资产评估第四组

1、现行市价法存在的问题及解决对策 市场法存在的问题市场法的应用案例市场法简介目录市场法简介 市场法又称现行市价法是指通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的近期成交价格和交易条件，进行对比、分析、调整，估算出资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的概念要有一个充分活跃、公平、公开的资产市场市场法的基本前提公开市场上要有可比的资产参照物及其交易互动市场法简介市场法简介明确评估对象选择评估参照物 选择对比指 标进行指标对比确定差异调整对比指标差异确定评估结果市场法的基本程序市场法的应用案例Add Your Title评估对象评估对象房地产为滨海市黄海南路8

2、0 号阳光小区9 号楼一层公建, 建筑面积为l 400 平方米,评估该房地产2008 年4 月1 日的正常交易的市场价值。具体情况如下:(1) 位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80 号阳光住宅小区。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路, 总建筑面积16 万平方米, 各类住宅共1 300 套, 规划为南北向30 栋多层和小高层住宅。小区周边交通发达, 通过此地的公交线路有十几条。(2) 占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积为98 000 平方米, 其中商服用地9 900 平方米,住宅用地88 100 平方米。(3) 评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋是阳光小区9 号楼

3、, 建于2006 年, 9 号楼共13 层, 总建筑面积为11000 平方米, 其中一层公建1 400 平方米。公建层高3. 3 米,全部为框架结构, 按八级抗震烈度设防。9 号楼位于整个小区的中心, 中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗, 西班牙瓦, 进口高档外墙黏土砖; 内装修为水泥地面, 墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施, 冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管, 热水管采用紫铜管, 并设置了结构化布线系统, 主干线采用室外光缆。市场法的应用案例Add Your Title可比实例可比实例A: 阳光小区12 号楼一层公建。该建筑建于2006 年, 位于评估

4、对象房地产东侧, 中央公园的东北角; 框架剪力墙结构; 外装修为塑钢门窗, 西班牙瓦, 进口高档外墙黏土砖; 内装修为水泥地面, 墙面、天棚刮大白; 水、暖、电设施完善, 冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管, 热水管采用紫铜管, 并设置了结构化布线系统, 主干线采用室外光缆。其售价为5 300 元/m, 成交日期为2005 年4 月, 当时为期房。可比实例B: 光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧900 米, 南靠滨海市主要交通干道黄海南路, 东邻幸福路, 小区临幸福路一侧有多家店铺。可比实例位于阳光小区中部, 建于2005 年, 其建筑结构、装修水平及设备状况与评

5、估对象房地产基本相同, 售价为5800 元/m2, 成交日期为2007 年9 月, 交易情况为清盘。可比实例C: 阳光小区西侧, 靠近黄海南路的一层公建。该可比实例为一临街公建, 建于2005 年, 其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同, 该建筑室内进行了精装修, 售价为7 000 元/m2, 成交日期为2007 年11 月。 区域因素修正区域因素修正 交易情况修正ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.将可比实例A、B、C 的各区域因素分别与评

6、估对象房地产进行比较, 然后打分, 并通过加权平均分别得到综合得分, 最后得出可比实例A、B、C 的区域因素修正系数分别为: 100/ 100、100/ 101. 5、100/ 101.6 个别因素修正将可比实例A、B、C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较, 然后打分, 并通过加权平均分别得到综合得分, 最后得出可比实例A、B、C 的个别因素修正系数分别为: 100/ 99. 6、100/ 100. 2、100/ 101. 4。交易日期修正可比实例A 为期房, 交易价格偏10%, 交易情况修正系数为100/ 90; 可比实例B 为清盘房, 交易价格偏低5% , 交易情况修正系数为100/

7、 95; 可比实例C 为正常交易, 交易情况修正系数为100/ 100。滨海市2008 年4月该类房地产的市场价格与2005 年4 月、2007 年9 月和2007 年11 月相比分别上涨了15% 、5%和3% , 则可比实例A、B、C 的交易日期修正系数分为:115/ 100、105/ 100、103/ 100。市场法的应用案例市场法的应用案例可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C实际成交价格实际成交价格( 元元/ 平方米平方米)530058007000交易情况修正交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正交易日期修正115/100105/100103/1

8、00区域因素修正区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值比准价值( 元元/ 平方米平方米)679963036998通过对三个可比实例的可比性分析, 对可比实例A、B、C分别给出不同的权重0. 5、0. 2、0. 3,采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为:6 799*0. 5+ 6 303*0. 2+ 6 998*0. 3= 6 760(元/平方米) 。外部环境原因导致的问题市场法存在的问题内部自身原因导致的问题市场法存在的问题参照案例搜集困难，尤其是成交的参照案例更加难以获得。信息资料

9、不完整、不明确，交易背景不透明。市场法存在的问题内部评估师的能力评估师的态度l 搜集交易案例的方法单一，且处理方法过于简单、粗糙，未对各项差别因素进行分析，对不可比的因素也不予以剔除。l 估价师估价经验不足l 估价师在估价中“ 重效益、轻声誉” , 一昧迎合客户。对估价结果的风险与其社会责任重视不足。l 评估师对评估对象的特征缺乏了解，对影响评估对象价值主要因素的修正与次要因素修正主次不分。l 评估人员选择参照案例时带有倾向性，以预先估计的评估结果去选择案例，使整个评估过程受预先估计结果的支配。l 评估师平时不注重对评估相关的信息资料的搜集、积累，对评估对象的价格走势把握不准。市场法存在的问题

10、 参照物选择方面 解决方案 修正因素方面一、参照物选择方面 第二方面 第三方面第一方面 拓展信息渠道从专业性报纸杂志以及相关网站上搜取交易信息从民间获取交易信息从相关政府部门获取交易信息建立交易实例数据库在公司内部成立相关的部门，由他们负责信息的搜集和整理，建立交易实例数据库，并随时更新数据库内容选择最贴切的参照案例从交易实例数据库中选择可类比的实例（可以应用模糊集合和贴切度的相关原理）在第一步的基础上进行现场调查，做进一步的筛选。 收集交易实例时应注意价格的真实性收集交易实例时应注意价格的真实性1 从管理部门获取的交易资料，由于买卖双方为了减轻相应的税负，其申报的成交价格往往偏低。2 必须注

11、意参照物背后的附加条件。市场上的交易活动，有时成交的价格是公开的，而交易附加条件却是互相保密的。3 对交易的真实性进行考察，而不是全部收集参照物的选择 如何将参照物选择的过程更加量化呢? 1. 已经有专家引入模糊集合和贴近度的概念，通过运用模糊集合分析，求出两个集合的近似度，近似度越接近1，说明两个集合越相近，选取的案例更加具有替代性，也是更为理想的案例。2. 其他的定量方法？（可以作为以后的研究方向，写一篇硕士论文） 二、比较参数修正方面 1、修正因素的选择 3、 突出主要因素 2、建立修正参数指标体系 1、全面考虑差异因素 如何确定修正因素？1. 不同的资产类型、资产状况条件下，参照物与评估对象之间的可比因素不是固定的。其难点在于要根据资产的类型,从众多影响价格的差异因素中选取可比的差异因素。2. 资产在确定差异因素时需要评估人员具备一定的经验和智慧来确定差异因素,但是这样主观性太强,因此可以用一些定量的工具和分析方法来确定差异因素。如层次分析法。修正因素的确定 如何建立修正参数指标体系？1. 目前在房地产评估方面已经有人在试图建立了修正参数指标体系。2. 以已有的研究为基础进行其他资产修正参数指标