厚生二村等安置小区物业管理服务项

1、厚生二村等安置小区物业管理服务（YMIPZC2021-010-A）项目需求一、服务条款项目概况1.【海沙新村、海沙二村】位于三兴育才路南侧、五棵松路北侧，规划占地面积约24.25万平方米，房屋住宅共计60幢，面积约16.64万平方米。2.【厚生二村】位于三兴菜场东侧，规划占地面积约11.2万平方米，房屋住宅共计30幢，面积约7.52万平方米。人员配备要求1.供应商须在本物业服务区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具备岗位资格要求的人员履行管理服务职能。为确保服务质量，要求如下：海沙新村、海沙二村、厚生二村已交付区域须配备各类人员30人，其中：项目经理1人、工程人员1人、行政人员1

2、人；海沙新村、海沙二村保洁8人、保安11人；厚生二村保洁4人、保安4人。以上所有人员应身体健康、政审合格，年龄不超过男性65周岁、女性60周岁，其中：项目经理50周岁以下，具有物业经理上岗证，退伍军人或具有保安员证；保安队长55周岁以下，退伍军人或具有保安员证；工程人员具有高低压电工证，配备1名具有建（构）筑物消防员证的专职或兼职人员。就业年龄段内人员占所有人员的比例不得低于50%且必须统一缴纳“五险一金”，就业年龄段外人员必须统一购买意外伤害险。2.请投标供应商根据现场情况自行考虑配备人员的岗位安排且不少于上述最低人员配置要求。3.合同签订前，供应商应将委派项目经理、工程人员证书交采购人备案

3、。4.根据中华人民共和国劳动合同法、中华人民共和国社会保险法、住房公积金管理条例，供应商必须依法规范用工，符合规定条件的人员须签订劳动合同，依法参加社会保险、缴存住房公积金，未退休人员工资应不低于最新公布的投标人所在地最低工资标准(经费测算明细表中应载明社会保险、住房公积金缴存金额及员工工资)。物业服务内容1.房屋及共用部位、场地和共用设施、设备，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊道、门厅等房屋建筑共用部位的使用管理、日常维修养护和定期检查；2.包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、安全设施、路灯、沟渠、池、井、监控

4、等房屋共用设备的运行、维修、养护和管理；3.空置房及空置车库的管理、车位划线等维护和管理； 4.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位等区域的清洁卫生、垃圾分类、垃圾的收集和清运以及经常性的保洁服务工作等。对小区内主干道、楼道内、车库前后乱堆乱放现象及时制止并清理，每月组织一次集中整治清理，并对整治清理垃圾做到日产日清。及时制止对房屋外立面、楼道内外乱涂、乱画、乱贴现象，做好清理保洁工作；对小区住户装潢、装修进行引导，制止破坏承重墙等违规装修行为，及时制止违章搭建行为。5.公共绿地、花木、建筑小品等养护与管理，规范公共绿化带内农作物的种植管理，不得种植爬藤及高杆作物，不准有搭棚现象，并按季清

5、理农作物垃圾，对毁绿、毁树现象及时制止，并绿化养护及补种。6.安全防范，维持公共秩序和治安秩序，保安24小时不间断巡逻，主要出入口有专人值岗，发现违法、违规及时上报或拨打110报警。遇到突发事件，协助保护现场及证据，并及时拨打110报警；7.公共秩序，交通秩序管理、车辆进出登记及停放秩序的管理；确保小区内（含篮球场等公共区域）无乱停放车辆现象；农用车辆不得进入小区；8.消防安全防范（各种水泵必须每个月启动一次，确保水泵处于完好状态；各种供电系统、给排水系统、消防系统设备间等运行环境符合标准要求）；消防的专业维保及年检，消防设施管网、雨污雨管、网管维护和养护；9.保洁人员统一着装培训，按时上岗。

6、对路面、垃圾房及公共厕所定期清洗，主干道无生活垃圾堆放现象，保洁后做到绿化带内基本无漂浮垃圾和杂物堆放。10.严禁小商贩在小区内摆摊、叫卖，限制好废品收购人员的收购行为，严禁外来促销组织在小区内设摊；11.协助做好汽车库内开店规范管理，协助做好外来人员管理，配合做好外来暂住人口计生管理工作，并配合做好“331”整治和社区中心工作；12.区域内社区各类创建及装修管理、居民求助服务等管理内容；13.配合社区建设，提供便民服务；14.物业台帐资料的备存、档案资料的保管，建立完善业主档案； 15.承担公共部位及公共设施的运行费用；16.物业使用禁止性行为的管理；17.物业维修和养护费用的账务管理；18

7、.质保期内室内外消防设施日常基础维护和管理；19.其它物业管理事项；20.法律政策及合同规定的其他事项。物业服务要求1.接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。2.值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。3.服务时限急修服务45分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（

8、使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。4.安保工作要求4.1门岗工作要求主出入口24小时有专人值班看守，按照要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。引导举报投诉人员至指定接待室反映情况。不准拾荒、小摊贩、推销人员等进入小区进行相关活动。按规定做好安管值班日志和安管员交接班记录等记录。认真完成领导交办的其他工作任务。4.2巡逻岗工作要求白天（6:0018:00）巡逻次数不少于4次，夜间（18:00

9、次日6:00）巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与上级，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。当遇到情况接到通知时，应立即赶到现场处理，并向上级报告相关情况，遇到紧急情况按应急预案执行。巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到物业管理办公室进一步询问或报警等。巡查中发现公共设施损坏，应做好记录，上报至物业管理办公室。4.3车辆管理工作要求机动车管理要求：秩序维护专人指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置，提醒车主关

10、好车窗、车门、贵重物品不留放车内。做好路面停车有序管理。非机动车管理要求：本项目住户或使用人的非机动车，一律停放在非机动车停放点，充电时有序停放在充电棚，严禁乱停乱放、私拉充电。对未按规定停放车辆，进行合理处置。4.4安全防范工作要求从事安保工作人员必须身体健康、责任心强、工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，能胜任小区安全护卫工作，对小区日常规护卫事项做出正确反应，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐；配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；交接班制度完善，并有工作及交接

11、班记录。监控人员应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗，严格遵守各项规章制度，对可疑情况跟踪监视、同步录像，并及时处置、上报、做好相关记录。当监视屏显示异常情况时，应立即报告保安队长，并通知队友前去查看。如发现监控设备有故障时应及时报修。保持监控设备的清洁卫生。4.5消防工作要求执行中华人民共和国消防条例、中华人民共和国消防条例实施细则和其他有关消防法规；健全消防组织，建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路

12、障；制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备

13、查。5.保洁、绿化管理工作要求5.1清洁管理共用楼道保洁，对于装潢用的黄沙等垃圾，日产日清。多层住宅保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁1次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘1次；每季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃；无垃圾、杂物，无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。共用卫生间保洁：每日对共用卫生间清洁1次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干净地面）；每月1

14、次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁净；便器洁净无黄渍。道路保洁：主干道每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；灯具、灯座、灯盖、灯罩每半年清洁1次，目视无厚积灰。标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花

15、坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过4小时。休闲、娱乐、健身设施保洁：每周清洁3次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。门卫、岗亭、监控探头保洁：门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁1次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每2周擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。小区因大环境整

16、治产生的垃圾由供应商定期负责清运；供应商规范小区装潢建筑垃圾堆放点的管理，及时清运。5.2园林绿化养护与管理，作业不得扰民，不得在居民休息时间作业。5.2.1草坪草坪斑秃不明显，成活率在80以上，生长正常；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无大面积病虫害，并能及时防治；绿期250日以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高度控制在80mm以下；绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能及时处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。5.2.2园林树木生长长势一般，生长与该树种、该树木平均年

17、生长量相当；90以上树木树冠基本完整，有一定绿化效果，没有死树和明显枯枝死杈；枝干无明显的机械损伤，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在10以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；缺株在4以下；管理期间树林基本未出现钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本划齐，叶色基本正常，无明显死株，有虫株率在12%以下；蛀干害虫和介壳虫危害株数在6以下，食叶害虫咬食的叶片每株在10以下。如绿化毁损，应及时补种。发现问题，及时向社区汇报。5.2.3假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每半年清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固

18、；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。6.其他工作要求均参照江苏省住宅物业管理服务标准三级标准执行。7.生活垃圾分类服务要求7.1按照生活垃圾分类标准对住户开展宣传、指导；完善生活垃圾分类制度并上墙。垃圾桶清洗：垃圾桶必须达到“一桶一清洁一消杀”作业标准，确保所有垃圾桶表面整洁干净无污渍、杂物。作业过程中，结合实际，提出合理化建议。7.2作业人员要经过专业培训，垃圾分类指导员要具备完整的垃圾分类知识，作业人员着装规范、作业文明、服务优质、确保安全。作业时须穿戴劳防用品，保持整洁规范。7.3垃圾分类按可回收物、厨余垃圾、其他垃圾、有害垃圾等四类实施分类投放、分类收集。

19、7.4供应商委派专人定期开展居民生活垃圾分类培训活动。根据生活垃圾分类收集、转运的原则，供应商必须建立分类收集体系。其他说明1.配套用房不计收物业服务费用。2.安置小区的消防、水泵等设施运行费、维保费用、年检费用及公共照明、公共用水等费用包含在投标报价中。3.物业管理公共服务费中应包括物业管理公共责任险（亦称第三者险），供应商未及时投保所造成的损害责任由供应商承担。4.政府将对拆迁安置户缴纳的物业管理服务费用给予补助，具体采用“先缴后补”的方式：拆迁安置户户主凭本人不动产证或房产证（包括自行车库、汽车位、车库）和已缴纳的物业管理服务费发票，到原拆迁安置户所在村（社区）登记；村（社区）凭物业管理

20、服务费发票原件，确认拆迁安置户身份和产权证后给予登记（产权人身份证、市民卡、不动产证复印件一式二份）。村（社区）于每个季度第一个月5号前将登记明细汇总上报合兴办事处，合兴办事处审核汇总后于10号前报镇民政（社区）办审批，由镇民政（社区）办统一拨付给各村（社区）通过银行打卡发放。拆迁安置户不及时办理不动产登记证或将动迁安置房上市出售（出租后），不予登记补助。5.供应商必须接受锦丰镇物业管理主管部门组织的日常检查和考核，具体按冶金工业园（锦丰镇）动迁安置小区物业管理考核办法执行，采购人也可根据实际情况对考核细则作出调整。考评不达标或管理未能达到投标文件承诺目标，采购人按物业费拨付标准不足部分从供应

21、商缴纳的履约保证金中给予扣款，由此造成履约保证金不足部分，供应商应于7个工作日内补足。情节严重者终止物业服务委托合同，由供应商承担违约和赔偿责任。二、商务条款1.服务期限：自进驻之日起至2022年12月31日止。2.款项支付：结合市政府印发关于进一步加强全市物业管理工作的意见的通知（张政发规20184号）文件精神，中标供应商实行市场化运作，自负盈亏。合同签订后，待整个服务项目所需人员全部到位，经采购人认可后开始进场服务。服务费由供应商根据中标单价并结合实际交付时间、交付面积等直接向业主或使用人收取。空置房屋的管理服务费按全额收取。3.供应商按合同内容合格地履行服务义务后，由采购单位按相关规定办

22、理履约保证金退还手续，不计利息。4.投标货币：应采用人民币报价。六、其他1.供应商应招录素质好、能吃苦人员，各岗位人员相对稳定，服务人数不得少于采购单位要求的人数，报价必须满足各岗位人员职数、人员素质和条件。2.供应商所有服务人员相关证件（资质、身份证复印件）需交采购单位备案。如人员发生变动，人员变动资料需交采购人备案。3.供应商应加强对员工的岗前培训和日常管理，做到人人掌握服务标准、工作流程、安全作业规程等，以达到符合采购人管理要求。4.供应商应严格督导员工的行为规范，并要求员工严格执行采购单位相关管理规定，维护采购单位整体形象。5.供应商管理服务人员工作中应注意安全工作，服务期间发生的一切

23、安全事故由供应商负责。6.供应商服务人员加班费用支付按政策法规规定执行，并负责办理社会保险和商业保险的理赔手续和发放保险金，并向采购单位提供相关证明材料备案。7.服务期内，采购人根据工作需要召开会议，供应商的法定代表人或管理人员必须准时参加。8.供应商应按照采购人的要求，及时更换不能胜任岗位的工作人员；落实采购人和张家港市锦丰镇人民政府根据规章制度和工作需要提出的其他管理要求，并向采购单位提供相关证明材料备案。9.供应商应建立人员职业道德规范与行为准则、人员岗位责任制度、人员聘用、培训、管理、考核与奖惩制度、技术服务规范与工作制度、服务质量管理制度等相关制度。落实文明管理、保洁服务的措施，提供

24、文明优质的服务。因供应商原因或工作人员工作失职或故意行为或违法犯罪行为造成采购人和张家港市锦丰镇人民政府声誉影响或经济损失的，供应商应根据公安机关的立案调查结果或法院判决，承担相应的赔偿责任；因供应商自身原因所引发的一切纠纷，由供应商负完全责任；工作人员在非工作时间内发生的人身意外或其他纠纷，由供应商负责处理。如供应商拖欠本项目作业人员工资和其他薪酬、社会保险和商业保险投保费用，除承担由此引发的一切法律责任外，采购单位有权终止服务合同。10.供应商须负责该项目作业人员的人事、劳资、办理社会保险和商业保险、计生等人事劳资管理工作，并提供为该项目人员办理劳动用工手续、结算发放工资、发放经济补偿金、

25、缴纳社会保险、处理保险理赔、管理人事档案等方面的管理服务；负责处理合同服务期内所有劳资纠纷和调解管理纠纷。11.供应商不得转包或分包，一经发现查实，采购人有权解除合同。12.投标供应商报价时应根据现场踏勘情况及招标文件所提出的服务项目、服务要求、人员配备、人员工资等各类费用组成进行综合报价。投标报价是根据招标文件所确定范围内的全部工作人员和内容的价格体现，是为完成招标文件规定的服务工作所涉及到的一切费用。包括但不限于人员费用（工资、补贴、福利、培训、社会保险等）、服务所用设备、工具购置及维修费用、服务所用材料消耗费用、管理费用、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项应有费用。招标文件未列明而投标供应商认为必需的费用也需列入报价。13.报价时必须充分考虑所有可能影响到报价的价格因素，报价中应