定位策划旅游度假易居2012年6月舟山册子岛项目分析报告

1、中国领先的房地产领域综合服务商舟山册子岛项目定位分析报告2012.6中国领先的房地产领域综合服务商2目 录一项目“渔人码头”概念研究二项目整体规划概念建议三项目产品定位建议四项目投资收益测算五项目概念性方案及产品示意中国领先的房地产领域综合服务商3中国领先的房地产领域综合服务商1.渔人码头配套分析渔人码头从旧金山渔人码头到澳门渔人码头，随着渔人码头在世界各地的不断发展，渔人码头的发展模式也日趋多元。这主要表现在两方面。一是不断衍生的渔人码头不再完全依附于渔人码头诞生的滨海和渔业两个基础，有些并不同时兼具滨海元素和渔业元素的地区也开始打造渔人码头。二是渔人码头所容纳的业态日益丰富，从最开始依托于

2、滨海和渔业发展起来的休闲业态和商业业态，逐步扩展至以主题公园为典型代表的娱乐业态和休闲、度假、酒店地产等多种业态。现代衍生渔人码头中国领先的房地产领域综合服务商 西堠门大桥西堠门大桥宁波方向宁波方向响礁门大桥响礁门大桥定海方向定海方向月亮湾风景旅游区月亮湾风景旅游区中石化油库中石化油库项目位置项目位置册子乡册子乡景区内有景区内有16处景点可以多角处景点可以多角度多层次观桥看海度多层次观桥看海2.项目周边可利用资源1、月亮湾风景区2、项目北侧山体3、项目南侧滨海线4、现有渔船码头5、现有渡假设施现有渔船码头现有渔船码头项目北侧山体项目北侧山体现有渡假设施现有渡假设施中国领先的房地产领域综合服务商

3、综合分析 通过对渔人码头配套与册子岛现有可利用配套对比发现，通过对渔人码头配套与册子岛现有可利用配套对比发现，“渔人码头渔人码头”概念概念完全可以植入项目，但需要和政府部门进行充分协商，将项目周边资源整体整完全可以植入项目，但需要和政府部门进行充分协商，将项目周边资源整体整合，从整个册子岛旅游概念出发，而不是单从项目本体出发。合，从整个册子岛旅游概念出发，而不是单从项目本体出发。 需要协调资源：需要协调资源： 一、月亮湾风景区纳入项目整体考虑一、月亮湾风景区纳入项目整体考虑 二、项目北侧山体租赁，打造成项目休闲配套二、项目北侧山体租赁，打造成项目休闲配套 三、现有渔船码头为项目所服务三、现有渔

4、船码头为项目所服务 四、中石化油库可以做到视线遮挡四、中石化油库可以做到视线遮挡 五、项目南侧海堤可以考虑亲水平台和海鲜排档设计五、项目南侧海堤可以考虑亲水平台和海鲜排档设计 六、进入项目道路两旁绿化景观配置六、进入项目道路两旁绿化景观配置 七、现有渡假设施上配置会所酒店，不考虑大型酒店配置七、现有渡假设施上配置会所酒店，不考虑大型酒店配置中国领先的房地产领域综合服务商中国领先的房地产领域综合服务商1.月亮湾风景区建议打造建议现状月亮湾风景区纳入项目整体打造，提升项目及月亮湾整体度假环境及概念月亮湾未深度开发，旅游度假概念须进一步植入项目与月亮湾无缝集合，形成度假区即风景区中国领先的房地产领域

5、综合服务商2.项目北侧山体打造建议现状北侧山体尚未开发观景平台打造北侧山体与政府协商，可打造部分面海观景平台，扩大度假区范围，使项目南北山体与大海形成互动，同时增加项目休闲配套中国领先的房地产领域综合服务商3.项目码头建议现状打造建议码头较为简易，目前为公共使用与酒店结合，打造私人码头，提供游船租赁现有码头改建成私人游艇码头，纳入酒店管理，使渔船码头为项目所服务，强化高端度假概念中国领先的房地产领域综合服务商4.项目海堤建议现状打造建议海堤平整，已初步成型项目南侧海堤已成型，沿堤道路平整，初步建议打造沿堤商业长廊，业态以餐饮（海鲜排挡）为主，提高项目商业价值打造沿堤商业长廊，业态以餐饮为主中国

6、领先的房地产领域综合服务商5.项目外部景观道路建议现状打造建议外部景观道路沿线简易，无植被种植高路两旁种植高大乔木进入项目道路两旁配置绿化景观，形成一定视野遮挡，使项目与周边油罐隔离，优化度假环境中国领先的房地产领域综合服务商现状打造建议6.中石化油库视觉景观建议项目东侧暂无遮挡，可明显看到储油罐以植被和堆坡进行遮挡项目东侧可利用堆坡与高大植被种植进行视野遮挡，与储油罐形成隔离，弱化项目东侧视野环境中国领先的房地产领域综合服务商7.会所酒店配置现状打造建议配置具有沿海风情的高端度假型酒店，不考虑大型酒店配置，规避经营风险，同时在酒店增加会所功能，服务于项目整体地块基本平整，地上有零时工棚打造小

7、型会所酒店中国领先的房地产领域综合服务商项目整体建议渔人码头概念植入，优化项目内外部环境，月亮湾纳入整体项目，打造综合性旅游项目1、道路两旁景观配置2、山体打造观景平台3、月亮湾纳入整体项目4、私有游艇码头打造6、海堤打造商业长廊12345675、小型会所酒店配置7、东侧储油罐植被遮挡中国领先的房地产领域综合服务商中国领先的房地产领域综合服务商物业类型在售个案推案时间推案套数去化套数月均去化主力面积主力总价成交单价酒店式公寓绿城朱家尖东沙度假村2011-11180135177513518000宁兴海天国际2011-1043119021608113500海景广场2012-014101052355

8、-7569-9412500联排别墅绿城朱家尖东沙度假村2012-044522730063021000御翠园2011-104016223050622000中恒倚山艺墅2011-1292599214-241492-55423000独栋别墅绿城长峙岛2011-0836343390-4101053-110727000绿城朱家尖东沙度假村2012-06711400136034000海澜山庄2011-101550.6350-380805-87423000市场平台根据舟山目前以旅游度假为定位项目观察：根据舟山目前以旅游度假为定位项目观察：酒店式公寓目前均价酒店式公寓目前均价13000元元/ ，月均速率，月均

9、速率20套；套；联排别墅目前均价联排别墅目前均价22000元元/ （住宅产权），月均速率（住宅产权），月均速率8套；套；独栋别墅目前均价独栋别墅目前均价2.5-3.5万万/ （住宅产权），月均速率（住宅产权），月均速率2套；套；目前市场在售独栋产品主力面积段较大，总价高，去化慢，本案产权性质非住宅，产品区位不占优势，应降低总价为竞争切入中国领先的房地产领域综合服务商价格平台根据三种产品市场售价：根据三种产品市场售价：酒店式公寓13000元/ 联排别墅22000元/ 独栋别墅30000元/ 结合项目结合项目实际因素实际因素p本案为纯旅游用地，别墅非住本案为纯旅游用地，别墅非住宅产权；宅产权；p册

10、子岛开发属于初期，相对舟册子岛开发属于初期，相对舟山其他成熟岛屿旅游能级较低、山其他成熟岛屿旅游能级较低、配套相对不完善。配套相对不完善。本案单价基础应低于舟山整体市场20%左右，以市场合理底价格作为依据：p酒店式公寓单价基础9500元/ p联排别墅单价基础18000元/ p独栋别墅单价基础25000元/ 中国领先的房地产领域综合服务商19去化平台根据三种产品面积段及市场去化速度：根据三种产品面积段及市场去化速度：酒店式公寓55-75，月均20套联排别墅230-300，月均8套独栋别墅400，月均2套面临区位不够成熟，且独立别墅去化慢的市场情况下，本案独立别墅以小独栋产品切入：p酒店式公寓主力

11、面积50，预计月均去化20套p联排别墅主力面积180，预计月均去化8套p独栋别墅主力面积200，预计月均去化4套面积大，总价高，去化速度慢去化速度较为合理去化速度较为合理中国领先的房地产领域综合服务商地块经济指标100m140m660m300m100m占地277.5亩综合容积率1.62拟建地上建筑面积30万平方米规划指标二期地块占地5.85万方一期地块占地5.85万方三期地块占地4.8万方商业配套占地1万方沿海堤商业占地0.8万方中国领先的房地产领域综合服务商打造建议方案一容积率做满方案一商业用地一期地块二期地块三期用地总计产品类型会所酒店及海堤商业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓占地（万方）2

12、5.855.854.818.5建议容积率1.621.621.621.62综合1.62测算建筑面积（万方）3.249.489.487.7829.98测算套数-1896189615565348销售单价（元/）-950095009500总销金额（亿）9.0069.0067.39125.403三期地块酒店式公寓容积1.6二期地块酒店式公寓容积1.6一期地块酒店式公寓容积1.6商业酒店式公寓5348套总销25.4亿原方案，容积1.62中国领先的房地产领域综合服务商打造建议方案二容积率损失最大方案四商业用地一期地块二期地块三期用地总计产品类型会所酒店及海堤商业密集型独栋密集型独栋密集型独栋占地（万方）25

13、.855.854.818.5建议容积率1.80.60.60.6综合0.73测算建筑面积（万方）3.63.513.512.8813.5测算套数-175175144494销售单价（元/）-250002500025000总销金额（亿）8.7758.7757.224.75商业密集型独栋494套总销24.75亿综合容积0.73大幅损容三期地块密集型独栋容积0.6二期地块密集型独栋容积0.6一期地块密集型独栋容积0.6中国领先的房地产领域综合服务商酒店式公寓套数密集型独栋套数总销金额（亿）方案一5348/25.4方案二49424.75方案比较根据不同产品规划，容积率的损失并未对总销金额有较大影响；方案一：

14、酒店式公寓方案一：酒店式公寓5348套，月均去化套，月均去化20套，去化周期套，去化周期22年；年；方案二：独栋别墅方案二：独栋别墅494套，月均去化套，月均去化4套，去化周期套，去化周期10年；年；单一产品的规划下，两种方案去化周期过长，资金压力大中国领先的房地产领域综合服务商p根据本案根据本案30万建筑面积指标，若满铺万建筑面积指标，若满铺18层酒店式公寓，从产品市场接受度和规层酒店式公寓，从产品市场接受度和规划体量来说都存在较大问题，在合理性开发前提下划体量来说都存在较大问题，在合理性开发前提下本案必须降低容积率本案必须降低容积率；p在容积率变化同时，若按单一产品的规划都会造成供应压力大

15、，去化周期长的问在容积率变化同时，若按单一产品的规划都会造成供应压力大，去化周期长的问题，题，所以本案必须以多种产品组合开发所以本案必须以多种产品组合开发；p而根据不同产品类型规划所导致的容积率变化并未对总销金额有较大影响，所以而根据不同产品类型规划所导致的容积率变化并未对总销金额有较大影响，所以以现金流产品及拳头产品结合开发可降低市场风险、平衡项目利润；以现金流产品及拳头产品结合开发可降低市场风险、平衡项目利润；产品定位方向本案产品定位方向是建立在降低容积本案产品定位方向是建立在降低容积率、保证利润前提下的复合型产品率、保证利润前提下的复合型产品中国领先的房地产领域综合服务商项目产品建议一期

16、地块一期地块相邻关系差，北侧山体，东侧为储油罐，南侧海景，故东侧打造全朝南酒店式公寓，西侧打造部分联排项目一期产品类型：酒店式公寓，联排别墅占地：酒店式公寓占地4万方，联排占地1.85万方，共计5.85万方，建议容积率：酒店式公寓1.4，联排0.8，综合1.2测算建筑面积：酒店式公寓5.6，联排1.48，共计7.08万方测算套数：酒店式公寓1120套（按套均面积50计算），联排82套（按套均面积180计算），共计1202套中国领先的房地产领域综合服务商项目二期产品类型：联排别墅占地：5.85万方建议容积率：0.8测算建筑面积：4.68万方测算套数：260套（案套均面积180计算）项目产品建议二

17、期地块二期地块可塑性较强，北侧靠山，打造价值较高的联排别墅产品，容积率为0.8中国领先的房地产领域综合服务商项目三期产品类型：密集型独栋别墅占地：4.8万方建议容积率：0.6 （密集型独栋容积上限）测算建筑面积：2.88万方测算套数：144套（按套均面积200计算）项目产品建议三期地块三期优质地块，相邻关系最优，故打造价值最高的密集型独栋产品，且容积率做足上限0.6中国领先的房地产领域综合服务商中国领先的房地产领域综合服务商建议方案建议方案商业用地商业用地一期地块一期地块二期地块二期地块三期用地三期用地总计总计产品类型会所酒店海堤商业酒店式公寓联排别墅联排别墅密集型独栋占地（万方）241.85

18、5.854.818.5建议容积率1.81.40.80.80.6综合1综合容积率1.2测算建筑面积（万方）3.65.61.484.682.8818.24测算套数-1120822601441606销售单价（元/）-9500180001800025000总销金额（亿）5.322.668.427.223.6经济指标测算根据市场平台，建议开发三种产品，酒店式公寓1120套，联排别墅342套，独栋别墅144套；根据测算地块综合容积率为1，总销金额约23.6亿（与方案一、二总销金额基本一致）中国领先的房地产领域综合服务商项目开发周期方案项目开发周期2014年2015年2016年2017年2018年总计酒店式

19、公寓销售套数240套240套240套240套160套销售售价95009500950095009500资金回笼量（亿）1.141.141.141.140.765.32亿联排别墅销售套数96759675销售售价18000180001800018000资金回笼量（亿）3.112.433.112.4311.08亿独栋别墅销售套数484848销售售价250002500025000资金回笼量（亿）2.42.42.47.2亿资金总计回笼量（亿）4.253.576.655.973.1623.6亿按均价年递增5%测算资金回笼量4.684.138.087.614.2328.73项目总计去化周期项目总计去化周期5年

20、，销售总金额年，销售总金额28.7亿（按单价年均亿（按单价年均5%涨幅）涨幅）中国领先的房地产领域综合服务商现金流出现金流出合计一、土地土地出让金及契税130万元/亩277.5亩371572500二、前期工程费(含大配套）500元/平方米213951平方米106975500三、建安费用3500929165500公寓地上（装修）350056000平方米196000000公寓地下300022176平方米66528000联排地上（毛坯/装修）550061600平方米338800000联排地下25006975平方米17437500独栋地上（毛坯/装修）550028800平方米158400000独栋地下

21、25002400平方米6000000会所商业500018000平方米90000000堤岸商业（毛坯）300018000平方米54000000游艇码头2000000四、配套工程费500元/平方米213951106975500五、125742815管理费用34293495不可预见费57155825涨价预备34293495六、销售费用（3%）70824000销售代理费35412000广告营销费35412000七、财务费用财务费用八、税收249064400营业税及附加131024400土地增值税暂按总销5%118040000静态总成本（不含财务费用）1960320215静态总成本（含财务费用1000元

22、/平方米）现金流出小计现金流出小计20.3320.33亿亿项目总投资成本中国领先的房地产领域综合服务商32现金流出现金流出2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年一、土地土地出让金及契税371572500二、前期工程费(含大配套）82375500156000009000000三、建安费用0280434750 288750750 1478320001748320003731600000公寓地上（装修）49000000490000004900000049000000公寓地下83160001663200016632000166320008316000联排地上（

23、毛坯/装修）169400000 169400000联排地下87187508718750独栋地上（毛坯/装修）7920000079200000独栋地下30000003000000会所商业4500000045000000堤岸商业（毛坯）2700000027000000游艇码头2000000四、配套工程费900000026915750977200034715750187720007800000五、17963259.29 17963259.31796325917963259 17963259.3 17963259.317963259管理费用不可预见费涨价预备六、销售费用（3%）127453201074

24、94801987332017877480957840016200000销售代理费广告营销费七、财务费用财务费用八、税收00448210423780233869887842628691383368404056970000营业税及附加235788421988653836765642330733381772004029970000土地增值税212422001791580033122200297958001596400027000000静态总成本（不含财务费用）静态总成本（含财务费用1000元/平方米）现金流出小计现金流出小计3.893.89亿亿3.893.89亿亿3.913.91亿亿 2.392.3

25、9亿亿3.173.17亿亿1.631.63亿亿0.690.69亿亿 0.730.73亿亿项目年投资额测算中国领先的房地产领域综合服务商33项目投资收益测算2012201220132013201420142015201520162016201720172018201820192019合计合计现金流出额3.89亿3.89亿3.91亿2.39亿3.17亿1.63亿0.69亿0.73亿20.33亿现金流入额4.24亿3.58亿6.62亿5.96亿3.19亿5.40亿29.00亿净现金流-3.89亿-3.89亿0.33亿1.18亿3.45亿4.32亿2.50亿4.66亿现金流出总额共计现金流出总额共计2

26、0.3320.33亿亿现金流入总额共计现金流入总额共计2929亿（包含项目商业部分出售额，不包含项目车位出售）亿（包含项目商业部分出售额，不包含项目车位出售）净现金流总额共计净现金流总额共计8.678.67亿亿IRRIRR收益率测算结果收益率测算结果17%17%以以10%10%计得计得NPVNPV值为值为2.342.34亿亿中国领先的房地产领域综合服务商34通过对产品优化建议，三种产品的规划下容积率为通过对产品优化建议，三种产品的规划下容积率为1 1，根据，根据目前目前1.61.6的容积率损失将近的容积率损失将近37.5%37.5%，考虑到成本因素，可能，考虑到成本因素，可能情况下建议开发商与

27、政府进行沟通，在情况下建议开发商与政府进行沟通，在130130万元万元/ /亩的地价亩的地价基础上相应给予一定下降空间，基本达到基础上相应给予一定下降空间，基本达到100100万元万元/ /亩以下，亩以下，减缓甲方资金压力！减缓甲方资金压力！中国领先的房地产领域综合服务商35中国领先的房地产领域综合服务商36规划概念示意规划概念示意打造中国的爱琴海岸边打造中国的爱琴海岸边中国领先的房地产领域综合服务商37规划概念示意规划概念示意建筑风格建议采用现代风格，考虑到业主观海观景需求，立面表现以建筑风格建议采用现代风格，考虑到业主观海观景需求，立面表现以高大的落地玻璃窗、巨大的外凸飘窗及别墅多平台设计

28、，立面颜色以高大的落地玻璃窗、巨大的外凸飘窗及别墅多平台设计，立面颜色以白色为主，仿佛爱琴海边，与海天融合出纯洁自然的建筑形象；白色为主，仿佛爱琴海边，与海天融合出纯洁自然的建筑形象；中国领先的房地产领域综合服务商38小独栋别墅立面示意小独栋别墅立面示意高大落地玻璃窗高大落地玻璃窗建筑面积：300 地上二层建筑中国领先的房地产领域综合服务商39联排别墅立面示意联排别墅立面示意巨大外凸飘窗巨大外凸飘窗建筑面积：220 地上三层建筑中国领先的房地产领域综合服务商40酒店式公寓立面建议酒店式公寓立面建议巨大外凸飘窗巨大外凸飘窗及观景阳台及观景阳台单套建筑面积：50 地上10层建筑中国领先的房地产领域

29、综合服务商41会所立面建议会所立面建议中国领先的房地产领域综合服务商42实景示意实景示意中国领先的房地产领域综合服务商43实景示意实景示意中国领先的房地产领域综合服务商44实景示意实景示意中国领先的房地产领域综合服务商沿海建筑建材建议沿海建筑建材建议中国领先的房地产领域综合服务商1、铜板、锌版、铜板、锌版l 铜板已经被证明是一种高稳定、低维护的屋面和幕墙材料，铜是一种环保、使用安全、易于加工并且极抗腐蚀，使用寿命超过100年。l 同时铜的循环使用率很高，90%以上，这是环保材料的重要特征。1）材料：原铜板（KME产品） 2）规格：厚度0.7。3）采用立边咬合系统。中国领先的房地产领域综合服务商

30、2.2.涂料涂料适于海滨气候适于海滨气候采用硅丙荷叶自洁型厚浆质感涂料硅丙荷叶自洁型厚浆质感涂料系统，也就是弹性厚浆质感涂料。其主要性能特征是：1 1）、透湿性）、透湿性工程专用弹性质感涂料是将硅胶质成份与乳胶复合乳化而成，它通过10000次循环实验，无裂缝、起泡、变色等现象，有效防止外界恶劣对建筑物的侵蚀，使建筑物的使用寿命延长1020%。一般来说，室内的水蒸气要想向外渗透，但若外壁材料透湿性差及表面含水率高，则较困难。但是，质感涂料涂装之后的外墙墙身，水蒸气的向外扩散性良好，在正常条件下，对于壁内的防止结露有很好的效果，因此，质感涂料特别适宜沿海湿润气候。中国领先的房地产领域综合服务商2 2）、防水性）、防水性弹性立体质感涂料的底漆和面漆是以毫微为单位，形成了非常细密的充填涂膜，而且因其采用鳞片状充填材料，故更直接地达到防止水迁移的设计效果。3 3）、弹性）、弹性以前的喷涂材料以硬质品为多，在以软性材料为主的基材上涂装时，不能避免涂料的龟裂。而弹性立体质感涂料有适度的弹性，具有一定的伸缩