建立循环、可再生的存量房调控体系框架0525

1、建立循环可再生的存量房政策调控框架当前，中国的房地产已经进入一个新房、二手房、租赁齐头并进、均衡发展的阶段，长效机制更侧重于房地产供给侧结构性改革，更注重存量住宅的高效流通问题，而建立可循环、再生的存量房调控体系是房地产长效机制的重要内容。一、循环、可再生存量住宅市场的核心含义与范围？（一）广义范围广义上讲，循环、可再生的存量住房市场应该包括：（1）快速流通的二手房交易市场；（2）房屋品质租赁与相关衍生服务领域如装修等；（3）存量土地的利用与房屋的更新改造或重建；（4）物管对小区的生态管理。（二）核心含义存量时代最大的命题就是让既有的房屋/土地资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。简

2、而言之，就是通过提高住房质量、改善居住环境等存量改革途径来达到“物尽其用”的目的。具体来讲，从房屋的建造、流通、管理到老旧的全生命周期的各环节都涉及到住宅的循环与再生。房屋的新建与再建层面上，较高的节能、绿化标准与房屋构造质量是存量房屋可循环利用的基本前提，老旧房屋的改造重建是存量房屋最深层次的利用；房屋的管理层面上，日常的房屋维护对于延长房屋生命周期具有重要意义；房屋的流通层面上，质量优良的存量住房流通率高，利用效率更高，显然，不管是二手房买卖还是租赁交易都是存量房屋的循环再利用。围绕这个内涵，循环、可再生型的存量住宅市场至少有以下三层含义：一是在不增加建造成本的前提下，发挥既有房屋的价值。

3、我国住房超过户均1套，总量达到基本平衡，要满足更深层次的住房需求，需要在不增加任何社会成本的基础上，创造存量房屋的价值。二是在使用期限内房屋可快速、高效地流通，满足不同层次的住房需求。中国存量住宅的“流通性”仍不足，优质住宅资源的循环利用方面仍有较大空间。2016年中国二手房交易量约计500万套，存量住宅套数超过2亿套，大致框算的流通率为2%左右。相比之下，美国的流通率历史均值为4.5%；美国二手房交易额占比曾达到93%，中国目前只有41%。三是房屋的改造重建与土地的高效再利用符合新型城市的区域发展定位。房屋的改造重建包括两种形式的再生，一是不改变房屋物理结构的前提下实现住房质量的提高，如老旧

4、小区的改造，房屋所有权不发生转移；二是在原有宅地上重建更优质、容积率更高的住宅，如城中村的拆除，房屋所有权大多发生转移。土地的再生包括废旧国有厂房与空置商办楼宇等土地用途的变化，土地所有权不发生改变，使土地得以高效利用。二、为什么建立循环、可再生的存量住房体系？当今房地产市场已开始由增量向存量转变，存量住宅的循环再生利用符合近年来社会可持续发展的总基调，建立循环、可再生的存量住房体系对于房地产业的持久发展以及经济稳定增长具有重要意义。（一）未来房地产以存量住宅的流通为主，如何使既有资源得到最大化利用成为当今房地产市场的重要课题。我国一、二线城市陆续进入存量时代，存量市场将是未来房地产的主流发展

5、方向。原则上，每一次流通对交易双方都意味着经济学意义上的“帕累托改进”，也是对房屋资产的价值重估和充分利用，所谓的“交易的魅力”，就是在不耗费任何增量资源的情况下，让每一个交易方都实现边际改进。以最低交易成本、最短的交易周期实现房屋的高效流通，有助于弥补增量市场的发展短板，是解决空置率上升、土地以及房屋资源浪费问题的有效途径。（二）为开发商与公寓服务商开辟可持续发展的新战场优化存量住房结构，提高住房匹配率。大中城市居民在住房问题上的矛盾较为突出，主要表现为新房市场房源较少且地处郊区，市场上流通的老旧房屋结构及功能大多已不能满足不断升级的住房需求，因此开发商在城市更新区域面临巨大的市场空间，长租

6、公寓为机构运营商在租赁行业提供新的发展机遇。以北京为例，存量房中30年房龄以上的老旧房屋占20%左右，但是该房龄段的房屋成交比例却微乎其微，仅占7%左右，其中大部分是学区房。另外占半数以上的购房者偏好15年以内的住房，这显然形成了供需错配问题，而循环、可再生存量市场的建立有助于解决房屋位置与住房质量的错配问题。图：北京市存量与成交住宅房龄分布数据来源：北京市住建委（三）闲置、低效土地与政策性用房大大阻碍存量市场的运行效率。目前我国存量土地很多，主要为国有企业的工厂、厂房，而且不少还占据城市核心位置。随着城市由制造业向服务业转移，工业土地闲置或位置错配的矛盾将日益突出，土地闲置与低效问题与当今房

7、地产供给侧改革的基调相悖。政策性用房规模巨大，但流通效率较低。北京已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到全市存量的33.6%，但换手率仅为0.39%，若能盘活，将流通率提高到3%，将释放出7.7万套用于交易的房屋，可以极大满足购房需求。表1：全国建设用地供应结构（万公顷） 年份 住宅 商服 基础设施等其他用途 工矿仓储2010年11.533.8912.4415.42011年12.654.2623.2919.132012年11.475.0933.8520.722013年14.26.732.8321.352014年10.214.9331.1214.732015年8.263.7128.9

8、112.48合计68.3228.58162.44103.81数据来源：国土资源部表2：北京不同产权房屋流通率产权性质换手率（预估）商品房6.18%已购公房0.43%二类经济适用房0.25%央产房0.36%一类经济适用房0.45%使用权0.01%两限房0.13%私产0.12%校产0.02%数据来源：链家研究院（四）提高存量房产业对经济增长的贡献率近三年来住宅开发投资额增速连续下滑，在2015年达到最低，住宅开发投资对于经济增长的贡献率也下滑至0.5%，为历史最低。经粗略估计，2016年我国围绕存量房的服务总收入已达3.8万亿元，对GDP经济增长的贡献率达到6.5%左右，即将超过住宅开发对经济增长

9、的7.5%的拉动力。可见，物业管理、装修以及城市更新等循环、可再生的存量房体系对于建材家具、设计装修、资产管理等上下游产业的带动作用极大，从而成为经济增长的重要动力。表3：存量房及相关服务对经济的贡献收入2016收入（亿元）对GDP贡献率新房营销与代理33001.48%二手房经纪佣金818.40.65%租赁租金与佣金113002.28%物业管理物管费43950.86%装修装修费180941.13%城市更新更新净收入2700.10%总计381776.50%数据来源：链家研究院测算，装修收入数据来自中国建筑装饰协会三、建立循环、可再生的存量市场的政策着力点从国际上看，近年来日本房地产政策开始由以新

10、建住宅为中心向以二手住宅为中心的循环型市场转变，即通过改建提高存量房的品质与性能，依靠二手住宅的流通，向可循环、再生的存量型住宅市场转变。为了实现这一目标，日本政府在税收、金融、等方面采取政策措施，鼓励房屋租赁、流通、房屋再生。因此，构建我国房地产市场长效机制的核心目标不在于新增房屋的数量，而是在于可流通的存量数量与质量。提高住宅质量是保障存量房屋可循环流通的重要基础，是实现人与房屋资源的优化配置，提高城市人口承载力，构建资源循环型城市的必要条件。（一）引导业主进行住宅维护，改造贷款房屋可延长贷款期限。从国际上看，日本与美国房屋业主都十分注重对于房屋的保养与维护。日本相关协会推行住房履历书，记

11、录住宅所有者在获得、保有至出售住宅期间住宅的所有信息，包括住宅新建、改造、修缮、检查时点以及住宅相关设计图、施工内容与检查结果，住宅履历书推行仅半年，收集到的住宅履历信息高达79万件。鼓励业主进行住宅维护与改造，有利于存量住宅质量的维持与提高，同时在住宅流通市场中易获得一个合理的估值。美国每年花费在房屋维护上的费用也高达房价的1%-3%，以致于美国存量房屋的生命周期普遍较长，流通率也较高。翻新后进行价值重估，适当延长抵押贷款年限，一定贷款额度内可作为纳税抵扣项。我国房地产相关主管部门应该鼓励业主自觉进行翻新或改造，对于房屋质量的维持与提高具有重要意义，有助于提高房屋二次流通的估值。要求金融机构

12、提高对1年内已进行改造的房屋评估价值，并适当延长住宅抵押贷款期限，业主可根据自身的经济能力下调每月还款额度。同时，房屋改造后进行住宅质量评级，评级较高且贷款购置的房屋每月贷款利息可作为个税抵扣项；没有贷款的房屋改造后，（二）加强物业维护，鼓励开发商收购并改造老旧小区鼓励开发商收购老旧小区，对涉及到户型布局、供热制冷以及管线等设施进行更新改造，小区公共设施、绿化、道路等加以完善，改造后通过出租或出售的方式获得收益，对于改造后仍愿意居住在该小区的原业主在房屋估值差价基础上给予一定补助。开发商要配备物业公司来管理改造后的小区。（三）适当降低长租公寓的税费。降低品牌公寓企业税收成本。长租公寓企业对于房

13、屋的改造再生是增加租赁行业供给弹性的有效途径，也是降低房屋空置率、促进房屋循环再流通的重要手段。从目前来看，长租公寓规模小、行业集中度较低，房源少与经营成本高是主要原因。有关主管部门可从降低公寓企业的增值税率或适当增加进项税额抵扣项目入手，如将改造装修成本、融资利息支出准予进项税抵扣，将人工成本支出以适当方式纳入抵扣范围等，也可从业主端的空置税入手，降低公寓企业的拿房难度，从而降低品牌公寓企业的拿房难度，提高拿房积极性。（四）盘活存量土地，形成多元供给主体目前，工业用地退出后的土地闲置与低效问题突出，变更土地性质存在制度性障碍。我们认为，盘活存量关键是建立闲置土地转让流通制度，有效推进土地性质改变，鼓励社会资本以参股、联营、转让等方式盘活废旧工厂厂房、仓库等低效用地，分离土地的所有权和使用权，形成多元化土地供应主体。采取税收、金融优惠政策，对废旧工厂以及空置写字楼等改进成租赁产品，增加租赁住房供应。（五）进