世联长沙融科项目专题研究报告学习教案

1、会计学1世联长沙融科项目专题研究报告世联长沙融科项目专题研究报告第一页，编辑于星期一：十点 八分。融科地产长沙项目研究融科地产长沙项目研究融科檀香山融科檀香山1.1.融科东南海融科东南海第1页/共37页第二页，编辑于星期一：十点 八分。目前融科品牌在全国扩张中，长沙项目已经目前融科品牌在全国扩张中，长沙项目已经陆续落地陆续落地融科三万英尺融科三万英尺融科东南海融科东南海融科檀香山融科檀香山二环二环20062006年年20102010年年融科檀香山一期融科三万英尺20082008年年20092009年年融科檀香山二期（紫檀）融科东南海融科发展历程融科发展历程第2页/共37页第三页，编辑于星期一：

2、十点 八分。破。n2006年，长沙融科开山之作-融科三万英尺，凭借卓越的产品品质、强大的品牌资源、人性化的服务体系，赢得市场和客户高度认可，在极短的时间内销售一空，先后获得“中国创新示范楼盘”、“长沙十大名盘”、“长沙商品房综合竞争力第一”等诸多殊荣，树立了极好的口碑。2007年，长沙融科拉开了多项目运作的序幕，融科檀香山等项目全面启动。长沙融科秉承联想精神，以国际化的视野整合一流团队打造百年精品建筑，一座座融科之城将在长沙拔地而起。融科发展历程融科发展历程第3页/共37页第四页，编辑于星期一：十点 八分。5第4页/共37页第五页，编辑于星期一：十点 八分。占地面积占地面积: : 40000平

3、方米建筑面积：建筑面积：200000平方米容积率：容积率：绿化率：绿化率：40%规划总户数：规划总户数：1500户项目类型：项目类型：高层本项目产品面积区间主要为：本项目产品面积区间主要为：40-40-48.248.2单身公寓，单身公寓，50-7050-70 一房，一房，90.790.7两房，两房， 126-145.7126-145.7三房，三房， 156.2156.2四房四房项目简介项目简介第5页/共37页第六页，编辑于星期一：十点 八分。成功之处：成熟的社区园林环境&高调引领的形象高调引领的的形象展示高调引领的的形象展示东南亚风情园林绿化东南亚风情园林绿化开阔、经典的社区入口设计开

4、阔、经典的社区入口设计项目简介项目简介第6页/共37页第七页，编辑于星期一：十点 八分。站在城市发展高度进行营销活动项目简介项目简介所有营销活动着力于打造一种具有高端生活品质的社区氛围，线下渠道前期开始挖掘，活动围绕对地市客户的拓展展开将项目放在城市发展的高度进行活动营销，提升社区潜在价值第7页/共37页第八页，编辑于星期一：十点 八分。9第8页/共37页第九页，编辑于星期一：十点 八分。融科檀香山：美式院落风情的城市花园洋房融科檀香山：美式院落风情的城市花园洋房项目简介项目简介第9页/共37页第十页，编辑于星期一：十点 八分。n二期高二期高层：层：四栋纯板楼和四栋T形短板的共计八栋18层小高

5、层组成；n三期高三期高层：层：暂定为“城市立面”，将揉合了现代、前卫的建筑理念，形成风格独特，雕塑感强的高层公寓住宅。三期高层公寓建成后三期高层公寓建成后，将把一期洋房与长，将把一期洋房与长沙大道高架桥有效的沙大道高架桥有效的区隔开来区隔开来p 人车分层：人车分层：进入小区的车辆通过白沙湾路、博进路、嘉胜路三个入口直接驶入地下车库，再通过电梯到达家门口。 项目简介项目简介第10页/共37页第十一页，编辑于星期一：十点 八分。n机场高速：机场高速：项目东距机场高速入口约约400400米米，距黄花机场约约1818公公里里，为进入城市第一站n京珠高速：京珠高速：项目东距京珠高速公路约约400400米

6、米n规划道路：规划道路：项目西侧为规划的白沙湾路，建成后将连接人民东路和体育新城片区，此外，南侧规划的新雨路可至东二环n地铁：地铁：项目西侧紧邻地铁2号线长沙大道站出口。项目简介项目简介第11页/共37页第十二页，编辑于星期一：十点 八分。城在售，居住氛围较差，沿线主要分布汽车销售店、维修厂、加油站及部分旧居住小区，周边环境较乱n高桥市高桥市场：场：高桥大市场位于长沙大道西北部，占地713亩，已完成40万平米的营业、仓储和配套用房，铺位6000余个，从业人员5万人，为中南地区最最大的综大的综合批发合批发市场市场，同时也对区域区域环境环境造成一定负面影负面影响响项目简介项目简介第12页/共37页

7、第十三页，编辑于星期一：十点 八分。新城之间，区域认知较好n土地供土地供应：应：长沙大道区域内土地已经出让完毕，众多知知名开发名开发商商将介入项目开发；区域内以住宅住宅用地为用地为主主，各出让规模均在200200亩亩以上，且容积率趋同，均在左左右右n住宅开住宅开发：发：目前区域内的绿城桂花城已凭借较高的品质赢得了市场口碑，也为本区域树立较高的形象打下一定基础项目简介项目简介第13页/共37页第十四页，编辑于星期一：十点 八分。周边不成熟，无强势资源：周边不成熟，无强势资源：项目周边开发不完全，受到高桥市场的影响，周边发展不成熟，无强势资源未来的高尚居住区：未来的高尚居住区：区域内未来将出现众多

8、大规模，知名开发商开发，技术条件趋同的住宅项目，有望形成新的高尚居住区；城市建成区边缘：城市建成区边缘：项目位于城市中心区与近郊区之间，距城市中心约7公里，属于城市建成区边缘区域交通便利：区域交通便利：项目周边紧邻多条交通干道，交通条件优越项目位置项目位置区域现状区域现状项目简介项目简介第14页/共37页第十五页，编辑于星期一：十点 八分。项目简介项目简介第15页/共37页第十六页，编辑于星期一：十点 八分。p 全地板采暖系统全地板采暖系统低温地板辐射采暖方式是将低于60的热水，通过管路循环，加热地表层，以辐射方式向室内传热。使用地板采暖，地面温度可以达到24以上，室内温度梯度接近理想温度梯度

9、，舒适程度最高。檀香山选择的是分户壁挂式燃气炉低温地板辐射采暖，燃气壁挂炉是采用燃气作为热源。p 四层带电梯的花园洋房四层带电梯的花园洋房檀香山四层洋房配置芬兰通力电梯，电梯直接连通地下车库以及附赠的地下多功能厅，方便客户出行。项目简介项目简介第16页/共37页第十七页，编辑于星期一：十点 八分。檀香山洋房檀香山洋房V1V1户型（户型（1F1F）分析）分析u四房两厅四房两厅/208/208平米：平米：45的豪华主卧套间；送40余的花园面积和100余平米的地下多功能厅（33余亲地花园+72余地下多功能厅）；客厅花园直通地下多功能厅；项目简介项目简介第17页/共37页第十八页，编辑于星期一：十点

10、八分。檀香山洋房檀香山洋房V2V2户型（户型（2F2F）分析）分析u四房两厅四房两厅/205/205平米：平米：53的豪华主卧套间；送18的花园面积和90余平米的地下多功能厅（40余亲地花园+50余地下多功能厅）；项目简介项目简介第18页/共37页第十九页，编辑于星期一：十点 八分。檀香山洋房檀香山洋房V3V3户型（户型（3F3F）分析）分析u三房两厅三房两厅/190/190平米：平米：36的豪华主卧套间；送16的花园面积和40余平米的地下多功能厅；项目简介项目简介第19页/共37页第二十页，编辑于星期一：十点 八分。檀香山洋房檀香山洋房V4V4户型（户型（4F4F）分析）分析u五房两厅五房两

11、厅/280/280平米：平米：43的豪华主卧套间（不含书房面积）；送70的花园面积（无地下多功能厅）；项目简介项目简介第20页/共37页第二十一页，编辑于星期一：十点 八分。项目整体规划：项目整体规划：洋房与高层相互搭配，既充分利用容积率的同时，由规避项目劣势，提升项目档次；项目建筑风格：项目建筑风格：采取稳重大气的美国南加州风格；项目配套设施：项目配套设施：全地板采暖系统、四层带电梯的花园洋房项目规划布局：项目规划布局：通过在中间布局双拼洋房，尽可能增加端头户型数量，实现产品增值。项目规划项目规划& &建筑设计建筑设计豪华主卧套间：豪华主卧套间：36-53的豪华主卧套间，彰显

12、品质实力；层层退台：层层退台：通过层层退台的形式，实现大面积花园露台赠送；地下室地下室& &亲地花园：亲地花园：1-3层送40-70余的地下室，且均直接连通5-40的亲地花园，实现部分自然通风采光；户型产品户型产品特色特色项目简介项目简介第21页/共37页第二十二页，编辑于星期一：十点 八分。p户外户外2007年下半年即开始户外形象出街，全面推广；2007年下半年至2008年上半年主打：项目四大卖点（如右图）；2008年5月实景开放后，主打：实景是检验洋房的唯一标准。发力点：发力点：以产品附加值为核心竞争力打造一线豪宅以产品附加值为核心竞争力打造一线豪宅，高调传递产品价值。，高

13、调传递产品价值。客户咨询中心位于融科客户咨询中心位于融科三三万英尺，借势发力万英尺，借势发力p2007年户外出街的同时，客户咨询中心同步开放，蓄客正式启动。造型典雅，内饰豪华的客户咨询中心同样为项目增色不少。项目简介项目简介第22页/共37页第二十三页，编辑于星期一：十点 八分。营销活动：营销活动：高品质营销活动，拔高项目形象，维高品质营销活动，拔高项目形象，维系客户，强化客户对产品价值的认知。系客户，强化客户对产品价值的认知。p月月联合清华大学、湖南省国资委举办投资大会 p月月“阅读花园”举办客户联谊会p月月湖南大剧院非诚勿扰首映式p月月联合晨报周刊举办“风尚大典”2008投资大会投资大会非

14、诚勿扰非诚勿扰首映首映风尚大典风尚大典客户联谊会客户联谊会项目简介项目简介第23页/共37页第二十四页，编辑于星期一：十点 八分。营销营销价格价格销量销量推广语推广语4块户外形象出街2008投资大会客户联谊会冠名话剧“恋爱的犀牛”周销售25套推广推广销量销量让一部分人先温暖起来；人车分层的纯洋房景观社区赠送多层私享花园空间；四层带电梯的花园洋房非诚勿扰首映风尚大典售楼处开发正式发售醉宴品法国葡萄酒70、80、90关机仪式63007500元/（内部发售期）68008000元/周销售812套实景是检验洋房的唯一标准价格价格第24页/共37页第二十五页，编辑于星期一：十点 八分。p销量稳步增长，集中

15、爆发，后销量稳步增长，集中爆发，后续成交放缓续成交放缓在市场低迷时间，项目一直处于蓄客阶段，营销中心开放后，一直采用内部发售，但成交量少。5月项目样板房及售楼处开放，成交量集中爆发，后续成交有所缓慢。9月二期洋房推出，成交出现回升。p成交价格平稳上涨，二期成交价格平稳上涨，二期洋房价格较前期价格上涨洋房价格较前期价格上涨10001000元元/ /平米以上。平米以上。园林园林开放期开放期第25页/共37页第二十六页，编辑于星期一：十点 八分。营销中心营销中心看楼通道看楼通道小区园林实景小区园林实景洋房实景洋房实景项目展示项目展示第26页/共37页第二十七页，编辑于星期一：十点 八分。28第27页

16、/共37页第二十八页，编辑于星期一：十点 八分。占地面积占地面积: : 287820平方米建筑面积：建筑面积：765558平方米容积率：容积率：绿化率：绿化率：40%规划总户数：规划总户数：5704户项目类型：项目类型：高层上市时间：上市时间：预计9月初本项目产品面积区间主要为：本项目产品面积区间主要为：72-7872-78 两房，两房，125-163125-163三房，三房， 152-159152-159四房，四房， 185185五房五房项目简介项目简介第28页/共37页第二十九页，编辑于星期一：十点 八分。营销中心营销中心营销中心营销中心小区园林实景小区园林实景景观示范区景观示范区项目展示

17、项目展示第29页/共37页第三十页，编辑于星期一：十点 八分。长沙融科分析小结长沙融科分析小结1 1、在长沙多区域布局，注重产品品质、在长沙多区域布局，注重产品品质2 2、推广上以项目形象为基调，注重与品质的结合、推广上以项目形象为基调，注重与品质的结合项目成功项目成功KPI小结小结3 3、以平稳入市、热销获取市场影响力为铺垫，逐步实现后期价、以平稳入市、热销获取市场影响力为铺垫，逐步实现后期价格平稳上升。格平稳上升。4 4、项目展示到位，能够利用园林、产品、服务细节打动客户、项目展示到位，能够利用园林、产品、服务细节打动客户第30页/共37页第三十一页，编辑于星期一：十点 八分。融科地产全国项目研究融科地产全国项目研究第31页/共37页第三十二页，编辑于星期一：十点 八分。公司，成立于2001年，专业从事房地产开发和房地产投资。n融科智地相继在北京、深圳、武汉、重庆、天津、长沙、合肥、宜兴、惠州、景德镇等大中城市开发房地产项目。融科中国融科中国第32页/共37页第三十三页，编辑于星期一：十点 八分。34融科在全国融科在全国第33页/共37页第三十四页，编辑于星期一：十点 八分。项目地址：项目地址：武汉江汉解放大道1155号 物业类型：物业类型：高层+商业项目形象：项目形象：城市中心、高品质的、高档的项目地址：北京朝阳望京新城项目地址：北京朝阳望京新城A5A5区华堂商业中心