房地产经济学

1、第一节城市房地产开发与城市发展v房地产市场地产市场房产市场城市房地产开发城市土地开发城市房屋开发城市房地产开发+城市发展 城市土地开发对城市发展的促进作用城市房屋开发对城市发展的促进作用主要方面辅助方面城市基础设施建设的增加就业的改善投资的增长一、土地开发对城市发展的促进作用一、土地开发对城市发展的促进作用 1、土地对城市的重要性土地是城市的载体，为城市的发展和建设提供地基和空间，没有土地，就没有城市的建立和发展。土地的数量决定了城市的规模，土地的区位影响城市的实力和潜力，土地的利用制约着城市的经济效益。然而城市土地不是自然土地，而是经过房地产开发的土地，是房地产开发活动的对象。 2、建立合理

2、的用地结构和产业结构 土地开发是城市经济发展的先导和前提，城市工业生产和其他经济活动及大量公共基础设施和市政设施建设都需要土地，所以对土地的开发和改造，使土地从非城市化土地转化为城市土地，是城市土地开发的主要职能和业务。实践证明，城市土地开发速度越快，对土地开发能力越强，城市经济就越能得到顺利发展，同时城市的经济社会发展程度，特别是城市的经济效益，在很大程度上取决于土地用地结构和利用效益。中国城市化发展中经历了两种类型。 一种是粗放型或扩散发展方针 “摊大饼式” 一种是集约型或节约型发展方针根据土地的地理条件和区位特点配置土地 ，使之满足不同需要，建立合理的用地结构，真正做到地尽其用，表现出土

3、地 良好的经济效益和较高的土地生产力。 两个具体的例子：政府对土地的调控形成合理的产业结构 国家通过土地出让的方式行使土地所有权，在价格、年限、用途等各方面做出 规定，保证土地在出让过程中，国家以土地所有者和管理者兼具的身份执行宏 观产业政策。对国家鼓励发展产业采取多供地，低地价或减免地价政策。政府土地置换政策的出台，建立合理的用地结构 由于城市不同地段引起的土地级差效益不同，部分企业由于历史原因处在城市 发展的黄金地段，但却不利于城市功能的合理性，利用土地级差地租，可以劝 说这些企业搬迁至政府规划区内，又可以为企业提供一笔可贵的资金，促进企业 的更新改造。 二、房屋开发对城市发展的促进作用

4、1、房屋对城市的重要性、房屋对城市的重要性 房屋是城市的构架和实体，亦构成城市景观，是城市一切经济活动和居民生活的基础条件。房屋的数量和质量表明一个城市的建设水平，房屋的建筑艺术和结构反映城市的历史和文化。城市居民住宅则反映居民的生活水平和生活质量。 2、城市发展与住宅经济、城市发展与住宅经济 城市房产是城市居民住宅和非住宅建筑的总称，所以住宅是城市房地产的主体。 经济适用房的扩展经济适用房的扩展 原因原因：住宅是家庭共同生活的基本物资条件，如果家庭住宅狭窄，空间太小，不能满足家庭成员起码的生理和心理需要，就会导致家庭成员的分居、离婚等影响社会稳定的因素存在。 广州市实施对象广州市实施对象：人

5、均住宅面积在17.23平米(指厅和房的净空面积)以下并且人均收入在17294.16元以下的低收入职工，经房管部门鉴定危险性在D级并无房可供搬迁的危房住户，拆迁户和有广州市户口的无房户。经济适用房用地一般实行行政拨款方式，建设用地费只包括征用土地补偿费和拆迁安置补偿费，经济适用房所需市政配套费由地方政府建设计划中安排。广州市经济适用房的实施情况广州市经济适用房的实施情况广州市现在一方面市场上有大量的商品房供应和空置，而另一方面又有大量的工薪阶层和市民买不起商品房，中低收入阶层在广州市居住人口中至少占80%以上，而他们的住房问题至少有一半以上没有得到很好的解决，相当于40%左右的广州居民的住房问题

6、需要改善和解决。若经济适用房开发面积不多，就不会对楼价造成影响，但如果达到2030，则会较大抑制房价。2006年规划建设52.3万平方米，2007年规划建设114.7万平方米。 地产专家分析指出，该供房量几乎占到目前广州一手住宅市场的一成左右，无疑对楼市影响较大，预期这些经济适用房价格均价大多在23003300元/平方米 。最近，广州市出台了一个新规定，即经济适用房取得房产证并住满两年后，可按市场价上市出售，意味着有更多已达到年限的经济适用房可进入二手市场流通。商品化住宅商品化住宅v有利于加速城市住宅建设，促进房地产业发展。有利于加速城市住宅建设，促进房地产业发展。v据统计，我国城镇现有各类房

7、屋61亿平方米，其中住宅33亿多平方米。住宅如果按200元/平米计算，总植达6600亿元。每年城镇住宅投资平均达到1200多亿元。如果将这笔资金逐步回收，再进行投资，将会对城市住宅建设产生一个巨大的推动力以解决居民住房问题。v有利于调整居民的消费结构有利于调整居民的消费结构v居民的消费结构反映城市的发展水平和城市经济结构。城市居民的消费结构随城市经济发展总水平和经济结构变化的一般规律是随经济发展，食品、衣着、住宅、日用、交通、文化等各类支出中，食品类的消费支出将不断降低，而住宅、交通、文化等各类支出将趋于增长。其中，住宅消费支出在总支出中占据相当比重（西方国家住宅消费支出占总消费支出的25%左

8、右）。一般来说，在消费支出中两大主要的消费支出食品和住宅一般比较稳定，使国家容易掌控消费市场，不会造成商品市场的供应紧张和市场的不稳定性，有利于国家回收居民大量的货币。v住宅商品化，一方面使居民用于住宅消费支出比重提高到一个合理的水平；另一方面，使居民消费结构，特别是住宅的消费支出随国家和城市经济的发展，房地产产业结构的调整而作相应的动态协调。人均消费支出中，房地产消费支出所占比例以广东省为例20002001200220032004城镇居民人均消费支出106959636.278988.488099.638016.91人均食品支出39533583.723460.443089.633096.33人

9、均住房消费支出67426175.835528.0450104920.58住房支出占人均消费支出比例63%64%62%62%61%年份支出（元）这里采用静态分析，可以看出居民的食品和住宅消费支出在人均总消费支出中所占比例比较稳定，但从住房消费支出占人均总支出的比例来看，与西方国家25%的比例相比，显然严重偏高。这说明我国居民的消费支出并不合理。三、房地产开发对城市经济发展的数据说明以广东省为例，v房地产业对广东国民生产总值的贡献单位：100 million yuan房地产业税收对广东省税收的贡献v税收合计合计房产税城镇土地使用税土地增值税耕地占用税200091055603547572480714

10、33202672836638200111605126411485287375421544039841558200212016126561210366778523728287259188200313155151664738455607586908443466007200414185056804957547713703689449992377年份万元单位：十万元四、房地产开发促进城市基础设施建设的增加，投资的增长四、房地产开发促进城市基础设施建设的增加，投资的增长v1、恶性循环的产生、恶性循环的产生v城市土地的开发实际上就是城市基础设施和公用事业的建设，而城市房产的建设亦要以城市基础设施建设为先导

11、和基础。以前中国城市基础设施和住房建设都依赖于财政投资，而这种投资“有去无回”，不能形成自身的资金周转与循环。城市基础设施建设不是根据需要，完全取决于财政状况，而国家财政收入同土地开发与住宅建设失去联系，不能从中获得财政收入。因此，城市越发展，财政就越困难，基础设施欠帐越多，财政收支差额越大，形成恶性循环。v2、房地产开发给城市基础设施建设和投资带来了有利条件、房地产开发给城市基础设施建设和投资带来了有利条件v相当一部分住宅区的开发，住宅区内及周边的一些必备基础设施是由房地产企业承担，无须财政支出，政府只须制订相应的政策和法则进行规定和指导。v国家通过土地拍卖、出租获得大笔财政收入，可以用来进行基础设施建设v房地产开发使国家投资规模扩大，增加财政税收，使政府更有能力进行更多的基础设施建设。房地产投资情况从上图可以看出土地开发对于外资的利用还未达