物业经营管理——范宝芬第章学习教案

1、物业经营物业经营(jngyng)管理管理范宝芬第章范宝芬第章第一页，共128页。第1页/共128页第二页，共128页。第2页/共128页第三页，共128页。第3页/共128页第四页，共128页。第4页/共128页第五页，共128页。第5页/共128页第六页，共128页。第6页/共128页第七页，共128页。第7页/共128页第八页，共128页。务关系；务关系；（4 4）企业内部各单位之间的财）企业内部各单位之间的财务关系；务关系；（5 5）企业同职工之间的财务关）企业同职工之间的财务关系；系；（6 6）企业同国家机关之间的财）企业同国家机关之间的财务关系。务关系。第8页/共128页第九页，共1

2、28页。定了基本的方向，是物业管理定了基本的方向，是物业管理(gunl)(gunl)企业经营管理企业经营管理(gunl)(gunl)成功的前提。成功的前提。财务管理财务管理(gunl)(gunl)目标有目标有总体目标和具体目标两个方面总体目标和具体目标两个方面第9页/共128页第十页，共128页。利润最大化利润最大化企业一定时期全部收入和全企业一定时期全部收入和全部费用的差额部费用的差额优点：体现企业经济效益、竞争能力、决优点：体现企业经济效益、竞争能力、决定企业的生存状态定企业的生存状态不足：没有考虑不足：没有考虑(kol)资金的时间价值、资金的时间价值、忽略了风险因素、企业财务决策短期化，

3、不忽略了风险因素、企业财务决策短期化，不考虑考虑(kol)长远利益长远利益资本利润率最大化或每股利润最大化资本利润率最大化或每股利润最大化反映企业资本金获利能力反映企业资本金获利能力优点：优点：说明企业盈利率评价不同规模的说明企业盈利率评价不同规模的盈利水平盈利水平不足：不足：没有考虑资金的时间价值、忽略了风险没有考虑资金的时间价值、忽略了风险因素因素第10页/共128页第十一页，共128页。第11页/共128页第十二页，共128页。投资决策投资决策利润分配决策利润分配决策第12页/共128页第十三页，共128页。规划（规划（ERPERP）第13页/共128页第十四页，共128页。第14页/共

4、128页第十五页，共128页。财务报告。财务报告。企业的财务报告包括会计报表和企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。文字报告两部分。第15页/共128页第十六页，共128页。基本报表基本报表第16页/共128页第十七页，共128页。权益权益”列示，列示，且对三者作了进一步的且对三者作了进一步的分类、项目排列和对照关系分类、项目排列和对照关系(gun x)(gun x)，从而形成了便于阅，从而形成了便于阅读财务报告的结构。读财务报告的结构。第17页/共128页第十八页，共128页。成的损益。利润表按月编制和成的损益。利润表按月编制和报送，也是企业经营管理者应报送，也是企业经营管理者应该分析

5、的报表。该分析的报表。第18页/共128页第十九页，共128页。报表。报表。第19页/共128页第二十页，共128页。管理和控制，促进企业降低成管理和控制，促进企业降低成本、节约费用，提高经济效益。本、节约费用，提高经济效益。第20页/共128页第二十一页，共128页。我评价。我评价。第21页/共128页第二十二页，共128页。失、财务状况及其发展趋势，失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。重要财务信息的一种分析活动。财务报告分析具有拓展财务报告分析具有拓展(tu (tu zhn)zhn)性、判断性和依耐性三个性、判断性和依耐

6、性三个特征特征第22页/共128页第二十三页，共128页。趋势趋势(qsh)分析、现状分析与潜力分析分析、现状分析与潜力分析全面全面(qunmin)分析与专题分析分析与专题分析财务报表分析与内部报表分析财务报表分析与内部报表分析内部分析与外部分析内部分析与外部分析第23页/共128页第二十四页，共128页。第24页/共128页第二十五页，共128页。第25页/共128页第二十六页，共128页。第26页/共128页第二十七页，共128页。n 物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。n企业经营效益主要表现在：企业经

7、营效益主要表现在：n盈利能力盈利能力(nngl)、资产运营水平、偿债能力、资产运营水平、偿债能力(nngl)和后续发展能力和后续发展能力(nngl)等方面。等方面。第27页/共128页第二十八页，共128页。占有、使用、管理、配置占有、使用、管理、配置(pizh)(pizh)物业经营管理资源的物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活观、公正和准确的综合评判活动动第28页/共128页第二十九页，共128页。第29页/共128页第三十页，共128页。评价评价(pngji)(pngji)标准标准实施物实施物业管理绩效评价业管理绩效评价(pngj

8、i)(pngji)的参的参照系数。照系数。评价评价(pngji)(pngji)方法方法物业管物业管理绩效评价理绩效评价(pngji)(pngji)的具体手的具体手段。段。第30页/共128页第三十一页，共128页。三个层次三个层次(cngc)、31项指标项指标第31页/共128页第三十二页，共128页。流动资产流动资产(zchn)(zchn)周周转率转率资本积累率资本积累率1 1、财务效益状况指标：、财务效益状况指标：净资本收益率净资本收益率总资产报酬率总资产报酬率财务内部收益率财务内部收益率3 3、偿债能力状况指标：、偿债能力状况指标：资产负债率资产负债率利息保障倍数利息保障倍数第32页/共

9、128页第三十三页，共128页。第33页/共128页第三十四页，共128页。酬率属于财务效益状况指标。第34页/共128页第三十五页，共128页。度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。第35页/共128页第三十六页，共128页。率是评价企业资产利用效率的另一主要指标。总资产周转(zhuzhun)率和流动资产周转(zhuzhun)率属于资产营运状况指标。第36页/共128页第三十七页，共128页。认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%，国际上一般公认60%比较好。第37页/共128页第三十八页，共128页。债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力。

10、资产负债率和利息保障倍数属于偿债能力状况指标(zhbio)。第38页/共128页第三十九页，共128页。价企业成长状况和发展能力的重要指标。第39页/共128页第四十页，共128页。的源泉。营业(yngy)增长率和资本积累率属于发展能力状况指标。3、偿债(chn zhai)能力状况指标：资产负债率利息保障倍数第40页/共128页第四十一页，共128页。1 1、财务效益状况修正指标：、财务效益状况修正指标： 主营业务利润率主营业务利润率 盈余现金保障倍数盈余现金保障倍数 成本费用利润率成本费用利润率3 3、偿债能力状况指标：、偿债能力状况指标：流动率比流动率比速动比率速动比率现金流动负债比率现金

11、流动负债比率长期资产适合率长期资产适合率第41页/共128页第四十二页，共128页。水平方面对资本金收益率指标的进一步补充，体现了企业主营业务利润对利润总额的贡献和对企业全部收益的影响程度。第42页/共128页第四十三页，共128页。分反映出企业当期净收益中有多少是有现金保障的，体现出企业当期收益的质量状况。第43页/共128页第四十四页，共128页。通过对收益与支出(zhch)的直接比较，客观评价企业的获利能力。第44页/共128页第四十五页，共128页。企业应收账款的流动速度，即企业本年度内应收账款为现金的平均次数。第45页/共128页第四十六页，共128页。在资产管理和使用上存在的问题，

12、用以对企业资产的营运状况进行补充修正(xizhng)。第46页/共128页第四十七页，共128页。待处理固定资产净损失以及固定资产毁损、待报废三项的合计。第47页/共128页第四十八页，共128页。的资产(zchn)。流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期以内的债务。第48页/共128页第四十九页，共128页。流动资产(lidng zchn)中变现力最差的存货，所以更为准确地反映企业偿还流动负债的能力。第49页/共128页第五十页，共128页。修正。第50页/共128页第五十一页，共128页。度、财务风险的大小以及企业的偿债能力。第51页/共128页第五十二页，共128页。营亏损

13、挂账而导致的对所有者权益的侵蚀程度。第52页/共128页第五十三页，共128页。考核企业发展能力的重要指标。第53页/共128页第五十四页，共128页。况和发展能力，避免因少数年份利润不正常增长而对企业发展潜力的错误判断。第54页/共128页第五十五页，共128页。属于非计量指标，用于定性分析判断，是对计量指标的进一步补充第55页/共128页第五十六页，共128页。第56页/共128页第五十七页，共128页。服务的消费者或顾客对商品(shngpn)和服务的质量、种类、速度、方便程度等的心理满足程度。第57页/共128页第五十八页，共128页。业普通员工的文化水平、道德水准、技术技能、组织纪律性

14、、参与企业管理的积极性及爱岗敬业精神等的综合情况。第58页/共128页第五十九页，共128页。(jnxng)的自我调整和革新的能力。第59页/共128页第六十页，共128页。履行社会责任和义务以及信用操守情况、对财政税收的贡献和对环境的保护等的综合影响等。第60页/共128页第六十一页，共128页。第61页/共128页第六十二页，共128页。第62页/共128页第六十三页，共128页。第63页/共128页第六十四页，共128页。研究，并以此形成评判意见，研究，并以此形成评判意见，楼后对评价人员意见进行综合楼后对评价人员意见进行综合(zngh)(zngh)，形成对评价对象全，形成对评价对象全部情

15、况的总体判断。部情况的总体判断。第64页/共128页第六十五页，共128页。论进行校正，计算出综合评价论进行校正，计算出综合评价得分。得分。第65页/共128页第六十六页，共128页。第66页/共128页第六十七页，共128页。第67页/共128页第六十八页，共128页。第68页/共128页第六十九页，共128页。业主、租户、高层管理者、企业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反业投资人或董事会提交的、反映本企业过去一定时期内进行映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作或开展物业经营管理工作(gngzu)(gngzu)情况的回顾性总结。情况的回顾性总结。第69页/共128页

16、第七十页，共128页。第70页/共128页第七十一页，共128页。向高层管理者以及向高层管理者以及(yj)向投资者向投资者或董事会提交的财务报告一般或董事会提交的财务报告一般应有较完整的会计报表主表及应有较完整的会计报表主表及其附表和相关分析。其附表和相关分析。第71页/共128页第七十二页，共128页。物业经营管理工作计划是物物业经营管理工作计划是物业管理企业根据业管理企业根据(gnj)(gnj)本报告本报告期内的有关实际情况拟定的。期内的有关实际情况拟定的。第72页/共128页第七十三页，共128页。第73页/共128页第七十四页，共128页。第74页/共128页第七十五页，共128页。写

17、字楼物业经营写字楼物业经营(jngyng)(jngyng)管理管理第75页/共128页第七十六页，共128页。第76页/共128页第七十七页，共128页。第77页/共128页第七十八页，共128页。第78页/共128页第七十九页，共128页。第79页/共128页第八十页，共128页。其中一种是办公室内有套间可其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分以住宿，另一种是楼的一部分是办公楼，楼的另一部分是住是办公楼，楼的另一部分是住宿。宿。第80页/共128页第八十一页，共128页。况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。第81页/共128页第八十二页，共128页。第

18、82页/共128页第八十三页，共128页。与使用人满意率最大化。与使用人满意率最大化。微观目标微观目标九个方面（九个方面（P309P309）第83页/共128页第八十四页，共128页。第84页/共128页第八十五页，共128页。第85页/共128页第八十六页，共128页。第86页/共128页第八十七页，共128页。第87页/共128页第八十八页，共128页。第88页/共128页第八十九页，共128页。租金收入=租金单价出租单元内建筑面积 R/U系数第89页/共128页第九十页，共128页。第90页/共128页第九十一页，共128页。第91页/共128页第九十二页，共128页。第92页/共128

19、页第九十三页，共128页。第93页/共128页第九十四页，共128页。第94页/共128页第九十五页，共128页。第95页/共128页第九十六页，共128页。风险回避风险回避风险转移风险转移(zhuny)风险承担（保留）风险承担（保留）风险控制（应急措施）风险控制（应急措施）第96页/共128页第九十七页，共128页。第97页/共128页第九十八页，共128页。第98页/共128页第九十九页，共128页。第99页/共128页第一百页，共128页。第100页/共128页第一百零一页，共128页。零售商业零售商业(shngy)(shngy)物业经营管理物业经营管理第101页/共128页第一百零二页

20、，共128页。第102页/共128页第一百零三页，共128页。第103页/共128页第一百零四页，共128页。第104页/共128页第一百零五页，共128页。（一）策略与运行管理（一）策略与运行管理（二）现场管理（二）现场管理第105页/共128页第一百零六页，共128页。地产。地产。第106页/共128页第一百零七页，共128页。（3 3）居住区商场。居住区商）居住区商场。居住区商场内，日用百货商店和超级市场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。场通常是主要租户。（4 4）邻里服务性商店。）邻里服务性商店。（5 5）特色商店。）特色商店。第107页/共128页第一百零八页，共128页。第108页/共128页第一百零九页，共128页。第109页/共128页第一百一十页，共128页。第110页/共128页第一百一十一页，共128页。第111页/共128页第一百一十二页，共128页。第112页/共128页第一百