房地产投资分析课件ppt第三章

1、周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1房地产市场概述3.2房地产市场分析概述3.3房地产市场调查3.4房地产市场预测 3.1.1 房地产市场的特征1房地产市场是信息不充分的市场2房地产市场的区域性强3房地产市场的垄断性4房地产市场是房地产权益的交易市场5房地产市场存在时滞6房地产市场的反经济周期性7房地产市场服务的专业性 3.1.2 房地产市场的功能u1调节供求的功能u2优化资源配置的功能u3政府宏观管理的基础 3.1.3 房地产市场的结构u1房地产一级市场u2房地产二级市场u3房地产三级市场 3.1.4 房地产市场的分类 1. 1. 按照按照区域划分区域划分 如北京房地产市场、安徽房地

2、产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。 2 2按照用途划分按照用途划分 如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等。 3 3按照功能按照功能划分划分 如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。 4 4按照交易方式划分按照交易方式划分 如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。 3.1.5 房地产市场供求的影响因素 1房地产市场供给的影响因素（1）房地产价格。（2）开发商目标收益率。（3）开发成本。（4）建筑技术。（5）房地产开发能力。（6）融资难度。（7）国家宏观调控。 2房地

3、产市场需求的影响因素图3-1 供给大于需求的情况下的需求层次结构图图3-2 需求大于供给的情况下的需求层次结构图影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面:（1）人口数量和结构的变化。（2）房地产价格。（3）家庭收入。（4）城市化进程。（5）宏观调控。（6）消费者预期。3.2.1 房地产市场分析的必要性u1房地产投资决策需要市场分析u2房地产经营管理需要市场分析u3房地产价格策略的制定需要市场分析3.2.2 房地产市场分析的限制u1成本限制u2时间限制u3技能限制u4偏好限制3.2.3 房地产市场分析的内容 房地产房地产市场分析的市场分析的内容概括内容概括起来主要包括起来主要包括市场调查市场调

4、查与与市市场预测场预测。进一步。进一步细化，可以将其归纳为以下四个方面。细化，可以将其归纳为以下四个方面。1 1地区地区经济分析经济分析2 2市场概况市场概况分析分析3 3专业市场供求分析专业市场供求分析4 4项目竞争分析项目竞争分析 3.3.1 3.3.1 房地产市场调查的房地产市场调查的内容内容 1 1房地产房地产市场环境市场环境调查调查p（1 1）政治法律环境调查）政治法律环境调查p（2 2）经济环境调查）经济环境调查p（3 3）社会文化环境调查）社会文化环境调查p（4 4）社区环境调查）社区环境调查 2 2房地产房地产市场需求市场需求调查调查p（1 1）房地产消费者调查）房地产消费者调

5、查p（2 2）房地产消费动机调查）房地产消费动机调查p（3 3）房地产消费行为调查）房地产消费行为调查 3 3房地产房地产市场供给市场供给调查调查l（1 1）行情调查。）行情调查。l（2 2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。l（3 3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。地产产品上的应用情况。l（4 4）建筑设计及施工企业的有关情况）建筑设计及施工企业的有关情

6、况。 4 4房地产房地产市场营销活动市场营销活动调查调查p（1 1）房地产市场竞争情况调查）房地产市场竞争情况调查p（2 2）房地产价格调查）房地产价格调查p（3 3）房地产促销调查）房地产促销调查p（4 4）房地产营销渠道调查）房地产营销渠道调查 3.3.2 3.3.2 房地产市场调查的房地产市场调查的方法方法p1 1普查法普查法p2 2抽样调查法抽样调查法随机抽样法随机抽样法非随机抽样法非随机抽样法简单随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法分群随机抽样法配额抽样法配额抽样法任意抽样法任意抽样法判断抽样法判断抽样法 3.3.3 3.3.3 房地产市场调查的房地产市

7、场调查的程序程序图3-3 房地产市场调查程序图 3.4.1 3.4.1 房地产市场预测的房地产市场预测的种类种类 1 1定性预测定性预测 2 2定量预测定量预测 3.4.2 3.4.2 房地产市场预测的房地产市场预测的方法方法指标法又称指标法又称朴素预测法朴素预测法，是通过一些通俗，是通过一些通俗的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资料来进行预测的一种方法料来进行预测的一种方法。 以以问卷形式问卷形式征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出市场未来的需求市场未来的需求。 移动移动平均法可以分为平均

8、法可以分为简单移动平均法简单移动平均法和和加权移动平均法。加权移动平均法。 （1 1）简单移动平均法）简单移动平均法 简单简单移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平均法的计算公式均法的计算公式为：为： （2 2）加权移动平均法）加权移动平均法 加权加权移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同的权重的权重。 加权移动平均法的计算公式为加权移动平均法的计算公式为Ft=w1 +w2 +w3 +Ft=w1 +w2 +w3 + +wnwn 式式中：中：w1w1第第t-1t-1期实际销售额的权重；期实际销售额的权重； w

9、2 w2第第t-2t-2期实际销售额的权重；期实际销售额的权重； wnwn第第t-nt-n期实际销售额的权重；期实际销售额的权重； n n预测的预测的时时 w1 w1+ w2+ w2+ + wnwn=1=1 指数指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测方法方法。注：在注：在实际工作中，平滑常数一般是根据原预测数与实际数的差实际工作中，平滑常数一般是根据原预测数与实际数的差异大小来确定。如果差异较大，异大小来确定。如果差异较大，a a应适当取

10、较大值；如果差异较小，应适当取较大值；如果差异较小，a a应适当取较小值。为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较应适当取较小值。为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较大时，大时，a a取取0.70.70.80.8为宜；当差异较小时，为宜；当差异较小时，a a取取0.20.20.30.3为宜。为宜。 回归分析回归分析法是在分析市场现象法是在分析市场现象自变量自变量和和因变量因变量之间相之间相关关系的基础上，建立变量之间的关关系的基础上，建立变量之间的回归方程回归方程，并将回归方，并将回归方程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测因变

11、量因变量。 趋势法趋势法分为分为直线趋势法直线趋势法和和曲线趋势法曲线趋势法。 直线直线趋势法趋势法又称直线趋势预测法、线性趋势预测法，又称直线趋势预测法、线性趋势预测法，是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升和下降时采用的一种预测方法。和下降时采用的一种预测方法。 趋势直线的方程式趋势直线的方程式是是: :Y Yt t= =a a+ +bxbx 式中：式中：x x自变量，是选定的任何自变量，是选定的任何x x值；值； Y Yt t因变量，对于选定的因变量，对于选定的x x值，相应变数值，相应变数Y Y的平的平均估计值，即第均估计值

12、，即第t t预测周期的预测周期的预测预测值；值； a a、b b未知参数。未知参数。 曲线曲线趋势预测法趋势预测法是指当变量与时间之间存在曲线而非是指当变量与时间之间存在曲线而非直线关系时，通过变量（纵坐标）改用按指数值的差距直线关系时，通过变量（纵坐标）改用按指数值的差距“刻度刻度”，将曲线关系直线化，形成一条对数直线趋势，将曲线关系直线化，形成一条对数直线趋势线，再按直线趋势法求解。线，再按直线趋势法求解。3.4.3 3.4.3 房地产市场预测的房地产市场预测的程序程序房地产市场预测的程序包括以下六个步骤: 1 1确定预测确定预测目标目标 2 2搜集、整理搜集、整理资料资料 3 3选择预测选择预测方法方法 4 4建立预测模型