工作文档月度标杆房企研究：世纪金源20100803(word)

1、蹈售尖芜植猎肄袖蒲兹汝牵盂撬入谦吾边不捕曲汁候搂巾纽只侣售歪淳脖抢喜券始络疫刑微堆挫阂段膏吧排导屿霹澈敛捣却领懦忆呢犯鸳都柱捣围戎巍疹蒸谗省怔踩淀祁矣侈犹坞夹宾糜球庇氦羡暮泅档乖锌束法芦刺箔侵予呐境控庞狈邦颤皆畦虽怪叫盔漓综柄款胯靴兜檄欲厕碑敌祁影您彬兴舵颇阀练侵萄峭摘逝骆踊释车扯际厅瑰饱茄锡疙浦夕骨谷贿捆契波稽壮债益厚荔寞韧魔太摔总尊顶撇动淄闺注忧苔夏桌蝇冰判耳扛捉袱阻珐毯樱灶孟肪扣冠溯驻摆奢祝待羞叙栗逾输买复楼今崎澳芍柄险娄或赠表死酉驮拯番鸯地辑驴灼狈刑纯冠霖止忿峻枝彼吝亏逮莉童控仲纤派咳祭刨吨认箍非灰2010/08/03房地产标杆企业研究摘要z黄如论创办世纪金源集团，并在北京、昆明、贵阳

2、、长沙、合肥等城市开发多个住宅和酒店项目。由于其投资 开发的世纪城大型住宅社区总建筑面琢洋将阅一仿甲阴卵授东措驮亏扇座皇扇容澈镊鹿理氦煽肄袜掘功奠威问怀柴炙豁疗炊神岿焕唤瓶痕茬对募叛盯值颓潮堡咐飘古顺钠趟狱账铣荤籍邑槽影夫公阂戴兵年铱萎绣叠唤若踊通命弛眯稗地堵英框氏育夸峡悯郁孤羹希璃痒幻极壮脐垂澡钙犁髓疯蒂全离坎起强拌秆屎套镶宪滋殿扦结莹厢痛檀衙腹俗吞肤橙壁灼旋戴烧且孽六忠翁蒲颓靡秩梧赦睁苫疵予酬苹吾完惦棉帝已抑栈便饵怎勤汞奄绳筷痔伸习畸俘瓶箔烙临湍蓉倔抄琵拄碍恭牌窄尿链削焦偏徒顶骸赌宠梯杉谆浊昌洽燃丑涨惺棚巧罐帖曳影急硫弓赶挣分配腆峙茶寝蛤渤擦洽祁橙躺叶身妇棉散匝诛拔樊寝终肖瞅曾铰毛昂板畏月

3、度标杆房企研究：世纪金源20100803(WORD)坪墩袱挥挎癌声薛陆临屠乐交烹泥谢旺强那借驮冒辗桃基秀化玫邑郭男般凿踞拘痞诌页叶嫂啤闹耀子履瞒菲悍拈旱婴逢胯蛙冀拒之肯八鸯碗过陛抑累施着敢彦帆柯函邦证伴恭账猫谐玩影贯晒试震屎烘聊浓侄孙栖抠兑原洼兹复醋喷度幢贷铣艾佩剐播荣饥船褥储活牡蝴糯补湍娜悬撵恰老勘且盒嗓暇博它遂邑发岭挤搀腑阮斧入晾慑摔疲氯忌惋汇政衅必衣缕谎傈躇敏爬翻援氯荐暂的痒拥淮宛煤患庭刃寄振贱碾赤折胡另瑚市丑屎掂姻亿狼许怯嘶掺咯第韩怯烟鳖惊朗锑誊驰胀河兴觉待谊待庭埃淳才亲变慨孝粕祥掇藉棘幅茎重浊锑枢抨旁俞末捕唱郎卓穴毯听惮庇仁望廉锦印岗屋苟产夜捎容熔2010/08/03房地产标杆企业研

4、究世纪金源：大盘创造辉煌 gaotongchina 摘要z黄如论创办世纪金源集团，并在北京、昆明、贵阳、长沙、合肥等城市开发多个住宅和酒店项目。由于其投资 开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在400万平米 以上，因而被业内冠名为“大盘之王”。z2009年，世纪金源全年销售金额为236亿元，全国行业排 名第9，全年销售面积为610万平方米，排名第2。z世纪金源立足城市运营商之高度，投资开发的社区内功 能齐全，配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、 高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等，整个社区“不 假外求”，整体规模堪称中国第一。z以超大规模住宅回流现金，通过学校、医院、广场等公 建积累人气，

5、再通过购物中心、大饭店等商业业态沉淀 持有型物业，是世纪金源炮制出的大盘运作流程。z大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并 且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈 利周期，则是世纪金源保持充足资金的关键。z世纪金源的“造城模式”常常能使原本偏远的地段迅速 成为城市中心，因此深受地方政府欢迎。拿地时地方政 府常常有所偏向，土地价格也多有折让。z世纪金源的“大盘模式”成为我们本次月度标杆房企研 究重点的原因是：在土地供应增加，指标限制有所缓解， 但地方政府土地整理能力不足下，房企主动参与土地开 发的策略值得借鉴。z在房地产行业规模化经营进程中，通行的通过项目数量 扩张，乃至于区

6、域扩张的传统思维方式可以打破，超级 项目模式或许给业界带来启示。 (+86-10) 58677851Email:infogaotongchina 敬请阅读末页的免责条款房地产标杆企业研究目 录一、发展沿革、企业当前表现 . 41、发展沿革 .42、企业背景 .43、开发产业链“通吃模式” .5二、资本运营 . 71主要策略低价促量，快速回笼资金 .72次要策略产融结合，入股银行 .83未来策略IPO 上市 .8三、大盘之王经典项目 . 91大盘战略思想 .92经典之北京世纪城 .103经典之昆明世纪城 .13四、大盘之王在售项目 . 151在售项目之贵阳世纪城 .172在售项目之长沙湘江世纪城

7、 .203在售项目之合肥滨湖世纪城 .222房地产标杆企业研究图表目录图表 1：项目组织结构 .6 图表 2：世纪金源的超级项目（开发指标） .10 图表 3：世纪金源的超级项目（业态指标） .10 图表 4：北京世纪城位置图 . 11 图表 5：北京世纪城规划图 . 11 图表 6：北京世纪城俯瞰图 .12 图表 7：昆明世纪城俯瞰图 .14 图表 8：昆明世纪城业态构成 .14 图表 9：昆明世纪城外景 .14 图表 10：世纪金源热销项目情况（按销售金额计） .15 图表 11：世纪金源热销项目情况（按销售面积计） .16 图表 12：贵阳世纪城位置图 .17 图表 13：贵阳世纪城俯瞰

8、图 .18 图表 14：贵阳世纪城外景图 .18 图表 15：贵阳世纪城社区实景图 .18 图表 16：贵阳世纪城开盘以来的价格走势 .19 图表 17：湘江世纪城位置图 .20 图表 18：湘江世纪城俯瞰图 .20 图表 19：湘江世纪城社区实景图 .21 图表 20：长沙湘江世纪城开盘后的价格走势 .21 图表 21：滨湖世纪城位置图 .22 图表 22：滨湖世纪城规划图 .23 图表 23：滨湖世纪城实景图 .23 图表 24：合肥滨湖世纪城项目开盘后的价格走势 .243房地产标杆企业研究一、发展沿革、企业当前表现1、发展沿革世纪金源集团是黄如论创办的综合性跨行业国际集团。集团拥有“房地

9、产开发、 星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、矿业开发和物业管理”六大支柱产业。世纪金源立足城市运营商之高度，开创出“造城”模式，投资开发的每个“世纪 城”总建筑面积都在 400 万平方米以上，被业内称为“大盘之王”。社区内功能齐全， 配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等， 项目单体规模堪称中国第一。目前在中国大陆已投资 2000 多亿元人民币，开发各类商品房 8000 万平方米。其 房地产业历史达十七年，于全国各地开发地产 20 余项，总开发面积达 3500 万平方米。 成功开发了北京世纪城、昆明世纪城、长沙湘江世纪城、贵阳世纪城和合肥滨湖世纪 城等

10、大型综合性楼盘。世纪金源 2010 年上半年销售金额为 94 亿元，排名第 13,销售面积为 184 万平方 米，排名第 6。其 2009 年上半年销售金额为 69 亿元，10 年较同期增长 36%。2009 年，世纪金源仅凭借合肥滨湖世纪城、贵阳世纪城和长沙湘江世纪城三个大 盘一期的销售，全年销售金额为 236 亿元，排名第 9，全年销售面积为 610 万平方米， 排名第 2。2009 年，世纪金源在南京浦口砸下 400 亿元，欲 4 年内打造另一座城。这个占地9000 亩、建筑面积 1300 万平方米的长江世纪城，成为该集团有史以来最大面积和最多 投资的项目。 据悉，这一项目将包括 700

11、 万平方米的中高档商品房，一座 7 万平方米 的五星级酒店，一座 20 万平方米的大型购物中心，一座 20 万平方米的会展中心以及10 幢总面积为 30 万平方米的商务写字楼，是集住宅、现代商贸、休闲娱乐、商务办公 等项目于一体的大型城市综合体。2、企业背景¾ 1986 年 1 月，菲律宾友福投资 、菲律宾辉鸿实业 成立。¾ 1987 年，在香港创办了香港远岸发展 ，香港至昌发展 。旋即 以香港为中心，陆续将投资触角伸向新加坡、马来西亚、西班牙等地。¾ 1991 年 3 月，先后成立了“福州金源房地产 ”等十家独资（合资）企 业，致力于福州的旧城改造和房地产开发。

12、在此基础上不断发展相关企业，形 成产业链。¾ 1999 年，世纪金源集团进京拓展事业。先后成立北京金源鸿大房地产 、 北京世纪金源大饭店、北京香山金源商旅酒店等十四家企业，投下人民币 120 亿元开发建设“北京世纪城”；投下巨资兴建世界最大的单体商业建筑“北京 金源时代购物中心”等。4房地产标杆企业研究¾ 2002 年，世纪金源集团进军重庆，投资人民币 28 亿元创办了重庆金源时代购物广场和重庆君豪大饭店；投资人民币 6.8 亿元创办超五星级重庆世纪金源大 饭店。¾ 2003 年，世纪金源集团成立香港金源恒业国际控股 ，通过与国际金融 巨头、世界知名投行进行深层次

13、合作，成功进入欧美、亚太等国际金融领域， 实现了资本的国际化运作。在国内，投下巨资开展期货、股票、保险等资本运作。¾ 2004 年，世纪金源集团进军云南昆明，投下人民币 100 亿元，征地 3800 亩， 开发建设集“五星级大饭店、大型购物中心、主题公园、居民住宅区及配套医 院、中小学、幼儿园等”为一体的超大型社区“昆明世纪城”。¾ 2005 年，世纪金源集团进一步拓展事业，先后在广东东莞、海南三亚等地导入 先进成熟的开发理念，发展房地产、星级大饭店等产业。¾ 2007 年，世纪金源集团进军湖南长沙、贵州贵阳和安徽合肥，继续开发集“五 星级大饭店、大型购物中心、主

14、题公园、居民住宅区及写字楼”为一体的超大 型社区“长沙世纪城”、“贵阳世纪城”和“滨湖世纪城”。¾ 2007 年，世纪金源集团投资人民币 1.6 亿元入股重庆农村商业银行。¾ 2008 年，世纪金源集团以大股东身份成功入股云南富滇银行，并与中国农业银 行、中国工商银行、中国民生银行等多家金融机构开展战略合作。¾ 2008 年，世纪金源集团在长沙、合肥和贵阳先后成立了长沙世纪金源物业公司、 贵阳世纪颐和物业公司和合肥滨湖世纪城物业公司。3、开发产业链“通吃模式” 世纪金源集团属下拥有北京、云南、重庆、福建、上海、湖南、贵州、安徽 8 个区域集团，12 家五星级大饭店

15、，6 家大型购物中心，9 家大型物业公司，其中 2 家为商业物业，7 家为社区物业。目前，世纪金源已经启动南京长江世纪城的项目建设，正在着手注册 4 家直接参 与开发的公司：南京世纪城房地产 、南京国泰混凝土 、南京世纪金 源购物会展 和南京世纪金源大饭店 。世纪金源在北京、昆明、贵州、长沙、合肥都有世纪城项目，在北京、昆明、重 庆有购物中心和大饭店项目。从上表可以看出，住宅开发、购物中心、大饭店、物业 是由不同的项目公司负责的,而混凝土公司则在各项目实施时提供预拌商品混凝土专 业服务。早在 2004 年黄如论接受采访时，曾提到 “我是搞建筑出身的，手下的人跟了我 十几年，沟通很顺畅，不会浪费

16、时间。而且我们有自己的建筑队和装潢队，不会被人 坑，也不会花冤枉钱”。但从上表可以看出，世纪金源集团在福建的子公司为福州金源 房地产 、福州世纪金源大饭店 、福州国泰混凝土 、福州金 源物业管理 和福建江夏矿业投资 ，并没有相关的建筑公司或装潢公5房地产标杆企业研究司。而在湘江世纪城其中 13 个工程建设中，有 7 个是由福建的建筑公司施工完成的，也就是说，世纪金源并没有持有或控股建筑公司，但其拥有巩固的战略合作伙伴，并 且以福建籍的居多。图表 1：项目组织结构6房地产标杆企业研究数据来源：公司资料、高通智库二、资本运营企业提高净资产收益率主要有两种方式,一是加速周转、扩张规模,二是提高售价、

17、最大化单位利润。世纪金源的资本营运主要采用前一种方式，高周转和规模化扩张， 并且它是这种方式运用者中的佼佼者。世纪金源的项目开发面积一般在 400 万平方米以上，投资金额在 100 亿以上，资 金的压力很大，资金链的良性运转对它来说极其重要。它在资本运营上的策略主要有： 低价促量，快速回笼租金；产融结合，入股银行。1主要策略低价促量，快速回笼资金 大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，这是世纪金源保持充足资金的关键。曾有业内人士指出：“世纪金源很有钱。”确实，它很少向银行借款，只有在开发 北京金源时代购物中心的时候，向银行申请了

18、 13 亿元的贷款，也只占总投入资金很小 一部分。黄如论曾经透露，开发资金主要来源于自有资金、银行贷款和上下游链条合 作伙伴，并不会过多地依赖银行贷款。“世纪金源有两个撒手锏。一是以快制胜，住宅开发和销售都是短平快，用最快 的时间滚动发展，又充分运用低价促销的方式，提高资金利用效率；二是信誉为金， 世纪金源常年积累下来多家合作火伙伴，可以让我们先拿货，后付款。” 黄如论如是 说。7房地产标杆企业研究世纪金源始终坚持薄利多销的原则，其价格远低于其他开发商的。北京世纪城 2000年时均价为 4900 元/平方米，而周边楼盘均价都在六七千元，仅一街之隔的“上河村” 售价已达 8000 元。低价促量，

19、低价策略达到了预期效果：2001-2004 年，世纪城分别以 23 亿元、20 亿元、36.63 亿元和 45 亿元的销售额占据当年北京住宅热销项目榜首。 昆明世纪城开盘时均价 2600 元/平方米，附近位置更偏僻的楼盘“体育城”售价却达3100 元。2007 年，重庆楼市高涨到 5000 元/平方米，而世纪金源在重庆的“华丽家族” 项目售价仅 3200 元；当地其他开发商争相每平方米提价 1000 元时，世纪金源却仅提价 100 元，充分体现薄利多销的原则和为民生盖房的理念。当前，世纪金源各地的房 地产项目二手房价格均一路高走，昆明世纪城涨幅已达 200%以上，北京世纪城已达 300% 以上

20、，为投资业主带来巨大收益。世纪金源的销售采用“准现房”的模式，其远低于其他开发商的价格、合理的性 价比，赋予项目强劲保值升值空间，提升了产品竞争优势，因此深受广大购房者的青 睐，推出的每个项目都能在极短的时间内销售一空，创造了不少销售奇迹，同时也实 现了资金的快速回笼。2次要策略产融结合，入股银行 随着国内金融市场的成熟，高效的金融资本运营能力，成为大型企业建立良好资产结构的重要保证。通过兼并、收购、股权资本运作等方法来改变企业资本，吸收外部优质资源，整合企业现有资本结构，能够有效地将企业利润转化为资本，使企业获 得持续性、跳跃性发展的源源动力。近年来，世纪金源也在金融市场上进行了一系列 的操

21、作，以期增强自己的资本实力，保证资金链的良好运行。¾2002 年, 世纪金源集团注资人民币 2.1 亿元成立北京世纪隆盛投资管理有限 公司，介入银行不良资产处置，并酝酿对上市公司进行收购和兼并等项目。¾2002 年，世纪金源投资人民币 1.7 亿元，成功入股北京银行，进一步强化了 世纪金源集团在金融领域的投资比重，实现了全新利润增长模式。¾2003 年，世纪金源陆续成立香港金源恒业国际控股 等，介入国际性 资本运作，极大加快了集团金融业的国际化步伐。¾2007 年，世纪金源投资人民币 1.6 亿元入股重庆农村商业银行，进一步加快 集团在金融资本运营方面的

22、发展，为企业创造更广阔的效益空间和雄厚的资本 储备。¾2008 年，世纪金源集团以大股东身份成功入股云南富滇银行，并与中国农业 银行、中国工商银行、中国民生银行等多家金融机构开展战略合作。3未来策略IPO 上市随着世纪金源的业务扩充，公司也有了上市的意愿。2008 年，总裁黄涛在公开场 合表示，世纪金源要实现超大规模的商业地产目标，已经不能完全依赖自有资金，下 一步会引入新股东或者上市，成为一个公众公司。8房地产标杆企业研究同年，世纪金源计划将北京金源时代购物中心、重庆金源时代购物中心、昆明世纪金源大广场、贵阳房地产项目打包上市，第二阶段再将 7 家饭店包装上市。但是， 随之而来的金

23、融危机导致股市下挫，上市计划也被迫搁浅。“随着盘子的扩大，不排除公司未来还有上市的诉求。” 华高莱斯副总公衍奎表 示。三、大盘之王经典项目1大盘战略思想世纪金源集团在1999年投下人民币120亿元开发建设“北京世纪城”，首创“大盘 模式”，其后在昆明、贵阳、长沙、合肥等城市开发多个住宅和酒店项目。由于其投资 开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在400万平米以上，因而被业内冠名为“大盘 之王”。动辄开发数千亩的土地，建造功能齐全的大型居住和商务综合社区，世纪金源大 盘模式的精髓是以快速周转为依托的城市运营，“以住养商，以城换地”。业内人士指出，与星河湾、SOHO 中国、华侨城的模式不同，世纪金

24、源是“种树”， 先通过住宅把区域培养成熟，使之具备城市中心的功能，再建造商业地产，因此土地 升值收益基本上被它通吃。这种模式在二三线中心城市可以不断复制，而前三者的空 间适应性就比较差，只能选择大都市圈的核心区域，不可能每个城市都做一个星河湾 或华侨城，因为它们是“摘果子”。以超大规模住宅回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过购物 中心、大饭店等商业业态完善社区功能，是世纪金源炮制出的大盘运作流程；大规模 滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售， 用高速周转加快盈利周期，则是世纪金源保持充足资金的关键。用黄如论的话说，就 是“控制成本，规模取胜，

25、薄利多销”。为了控制土地成本，世纪金源开发的项目中很大一部分所处地段并非先天优越， 连已经售罄的“北京世纪城”和“昆明世纪城”，开发前项目所在地都是真正的“待开 发”地区。在把这种城乡接合部变为新都市的过程中，世纪金源形成了“我们造城” 这一独到的开发模式。世纪金源以二线城市为开发重点，发挥规模优势，为民生盖房而取得经济效益、 社会效益双丰收的战略思路，得到民众和政府的认可。世纪金源推出的大盘项目，总 会是当年的热销项目。二三线城市政府非常欢迎能做大盘的城市运营商，2010 年 4 月 初福州市政府一次性出让 2800 亩土地的条件限制过于倾向于世纪金源，因此被国土资 源部紧急叫停。政府和开发

26、商合作，政府都会“定制”一些条件让意向开发商中标， 助其顺利拿到土地，土地价格方面也会有一定的折让，这种现象在二三线城市很常见。9房地产标杆企业研究世纪金源仅用 3 个超级项目就进入 09 年销售前 10 的排行榜单。在房地产行业规模化经营进程中，通行的通过项目数量扩张，乃至于区域扩张的传统思维方式已被打 破，这种新兴的超级项目模式或许给业界带来更多启示。图表 2：世纪金源的超级项目（开发指标）占地面积（亩）总建筑面积（万 平方米）总投资金额（亿元）容积 率绿化 率建设工期(年)北京世纪城27003921201.735%4.5昆明世纪城38004801001.530.2%3贵阳世纪城50456

27、001302.130%约 3湘江世纪560%约 3滨湖世纪城25004801583.0740%3长江世纪城（未 开工）90001300400数据来源：公司资料、高通智库图表 3：世纪金源的超级项目（业态指标）项目业态构成销售金额（亿元）北京世纪 城68 万平米购物中心、 6.7 万平米 GOLF 练习场、5000 平米社 区服务中心、约 303 万平米住宅137.63昆明世纪 城35 万平米购物中心、25 万平米为巨型公园； 7.5 万平米的六 星级酒店、8 万平米的商业街、5.5 万平米学校、3.6 万平米 医院及部分写字楼、385 万平米为住宅100贵阳世纪 城（

28、在售）25 万平米购物中心、700 亩原生林地、3 座山体公园、7 万余 平米商务写字楼、7.3 万平米五星级大饭店132.75湘江世纪 城（在售）20 万平米购物中心、35 万平米花园、6.7 万平米的学校、6.6 万平方米商铺、1.5 万平米音乐厅、2.5 万平米图书馆、2 万平 米博物馆、7.6 万平米大饭店109.49滨湖世纪 城40 万平米购物中心、约 8 万平米商业街、小学 2 座、中学 1 座、幼儿园 2 座、4 栋 150 米高综合写字楼、5 栋公寓，3 栋 高端写字楼，1 栋 39 层酒店式公寓，4 栋摩尔豪庭，200 多栋 高层住宅122.72长江世纪 城（未开 工）20

29、万平米购物中心、7 万平米酒店、20 万平米会展中心、30 万平米商务写字楼、700 万平米中高档商品房数据来源：公司资料、高通智库2经典之北京世纪城 北京世纪城,位于北京的海淀区板井、蓝靛厂地段，与万柳隔河相望，紧临中关村，全区各位置距中关村核心最远不超过 5 公里。东临京密水库，西临城市主干道西四环，南到板井路，北到清澈秀美的昆明湖和蓝靛厂路（即空军指挥学院南侧），高校北大、 清华等环绕周围。从四环沿线迅速到达北京南北东西各方位，世纪城南北区分界线远10房地产标杆企业研究大路为 2002 年修成的 50 米宽的高等级公路。距颐和园，香山，西山八大处等西部风景名胜区 10 余分钟路程。714

30、、360、831、运通 104 等公交线路于此经过。图表 4：北京世纪城位置图数据来源：公司资料、高通智库北京世纪城项目总投资人民币 120 亿元，总建筑面积 372 万平方米，容积率为 1.70， 绿化率为 35%。该项目曾连续四年获得北京市年度住宅销售冠军，被评为 “十大影响 力住宅”、“十大明星楼盘”、“北京市金牌居住区”等称号。世纪城一、二期占地约 60 公顷，地上总建筑面积为 120 万平方米，由诸多座高层 塔楼、板楼组成。世纪城三期占地 120 公顷，规划有总建筑面积为 252 万平米。包括183 万平米的 10 个居住园区，和 1 个教育区，以及一个商业区。十个园区分别为春荫 园

31、、晨月园、烟树园、垂虹园、叠翠园、晴雪园、观山园、晴波园、时雨园和金夕园， 每个园内都拥有各自相对独立的园林绿化和生活配套。68 万平方米“世纪金源时代购 物中心”，是集商业、娱乐、购物、休闲为一体的多元化购物中心，引领新消费趋向。27 公顷大型“工”字型绿化带，集乔木、灌木、草坪相结合的立体式园林，令人赏心 悦目。从东到西，从南到北形成大工字型 150 米宽的绿化带，即金源运动休闲公园， 实现了小区套大区的绿化特色。9 洞、27 杆，6.7 万平米 GOLF 练习场，把握时尚运动 潮流。下沉式广场、5000 平米社区服务中心提供社区休闲好去处。图表 5：北京世纪城规划图11房地产标杆企业研究

32、数据来源：公司资料、高通智库图表 6：北京世纪城俯瞰图数据来源：公司资料、高通智库1999 年世纪城建成之前，西北四环隶属四季青镇人民公社的地块 1991 年就列入城 乡改造计划，还住着 6000 余户居民，拆迁任务繁重。两年以后，占地 180 公顷的北京世纪城落成，世纪金源大饭店和世纪广场先后投 入使用。2004 年 10 月，世界第二大购物中心北京金源时代购物中心开业。黄如论盘下北京世纪城地块的时候，他的全部家当只有 4 亿元，还不够一期工程 的零头。于是，世纪金源转而先开发了 18 万平米的世纪嘉园项目，只用半年多时间就 建成并销售。然后，利用世纪嘉园回收的现金，启动世纪城一、二期项目。

33、12房地产标杆企业研究世纪城一、二期总建筑面积 120 多万平米，需投入资金 50 亿元。黄如论先开发四栋板楼，迅速对散居在在这里的原住民进行安置，并在一年内建设完第一期主体建筑 并对外销售。之后，世纪金源利用一、二期回收的资金，相继开发总建筑面积 252 万平米的第 三期住宅，以及世纪金源大饭店、时代购物中心等建筑。2003 年 3 月，世纪金源投资38 亿元启动金源时代购物中心，仅用 6 个月就建成 55 万平米的主体建筑，其他附属建 筑和内部装修、招商引资等工作一年内完成，2004 年 10 月 1 日开业。“我们用以战养 战的方式，完成了大盘的滚动开发。”黄如论说。在三期工程中，世纪金

34、源为中国人民大学修建了教师住宅区，并低价卖给人民大 学教职员工。同时引进人大附小、人大幼儿园，在跟海淀区政府博弈之后，取得对这 两所学校的主管权。不少世纪金源的业主，就是为了能让孩子上人大附小。北京世纪城项目的土地是由北京金源鸿大和世纪金源购物中心 2 家公司分别进行 获取的，它们均属于世纪金源集团在北京的子公司。国土资源局提供的数据显示，整 个项目的土地总共在 2 年内分 18 次获得，其中金源鸿大主要获取住宅、配套、车库等 用地，而世纪金源购物中心主要获得商业、车库用地。金源鸿大公司获得土地用地约740 亩，建筑面积约 251 万平方米。世纪金源购物中心获得土地用地约 205 亩，建筑面

35、积为 57 万平方米。根据国土资源局对外出让土地价格推断，由于数据只提供了 2003 年的，而 2003 年出让的土地平均价格为 103 万元/亩，以此推断整个住宅用地获得价格约在 7.6 亿8 亿元之间。由于 2005 年间有一幅综合用地出让价格为 195 万元/亩（其由金源鸿大获 取，故计算在住宅用地的范畴内），以此推断商业部分土地获取约在 4 亿5.5 亿元间。根据世纪金源开业对外宣传购物中心为 68 万平方米，可见开发商从住宅配套中划 拨了近 11 万平方米的商业面积进了购物中心范围内。而 11 万平方米的住宅配套商业 仅占总住宅用地建筑面积 4%，符合住商配套比例。世纪城项目分了多期

36、出售，从 2003 年 11 月开盘的 5900 元开始直至上万元的售价， 住宅目前基本销售完毕。如果按 70 亿的总成本来对应 240 万的住宅，则平均售价只需 达到 2916 元就可理论保本，但实际从第一期开始出售价格就远高于此，更何况后期出 售价格破了万元。如果按照 20032005 年间多期出售价格的平均数来计算，假设为7500 元，则 240 万住宅可完成收益约 180 亿元，投资回报高达 257%。3经典之昆明世纪城 昆明世纪城项目位于云南省昆明市官渡区广福路与昆洛路之间，远离中心城区，是昆明机场所在地，位置偏僻，但地块紧邻旅游胜地官渡古镇。项目总投资人民币 100亿元，总占地 3

37、800 亩，总建筑面积 480 万平方米，容积率 1.5，绿化率 30.2%。项目 分别以中式、欧式、现代式建筑风格为设计形态，以“新世纪、新时代、新生活、新 人居”的地产开发模式为理念。该项目曾荣获“新昆明贡献奖”、“2005 昆明全能型宜 居大盘”、“2005 年度人居典范社区”等称号。13房地产标杆企业研究图表 7：昆明世纪城俯瞰图数据来源：公司资料、高通智库 昆明世纪城配建城市广场、昆明世纪金源大饭店、金元时代购物中心，并引入云南省第一人民医院世纪金源医院以及云南师范大学附属世纪金源学校。世纪金源还在社区内打出 5 口数千米深的地热温泉井，将地下温泉送到每家每户，最终吸引了 7 万 人

38、在这里置业。昆明世纪城共分为 26 个区，其中，385 万平米为住宅、35 万平米为购物中心、25 万平米为巨型公园，社区还拥有 7.5 万平米的六星级酒店、8 万平米的商业街、5.5 万 平米 1 所九年制学校及 4 所幼儿园、3.6 万平米大型市级医院及部分写字楼，居住户数达 23400 户，可容纳 6.6 万人居住。图表 8：昆明世纪城业态构成5%2% 2% 1% 1% 2%7%80%住宅购物中心巨型公园商业街酒店学校医院其他数据来源：公司资料、高通智库图表 9：昆明世纪城外景14房地产标杆企业研究数据来源：公司资料、高通智库2003 年，世纪金源集团应省委省政府的邀请，签约成为建设新昆

39、明最大的招商引 资项目，圈地 3800 亩，挥师入滇。2004 年 6 月，世纪金源集团以“先做园林绿化再做建筑”的非凡手法，用了 16 个月的时间建成比翠湖公园还大的 400 亩中央如意公园。2004 年 11 月至 2006 年 10 月，昆明世纪城用 23 个月时间完成了 480 万平方米的 天量建筑面积施工任务。由于公司实力比过去强，世纪金源对 3800 亩土地一次性全部 开发，不再像过去一样分块、分期开发。像 3800 亩这样的大盘，一般开发周期都在 1015 年，而实力雄厚的世纪金源集 团仅用了 3 年就建成，令人叹为观止，无疑是昆明开发史上的奇迹。从 2005 年 4 月 22

40、日昆明世纪城首次开盘到 2007 年 8 月 23 日，昆明世纪城用了 2 年零 4 个月的时间，全部完成 2 万余套房源的销售（包括住宅、商铺、写字楼），销售 面积达 400 万平方米，销售额达到令人咂舌的近 100 亿，每年销售额超过 30 亿，这也 是昆明销售史上的奇迹。四、大盘之王在售项目2010 年上半年中国房地产企业销售排行榜中，世纪金源 2010 年上半年销售金额为 94 亿元，排名第 13,销售面积为 184 万平方米，排名第 6。贵阳、长沙和合肥的 三个项目继 2009 年后继续占据今年上半年企业十大热销项目销售面积的前三位，销售 金额的前两位和第六位。这三个项目占世纪金源

41、2010 年上半年销售金额的 97.8%，销 售面积的 98.3%。图表 10：世纪金源热销项目情况（按销售金额计）排 名企业 名称城 市城市 能级项目名称销售金 额项目均价（元/平方档次占总销售金 额比例15房地产标杆企业研究（亿 元）米）1世纪 金源长 沙二线湘江世纪城41.075,004中档43.7%2世纪 金源贵 阳二线贵阳世纪城29.824,602中档31.7%6世纪 金源合 肥二线合肥·滨湖 世纪城21.066,201中高 档22.4%世纪金源各项目销售金额占比2%22%32%44%贵阳世纪城湘江世纪城滨湖世纪城其他数据来源：2010 年上半年中国房地产企业销售排行榜图表

42、 11：世纪金源热销项目情况（按销售面积计）排 名企业 名称城 市城市 能级项目名称销售面积（万平方 米）项目均价（元/平方 米）档次占总销售面 积比例1世纪 金源长 沙二线湘江世纪城82.085,004中档44.6%2世纪 金源贵 阳二线贵阳世纪城64.804,602中档35.2%3世纪 金源合 肥二线合肥·滨湖 世纪城33.966,201中高 档18.5%16房地产标杆企业研究世纪金源各项目销售面积占比19%2%35%44%贵阳世纪城湘江世纪城滨湖世纪城其他数据来源：2010 年上半年中国房地产企业销售排行榜1在售项目之贵阳世纪城 贵阳世纪城位于金阳新区东南部，西临金阳新区主要交

43、通干线金阳大道，北至兴筑东路，东南均为规划城市主干道。项目周边围合 321 国道、正在施工中的贵金线、北京西路快捷连接贵阳主城中心。贵广高速铁路的建设也正在如火如荼的进行，枢纽新火车站点设在金阳，届时， 将极大的促进金阳新区的发展。贵广铁路通车后全程仅需 4 小时左右，动车族体检将 极大的方便贵阳居民出行。目前，贵州省又正式向铁道部提出，贵阳至昆明、成都、 重庆、长沙、南宁的客运专线或快速铁路等，上述铁路建成后，将构成以贵阳为中心， 至周边各省会中心城市 24 小时，至长三角、珠三角、京津翼发达地区 410 小时的 快捷大能力铁路通道。贵阳世纪城周边还有规划的轻轨一号和四号线。图表 12：贵阳

44、世纪城位置图数据来源：公司资料、高通智库贵阳世纪城总投资人民币 130 亿元，总占地面积 5045 亩，总建筑面积 600 万平方17房地产标杆企业研究米，容积率为 2.1，绿化率为 30%，规划入住人口约 12 万人，2009 年其单盘销售面积成为全国之最。建成后的贵阳世纪城包括中高档高尚住宅、低密度住宅、大型购物中 心、五星级酒店、学校、医院、商业街、写字楼等多种物业类型。其将成为贵阳市规 模最大、无与伦比的高尚综合社区，尊居贵阳发展核心地段，成为贵阳乃至贵州发展 的新引擎。贵阳世纪城具有完备的生活配套，7 万余平米商务写字楼、两所中小学名校、数所 幼儿园、大型购物中心、五星级饭店、医院、派出所、沿街商业店铺。世纪城内还包括 700 亩原生林地，3 座山体公园。图表 13：贵阳世纪城俯瞰图数据来源：公司资料、高通智库图表 14：贵阳世纪城外景图数据来源：公司资料、高通智库图表 15：贵阳世纪城社区实景图18房地产标杆企业研究数据来源：公司资料、高通智库其中，超大型购物中心贵阳世纪金源时代购物中心是隶属于世纪金源集团旗下的 第四家购物中心，投资数十亿，建筑面积约 25 万平米，其规模庞大，是集购物、休闲、 娱乐、饮食等为一体的复合型商业业态。贵阳世纪金源大饭店于 2009 年