某房地产市场概况

1、烟台房地产市场概况一、烟台房地产现状及其发展态势 1、烟台房产现状通过对在建项目的调查与五大区的了解，发现各区均有相对中心区域，并开发呈多元化，各区均大兴房产开发，通过调研经验分析：（以下排序均由高到低）烟台五区目前总体开发量相比依次为：福山区、莱山区、芝罘区、开发区、牟平区；烟台五区目前房产开发空间潜力依次为：莱山区、开发区、福山区、芝罘区、牟平区；烟台五区目前居住区密集程度的依次为：芝罘区、福山区、开发区、莱山区、牟平区；烟台五区目前区位总体价格依次为：莱山区、芝罘区、开发区、福山区、牟平区；烟台五区目前消费水平评价依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区；2、20002005年烟台

2、市房地产开发情况汇总表单位：亿元/万平方米年代商品房开发情况商品房经营情况年末企业数量新开面积人均居住面积/平米施工面积竣工面积完成投资销售面积销售套数空置面积合计住宅公建合计住宅公建合计住宅公建合计住宅公建20003592561031711314022.5711297151447776433323718713.712001428334942091674228.15154133211693960392126122814.582002568.88412.48104.4286.23226.6459.5939.36188.93165.3723.561931862.8339.7223.11225331

3、.8915.462003845.71606.85238.86399.33305.4893.8568.23288.4252.3636.043182375.0753.3921.68241499.7815.222004940666.91273.09460332.83127.1773.5350281.2868.723199663.1335.6827.45285519.7415.7320051174.12876.45297.67531.75422.42109.3385.71440.03399.4140.623954566.3444.7821.56305611.873944.84518.38图表显示：20

4、05年的施工面积比2004年增长了24.9%，同2000年的359万平米相比，增长了200%多。施工面积的逐年增加，凸现了烟台市房地产业的健康发展。至少土地的供应量是比较充裕的。从目前的状况预计未来5年应该呈持续稳步增长。图表显示：2005年的竣工面积比2004年增长了15.5%，同2000年的171万平米相比，增长了210%多。同施工面积同步增加，每年的增长幅度在1530%左右。图表显示从2000年销售面积112万平米，2001年增长了37.5%，2002年增长了22.6%，2003年增长了142%，2004年增长了21%，2005年增长了25.7%。2003年的销售面积是最近5年中最大的，

5、烟台的这轮房产热是从2001年开始的，到2003年市场积蓄的购买力集中释放，2003年以后房价一路上扬，购买的积极性受到一定限制，另外市场的供应量也在逐年的增加，所以近2年，消化的幅度在放缓，市场进入了调整期。图表显示空置面积的变化甚微，正负增长幅度不超过20%，空置面积连续5年均控制在80万平米以下。多次置业的投资客，还是占有一定的比例，尽管政府一直在打压炒房者，出台政策限制多次置业的部分人群，但收效不明显，实施需要过程。在烟台部分的海边豪宅空置率较高，排除炒房因素，还有30%左右的外地置业者，或者用来度假或者用来养老的，至使空置状况短期难以改善。图表显示新开工面2003年增长比率45.5%

6、,是近5年里幅度最大的一年，2003年是烟台的房地产爆发年和丰收年，从上面的销售面积也可以看出。03年以后，幅度趋于稳定，在17%左右，尽管每年持续增长，但没有大起大落的感觉，购买市场趋于理性。3、烟台房产发展态势研究各区形势（1）芝罘区土地供应少，拆迁量大；（2）莱山区楼盘高档，海景土地同样珍贵稀少（3）开发区优先保证工业用地，老区土地供应量少（4）福山区尚未大规模开垦的区域通过调研综合分析，现阶段不考虑项目周边综合因素，仅就区域优势而言排序为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟山区；若考虑长期发展及远期利益应为：莱山区、开发区、芝罘区、福山区、牟平区；烟台市政府迁往莱山区也将势必分流芝罘区

7、的房产客户需求，开发前景依次为：莱山区芝罘区开发区福山区牟平区；（1）芝罘区的定位作为烟台传统的政治、经济、文化中心，集中了全市主要的经济活动与城市人口，历史延续下的定位与习惯非常清晰，就是在市政府迁至莱山后，作为全市的经济中心，这样的定位为其发展明确了方向。（2）纵观烟台市的房地产市场，其开发及地区供应量已形成格局，且各区域已有相对稳定开发楼盘，20062008年内各区将新增大批量新建项目上市（主要是幸福一带的改造，福山区的大量旧村改造，南郊的部分村里新建项目），芝罘中心区作为老区，土地的供应稀缺，新项目的主要来源将是拆迁，供应量相对其他区域较少。但价格仅次于滨海中路的高档海景房。二、烟台区

8、域市场需求及其发展1、烟台市商业区格局分布概况烟台市主要的商业区域集中在中心城区。亦即是芝罘区，芝罘区的商业中心区域经历近年来的发展，重点发展方向逐步由东向西转移并扩张。地段属性代表性商业物业南大街一线商业通道轴线华联商厦烟台振华购物中心阳光国际购物广场、沃尔玛购物广场南大街靠海港路一线属于商业中心节点范围南大街购物城南大街名品服装商城海港路一线商业区中心节点振华商厦、良友广场、富凯商厦、新步步高购物中心、阳光100购物广场“三站”一线商业区中心节点东方巴黎商业步行街、五星电器大润发仓储式百货超市三站批发市场、德胜兴业广场百盛购物中心、国美电器永兴中南大厦(名都购物广场)、苏宁电器“幸福中路”

9、一线商业区中心节点九隆广场家世界超市振华购物广场2、烟台市商业区格局的发展现状分析以南大街为商业主轴线，带动两个商业副中心区，现时基本形成一线两点的商业中心区。以南大街马路两旁街铺为通道轴线、形成海港路商业副中心和“三站”商业副中心的两个商业节点。其他商业形态均沿一线两点展开，形成烟台现时较为繁荣的商业区。2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外来商家的入住。在这里将形成烟台西部的又一个中心商业区，其发展潜力可见一斑。海港路商圈格局在海港路的商业副中心区内，现时集中了烟台市最知名并且经营情况最好的商业物业，包括振华商厦、新步步高购物中心等。还有正待兴起的银都商业广场。南大街商圈格局阳光

10、国际购物广场、南大街购物城、南大街名品服装商城等为主线，辐射周边商业物业。“三站”商圈格局“三站”一线的商业副中心区，该区域是烟台市商业区西移的其中一个重要地段，区域商业环境较为成熟，但形成口碑规模的支柱性商业物业较缺乏，走的是大众化的路线，现时营业的有大润发和三站批发市场，前者为大众化的大型仓储式超市，后者为大众化的平价购物区，由于区域内存在长途汽车站，形成区域商业档次提升的障碍，但随着以东方巴黎、永兴中南大厦、百盛购物中心为代表的一批商业物业建成营业，此区商业氛围将有较大改观。“幸福中路”商圈格局“幸福中路”一线的商业以九隆广场为首，振华购物广场、铜锣湾百货、家世界等大商家的进驻提升和繁荣

11、了幸福一带的商业。使这一地段的商业氛围有了质的转变。3、烟台中心商业价值地段划分（详见下表）地段区域心理认同程度商业氛围与产圈形象价值类评估南大街东部区域中等商业氛围只存在于沿马路两边，华联商厦独撑局面，商业形象属于中等，商业氛围不强。三类价值人气人流不强，商业价值相对较弱。南大街中部靠近海港路一线高商业氛围浓厚，档次属于中档偏上，形成休闲购物的氛围，初具一站式购物的模式。一类价值人流量相对较大，商业价值较好。海港路商圈高商业氛围浓厚，汇集名牌商业特点，有相当的惯性吸引力，形成商业口碑生效应，中高档的物业形象一类价值人流量大，而且品牌商家在此坐阵，商业价值高。三站商圈较高商业氛围虽然浓厚，但形

12、成较为杂乱，商圈形像处中下档次的阶段，但具备改良潜力二类价值人流量较大，但品牌较为复杂，目前相对缺乏更强的吸引力幸福中路商圈较高新兴的商业中心区，目前的区域购物环境不佳，属于改造治理中的重点区域，商业发展潜力很大，是整个烟台市商业格局西移的典型中心区。一类价值人流量大，且众多来品牌会集于此，有烟台的地标商业九隆“shoppingmall”坐镇，未来发展呈无穷状。4、烟台中心商业区商业物业租售价格指数（详见下表）商业路段商铺售出均价商铺出租均价代表性商铺物业租/售均价南大街西部一线均价水平在1.21.5万元/左右300-600元/年阳光御景销售均价在1.5万元/左右南大街中部一线阳光国际购物广场

13、均价在2万元/1400-2000元/年独立临街铺面价在800-1000元/年左右。商铺物业均价在1300-1500元/年南大街购物城租金均价在1500元/年，南大街名品服装商城1300元/年。海港路商圈润隆大厦均价在1万元-2万元/m2左右租金均价在800-1200元/年左右新步步高购物中心铺租水平小面积租金在1200元/年左右，大面积租金在1000元/年以上，均价在1500元/年左右。“三站”商圈售价可分为二类水平一类水平在2万元/二类水平在1.2-1.5万元/租金均价在1000元/年左右东方巴黎商业街物业销售均价在2万元/年左右。幸福中路商圈售价可分为二类水平一类水平在2万元/年二类水平在

14、1.0-1.3万元/租金均价在8001400元/年左右九隆广场销售均价在2万元/左右5、中心区写字楼市场租售调查(蓝色表示在售) 序号项目名称地理位置层数售价/租价主力面积租售率1永兴中南大厦（第一大道）大海阳路大润发西侧1-4层商业5-26层写字间(288套)（6-23层）5300元/起 （12套/层）（24-26层）8000元/起（12套/层）79/80/99/100/212/227/203/23120%2文化宫大厦南大街南侧25层336元/年（阴面）360元/年（阳面）15/30/5090%3富凯商厦海港路32号1-3层商业4-8层写字间500元/年（阴面）550元/年（阳面）30/50

15、/7090%4润隆大厦海港路西侧1-6层商业7-22层写字间23-25层客房7200元/（12层以上）550元/年60/80/12085%5华达大厦海港路与南洪街交汇处1-5层不对外租6-28层写字间280-380元/年20/30/50/8090%6南大街购物城南大街北侧1-4层商业5-12层写字间330元/年20/50/8095%7烟台数码港西大街中段1-3层商业4-20层商住楼2980元/起（层差80-100元）3500元/（10层）4274元/（20层）60/72/102/109/112/85/71/16875%8三水商务大厦新安街3号19层（纯写字间）22层（2栋商住）纯写字间：780

16、0-10000元/（16套/层）商住1#：5400元/起价（5户/梯） 2#：5500元/起价（7户/梯） 75/80/90/130 1#：124/127/118/120/1622#：73/2套 80/3套 120/2套 100% 75%9天同证券南大街阳光国际西侧8层630元/年（阴面）680元/年（阳面）40/6097%10天鸿凯旋城大马路南侧1#2#（商住）30层4#（纯写字楼）28层750010000元/200未开盘11丰汇大厦四马路99号7层5800元/起8020%12长城商务大厦新海阳路东街57号9层2980元/起35、10480%13楚凤商务大厦芝楚路27号11层2540元/起、

17、9层3280元/70、8060%备注 此地段的写字间租赁市场都非常活跃，基本都在90%左右。客源以广告、律师事务所、装饰房产、保险为主。 三水的2栋SOHO商住楼，从目前的购买情况看75%以上都是做办公的（05年5月底交房） 三水商务大厦目前入住率在85%左右，以贸易、船物、装饰、信息类的公司为主。物业配套：序号项目名称物业配套1永兴中南大厦中央空调、会所。管理费和空调费暂未定2文化宫大厦暖气，租金含管理费（水电自付）3富凯商厦中央空调；租金含管理费、水电费、空调费。4润隆大厦部分中空调、部分暖气；管理费3.5元/月，水电按标准自付。5华达大厦中央空调；租金含管理费，水电按标准自付。6南大街购

18、物城中央空调；租金含管理费、水电费。7烟台数码港一层8户2部电梯，管理费1.7元/月，无中央空调，水电自付8三水商务大厦写字楼：配立式空调和分体空调，水电费用自付，管理费3元/月商住楼：无空调，水电自付，管理费1.5元/ 配有公共休闲厅9天同证券中央空调；租金含管理费，水电费自付10天鸿凯旋城会所、底商；所有费用未定11丰汇大厦13层为酒店，楼顶高尔夫练习场；相关费用待定12长城商务大厦管理费1.95元/月，水费分摊，电费独立核算13楚凤商务大厦管理费1元/月，水费平摊，电费独立核算6、中心区写字楼市场个案明细调查NO: 1平安大厦地理位置: 芝罘区建设路与南大街交汇处发 展 商: 烟台钢铁企

19、业集团公司层 数: 16层销售均价: 3800元/租赁均价: 350元/年左右物 管 费：2.6元/月联系电话: 2971122 2971178NO: 2东方银座地理位置：芝罘区建设路与南大街交汇处发 展 商：层 数：17层销售均价：租赁均价：400元/年左右物 管 费：联系电话O：3永兴中南大厦地理位置：芝罘区大海阳路大润发西侧发 展 商：烟台永兴房地产发展公司层 数：28层（5-28层商务办公）联系电话：6695777NO：4文化宫大厦地理位置：南大街与毓璜顶东路交汇西侧层 数：25层租赁均价：336元/年左右联系电话：2112367NO：5富凯商厦地理位置：芝罘

20、区海港路32号发 展 商：烟台市恒丰银行层 数：8层（48层为商务办公）租赁均价：550元/年联系电话：6039035NO：6润隆大厦地理位置：海港路西侧，富凯商厦对面层 数：25层（722层为商务办公）销售均价：7200元/租赁均价：550元/年物 管 费：3.5元/月联系电话：6692366NO：7华达大厦地理位置：海港路与南洪街交汇处层 数：28层（628层为商务办公）租赁均价：380元/年联系电话：6285885NO：8南大街购物城地理位置：南大街振华购物中心北侧层 数：12层（512层为商务办公）租赁均价：330元/年联系电话：6664815 6286149NO：9齐鲁文经大厦地理位

21、置：芝罘区胜利路155号层 数：21层租赁均价：750元/年联系电话：2979099NO：10汇丰广场地理位置：胜利路北段太平洋大酒店西侧层 数：18层租赁均价：550元/年NO：11凯旋广场地理位置：胜利路与北马路交汇处层 数：6层租赁均价：400元/年联系电话：6224558NO：12金都大厦地理位置：芝罘区南大街9号发 展 商：烟台建设银行层 数：38层租赁均格：650元/年左右联系电话：6603429-1210NO：13中银大厦地理位置：芝罘区解放路166号发 展 商：烟台市中国银行层 数：31层租赁均价：750元/年联系电话：62388881203NO：14绮丽大厦地理位置：芝罘区北

22、马路新中国的士高对面层 数：20层租赁均价：500元/年联系电话：6612888-1979NO：15海关大厦地理位置：芝罘区北马路与解放路交汇处层 数：26层租赁均价：800元/年联系电话：6666352NO：16长城商务大厦地理位置：芝罘区新海阳路东街57号发 展 商：长城房地产开发有限公司层 数：9层物 管 费：1.6元/月销售均价：3070元/联系电话:6280797NO:17楚凤商务大厦地理位置: 芝罘区芝楚路27号发 展 商: 烟台建设开发有限公司层 数: 10层物 管 费：1元/月销售均价：2870元/联系电话：2995777 2995888NO：18三水商务大厦地理位置：芝罘区新

23、安街3号发 展 商：烟台三水置业有限公司层 数：19层物 管 费：3元/月销售均价：5000元/左右联系电话：6665600 6645777NO:19滨海广场商务区 地理位置：芝罘区滨海北路南，大马路与解放路交汇处发 展 商：北京天鸿宝泰房地产开发有限公司占地面积：约1.93万建筑面积：14.86万(地上：10.85万，地下：4万)项目概况：2栋30层、2栋28层 1#3#为高级公寓，4#（28层）为写字楼 商业面积：地下一层13171、地上一层9671、地上二层10808、地上三层10808、地上四层局部3200，合计共47658。 公寓面积：1#2# 38088，3# 13125、4# 2

24、3100 停车场面积：26940 停 车 位：1193个三、烟台市商业现状评价1、定位不明确，缺乏特色市场烟台的商业街在建设、整治改造中缺乏特色。由于市区商业街大多自然发展、形成，商业气氛不浓，很难结合本街的自然、历史、区位条件而形成自己的特色，因而往往凸显不出商业街的优势。同时，由于政府在加快商业街发展过程中缺乏对商业街的发展进行系统性规划建设和管理，缺乏科学的论证和功能定位，进一步导致商业街趋同发展现象，且商业街发展缺乏动力，商业街发展方向比较盲目，市场定位不明确，特色不明显。烟台市区市场发展较为薄弱，除三站市场外，没有知名的市场，还存在类型重复的现象：一是市场过于集中在某些种类，如建材装

25、饰材料市场，重复建设现象较严重；二是特色市场较为缺乏，如缺乏新兴产品市场和高附加值产品市场。2、环境亟需改善由于许多网点配套设施不完善，周边环境条件不佳以及管理不到位，导致商业网点购物空间和市场环境存在诸多问题。大型零售网点地处闹市区，交通条件欠佳，停车设施严重不足，疏导人流的空间也十分缺乏，致使消费人群的可进入性和疏导性受到严重制约。由于烟台市区城市是“带状”组团式结构，城市交通压力很大。目前市区的商业街大多是城市主干道，人车混杂，且缺乏为顾客服务的软硬件设施和条件，如绿化、休闲娱乐设施、标牌指示等，因此，在一定程度上制约了商业街上档次的招商。市区各类市场中，除三站批发市场外，均层次较低，硬

26、件设施有待改善，配套设施明显不足，在批发市场中有些是利用闲置的仓库厂房和待建土地建成的，带有明显的临时性，市场铺面中是简易棚式建筑，场内布局凌乱，卫生状况很差。市区供应居民鲜肉菜的农贸市场，近几年虽然经过整治、改造，政府采用“退路进厅”等一系列措施，但是“爆市”、影响城市交通、环境卫生差等现象仍是农贸市场存在的主要问题。经营者、消费者、周围居民等均不满意，成为城市中久治不愈的卫生死角。此外，许多批发市场乱搭乱建，违规建设等现象较为严重，严重影响了市场环境。3、层次结构不清，发展不均衡烟台市区商业发展基本上是按传统的随着城市发展自然发展的模式，因此按现代商业理念存在着层次结构不清，发展不均衡的问

27、题，主要表现市、区、社区级结构不清，功能不明确。市级商业中心许多年发展已基本形成以海港路两侧向西至大海阳路，南至南大街，北至北马路为范围的市级商业功能区，范围内大型网点有8家(包括规划在建)，营业面积、经营业态基本雷同，致使市级商业中心档次提升不起来，发挥不了市级功能。由于聚集过多的大型网点，不仅影响市区其他区级、社区级中心的形成和功能的发展，而且也影响了中小型基层网点的发展和经营。由于烟台市区近几年城市发展建设项目多以小区为单位，而往往忽视小区级以上的社区级中心建设及配套，致使烟台社区级中心形成的较少，社区服务设施建设不配套，老城区传统业态居多，小型超市、便利店等新型业态缺乏，新建居民小区网

28、点配置不足等。4、管理较为滞后现行的商业网点建设缺乏宏观调控和建设引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、开发，行业管理没有得到重视，尚未建立起行业自律机制，在经营、环境等方面都存在一定问题。在商业街开发建设、建筑外观设计、专业街形象设计等方面没有统一的规划思路，致使烟台市区商业街区商业气氛不浓，功能不明确，形象不鲜明。市场的细致化程度和管理规范化程度不高，缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥以及规范、调控市场的建设和运行。不少市场的开办者对市场只管收租收费，不加强内部管理，市场管理严重滞后，加上入驻商户层次参差不齐，总体素质不高，导致市场存在许

29、多不良现象，也影响了烟台市场发展。四、烟台市区商业功能区规划布局1、商业网点总体布局为：1） 莱罘区老城区是零售服务网点的核心区域，以历史文脉为底蕴，融汇现代商业网点和新型业态，建立传统商业与现代商业有机结合的商业功能区。2） 新城区则以现代商业理念为指导，以新型业态为主导，以大型网点为支撑，打造风格鲜明、时代气息浓郁的商业功能区。3） 在商业功能区内或边缘，结合商业发展的演变过程，布局商业街，以繁荣商业气氛。4） 在远离商业功能区，居住人口成规模的地域建立社区级商业功能区。5） 在海滨、夹河口等休闲、观光、旅游区，结合区域功能和游人的需求安排休闲、饮食、文化娱乐等商业服务设施。6） 中心区外

30、围及城区边缘地带是烟台物流园区和商品交易市场的主要区域，要以增强辐射功能为导向，以规模化、现代化发展为主线，营造大物流、大批发的现代化流通格局。2、商业功能区规划布局为：商业功能区分市级、区级、社区级三级，包括市级商业功能区1处、区级商业功能区7处，社区级商业功能区28处，基本形成烟台市区商业网点布局的骨架。1）市级商业功能区位于芝罘区海港路两侧向西至大海阳路地段，商业用地面积约34公顷。规划新建大型购物中心1处，大型综合百货商场1处。将现有的大型商业零售网点提升：1处大型综合百货商场(振华商厦)，2处大型综合超市(中心广场、良友广场)，2处大型专业店(创进广场一电子通讯专业店、田园大厦一图书

31、专业店)；恢复时代广场美食一条街，提升改造海港路高档品牌一条街和西大街综合商业街，完善扩建基层商业网点。使烟台市市级商业功能区形成：大型购物中心1处，大型综合百货商场2处，大型综合超市3处，大型专业店2处，商业街3条（朝阳街、海岸路、所城里），基层商业网点若干，以及餐饮、文化娱乐等设施。在完善相关配套设施基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全，集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体的市级商业功能区。2）区级商业功能区位于市级商业功能区以外，人口集中区域的中心(服务人口2050万人)，主要以大型综合百货商场或大型综合超市为核心，以商业街为支撑，形成集购物、商

32、务、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等于一体的区级商业功能区，主要服务于区域内及周边区域消费者。结合烟台市区城市功能及各区域特点和商业发展的基础条件，形成芝罘、幸福、莱山、开发区、福山、牟平、八角七个区级商业功能区。莱山区级商业功能区从烟台市区城市结构、城市的发展以及人口分布和交通条件来看，烟台市区的莱山区将是烟台市区的明天和未来，将是全市最繁华、商业设施最发达的区域。目前市政府、市体育中心已在莱山区建成，市世贸中心也已立项建设。随着城市的开发和一批工业园的建设及大学城的形成，莱山区人口将迅速增加。规划在市体育中心以东、世贸中心附近，结合大学城的规划建立区级商业功能区。位于现市政府办公楼以东的东方

33、大街两侧用地也划入区级商业功能区范围。从城市布局看，莱山区离市级商业功能距离较远，而莱山区的职能不仅仅是为本区服务而是服务于全市。从莱山区居住的人口来看，属于高收入、购买力较强的人群。从发展的眼光来看，莱山区将聚集支撑市级商业功能区的人口规模，因此，莱山区区级商业功能区要预留大量商业设施用地，将来提升、发展为市级商业功能区。芝罘区级商业功能区以胜利路及以东的朝阳街为中心，北到烟台山，南到所城里、文化广场。该中心历史文化悠久，具有浓厚胶东民居特色和近代外来西方建筑风格，是烟台历史文化的缩影，凝聚着传统的商业文化，是烟台市区商业中心的发源地。规划要以现有历史建筑为载体，挖掘商业历史文化；以朝阳街传统商业为主体，发展为旅游纪念、休闲娱乐商业街；以所城里为载体，发展古文化商业街和饮食服务商业街；以烟台山下海岸路为主，结合张裕博物馆及其他海岸休闲设施，突出酒文化主题，形成滨海休闲服务区。该功能区已有华联商厦、天天渔港等大型综合百货店，周边有多家金融机构、星级酒店（太平洋大酒店）及餐饮设施，芝罘区政府行政办公也位区内，加上建设中的文化广场（图书城）、海滨广场等休闲设施，该功能区将形成消费、历史文化、旅游、休闲、娱乐、服务于一体的综合功能区。目前该区周边居住人口已达18万多（西南河以东）。幸福区级商业功能区幸福位于芝罘区西北部，邻近港