中房信18日重庆中海国际社区营销案例

1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密201108018重庆 中海国际社区 营销案例2项目概况产品检测营销检测土地信息基本指标周边配套开发商背景33土地信息土地名称南岸区弹子石组团C分区C1-C4、c6-c9、C11、G1号宗地土地属性住宅；商业（商服）建筑密度25%楼板价底价（元/平米）1213.75出让方式招拍挂土地挂牌时间2007-8-20出让时间2007-11-14总用地面积（亩）1550总建筑面积（平米）2280623土地使用年限住宅50年，商业40年土地底价总价（万元）245

2、798成交总价（万元）750000楼板价底价（元/平米）1213.75成交楼板价（元/平米）3260每亩地价底价（元）1612903成交每亩地价（元）4838710项目紧邻重庆三大CBD的南CBD弹子石商务区，对望江北嘴、解放碑两大商务区，得天独厚的位置优势，即是CBD中的首席大盘，也是重庆首席滨江大盘，在与多家开发商多轮竞争后，最终战胜了龙湖成功竞得该土地，成交总价75亿元、溢价率300%都达到了空前的高度，重庆地王就此诞生。地王是怎样炼成的44基本指标项目概况:n国际社区总用地面积1550亩，总建筑面积230万平方米，定位为重庆CBD核心1550亩国际化复合生活城，总投资预计200亿元。n

3、 楼盘地址：南岸区腾龙大道25号n 开发商：重庆嘉江房地产开发有限公司n经济技术指标：n 占地面积： 872000平方米n 容积率：3.39n 绿化率： 40%n车位配比：1:0.8n 建筑面积：2300000平方米 n 物业类型：高层n物业公司：中海物业n建筑设计：机械工业第三设研究计院（重庆）n景观设计：怡景师（香港）有限公司55基本指标地处重庆地处重庆CBDCBD金三角金三角城市核心未来规划发展的指向标位置城市核心未来规划发展的指向标位置 中海城市中海城市核心圈核心圈江北城两江北城两大项目大项目国际社区国际社区解放碑中解放碑中央商贸区央商贸区江北嘴中江北嘴中央商务区央商务区弹子石中弹子石

4、中央商住区央商住区重庆重庆CBD城城市核心圈市核心圈地处重庆市CBD核心区域（享受七桥三路三隧道配套）；紧邻两江广场国际舞台（3.5公顷） ；毗邻总部经济区 ;2公里滨江绿化生态运动公园 ；轻轨9号线和轻轨环线大大缩短国际社区至主城各区的时间距离 ；紧邻保税区，大量世界500强企业的进入，将会极大提高项目未来的升值潜力 。项目板块介绍66周边配套项目区位介绍位于重庆位于重庆CBD南区南滨路区域，东侧紧靠腾龙大道，与大佛寺大桥和朝天门大桥连通。西侧紧邻南滨路，南区南滨路区域，东侧紧靠腾龙大道，与大佛寺大桥和朝天门大桥连通。西侧紧邻南滨路，直面浩瀚长江，远眺对岸塔子山公园。南侧为朝天门大桥，紧邻政

5、府规划的总部经济区。北靠已建成的直面浩瀚长江，远眺对岸塔子山公园。南侧为朝天门大桥，紧邻政府规划的总部经济区。北靠已建成的内环高速大佛寺大桥南桥头以及美心集团所有的滨江风情街内环高速大佛寺大桥南桥头以及美心集团所有的滨江风情街洋人街。洋人街。北北77周边配套洋人街88开发商背景中海在全国重庆99开发商背景1010开发商背景中海在重庆11项目小结小结：1：地块品质高，适合开发高端产品，在区域乃至重庆都会是关 注的焦点。2：区域发展前景好。2：中海地产在全国知名度高，会带来部分品牌跟随者。3：品牌开发商，有精品项目开发经验，项目品质竞争力足。12项目概况产品检测营销检测规划建筑景观自身配套户型样板

6、房物业服务1313规划观邸观邸2号地号地国际国际公寓公寓江御江御3、4号地号地5号地号地N项目规划1414 观园 长江首袭规划项目分布1515规划路段分布朝天门大桥朝天门大桥南滨路南滨路大佛寺大桥大佛寺大桥腾龙大道腾龙大道长江长江北北1616学校学校公园公园大型集大型集中商业中商业中轴商业中轴商业北北自身配套内部配套1717景观 三重景观近景：近万平米超阔中庭，最大间距约130米，俯瞰超大中央生态公园，绿树成荫。中景：3、4号地块人文华宅，自然与建筑完美契合，绘出和谐人文景观，中轴商业、南滨商业，繁华生活尽在咫尺。远景：远眺塔子山公园，独揽壮阔朝天门大桥，江北嘴中央商务区、大剧院、科技馆。城市

7、天际尽收眼底。1818景观中央生态公园重庆最阔绰的生态景观价值 超大中央公园，国际社区业主专享 1.6公里滨江生态走廊，滤尽城市喧嚣 顶级景观国际大道，7米宽大理石人行道，40米超阔绿化带，打造重庆景观道路的标志 滨江绿化休闲公园，畅享大视野的生态盛宴 布局中央景观带、风情园林与外围绿化，缔造与国际接轨的健康人居背靠翠郁南山，与城市绿肺同呼吸 实景拍摄意境图1919户型1三室两厅双卫 套内面积：约105户型2三室两厅双卫 套内面积：约112户型特点：户型特点： 户型方正合理，宽敞舒适、动静分区、干湿分离 4.5米客厅开间、舒适度较好 主卧设独立卫生间、带空中院馆 主次卧均带飘窗设计，景观视野开

8、阔户型特点：户型特点： 户型方正大气，布局合理，功能齐全 4.5米客厅开间、2.4米超大阳台，较为少见 阔气主卧，带步入式衣帽间，私享独立卫生间户型2020户型户型3两室两厅单卫 套内面积：约73户型4两室两厅单卫 套内面积：约69户型特点： 方正实用的室内格局，功能空间配置完整，紧凑实用 客厅与景观阳台相连，通透宽敞、采光通风佳 空中院馆设计，可做书房和储物间户型特点： 标准型两房，带入户花园设计，空间紧凑实用 独有储藏室设计，让空间功能更完备 客厅连景观阳台，通风采光较好 缺点：生活阳台略小2121户型户型5三室两厅双卫 套内面积：约111户型6两室两厅双卫 套内面积：约84户型特点： 户

9、型布局方正，功能齐全 4.5米客厅开间、2.4米超大阳台，较为少见 阔气主卧，带步入式衣帽间，私享独立卫生间 院馆设计，可变性较强户型特点： 舒适性两房设计，户型布局方正，功能齐全 客厅连宽敞景观阳台，室内开阔通透，采光条件较好 独立院馆设计，可分割成多功能空间22样板房2323物业介绍24产品小结小结：1：各组团规划布局将项目整体资源利用合理。2：产品定位能满足刚需、改善、投资等购房者。2：高端滨江住宅提升项目品质及项目影响力。3：景观、商业、教育等自己配套完善。25项目概况产品检测营销检测客户分析形象定位现场营造推售节奏价格策略广告策略广告创意活动推广26客户分析目前客户来源产品一房二房小

10、三房、大三房四房（含复式）面积段（建面）46-4961-8462-110110-135158核心客群重庆市区首次置业客户、郊区及区县刚性投资客户、中海品牌跟随者。重庆市区首次置业客户、（南岸区为主）、少量投资客户（看中弹子石CBD发展的客户），中海品牌跟随者。周边区域板块外溢改善性客户；重庆市刚需客户及看中区域发展的改善型客户。重庆老城区板块外溢自住刚性、改善性客户；周边工业区企业管理者，市内储备养老客户重庆市中高端改善需求客户、企业高层管理者，私营业主、公务员1523.98%152840%187949.19%2105.5%511.34%供应套数供应占比27客户分析目前客户细分分类典型客户置业

11、动机客户级别客户特征周边产业人口商务精英、泛公务员自住或投资中、高端收入高且稳定，对于高端物业接受能力较强；置业区域跨度较大，注重居住品质和产品；注重子女教育企业中层领导自住中端就近置业，上班方便，更青睐小户型；看重物业品质和社区环境 普通工薪阶层自住低端对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积较小；活动半径小，就近置业，区域化私营业主自住中高端购买力强，渴望生活质量提升，追求城市化生活；爱面子，追求身份识别和象征，多次置业居多投资中端投资意识强，看好项目未来大规划，升值空间大本市城区人口换房，改善居住环境自住中端为子女、老人购置新房；看重生活配套；区域化特征明显较近城区的自住或投资中低端有

12、一定购买力，渴望生活质量提升，看重小区环境和生活配套，区域化特征明显 拆迁户自住或投资中低端不愿住安置房，希望住商品房，对价格敏感；区域化特征明显外地人口区县自住或投资中高端总价承受能力强，追求城市化生活，不太计较，相信大开发商，追求城市认可和身份识别外省市自住或投资中高端对重庆有一定了解，看好重庆的发展或对重庆居住环境较满意，相信大开发商和品牌地产，一半是多次置业和团购28形象定位SLOGAN：一种很前沿的居住阶段推广语导入期1、两大巨头百年相邀75亿“地王”耀世而出2、2008年，重庆仅有这一座。官邸推广期1、国际生活理想启动区。2、领先国际空间设计，以第四代精品创新生活。签约名校推广期1

13、、一站式教育配套。2、专享精良资源，为孩子创立一个至高起点景观推广期1、20万方中央公园，类似的生态胜景，除了纽约曼哈顿，还有国际社区。江御推广期1、国际社区中央组团 CBD中央公园华宅。2、2010年4月江御开盘劲销2亿。 观园推广期1、观园七章 CBD大城生活精彩上演。2、国际社区观园CBD大城精品小户，给爱一个精致的家。2、9折团购5888元/平米（建面），全城团购狂欢季长江首袭推广期1、别墅之绝唱 重庆CBD最后一片低咪领地2、百年南滨路 首现滨江别墅豪宅群项目定位语：和世界在一起1. 物理性 VS 产品力 2. 契合开发商口味 3. 符合客群心理，突出高性价比案名：中海国际社区1.

14、中海联手九龙仓VS“国际社区”系产品 29现场营造30现场营造31现场营造32推售节奏08年底首次开盘推出一期官邸（46-106平米）10年初首次加推二期江御（84-158平米）10年低首次加推三期观园（62-96平米）11年4月推出一期公寓（32-59平米）11年5月轰动全国的千套9折房（观园，60-110平米预计11年底长江首席面市（别墅+高层）首次开盘至今每个组团推盘周期2010年年4月由于一期教育配套出现问题（人民小学、八中没有月由于一期教育配套出现问题（人民小学、八中没有实现）业主闹事导致开发商一直到年底才有新房源加推。实现）业主闹事导致开发商一直到年底才有新房源加推。持续中2007

15、年11月14日中海携手九龙仓重庆地王就此诞生33推售节奏开盘时间项目名称楼栋信息推出套数（套）推出体量（万方,套内）面积区间（）折后均价 （元/）优惠情况2008-11-2国际社区（官邸）5、6、8号楼（部分）5684.2546.16-1024400客户前500名总房款优惠2%，501-1000名总房款优惠1.5% ，1001名以后总房款优惠1%，中海会员在总房款上优惠0.5%；一次性付款可享受1%；从办卡之日起至开盘当日VIP客户可享受每天总房款优惠200元2009-2-28国际社区（官邸）2、3、4号楼（部分）2802.248.58-105.185000一次性付款9.75折，按揭付款9.8

16、5折2009-3-28国际社区（官邸）3号楼（3-6号房）1321.1369.24-105.735000一次性付款9.75折，按揭付款9.85折2009-5-28国际社区（官邸） 10、13号楼（部分）2031.667.2-100.645400VIP客户10000抵20000元，中海会成员优惠9.5折，一次性付款客户再优惠9.5折2009-7-18国际社区（官邸）13号楼（部分）540.3666.85-67.655400中海会成员优惠0.5%，一次性付款再优惠0.5%2010-4-10国际社区（江御）4号楼2553.1784-1589120开盘当天一次性付款9.6折，按揭付款9.7折2010-

17、10-1国际社区（江御）江御2号楼162 1.55 78.5-120.218174交3万抵3万，全款9.8，按揭9.92010-12-26国际社区（观园）3,4号楼4203.0862.13-96.281541优惠权凭证优惠0.5%；优惠权升级凭证优惠0.5%；开盘前预订优惠1%，提前一天优惠500；中海会会员优惠0.5%；网络团购优惠1%；12月31号前签约优惠1%；一次性付款优惠1%。2011-1-23国际社区（观园）2号楼1520.9762.13-66.88572一次性付款9.7折，按揭9.8折，开盘当天总房款减20000.2011-3-26国际社区（江御）1号楼2311.9366.71-

18、96.0286001、一次性付款99折 2、VIP客户总房款优惠3万2011-4-16国际社区（观园）1号楼1611.4768.62-111.0282371:预约客户，交2.5万抵10万 2：一次付款99折2011-4-20国际社区（观邸）官邸14号楼部分1200.4632.98-59.139371当天认购优惠1%；申请优惠申请书优惠0.5%；黄金屋活动优惠10000元；黄金屋活动升级优惠10000元；参加大渝网团购活动优惠3000元；老带新优惠0.5%；补筹优惠5000元；一次性付款优惠2%；购三套以上优惠2%。2011-5-22国际社区（观园）5、6、7、8、9、10号楼135211.02

19、60.87-105.7277961、交2万低4万，日进千金总房款减2.3万/2、开盘当天9折2011-6-26国际社区(江御）5、6号楼2432.345602 72.58-122.8683771、搜房团购优惠总房款减8万，套内90平米再减5千，90平米以上再减1万。2、按时签约优惠1%，3、一次性付款优惠3%。国际社区历史开盘数据国际社区历史开盘数据34价格策略440050005000540054009120817481548572860082379371779683770100020003000400050006000700080009000100002008/11/22009/2/2820

20、09/3/282009/5/282009/7/182010/4/102010/10/12010/12/262011/1/232011/3/262011/4/162011/4/202011/5/222011/6/26中海国际社区开盘价格走势中海国际社区开盘价格走势折后均价 （元/）国际社区首次开盘时间为2008年11月2日，两年半的时间国际社区相继推出一、二、三期均为高层产品（清水）。09年前价格平稳递增，09年下半年随着朝天门大桥通车，国际社区价格大幅上调，之后由于配套问题，价格一直保持平稳状态。09年下半年随着朝天门大桥通车，国际社区价格大幅上调之后由于配套问题，价格一直保持平稳状态。08年

21、11月首次开盘到09年上半年价格平稳增长35广告策略国际社区媒体组合策略 户外道旗、灯箱、高炮、围板（花园路、黄花园大桥、机场路、谢陈路 车身洋人街公交外部、座椅 报广晨、时、晚、商等 电台（不详） 电视重庆1、2、3、4、5、6、7、公共农村频道 网络项目网站、新浪、搜房、焦点 直效派单、帐单印刷、短信 活动房交会、现场活动导旗导旗围板围板报广报广36项目营销推广策略分析1、推广渠道平面媒体+网络营销+其他；充分利用重庆主流媒体的覆盖面以及重庆房地产门户网站，提升项目成为市场焦点网络房交会杂志报媒广播活动短信主要推广渠道平面媒体次要推广渠道网络其他推广渠道房交会中海国际社区近期以来平面媒体宣传力度不断加强，现阶段平面媒体是房地产行业主流宣传方式房地产门户网站已是目前购房获得楼盘信息的主要途径之一，对购房者来说方便、快捷内容丰富，而中海地产充分利用门户网站优势，提升项目关注度在今年春