社区。（二）、（二）、 目标客户分析目标客户分析根据我们对项目一期所有成交客户所作的分析，项目的目标客户群主要呈以下分根据我们对项目一期所有成交客户所作的分析，项目的目标客户群主要呈以下分布：布：A、以新建县为中心，向周边辐射、以新建县为中心，向周边辐射B、企事业单位购房者居多，占客户量、企事业单位购房者居多，占客户量49.4%C、置业群体年龄主要以、置业群体年龄主要以45岁以下，岁以下，2635岁之间居多。岁之间居多。D、置业群体以自住型购房为主，占客户量、置业群体以自住型购房为主，占客户量77.2%。E、信息获取途径以小众媒介居多，其中客户之间介绍

4、有很大比例。、信息获取途径以小众媒介居多，其中客户之间介绍有很大比例。 1、目前所积累的客户对久未面市的三错产品兴趣较为浓厚；、目前所积累的客户对久未面市的三错产品兴趣较为浓厚； 2、价格考虑，客户最关心的是价格，强调总价概念；、价格考虑，客户最关心的是价格，强调总价概念； 3、面积考虑，更容易接受面积合理、实用方正户型；、面积考虑，更容易接受面积合理、实用方正户型； 4、配套考虑，随着市政配套和小区自身配套的逐渐完善，客户购买信、配套考虑，随着市政配套和小区自身配套的逐渐完善，客户购买信 心增强；心增强； 5、升值潜力考虑，升值潜力的深度挖掘是解决去化率的有效途径。、升值潜力考虑，升值潜力的

5、深度挖掘是解决去化率的有效途径。（三）、客户群的接受（客户积累量）（三）、客户群的接受（客户积累量） 目前南昌销售高峰期大致划分为目前南昌销售高峰期大致划分为:五一、十一、春节、现阶段为五一、十一、春节、现阶段为2006年年12月月至至2007年年3月月31日日,在此期间恰巧与传统的销售高峰期春节相遇在此期间恰巧与传统的销售高峰期春节相遇,在此阶段在此阶段,有大量有大量的在外务工人员返乡的在外务工人员返乡,这部分人群有强烈的购买能力和购买欲望这部分人群有强烈的购买能力和购买欲望,可以通过有效推可以通过有效推广途径广途径,引导其购买引导其购买.（四）、季节性因素分析（四）、季节性因素分析（五）、

6、工程节点（五）、工程节点商业街商业街20072007年年1 1月月2020日完成日完成景观绿化带景观绿化带20072007年年2 2月月1515日完成日完成篮球场篮球场 羽毛球场羽毛球场20072007年年2 2月月1515日完成日完成 项目项目家景莱卡小镇家景莱卡小镇西街锦宸西街锦宸城开国际学园城开国际学园金嘉名筑金嘉名筑近期推盘时间近期推盘时间2006-10-20预计07年1月预计07年1月06/11月底或12月初推出量推出量334户8栋18层住宅近300户497户各户型数量各户型数量二房与三房比例6：4不详不详三房二厅二卫170户二房二厅94户 三房二厅一卫200多户均价均价2080元/

7、2800-3000元/2350元/2000元/优惠政策优惠政策VIP优惠40元/未定学园卡优惠VIP优惠：一次性97折、按揭98折主题诉求主题诉求风尚欧洲，都市生活 中央领地，荣耀全城60、70、80自由生活，快乐成长30万平米台湾风情概念社区。（六）、主要竞争对手现状（六）、主要竞争对手现状分析：分析： 各项目都未明确打出各项目都未明确打出“精英精英”客群概念，与本案相比较，也没有全国性社区客群概念，与本案相比较，也没有全国性社区品牌优势，因此，在客群与品牌方面，我们可以与之形成差异化并高调领跑市品牌优势，因此，在客群与品牌方面，我们可以与之形成差异化并高调领跑市场。场。（四）、阶段性卖点分

8、析（四）、阶段性卖点分析 我们应该调整营销策略，首先应该以新建县为主要客群挖我们应该调整营销策略，首先应该以新建县为主要客群挖掘地，以品牌社区基和创新产品为点，在产品形象上继续拔高，掘地，以品牌社区基和创新产品为点，在产品形象上继续拔高，宣传一种高品质社区生活方式，的通过在消费者心中牢牢确立宣传一种高品质社区生活方式，的通过在消费者心中牢牢确立新建楼盘领先地位。新建楼盘领先地位。项目分析总结：项目分析总结：二、营销目标与销控措施1、销售目标：、销售目标：2007/3/31前，完成销售套数前，完成销售套数440套，销售金额套，销售金额11000万；万；2、销售价格：、销售价格：二期整体均价二期整

9、体均价2400元元/m2（一）、营销目标（一）、营销目标销控策略（二）、销控措施（二）、销控措施销控说明销控说明: 1 1、根据目前新建县竞争对手推盘情况以及本项目自身现状，做出以上推盘节奏；目、根据目前新建县竞争对手推盘情况以及本项目自身现状，做出以上推盘节奏；目前，本项目在新建县的主要竞争对手在年底都加大了推盘量，并且都十分注重总价的控制，前，本项目在新建县的主要竞争对手在年底都加大了推盘量，并且都十分注重总价的控制，新建县的房地产市场不再是以新建县的房地产市场不再是以3 3房户型占绝对地位，房户型占绝对地位，2 2房在各大楼盘今后的推盘量中占了不房在各大楼盘今后的推盘量中占了不少的比例，

10、因此，我们也将加大少的比例，因此，我们也将加大2 2房的推盘比例，并且针对竞争对手打出产品差异化，加房的推盘比例，并且针对竞争对手打出产品差异化，加大三错层的推盘比例。大三错层的推盘比例。 2 2、整个推盘采取由北往南、整个推盘采取由北往南, ,价格逐渐走高的销售策略价格逐渐走高的销售策略. .在在1212月初月初, ,阶段推盘推出阶段推盘推出36#36#、38#38#、46# 46# 为市场需求量为市场需求量较大的较大的2 2房和我们独有的三错产品房和我们独有的三错产品, ,在这个时期可以说非常受天气的影响在这个时期可以说非常受天气的影响, ,所以为了吸引市场的关注所以为了吸引市场的关注,

11、,我们考虑用我们考虑用三错产品拉动市场需求三错产品拉动市场需求. .在形成一定的氛围之后再推出位置更佳的在形成一定的氛围之后再推出位置更佳的36#38#36#38#三房户型三房户型, ,而且这样也符合我们的逐渐而且这样也符合我们的逐渐走高的价格走势走高的价格走势. .之后推盘节奏和推盘次序按已经制定的推广主题走之后推盘节奏和推盘次序按已经制定的推广主题走. . 3 3、根据近几年南昌市房地产的销售规律，春节前将迎来一个销售高峰，因此针对现有市场，、根据近几年南昌市房地产的销售规律，春节前将迎来一个销售高峰，因此针对现有市场，配合高密度的配合高密度的SPSP等一系列活动，加强销售节奏，并应对目前

12、积累客户不足等销售状况。等一系列活动，加强销售节奏，并应对目前积累客户不足等销售状况。 年度目标；年度目标； 市场竞争；市场竞争； 价格走势；价格走势； 客户群的接受（客户积累量）；客户群的接受（客户积累量）； 季节性因素；季节性因素； 工程节点；工程节点； 去化量去化量决定销控策略的因素决定销控策略的因素销控策略三、阶段推广主题三、阶段推广主题（一）、产品形象定位（一）、产品形象定位（二）、推广主题（二）、推广主题 品牌社区品牌社区 精英领地精英领地1、沿海丽水佳园作为一个全国性社区品牌，有着港资背景、上市公、沿海丽水佳园作为一个全国性社区品牌，有着港资背景、上市公 司、全国地产司、全国地产

13、100强、强、TOPT等诸多荣耀，因此我们在营销推广上等诸多荣耀，因此我们在营销推广上 首先必须突出项目首先必须突出项目“品牌品牌”概念，使项目在新建主要竞争对手中产生概念，使项目在新建主要竞争对手中产生 醒目区别，形成一支独秀脱颖而出的的市场形象。醒目区别，形成一支独秀脱颖而出的的市场形象。2、“精英领地精英领地”是在是在“品牌社区品牌社区”的基础上强化社区客群品质，与的基础上强化社区客群品质，与“品牌品牌 社区社区”形象相得益彰，相互促进。较之形象相得益彰，相互促进。较之“生活向上生活向上”，更能突出阐述，更能突出阐述 项目的居住氛围与核心品质，为日后的营销不至于陷入对手价格项目的居住氛围

14、与核心品质，为日后的营销不至于陷入对手价格 战泥淖打好坚实基础，为项目与品牌营销如虎添翼。战泥淖打好坚实基础，为项目与品牌营销如虎添翼。主题阐述：主题阐述：（三）、阶段推广主题（三）、阶段推广主题四、营销执行四、营销执行产品展示计划（现场打动客户） 二、通路及促销（提高上门量）二、通路及促销（提高上门量）三、实施计划（执行）三、实施计划（执行）（一）产品展示计划（一）产品展示计划1、设计看房路径、设计看房路径 看房路线上的包装：道旗看房路线上的包装：道旗-品牌、规模、配套、文化、户型、物业管理、推广主题保安的定品牌、规模、配套、文化、户型、物业管理、推广主题保安的定点巡逻、列队点巡逻、列队2、

15、看房路线改进包装、看房路线改进包装 1)营销中心整改营销中心整改(完成时间：完成时间：12月月8日日)： 内部：内部：（1）营销中心房顶与墙面多处渗水补漏；）营销中心房顶与墙面多处渗水补漏；（2）销售前台正面玻璃破损修复；）销售前台正面玻璃破损修复；（3）前台内座椅重新购置；）前台内座椅重新购置；（4）前台背景墙上的部分金属条已变型脱落，需尽快修补；）前台背景墙上的部分金属条已变型脱落，需尽快修补；（5）销售部墙面部分粉刷脱落，须及时修复；）销售部墙面部分粉刷脱落，须及时修复；（6）营销中心西面内门把手损坏，尽快修复；）营销中心西面内门把手损坏，尽快修复；（7）内部迎宾毯已陈旧起球，须更换新品

16、；）内部迎宾毯已陈旧起球，须更换新品；（8）购置一些摆放饰品用于装饰吧台橱柜；）购置一些摆放饰品用于装饰吧台橱柜；（9）购买）购买5张纯美音乐张纯美音乐CD碟片，循环播放营造现场优雅环境；碟片，循环播放营造现场优雅环境；（10）添置雨伞架一个放于营销中心门口；）添置雨伞架一个放于营销中心门口；（11）添置样本合同展示架，用于展示项目样本合同；）添置样本合同展示架，用于展示项目样本合同；（12）营销中心顶部悬挂项目）营销中心顶部悬挂项目POP吊旗，增加现场销售气氛；吊旗，增加现场销售气氛；（13）卫生间配套设施修缮（窗帘、冲水阀、厕纸）卫生间配套设施修缮（窗帘、冲水阀、厕纸）（14）设专职保洁人

17、员和保安形象岗；）设专职保洁人员和保安形象岗； 外部：外部：（1）外墙局部涂料已陈旧退色，建议尽快修补；）外墙局部涂料已陈旧退色，建议尽快修补；（2）有效利用门外花坛，种植赏心悦目的花草植物；）有效利用门外花坛，种植赏心悦目的花草植物；（3）清理与维修门前喷池；）清理与维修门前喷池；（4）售楼处顶部绿化处理；）售楼处顶部绿化处理；（5）售楼处东侧花坛维护；）售楼处东侧花坛维护；（6）广场地面清理（会所门前、售楼处东侧）广场地面清理（会所门前、售楼处东侧）2、看房路线改进包装、看房路线改进包装(续续) 1) 营销中心整改营销中心整改(完成时间：完成时间：12月月8日日)： 内部管理：内部管理：（

18、1）衣装不整者禁止入内（主要指工程人员和其他自己工作人）；）衣装不整者禁止入内（主要指工程人员和其他自己工作人）；（2）严禁在接待大堂内躺在沙发或座椅上休息或睡觉；）严禁在接待大堂内躺在沙发或座椅上休息或睡觉；（3）严禁在营销中心将脚架于桌椅、茶几、沙发或其它台面上；）严禁在营销中心将脚架于桌椅、茶几、沙发或其它台面上；（4）严禁在营销中心大声喧哗；）严禁在营销中心大声喧哗；（5）严禁工作人员在接待大堂内聚集聊天；）严禁工作人员在接待大堂内聚集聊天；（6）严禁在营销中心用餐；）严禁在营销中心用餐；（7）非售楼处工作人员严禁使用营销中心内部设施；）非售楼处工作人员严禁使用营销中心内部设施；（8）

19、贵宾区设专职工作人员。）贵宾区设专职工作人员。2、看房路线改进包装、看房路线改进包装(续续) 1) 营销中心整改营销中心整改(完成时间：完成时间：12月月8日日)： 2)样板房整改样板房整改(完成时间：完成时间：12月月15日日)：需整修部分：需整修部分：（1）底层）底层C户型花园围栏更换为交房标准的样式与材质；公共楼梯护栏增加户型花园围栏更换为交房标准的样式与材质；公共楼梯护栏增加 “非交房标准非交房标准”的标示牌；的标示牌；（2）入户休息平台处增加）入户休息平台处增加“交房以实际尺寸为准交房以实际尺寸为准”的标示牌；的标示牌；（3）修缮三错层户型的漏水部位；）修缮三错层户型的漏水部位；（4

20、）修补部分已受潮变型脱落的墙纸；）修补部分已受潮变型脱落的墙纸；（5）部分阳台玻璃门锁已损坏，需尽快更换；）部分阳台玻璃门锁已损坏，需尽快更换；（6）三错层及高厅样板间门口设牌）三错层及高厅样板间门口设牌“示意样板间，二期户型与样板间不完全示意样板间，二期户型与样板间不完全 一致，详情请咨询销售人员一致，详情请咨询销售人员”；（7）室内标示牌部分已陈旧退色，应重新更换；）室内标示牌部分已陈旧退色，应重新更换；需添加的物品：需添加的物品：（1）门前增加可供客户更换鞋套的休闲座椅；）门前增加可供客户更换鞋套的休闲座椅；（2）室内增加音响设备，可循环播放背景音乐；）室内增加音响设备，可循环播放背景音

21、乐；（3）增加专业的样板房服务人员，为客户提供服务的同时，可为客户进行专）增加专业的样板房服务人员，为客户提供服务的同时，可为客户进行专 业生动的讲解，引导客户身临其境；业生动的讲解，引导客户身临其境；3)东面商业街东面商业街(完成时间：完成时间：12月月8日日)：（1）修整残旧店招；）修整残旧店招；（2）A1栋底层东面白墙粘贴形象广告宣传画；栋底层东面白墙粘贴形象广告宣传画；（3）添置门前休闲座椅；）添置门前休闲座椅；（4）售楼处南侧空调外机采用百叶掩蔽；）售楼处南侧空调外机采用百叶掩蔽；2)样板房整改样板房整改(完成时间：完成时间：12月月15日日)：续：续4)弗里斯兰大街弗里斯兰大街(完

22、成时间：完成时间：12月月15日日)：（1）工程整改完成（如：北入口处架空层、会所西墙的整改）；）工程整改完成（如：北入口处架空层、会所西墙的整改）；（2）南面入口处增加交通导示牌；）南面入口处增加交通导示牌；（3）对）对4#及及18#楼之间大块草地进行整改，建议改为入口景观小品；楼之间大块草地进行整改，建议改为入口景观小品；（4）更换路边垃圾桶；）更换路边垃圾桶；（5）每天上午）每天上午9：00-12：00；下午；下午2：00-5：00定时播放小区背景音乐；定时播放小区背景音乐；（6）14#与与15#楼间增加休闲座椅与遮阳伞；楼间增加休闲座椅与遮阳伞；（7）对电控箱及变压器箱体作掩蔽处理；）

23、对电控箱及变压器箱体作掩蔽处理；（8）对道路排水进行改造；）对道路排水进行改造；（9）增加保安巡逻、保洁人员及绿化或其他维护工人在区域内工作。）增加保安巡逻、保洁人员及绿化或其他维护工人在区域内工作。5)会所会所(完成时间：完成时间：12月月8日日)：（1）墙面悬挂一些物品或装饰画；）墙面悬挂一些物品或装饰画；（2）吧台增加服务人员；）吧台增加服务人员；（3）免费提供可供客户选择的饮品；）免费提供可供客户选择的饮品；（4）播放背景音乐；）播放背景音乐；6)工程要求工程要求（1）在二期销售的同时，）在二期销售的同时，S型道路保持畅通及清洁；型道路保持畅通及清洁；（2）加强工地现场管理，没有销售人

24、员带领，不允许任何闲杂人等进入工地。）加强工地现场管理，没有销售人员带领，不允许任何闲杂人等进入工地。7)商业街包装及招商商业街包装及招商(完成时间：完成时间：07年年01月月月月15日日)： 招商店铺工作计划招商店铺工作计划序号序号工作内容工作内容时间节点时间节点1招商及包装方案定稿招商及包装方案定稿2006/11/302考察学习南昌各小区商业街（万科、万达、考察学习南昌各小区商业街（万科、万达、恒茂华城）恒茂华城）2006/12/012006/9/033资料准备（谈判原则、优惠方案、品牌使资料准备（谈判原则、优惠方案、品牌使用协议等）用协议等）2006/12/012006/9/034商家资

25、料收集商家资料收集2006/12/012006/12/035商业街外立面、园林、小品设计方案确定商业街外立面、园林、小品设计方案确定2006/12/012006/12/106与部分商家进行广泛接触、洽谈与部分商家进行广泛接触、洽谈2006/12/042006/12/107商业街外立面、园林、小品方案实施完成商业街外立面、园林、小品方案实施完成2006/12/112007/01/158确定正式入驻经营商业确定正式入驻经营商业2006/12/112006/12/139店招及装修设计方案确定（设计、用材、店招及装修设计方案确定（设计、用材、费用）费用）2006/12/142006/12/1710入驻

26、商业店面装修完成入驻商业店面装修完成2006/12/182007/01/1511入驻商业铺货完成入驻商业铺货完成2007/01/112007/01/1512营业商家正式营业营业商家正式营业2007/01/20序号序号工作内容工作内容时间节点时间节点1业态确定业态确定2006/11/302目标品牌收集、洽谈目标品牌收集、洽谈2006/12/012006/12/033资料准备（谈判原则、优惠方案、品牌使用协议等）资料准备（谈判原则、优惠方案、品牌使用协议等）2006/12/062006/9/154品牌确定（虚拟品牌）品牌确定（虚拟品牌）2006/12/162006/12/205店招设计方案确定（设

27、计、用材、费用）店招设计方案确定（设计、用材、费用）2006/12/212006/12/306店招装修施工完成店招装修施工完成2007/01/012007/01/157营业商家正式营业营业商家正式营业2007/01/207)商业街包装及招商商业街包装及招商(完成时间：完成时间：07年年01月月月月15日日)：续：续 引入品牌及虚拟品牌包装工作计划引入品牌及虚拟品牌包装工作计划8)北面市政公园展示（完成时间：北面市政公园展示（完成时间：2007年年2月月15日）日）1、市政公园工程需完成到、市政公园工程需完成到24号楼处；号楼处；2、北面入口处（临商业街西侧）景观需完成。、北面入口处（临商业街西

28、侧）景观需完成。一、产品展示计划（现场打动客户）一、产品展示计划（现场打动客户） 二、通路及促销（提高上门量）三、媒介计划（执行）三、媒介计划（执行）解决的问题：如何提高客户来解决的问题：如何提高客户来访量访量一期客户认知途径分析：一期客户认知途径分析：老带新客源近老带新客源近50%50%；户外广告占户外广告占12%12%；报纸广告报纸广告5%5%；其它各占其它各占2%2%。重点发展。重点发展。加大力度。加大力度。适度使用。仅在重要开盘日活动日发布适度使用。仅在重要开盘日活动日发布1-21-2次次拓展小众渠道。拓展小众渠道。基础分析基础分析提高上门量的三大武器提高上门量的三大武器:1、以老带新

29、、以老带新通过现有项目销售客户分析，以老带新是重要营销武通过现有项目销售客户分析，以老带新是重要营销武 器，通过成交客户的口碑传播、介绍，可信度高，能够有效去化项器，通过成交客户的口碑传播、介绍，可信度高，能够有效去化项 目；目；2、DM直邮直邮现阶段我们需要控制营销费用，但又有效传达项目信现阶段我们需要控制营销费用，但又有效传达项目信 息，因此，费用节省、精确制导的息，因此，费用节省、精确制导的DM直邮，可直接将有效信息传直邮，可直接将有效信息传 递到目标客户，扩大项目认知度，快速拉动销售，因而也将是本阶递到目标客户，扩大项目认知度，快速拉动销售，因而也将是本阶 段的重要营销武器；段的重要营

30、销武器；3、SP促销促销目前销售现场人气严重不足，无法形成浓厚销售氛围，目前销售现场人气严重不足，无法形成浓厚销售氛围， 而合理科学甚至新奇的促销，不仅能够聚集旺盛人气，也直接促使而合理科学甚至新奇的促销，不仅能够聚集旺盛人气，也直接促使 目标客户产生购买欲望，并达成购买行为。目标客户产生购买欲望，并达成购买行为。2.2.1、如何实现以老带新400多组老客户，是本阶段最宝贵的营销资源！多组老客户，是本阶段最宝贵的营销资源！A、精神利益点、精神利益点 让客户产生自豪感：让客户产生自豪感： 策略：全国丽水家园品牌系列展览（摄影、日历、丽水系列的开发历史、故事等策略：全国丽水家园品牌系列展览（摄影、

31、日历、丽水系列的开发历史、故事等 等）、优质服务主题月等；等）、优质服务主题月等； 让客户产生让客户产生 炫耀感：炫耀感： 策略：丽水家园开盘一周年盛情回馈（一年来，丽水开发前后的比较：增值）；策略：丽水家园开盘一周年盛情回馈（一年来，丽水开发前后的比较：增值）； 让客户对美好生活充满期待：让客户对美好生活充满期待： 策略：保育幼儿园教育展、元旦迎新、元宵节灯会、丽水家园美丽生活幼儿书画比策略：保育幼儿园教育展、元旦迎新、元宵节灯会、丽水家园美丽生活幼儿书画比 赛（钢琴比赛）、商业街开街；赛（钢琴比赛）、商业街开街；B、物质利益点：给予客户相应的物质奖励，促使其带动新客户；、物质利益点：给予客

32、户相应的物质奖励，促使其带动新客户；C、话点（理由）：不断制造美誉话题（事件），让客户自然宣传，吸引新客户。、话点（理由）：不断制造美誉话题（事件），让客户自然宣传，吸引新客户。2.2.1、如何实现以老带新1、如何实现以老带新、如何实现以老带新2.2.1、如何实现以老带新2.2.1、如何实现以老带新2、积极拓展有效新客户、积极拓展有效新客户DM直邮、精确制导直邮、精确制导围绕目标客户群，结合项目的推广节奏，以新建县的企事单位为主、有周边乡镇的企事业单位为围绕目标客户群，结合项目的推广节奏，以新建县的企事单位为主、有周边乡镇的企事业单位为辅，分阶段进行直投。辅，分阶段进行直投。第一阶段，新建县及

33、其乡镇所有的金融系统、电力系统、电信系统；第一阶段，新建县及其乡镇所有的金融系统、电力系统、电信系统；第二阶段，新建县及其乡镇所有的公务员；第二阶段，新建县及其乡镇所有的公务员；第三阶段：新建县及其乡镇所有的教育系统、医疗系统；第三阶段：新建县及其乡镇所有的教育系统、医疗系统；第四阶段：新建县的零售、贸易、第四阶段：新建县的零售、贸易、IT系统；系统；第五阶段：新建县的个体行业等。第五阶段：新建县的个体行业等。12月报纸月报纸DM夹报夹报序序号号日期日期媒体媒体名称名称广告广告类型类型传播主题传播主题投放位置投放位置广告规广告规格格预算预算金额金额备备注注22006-12-14DM夹报夹报二期

34、认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度八开开680032006-12-28DM夹报夹报二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度八开开6800各阶段各阶段DM计划计划0707年年0101月报纸月报纸DMDM夹报夹报序序号号日期日期媒体媒体名称名称广告广告类型类型传播主题传播主题投放位置投放位置广告规广告规格格预算预算金额金额备备注注1 12007-1-2007-1-4 4DMDM直邮直邮二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息正度八正度八开开800080002 22007-1

35、-2007-1-1111DMDM夹报夹报二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度八开开340034002 22007-1-2007-1-1818DMDM夹报夹报二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度八开开34003400各阶段各阶段DM计划（续）计划（续）07年年02月报纸月报纸DM夹报夹报序序号号日期日期媒体媒体名称名称广告广告类型类型传播主题传播主题投放位置投放位置广告规广告规格格预算预算金额金额备备注注12007-2-1DM夹报夹报二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信

36、息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度八开开340022007-2-15DM夹报夹报二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度八开开340007年年03报纸报纸DM夹报夹报序序号号日期日期媒体媒体名称名称广告广告类型类型传播主题传播主题投放位置投放位置广告规广告规格格预算预算金额金额备备注注12007-3-8DM直邮直邮二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息正度八正度八开开800022007-3-15DM夹报夹报二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度

37、八开开340032007-3-22DM夹报夹报二期认购、开盘、活二期认购、开盘、活动信息动信息江南都市报、江南都市报、南昌晚报南昌晚报正度八正度八开开34002.2.1、如何实现以老带新2.2.1、如何实现以老带新3、SP促销促销 目前项目进入销售淡季，现场人气不足，销售氛围不浓，新建县客群对项目美誉认目前项目进入销售淡季，现场人气不足，销售氛围不浓，新建县客群对项目美誉认知度还有待强化。而未来四个月时间内要完成既定销售目标，任务非常艰巨，我们当知度还有待强化。而未来四个月时间内要完成既定销售目标，任务非常艰巨，我们当务之急就是要扩大项目认知度与美誉度，尤其在销售现场需聚集大量人气，以营造热务

38、之急就是要扩大项目认知度与美誉度，尤其在销售现场需聚集大量人气，以营造热烈销售氛围。烈销售氛围。 因此，根据销售需要与时间节点关系，我们制定各月（截止因此，根据销售需要与时间节点关系，我们制定各月（截止07年年3月月31日）相应的促销日）相应的促销活动方案，以此提高客户活动方案，以此提高客户 上门量，并最终拉动项目实际销售。上门量，并最终拉动项目实际销售。12月月SP活动活动序序号号日期日期活动名称活动名称活动主题活动主题投放投放位置位置发布发布单位单位预算预算金额金额备备注注112月月9日日加推房源加推房源项目提醒项目提醒/20000212月月1617日日项目一周项目一周年庆典年庆典品牌展示

39、品牌展示/50000312月月2324日日圣诞节圣诞节圣诞圣诞元旦迎新庆元旦迎新庆祝活动祝活动/40000沿海丽水佳园庆圣诞迎新活动方案沿海丽水佳园庆圣诞迎新活动方案沿海丽水家园开盘一周年盛情回馈沿海丽水家园开盘一周年盛情回馈该两项活动具体该两项活动具体执行方案见附件执行方案见附件各阶段各阶段SP计划计划07年年1月月SP活动活动序序号号日期日期活动名称活动名称活动主题活动主题投放位投放位置置发布单发布单位位预算预算金额金额备备注注11月月1日日沿海会启动仪沿海会启动仪式暨式暨第一届业主运第一届业主运动会动会健康活力健康活力,社区新社区新生活生活/4000021月月12日日儿童才艺启动儿童才艺

40、启动仪式海选第一仪式海选第一场场丽水佳园丽水佳园,畅想未畅想未来来/31月月17日日儿童才艺海选儿童才艺海选第二场第二场丽水佳园丽水佳园,畅想未畅想未来来/41月月25日日商业街开街商业街开街商业街开街商业街开街/儿儿童才艺比童才艺比赛决赛赛决赛/100000备注：具体可执行方案需根据日后营销推广成效及各相备注：具体可执行方案需根据日后营销推广成效及各相关因素细化调整。关因素细化调整。各阶段各阶段SP计划（续）计划（续）07年年2月月SP活动活动序序号号日期日期活动名称活动名称活动主题活动主题投放投放位置位置发布发布单位单位预算预算金额金额备备注注12月月3日日送对联送对联送对联送对联/2500022月月10日日沿海丽水佳园沿海丽水佳园玫瑰之约玫瑰之约情人心愿，送情人心愿，送玫瑰花玫瑰花/2500032月月21日日摄影、三错寻摄影、三错寻宝宝摄影及三错寻摄