物业服务成本测算工作会学习教案

1、物业服务成本测算物业服务成本测算(c sun)工作会工作会第一页，共42页。1、测算依据主要文件(wnjin)介绍；2、测算方法(fngf)介绍、相关项目、数据讨论；3、下一步(y b)工作；第1页/共43页第二页，共42页。国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）的通知国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局） 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理核定物业服务定价成本，根据政府制定价格为提高政府制定物业服务

2、收费的科学性、合理核定物业服务定价成本，根据政府制定价格(jig)成本监审办法、物业服务收费管理办法等有关规定，特制定物业服务定价成本监审办法（试行），现印发你们，请按照执行。成本监审办法、物业服务收费管理办法等有关规定，特制定物业服务定价成本监审办法（试行），现印发你们，请按照执行。 国家发展改革委、建设部国家发展改革委、建设部 二二OO七年九月十日七年九月十日 一、依据一、依据(yj)：第2页/共43页第三页，共42页。 物业服务定价成本监审办法(bnf)（试行） 第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据政府制定价格成本监审办法、物业服务收费管理办法等有关规定，制定本办法。

3、第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关(xinggun)物业服务企业实施定价成本监审的行为。 第3页/共43页第四页，共42页。本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施(shsh)设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。第4页/共43页第五页，共42页。 第五条 物业服务定价成本审核应当遵循以下原则：（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规(fgu)和国家统一的会计制度的规定

4、；（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 第5页/共43页第六页，共42页。（三）对应性原则。计入定价成本（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。标准相对应。 （四）合理性原则。影响物业服务（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会济指标应当符合行业标准或者社会(shhu)公允水平。公允水平。 第6页/共43页第七页，共42页。第六条 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度(nind)财务会计报告，原始

5、凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。第7页/共43页第八页，共42页。第七条 物业服务(fw)定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费公摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。第8页/共43页第九页，共42页。第八条 人员费用是管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据(gnj)政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 第9页/共43页第十页，共42页。第九条 物业共用部位

6、共用设施设备日常运行及维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅(zhzhi)专项维修资金支出的更新、改造费用。 第10页/共43页第十一页，共42页。第十条 绿化(lhu)养护费是指管理、养护绿化(lhu)所需的绿化(lhu)工具购置费、绿化(lhu)用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 第11页/共43页第十二页，共42页。第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境(hunjng)卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通

7、费、清洁用料费、环卫所需费用等。 第12页/共43页第十三页，共42页。第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范(fngfn)人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。 第13页/共43页第十四页，共42页。第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众(gngzhng)责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众(gngzhng)责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 第14页/共43页第十五页，共42页。第十四条 办公费是指物业服务企业为维护(wih)管

8、理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 第15页/共43页第十六页，共42页。第十五条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证(bozhng)相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 第16页/共43页第十七页，共42页。 第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。第十七条 经业主(yzh)同意的其它费用是指业主(yzh)或者业主(yzh)大会按规定同意由物业服务

9、费开支的费用。 第十八条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。 第17页/共43页第十八页，共42页。第十九条 工会经费、职工教育经费、住户(zhh)公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育 保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定； 工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定， 住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。 第18

10、页/共43页第十九页，共42页。第二十条 固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限 根据固定资产的性质(xngzh)和使用情况合理确定。企业确定的固定 资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际 情况合理确定残值率。 第19页/共43页第二十页，共42页。第二十一条 物业服务企业将专业性较强的服务内容 外包给有关专业公司(n s)的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。 第二十二条 物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目(xingm)的物业服务计费面积或

11、者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后 按上述方法在所管辖的各物业项目(xingm)之间分摊。 第20页/共43页第二十一页，共42页。第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其他费用 项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定(ydng)范围内社会公允的平均水平。 第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。 第二十五条 本办法由国家发展和改革委员会解释。 第二十六条 本办法自2007年10月1日起施行 第21页/共43页第二十二页，共42页。 1 1、基本工

12、资（、基本工资（F1F1）( (元元/ /月月) ) 各类管理服务各类管理服务(fw)(fw)人员的基本工资标准根据公司现有标准制定，也人员的基本工资标准根据公司现有标准制定，也可参考行业平均工资水平。可参考行业平均工资水平。 2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）( (元元/ /月月) ) 社会保险费包括医疗社会保险费包括医疗8%8%、工伤保险、工伤保险( (nn shn shn bo xin)1% bo xin)1%、养老保、养老保险险20%20%、失业保险、失业保险2%2%、生育保险、生育保险0.7%0.7%，工资低于工资低于17601760元的按元的按17601760元计；其他按

13、工资标准计。元计；其他按工资标准计。 3 3、住房公积金（、住房公积金（F3F3）( (元元/ /月月) ) 住房公积金，省公积金中心规定缴交比率为住房公积金，省公积金中心规定缴交比率为10%-15%10%-15%，公司目前为，公司目前为10%10%，可参照矿冶院，可参照矿冶院12%12%计费。计费。（一）人工费的测算（一）人工费的测算第22页/共43页第二十三页，共42页。4 4、按规定提取的福利费（、按规定提取的福利费（F4F4）（元）（元/ /月）月） 福利费包括以下福利费包括以下(yxi)(yxi)三项：三项： （1 1）福利基金。按工资总额的）福利基金。按工资总额的14%14%计算。

14、计算。 （2 2）工会基金。按工资总额的）工会基金。按工资总额的2%2%计算。计算。 （3 3）教育经费。按工资总额的）教育经费。按工资总额的2%2%计算。计算。5 5、加班费（、加班费（F5F5）( (元元/ /月月) ) 加班费按人均加班费按人均(rn jn)(rn jn)月加班月加班2323天，再乘以日平均工资计算，日平均工天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月资按每月2222个工作日计算。个工作日计算。第23页/共43页第二十四页，共42页。6 6、服装费（、服装费（F6F6）（元）（元/ /月）月）按每人每年按每人每年2 2套服装计算，其服装标准自定。计算出服装费后再除以套服装计

15、算，其服装标准自定。计算出服装费后再除以1212个月，个月，即可得到每月服装费。即可得到每月服装费。 7 7、餐费补贴（、餐费补贴（F7F7）（元）（元/ /月）月） 该项费用该项费用(fi yong)(fi yong)的测算方法是根据所管物业要求服务的档次、标准的测算方法是根据所管物业要求服务的档次、标准和类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基和类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即

16、为每月该项费用后即为每月该项费用(fi yong)(fi yong)的总金额，最后分摊到每月每平方米。的总金额，最后分摊到每月每平方米。第24页/共43页第二十五页，共42页。第25页/共43页第二十六页，共42页。 、通信费（）、通信费（）通信费包括通信费包括(boku)电话费、传真费、手机费等。电话费、传真费、手机费等。 、低值易耗文具、办公用品费（）、低值易耗文具、办公用品费（） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张(zhzhng)(zhzhng)、打印复印等。、打印复印等。 、书报费（）、书报费（） 书报费即每年必须购置的报纸

17、杂志，特别是专业书报所需要的费用。书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。、宣传广告和市场推广费（）、宣传广告和市场推广费（）1、 交通费（）（元月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、交通费（）（元月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。保险费、保养费、养路费等。第26页/共43页第二十七页，共42页。、法律费用（）、法律费用（）经常出现在该科目经常出现在该科目(km)下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）

18、费用支出等。律师费是该项下的经常费用。经常费用。 、节日装饰费（）、节日装饰费（）在法定节假日，如元旦在法定节假日，如元旦(Yundn)、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。 、办公用水电费（）、办公用水电费（）第27页/共43页第二十八页，共42页。第28页/共43页第二十九页，共42页。 、维修保养费（、维修保养费（F1F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出养支出(zhch)(zhch)。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查

19、与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出(zhch)(zhch)。、装修费、装修费(F2)(F2)该费用科目该费用科目(km)(km)一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。器具和设备使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。 、能源费、能源费(F3)(F3)物业经营管理过程中消耗的能源成本。物业经营管理过程中消耗的能源成本。第29页/共43页第三十页，共42页。、康乐设施费、康乐设施费(F4)该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健

20、身设施、游泳池和该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导员和其他康乐设施的维修、保养支出。有时救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支(kizh)范围。范围。、杂项费用、杂项费用(F5)(F5)该项费用是指为保持物业该项费用是指为保持物业(w y)(w y)正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出。用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出

21、。 第30页/共43页第三十一页，共42页。第31页/共43页第三十二页，共42页。 1 1、秩序维护费、秩序维护费(F1)(F1)安防系统维护费包括以下内容：安防系统维护费包括以下内容： （1 1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量电费单价日常维修养护费系统使用电量电费单价日常维修养护费 （2 2）日常器材）日常器材(qci)(qci)费。即秩序维护人员日常用对讲机、费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。电池和电筒等费用。 （3 3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之）更新储备金。该项费用为安防系

22、统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值。和除以安防系统正常使用年限的数值。 秩序维护费是指维持物业公共区域秩序维护费是指维持物业公共区域(qy)秩序的费用，它由安防系统维护秩序的费用，它由安防系统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费 2 2、秩序维护人员人身保险费、秩序维护人员人身保险费(F2)(F2) 第32页/共43页第三十三页，共42页。第33页/共43页第三十四页，共42页。1 1、清洁工具、清洁工具(gngj)(gngj)购置费购置费(F1)(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2 2、劳保用品

23、费、劳保用品费(F2)(F2)3 3、清洁、清洁(qngji)(qngji)机械材料费机械材料费(F3)(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁：此项费用包括大楼幕墙清洁(qngji)(qngji)设备，打蜡抛设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。光机的折旧、消耗材料等。 、化粪池清理费、化粪池清理费(F4)(F4)、垃圾外运费、垃圾外运费(F5)(F5)、其他费用、其他费用(F6)(F6)、水池清洁费、水池清洁费(F7)(F7)第34页/共43页第三十五页，共42页。第35页/共43页第三十六页，共42页。 、绿化工具、绿化工具(gngj)(gngj)费费(F1)(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。剪、喷雾器等的购置费用。 、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)：此项费用包括手套、口罩：此项费用包括手套、口罩(kuzho)(kuzho)、草帽等的购置费。、草帽等的购置费。 、绿化用水费、绿化用水费(F3)(F3)4 4、农药化肥费、农药化肥费(F4)(F4)5 5、杂草清运费、杂草清运费(F5)(F5)6 6、园林景观再造费、园林景观再造费(F6)(F6)第36页/共43页第三十七页，共42页。第37