第8章房地产开发项目资金筹集_第1页
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文档简介

1、第第8 8章章 房地产开发项目资金筹集房地产开发项目资金筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.本章学习要求8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。8.1 8.1 房地产开发项目资金筹集的概念房地产开发项目资金筹集的概念5.资金增值性较强1.资金占用量大2

2、.资金占用时间长3.资金使用的地域性4.资金缺乏流动性6.资金的高风险高收益性房地产开发项目资金使用的特性8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性1.安全性原则2.经济性原则4.盈利性原则3.可靠性原则8.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则从融资主体上房地产企业融资房地产项目融资从融资渠道上直接筹资间接筹资从资金偿还特性上其他分类方式权益筹资债务筹资8.1.4 房地产开发项目资金筹集的分类8.2 8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式房地产开发项目资金筹集的主要方式债务资金筹集资本金筹集股票筹集债券筹资信贷资金筹资债券筹资债券筹资抵押贷款信用贷款8.2.1 自有资金筹集8.2.2 商品

3、房预售8.2.3 债务资金筹集1.住房抵押贷款证券化2.房地产投资信托把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。内部认购承包商垫资通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。8.2.4 房地产金融创新8.2.5 其他方式8.3 8.3 房地产开发贷款的风险管理房地产开发贷款的风险管理1.贷前管理企业评价项目评价担保方式贷款综合评价企业资信评价房地产开发资质及开发经验政策法律许可条件项目基本情况市场分析结果财务评价指标保证抵押质押8.3.1 银行对房地产开发贷款的风险管理 (1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益; (2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的,只能用语指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格

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