宜都房产市场分析汇编.

1、2017年1月 / 拾光营销宏观环境-城市历史沿革政府成立撤县建市工业经济发展工业园区建设湖北较早的“五小”工业基地，以化工、水电、电子为主导的经济发展模式2000年开始创建工业园区，2006年公告为全国第五批省级开发区。城市发展战略围绕建工业强市、国家园林城市、现代化中等城市的目标实施“工业强市”和“生态立市”战略1987年11月国务院批准撤销宜都县，设立枝城市1998年更名为宜都市1949宜都县解放，县人民政府成立划属湖北省宜昌专区宏观环境-城市属性l 文化巴人文化和荆楚文化的发祥地和交融地之一，上锁巴楚山地，下引江汉平原，长江清江环抱，巴楚文化交融。素有楚蜀咽喉、三峡门城、鄂西门户美誉。

2、l 地理宜都市辖1个街道、5个镇、4个乡，版图面积1357平方公里，东北隔长江与枝江市接界，东南与松滋市相邻，西南与五峰县接壤，西北与长阳、宜昌两县市相连。l 经济以工业为主，湖北省发展最快的县市之一 ，中部地区正在快速崛起的中等城市长江沿岸 清江之滨 两江交汇 宜于建都宏观环境-城市群关系u 东北隔长江与枝江市接界，东南与松滋市相邻，西南与五峰县接壤，西北与长阳、宜昌两县市相连 u 湖北省承东启西的最佳口岸，隶属于三峡宜昌“半小时经济圈”，鄂、渝、湘三省市交界处u 贯穿南北的焦柳铁路及两江航道，形成了空中、水、陆上立体运输网络 u 位于焦柳铁路的主干线上 宜都市交通图南北贯通的交通枢纽宏观环

3、境-城市人口城镇化推进空间大，城市整体的就业发展给房地产市场机遇很大u 现辖8镇1民族乡1街道、2管委会，总人口39.7万，国土面积1357平方公里；u 农业人口191658人，非农业人口205255人，分别占48.3、51.7； u 全年城镇新增就业17676人，农村劳动力跨地区转移就业12172人； u 年末城镇登记失业率为1.24。 宜都市常住人口地区分布图2705325860242922189816847150572974728553889359084915507红花套镇高坝洲镇姚家店镇五眼泉镇聂家河镇潘家湾土家族乡王家畈镇松木坪镇枝城镇陆城街道办事处松宜矿区人口数（人）人口数（人）宏

4、观环境-城市经济l 交通 湖北省承东启西的最佳口岸。它隶属于三峡宜昌“半小时经济圈”，鄂、渝、湘三省市交界处，随着国家生产力布局转移，交通优势进一步显现。立体运输网络，为人流、物流提供了方便、低成本的运输服务，有利于发展大进大出的工业项目。经济发展的潜力股：工业化、城镇化与推进农业现代化结合l 工业工业是宜都经济的主体，占三分之二以上，并且将继续充当增长的“脊梁”。作为湖北省较早的工业基地和中国乡镇企业中西部合作示范区，宜都传统产品具有深厚的工业基础。l 自然旅游业正成为宜都极具发展潜力的领域，山川秀美，水天一色，李白、杜甫、苏轼、陆游等历代文人墨客都曾留连于此。l 农业宜都还是首批园艺产品和

5、茶叶出口示范区；先后培育引进了8个农业产业化龙头企业宏观环境-城市经济2015年，全年完成地区生产总值5009967万元，比上年增长10.3%l 固定资产投资全年全社会固定资产投资完成5504772万元，增长25.2%。在全部投资中，房地产开发完成109326万元，占2.0%；l 建筑业全市有资质等级建筑业企业18家，全年完成建筑业产值20.61亿元，房屋建筑施工面积为91.55万平方米，房屋建筑竣工面积为68.01万平方米。年份GDP2009年145亿2010年185亿2011年274亿2012年345亿2013年403亿2014年455亿2015年501亿地区生产总值持续上涨宏观环境-城市

6、经济居民可支配收入极具购买力l 城镇收入从2011年开始,宜都城镇居民人均可支配收入均超过宜昌市城镇居民人均可支配收入，2015年人均可支配收入高达28651元，同比2014年增长9.3%。农村常住居民年人均可支配收入为16449元，增长9.4%。人均生活消费支出12423元，增长13.2%；农村居民恩格尔系数为28.0%。宏观环境-城市经济 经济持续向好、社会和谐稳定的良好局面l 连续5年位居全省县域经济综合实力前两位 l 稳工业总产值却在湖北百强乡镇中位居宜昌之首镇域经济发展迅猛全国县域经济l 基本竞争力排名再进5位，跃居第93位l 首次跻身全国科学发展百强，位居第95位l 入选全国县域经

7、济科学发展十大范例县市l 宜都市被表彰为全省“三农”发展先进县市。宏观环境-城市规划l 政府规划未来五年，巩固全省县域经济发展领先地位，争当全省跨越发展先行区、全国生态经济示范区。l 着力将宜都建设成幸福指数不断攀升的宜居之都。l 依托两条一级路，对接宜昌南展规划，推进城市北联东拓、纵深发展，开阔空间、拓展骨架。正在崛起的宜都宏观环境-城市规划中心城区用地发展方向宜都城市发展主轴为南北向，中心城区发展总体上应形成“北上南拓、适度西扩”的战略构想；依托现有中心城区，未来城市生活居住、服务配套将向北延伸，近期至渔洋河畔，远期至清江，城市的产业发展主要由枝城向南，逐渐与松滋产业园区对接。中心城区城市

8、空间结构至2030年，中心城区的空间结构可概况为“一轴、两心、三楔、四片”城市发展，基本形成现代化中等城市架构，未来规划对房地产市场有极大推动作用宏观环境-城市规划l 市域城镇空间结构“一主、双区、四轴”的城乡空间结构，以中心城区为主导、沿江乡镇为基础，主要交通干线为城镇发展轴，带动山区城镇发展的城市空间的非均衡发展战略。l 市域城镇-乡村等级结构以城市为中心、沿江为支点、乡镇为依托、集中居民点为节点，规划形成“一主、两新、五特、多点”的城镇-乡村等级结构。宏观环境-板块分布分级引导，构建城乡统筹新模式按照规划，宜都市将划分为五级体系：I.主城陆城II.新城红花套、高坝洲、枝城III. 特色镇

9、（乡）聂家河、松木坪、五眼泉、潘家乡、王家畈IV. 中心村V. 层居民点宏观环境-市场结论l 全年经济持续发展，产业结构正在组件转型；l 新型业态发展突飞猛进l 拥有完备稳固的工业基础，带动城市经济的发展；l 城区在组件扩大，城市化水平逐渐提高；l 居民生活水平在提高，消费能力变强，扩展了城市消费空间，提升改善住房能力；（二） 市 场 环 境 微 观 篇近五年来房地产区划年均保持在30万方以上，整体去化情况较好。l2011年全年完成商品房销售面积(含现房和期房)47.08万平方米，增长124.1%，其中住宅42.16万平方米，增长137.1%；l2012年全年完成商品房销售面积(含现房和期房)

10、30.06万平方米，下降36.2%，其中住宅25.75万平方米，下降38.9%；l2013年全年完成商品房销售面积(含现房和期房)35.77万平米，同比增长19.0%，其中住宅32.48万平方米，同比增长26.1%；l2014全年完成商品房销售面积(含现房和期房)37.65万平方米，同比增长5.3%，其中住宅35.02万平方米，同比增长7.8%；l2015全年完成商品房销售面积(含现房和期房)47.2万平方米，同比增长25.4%，其中住宅41.7万平方米，同比增长19.1%；市场环境-城市房产销量近五年来房地产销售价格为2600-3600元/，中间一段时间价格波动较大。2011年住宅销售均价：

11、2660元/；2012年住宅销售均价：2990元/；2013年住宅销售均价：2790元/；2014年住宅销售均价：3660元/2015年住宅销售均价：3000元/市场环境-市场销售价格宜都市场-土地市场2016年宜昌推出地块走势价格2016年宜昌成交地块走势价格宜都市2016年度国有建设用地供应计划l 总量2016年土地供应总量控制在562.1公顷以内，其中新增建设用地控制在506.52公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地55.58公顷。l 用途结构在2016年土地供应总量中，公共管理与公共服务用地17.7公顷；工业仓储及其他产业用地 70.05公顷；商服用地243公顷；交通运输用地204.4

12、1公顷；住房用地26.94公顷，其中：保障性安居工程用地19.31公顷，商品住房类用地7.63公顷。l 空间布局2016年以沿江乡镇为重点，土地供应量占全市土地供应总量的80%，建立“一主两副”的点轴式发展空间模式，形成以市域中心（陆城和姚家店）为核心，重点镇（红花套镇、枝城镇）为基础组成的点线面有相结合的城镇体系。宜都市场-土地市场宜都市场-土地市场土地基准地价项目名称占地面积建筑面积建筑类别容积率 绿化率 总户数 总停车位单价/均价九州丽景苑10.54万20.12万高层2.9837%1224户1292个3300雅斯国际广场4.9万11.3万商业广场、高层230%4000雅斯都市经典8.9万

13、高层、花园洋房2.037%771户369个3200锦绣江南15万30万别墅、多层洋房、小高层、高层270%3000户3300厚德苑15万22.9万底商、高层2.130%850户3600翰林华庭8万10.4万小高层4.520%1300户404个3300御景豪庭3万7.7万底商、高层2.236.8% 536户665个2600解放公寓约2万3万底商、多层、小高层1.535%244户3200清江阳光城5.6万16.7万高层、小高层2.3439.28%785户1432个待定亨瑞广场90004.3万商业、公寓、高层住宅2.527%850户 358个3000民富新天地7.34万25万商业、小高层、高层3.0

14、30%1976户916个3300都市1号2.64万8.01万商业、小高层3.035%730户710个/宜都市场-市场现状在售主流楼盘一览表厚德苑 A户型 130 三室两厅两卫B户型 129.8 三室两厅两卫宜都市场-市场热销户型新天地 A2 125 三室两厅两卫锦绣江南 A+户型 115.7 三室两厅两卫九州丽景苑九州丽景苑宜都市场-市场热销户型宜都市场-销售20162016年年1 1月月1212月宜都市商品房实际销售统计表月宜都市商品房实际销售统计表月份月份住宅住宅商业商业别墅别墅套数套数（套）（套）面积（）面积（）总价（元）总价（元）平均单价平均单价（元（元/m/m）套数套数（套）（套）面

15、积（）面积（） 总价（元）总价（元）平均单价平均单价（元（元/m/m）套数套数（套）（套）面积面积（）（）总价（元）总价（元）平均单价平均单价（元（元/m/m）1月11313296.06 43,403,1703,264242744.6314,453,8415,266 2月12313670.85 43,083,5263,151 3月18921145.54 66,788,2913,159 4月17519622.52 62,284,1233,174 5月11913304.64 42,468,4663,1921216.42 1,800,0008,317 6月11913324.22 43,116,030

16、3,23611850.810,000,0005,403 7月17720688.12 66,851,4563,2312157.89 3,354,66821,2471267.79 1,450,0005,4158月21323926.67 75,950,1843,1748400.86 2,469,2986,160 9月19222123.44 71,786,5723,2451941,253,78813,338 10月25928538.82 91,193,1083,195299.64340,0003,41225453,063,1775,62111月20624169.54 79,593,5883,29317

17、2711.0313,985,2295,1591331.53 1,989,1806,00012月26929988.66 96,111,3113,205797770.8531,391,1174,0401267.79 1,380,0005,153合计2154 243799.08 7826298253,21013516046.12 790479414,92651412.1178823575,582宜都市场-客群分析宜都市场-客群经济来源宜都市场-营销方式宜都市场-置业需求宜都市场-市场小结l 目前市场供给以80m2170m2的二房或三房为主流户型，其中热销户型为115m2 135m2l 多为高层或小高

18、层建筑类型三、 竞 争 分 析项目名称九州丽景苑地 段国际商贸城的西南角项目体量20万方建筑类别百货商场、高层、小高层、小区会所及临街商铺目前均价折后3300元/平米；主力户型99177平为主；产品亮点全覆盖分户式中央空调设计，4万方地下停车位，独立门厅，底层架空，人车分离。中心会所、篮球场、中心大草坪、景观步道、下沉式游泳池。产品推广关键词宜都未来核心商圈、百米地标建筑、法式贵族风情社区豪宅、首席人居大盘高层低密度高绿化率现状简析全实景现房销售，9栋全部开盘；其中8#、9#去化较多，剩余部分高层产品，其他楼栋剩余产品较多；整个项目去化500套左右，剩余600多套房源；（一） 九州丽景苑宜都市

19、场-九州丽景苑项目名称锦绣江南地 段杨守敬大道以西项目体量30万方建筑类别别墅、多层洋房、空中复式、高层住宅建筑风格法兰西建筑风情目前均价3300元/平米主力户型87-130 两房、三房产品亮点12班双语教学幼儿园1600米有氧健康跑道 四大组团公园70%绿化原生态复合社区2个标准网球场 室外篮球公园 羽毛球运 动中心 阳光乒乓球 会所产品推广关键词30万方超大规模绿色生态精装园林、生态人文社区居住与世界同步，引领宜都人居典范现状简析目前剩余3栋楼和外围商业 28层，每层4套 剩余336套， 预计均价：3300元/ 48#楼（一单元）目前正在认筹，剩余50#楼未建；（二）锦绣江南（二）锦绣江南

20、宜都市场-锦绣江南项目名称厚德苑地 段杨守敬大道与西湖一路交汇处项目体量22.9万方建筑类别底商、32层高层建筑风格现代简约目前均价3600元/；主力户型89-130 两房、三房产品亮点周边教育资源丰富，周边重点幼儿园及省级重点名校；周边红春公园和清江公园100余亩绿色双公园环绕；自身规划前入口广场、中心花园、休闲健身儿童游乐沙池和住宅楼周边步行绿地系统四大景观区；产品推广关键词皇级物业 传世之家国企实力、好房子、不将就现状简析项目一期总共10栋 ，目前已开盘8栋；5#、11# 12月17日开盘，去化40%左右，均价3600元/（32层 总共256套）（三）厚德苑宜都市场-厚德苑项目名称清江阳

21、光城地 段临江路和南江支路交汇处项目体量近18万建筑类别小高层、高层住宅建筑风格新古典主义建议风格目前均价及去化情况待定（未开盘）主力户型88-210 两房、三房、四房、五房产品亮点2公里江岸线、300亩清江公园、12000海派风情园林、清江商城、名都商业街、宜都外国语幼儿园、清江小学、宜都三中等生活配套；产品推广关键词首席滨水住区 公园里 纯水岸现状简析12栋小高层、高层建筑，3栋围院别墅产品 整个社区约785套房源；4栋在建，分别为4#楼 10#、11#、12#楼，预计1月份开盘，现正在认筹，认筹优惠：存5千抵1.5万；（五）清江阳光城宜都市场-清江阳光城项目名称御景豪庭地 段陆城城河大道

22、158号项目体量住宅建筑面积55034.27平方米。商业裙房建筑面积10722.86平方米建筑类别5栋住宅楼，其中26层1栋，18层2栋，17层2栋建筑风格新古典目前均价2600元/主力户型104、115 三房产品亮点司法局、水文局、卫生局等 杨守敬幼儿园，实验小学，陆城一中。社区内设置了如羽毛球球场、儿童游乐场及架空层的运动健身场所。还规划有1万平米的欧式风情特色商业街区，超市、诊所、餐饮。产品推广关键词远见，城市未来项目简析已建1栋，总共5栋建筑；1#楼即将交房，1#楼去化30%左右；目前宜都销售最差的项目，地段是其主要因素，其次，产品特色不足与人员专业水平不够；（六）御景豪庭宜都市场-御

23、景豪庭l 目前宜都市区范围，在售房地产项目15个，市场主流项目12个；l 未来同期主要竞品（推量较大）项目6个（别为：清江阳光城、厚德苑、锦绣江南、九州丽景苑、民富新天地、御景豪庭；（其中碧桂园清江明珠仅剩5套别墅、小西湖纯别墅产品、万商城为专业批发商业为主；）竞争分析-小结竞争分析-竞争结论1.主力户型集中在100130m2的两房或三房主 要 竞 品 个 案 分 析四、 未 来 发 展市 场 概 述-区域区域方面：目前宜都市房地产分为三个区域板块，分别为：老城区板块、三江新区板块、行政区板块；项目所处区域相对较为尴尬，处于三不沾区域，该区域并不被宜都人认可；项目的区域是项目目前最大的缺陷，后

24、期宜扬长避短；本案三江新区老城区行政区市 场 概 述-价格价格方面：宜都市房地产整体价格在3300元/左右，其中，雅斯国际广场受益于中心地段与商业广场，均价达到4000元/；其次，厚德苑以其国企良好品质，赢得市场认可，均价达到3600元/；整体市场去化较快产品总价区间为35-45万；而本案项目区域，受限于御景豪庭现有价格影响，该区域价格为2600元/，是整个宜都最低区域，因此，建议项目一期面市价格比该区域现有价格略高，控制在3000元/以内为宜；市 场 概 述-存量存量方面：预估未来一年内宜都房地产将推向市场体量约20-25万（不含本案），预计市场去化周期约10个月左右，供需关系日趋平稳，然而

25、，政府正加大力度进行三江村的拆迁工作，未来该片区住宅推向市场，其体量不容小觑。市 场 概 述-产品产品方面：舒阔型户型被热捧，品质楼盘受青睐这几年宜都商品房市场逐步火热，商品房带来的舒适度，生活品质逐步引起宜都市民对于改善型住宅的重视和关注。根据市调得知受传统的自建房居住习惯影响，他们在购买商品房时会更优先考虑宽敞、舒适度高的户型，其中带入户花园的户型更受青睐。市场销售情况来看，整个宜都市场产品同质化严重，目前宜都市场120平米以上的三房去化率最高，销售情况乐观。市场逐渐开始出现创新型产品，如：清江阳光城175/210大平层；在本案所属区域目前尚不被大多数认可的情况，如何提升本案产品的附加值变

26、成重中之重。市 场 概 述-客群客群方面：宜都市房地产早期发展迅猛，较多宜都当地人已买房，部分家庭甚至已有2套及2套以上住宅，未来市场客群源自于老城区旧小区（无电梯）改善人群、二胎政策刺激的改善客群、公务员企事业单位利用公积金的投资客群、周边乡镇与县城客群、外来务工人员等。主 要 竞 品 个 案 分 析第 二 部 分产 品 附 加 值 提 升（一） 户 型 优 化 建 议项目一期首次推出4栋楼，分别为A3、A4、A11、A12；导 言平 层 图平 层 图优化建议一建议将西头A户型130四房两厅两卫户型调整为125三房两厅两卫户型；优化建议二B户型电梯口直接对入户门，隐私性差，风水学上为门冲，建

27、议进行调整；优化建议三C户型餐厅空间狭小，建议将厨房外移，取消厨房阳台（该户型有其他两个阳台）增大餐厅空间；（二） 产 品 附 加 值 提 升【房地产核心三要素】地段 产品 价格地段为天生价格看市场产品是王道扬产品之长 避地段之短回归本案，当地段并不被市场认可的情况下，产品的提升变得尤为重要！核 心 理 念文化宅 + 科技宅 1、文 化 提 升建议要有一定标志性、张扬的社区大门，以鲜明的识别性和强烈的项目风格，为住户营造社区的归属感。1、社区大门建议2、架空层泛会所建议 泛会所三大特征：突破“四壁合围”的传统会所概念设置在室外；无拘无束的开放空间；采用一层架空设计 。泛会所功能建议儿童活动空间

28、健身房娱乐室泛会所功能建议运动空间活动空间3、环社区健康跑道建议 生活的快节奏打乱了我们的日常休息，对于更多的上班族来说，锻炼的时间少之又少，去健身锻炼也没有充足的时间，而环社区健康跑道能更好解决当代人的亚健康问题。4、先行打造景观释放区建议：更好的营销社区景观及社区氛围，增强销售说服力。周到礼貌的看房细节：n看房车 / 安全顶棚、安全帽发放区n有效但不冰冷的警戒线n停车场防晒车罩5、提升看房服务细节建议：让客户真真切切感受到未来物业的贴心服务，让项目根据销售说服力。6、打造工法样板房和部品工作区建议传统的精装样板房有煽情误导之嫌，以工法样板房和部品工作区展示品质细节，更展示开发商实力和诚信，将例行的工程业务，搬到营销现场来打动消费者。“东海岸”的工法样