物业管理策划准备工作程序

1、物业管理策划准备工作程序物业公司程序文件物业管理策划、预备工作程序1目的通过接管物业前的策划工作，为公司顺当接管物业及接管后为业主供应优质服务制造条件。2范围适用于公司待接管的各类物业。3职责3.1总经理指定专人详细负责物业管理策划阶段的组织工作，确保物业管理策划阶段各项资源的准时供应。3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面对进展商供应有益的建设性看法，并做好记录。3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管

2、理处人员编制的确定与配置工作。4方法和过程掌握4.1物业管理策划/预备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。4.2前期介入4.2.1前期介入的作用A.完善物业的使用功能-向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性看法。B.改进、完善物业的详细设计-公司依据收集的工程案例和工作阅历,从日后管理的角度准时向设计单位提出看法,避开消失设计缺陷。C.便于日后对物业的管理-由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装，熟识现场状况，为日后物业的管理、修理保养带来便

3、利。4.2.2前期介入的方式-根据项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。A.早期介入：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括：a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。b.现场环境卫生、平安保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。c.供应项目营销活动的后勤保障。d.项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。e.批阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。B.中期介入：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括：a.专业技术人员参加了解托付项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐藏工程

4、、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。b.加强常见工程质量通病及隐藏工程等特别过程的监控，发觉问题准时解决。c.从业主使用功能角度,向进展商建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。d.依据物业移交验收标准和要求，从物业管理功能动身，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，准时向进展商建议完善、修正。C.后期介入：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括：a.各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。b.完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公

5、用设施。c.分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。d.充分了解把握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项预备工作。e.了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的状况，核实兑现状况，发觉问题准时设计替代方案。4.2.3专业技术人员将前期介入工作状况记录在 前期介入状况周记表（1-8）上，作为重要资料保存。4.3物业管理方案的制订4.3.1品质管理部负责依据物业规模大小成立调查小组，制定调查方案，对物业进行调查。调查内容包括：A.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境

6、等。B.物业设备状况、配套设施状况、办公用房配备等。C.在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水公平。4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：A.分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中查找完善物业管理服务的切入点。B.新建项目的整体状况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面 积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。 C.分析业主需求，针对业主群体特征、共性特征等，供应创新服务。D.具体介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。E.待接管项目的管理架

7、构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。F.确定、供应服务所需的基础设施，包括：a.清洁及绿化设备和工具，如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。b.平安设备，如对讲机、手电筒、电警棍等。c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具，如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。d.会所服务需要设备，如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。e.配套办公场地及办公设施设备，如电脑、打印机、传真机、复印机等。f.员工后勤设施设备及服务配置，如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。4.3.3品质管理部负责形成物业管理方案报告书。4.4组建物业管理处4.4.1办公室负责依据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。4.4.2办公室负责编制新建管理处人员聘请方案、培训方案。4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选，并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。5支持性文件XXWY7.5.4-S01 物业移交验收标准和要求6质量记录和表格XXWY7.1-G01-F1 前期介入状况周记表N01XXWY7.1-G01-F2 前期介入状况周记表N02XXWY7.1-G01-F3 前期介入状况周记表N03XXWY7.1-G01-F4 前期介入状况周记表N04XXW