房地产企业财务管理

1、房地产企业财务管理房地产行业是资金密集型的高风险行业。房地产企业往往有较大 比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款额都很大。同 时，房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经 营风险大等特征。因此，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性 核心竞争能力，必须提升财务管理水平。一、房地产企业财务管理中的问题（一）企业通常采用传统的家族式管理模式。目前，我国许多房地产企业典型的管理模式是所有权和经营权的高度统一，企业的投资者同时又是经营者。特别是在财务管理上，企业的财务负责人及会计、 出纳等多是由投资者的亲属担任。这势必给企业的财务管理带来一定 的负面影响：企业存在着不依法建

2、账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象；企业管理者集权现象严重、职责不分、越权行 事，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行、财 务监控不严、会计信息失真等；纳税风险增大，偷税、漏税现象严重； 企业没有建立内部审计机构，即使有，也难以保证审计的独立性、公 正性。（二）财务管理机制薄弱。当前，大部分房地产企业财务管理还 处于初始的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用1、财务制度不健全。没有建立严格的财务核算制度，包括账实 核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的 贯彻，会计资料的相关性、真实性和可靠性比较差；财务上

3、的内部控 制机制要么没有设置，要么形同虚设，很容易造成资金的内部盗用和 流失。2、财务管理多属被动反映型”。仅停留在记账和编制财务报表 的财务会计阶段；财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于 空白，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。3、资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视财务 管理，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。我国房地产企业多属民营经济成分。 据有关资料显示，企业平均 寿命仅为三年左右。很多企业之所以难以持续发展，一个极其重要的 原因就在于财务管理水平低下，跟不上企业发展的需要。因此，房地 产企业

4、必须正视自身的财务背景， 大力规范财务管理体制，加强财务 管理工作。二、提升房地产企业财务管理水平的对策（一）优化管理模式，建立现代企业管理制度。现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确、治理结构严谨、责权关系对等、筹资渠道广泛、制约机制健全、企业规模可以迅 速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即，通过所 有权和经营权的分离，减少投资者对企业日常经营管理的干预， 使管 理人员专心企业日常管理，完善管理理念和企业管理制度， 在生产经 营中有效使用现代管理方法和手段，调动经营者和广大企业员工的积 极性、主

5、动性、创造性，切实解决房地产企业传统家族式管理带来的 规模小、体制不顺、机制不活、管理混乱、综合竞争力弱等问题。建 立现代企业制度是房地产企业发展的方向，是企业上规模、上档次、 上水平的必然选择。（二）构建完善的财务管理体系。为促进房地产企业核算型财务 向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一， 保障 企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系。1、完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。根据企业会 计制度和管理控制要求，科学设置会计科目。如，在开发产品科目 中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设

6、置土地费用及 下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目， 细化成本对象，以便于进行不同产品的营利能力分析。（2）统一会计 核算程序。企业的会计科目设置要保持统一， 在此基础上增加适当的 灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录 和归集程序、账务处理程序、结账和会计报表编制和上报程序要保持 统一。2、建立管理会计系统。建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指，按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、 项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心 和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩 效考核指标、标准、办法

7、，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映 各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任 中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向 管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益 等信息，支持管理层的经营决策行为。3、健全预算会计体系，实现财务管理预算化。房地产企业的预 算会计体系主要包括项目预算和资金预算两项内容。 项目预算是企业 以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资 金需求和使用计划进行汇总后， 根据整体

8、资金状况，对企业资金的整 体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损 益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时, 要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析 和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成 以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进 行定量约束的格局。4、强化资金管理。（1 ）在资金的筹措管理方面，主要应做好以 下几方面工作：首先，要加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标 识，信用良好的企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会 有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹

9、措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例，这样就可以使大 部分贷款利息支出转变为企业的盈利。（2）加快资金周转，加强资金 运用管理。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响，房地产企业 的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严 重的会把企业拖垮。因此，企业应尽快处理掉 拖拉工程”其次，加 强企业现金管理。尽可能使应收账款和应付账款的期限保持一致， 最 好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短， 这样就可以保证 按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三， 防止企业过度预支资金，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。第四，严格控制管理费用的支出

10、。房地产开发企业要防止讲 排场、讲面子、大手大脚、铺张浪费等现象。5、加强财务制度建设，完善内部审计制度。房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套 符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构，统 一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产 等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如 现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化； 三是要制定相应的考核制度，强化监督机制。房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内 部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展。 要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财 务管