重汽翡翠外滩项目市场调研报告

1、 重汽翡翠外滩重汽翡翠外滩目录市场分析区域分析产品属性产品包装产品推广竞品分析市场分析210120081160201641144344529305010015020025030005101520253035404520140120140220140320140420140520140620140720140820140920141020141120141220150120150220150320150420150520150620150720150820150920142014年年1 1月月-2015-2015年年9 9月居住和商服用地新增量月度变化月居住和商服用地新增量月度变化宗数宗数面积面

2、积市场分析市场分析土地供应量：土地供应量：20152015年年1-91-9月月总体供应量环比略有上升，土地供总体供应量环比略有上升，土地供应平稳，月土地供应量浮动较小，土地市场稳健。应平稳，月土地供应量浮动较小，土地市场稳健。宗数面积（万）市场分析市场分析市场供应量：市场供应量：20152015年年1-91-9月月总体供应量环比小幅上升，月新增总体供应量环比小幅上升，月新增供应量略有起伏，市场供应平稳健康。供应量略有起伏，市场供应平稳健康。020004000600080001000012000140000204060801001201402014012014022014032014042014

3、0520140620140720140820140920141020141120141220150120150220150320150420150520150620150720150820150920142014年年1 1月月-2015-2015年年9 9月住宅供应量月度变化月住宅供应量月度变化面积面积套数套数面积（万）套数市场分析市场分析市场成交量：市场成交量：20152015年年1-91-9月去化量环比大幅提升，随着政策的月去化量环比大幅提升，随着政策的放宽，成交量开始反弹，且势头强劲。放宽，成交量开始反弹，且势头强劲。02000400060008000100001200002040608

4、010012020140120140220140320140420140520140620140720140820140920141020141120141220150120150220150320150420150520150620150720150820150920142014年年1 1月月-2015-2015年年9 9月住宅成交量月度变化月住宅成交量月度变化面积面积套数套数面积（万）套数市场分析市场分析政策：在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房政策：在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。消费，多轮金融信贷政策发

5、力，改善市场环境，促进需求入市。时间时间政策政策15.2.5大型金融机构存准率下降0.5%至19.5%15.2.28五年以上贷款利率下降0.4%至6.15%15.3.30对拥有一套住房切相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款，最低首付比例调整为不低于40%。“330新政”发布之后，多数地方政府大幅度提高公积金贷款额度，保障刚需臵业者能够享受到2成的首付比例。15.4.20大型金融机构存准率下降1%至18.5%15.5.10五年以上贷款利率下降0.25%至5.90%15.6.28五年以上贷款利率下降0.25%只5.65%15.8.26金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4

6、.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整15.9.6下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点区域分析区域分析区域分析SWOTSWOT分析：区域位置好，生态景观丰富，政府重点规划；但分析：区域位置好，生态景观丰富，政府重点规划；但片区配套缺乏，规划落实难度大。片区配套缺乏，规划落实难度大。S:S:区域地理位置优越，自然景观丰富，为政府重点规划区域，政策利好。W:区域商业发展薄弱，配套条件较差，区域人口整体水平相对较低，对区域经济的推动作用有限。O:政策的大力扶持，在建商业将有效地拉动区域人口迁入和承接产业转移。

7、T:规划落实周期较长，难度大。产品属性产品属性产品属性二环边缘，二环边缘，拥有丰富河景资源，拥有丰富河景资源，4343万万中等体量纯住宅社区中等体量纯住宅社区重汽翡翠外滩项目位于重汽翡翠外滩项目位于历城区二环东历城区二环东路与小清河北路交叉口西路与小清河北路交叉口西100100米路北米路北。项目占地约项目占地约20.3920.39万万，建筑面积约，建筑面积约43.343.3万万。项目分为南区，中区，北区。项目分为南区，中区，北区三个地块。三个地块。项目物业类型为住宅，社区内配少量项目物业类型为住宅，社区内配少量商铺。商铺。项目定位：二环边缘，拥有丰富河景项目定位：二环边缘，拥有丰富河景资源，资

8、源，43 43 万万中等体量纯住宅社区，中等体量纯住宅社区，偏改善型项目。偏改善型项目。N小清河北路小清河北路将军路将军路产品属性产品属性项目概况：二环边缘，拥有丰富河景资源，项目概况：二环边缘，拥有丰富河景资源，4343万万中等体量纯住宅社中等体量纯住宅社区区位置历城区二环东路与小清河北路交叉口西100米路北开发商中国重型汽车集团房地产开发公司物业类型住宅 建筑风格Art-Deco占地面积20.39建筑面积43.30万容积率2.2绿化率35%开发分期分为南区，中区，北区三个地块开发停车位1:1户型面积90-170价格8500元/开盘时间2012年7月入住时间2014年底物业公司中实杰肯道夫物

9、业公司物业费1.8元/平 销售情况共推出房源1502套，成交1381套，去化率92%客户情况以历城区地缘性客户为主导，多为25-40岁品质刚需及改善客户。客户主要关注学校及区位、交通。N中区中区幼儿幼儿园园北区北区南区南区历城六中历城六中项目分为南区，中区，北区三个地块开发。项目共30栋楼，为18层的多层以及33层的高层。产品属性产品属性区位区位项目位于二环边缘，北园商圈及洪楼商圈均在项目项目位于二环边缘，北园商圈及洪楼商圈均在项目2 2公里范围公里范围内，区域发展较为成熟。项目南临小清河景观带，东北望华山风景区，内，区域发展较为成熟。项目南临小清河景观带，东北望华山风景区，河景及山景资源丰富

10、，随着华山片区的开发，区域价值会进一步提升。河景及山景资源丰富，随着华山片区的开发，区域价值会进一步提升。洪楼商圈洪楼商圈泺口商圈泺口商圈北园商北园商圈圈5.5km5.5km2km2km2km2km洪楼商圈，城市次级商圈，商业档次居中，以满足周边居民日常消费需求为主，吸引了银座、大润发等超市在此区域开店。北园商圈，涵盖了北园大街沿线，辐射整个济南北部城区，是济南北部最大的商圈，以经营建材、家居、服装、餐饮、娱乐为主的独一无二的商圈。泺口商圈，济南市的大型综合性专业化商圈，包括泺口服装市场、金牛建材市场、泺口集贸综合市场、李庄装饰材料、家具辅料市场、山东石材新市场等大型市场。小清河景观带小清河景

11、观带小清河全长237公里，济南市内70.3公里.自2007年开始治理，目的在提高泄洪能力的同时，也塑造成景观河。华山历史文化公园华山历史文化公园华山国家历史文化公园是泉城特色风貌带的重要组成部分，也是城市重要的生态湿地和城市防洪的重要滞洪区。产品属性产品属性周边路网周边路网路网畅通，交通便利。南临小清河北路，东临城市主干路网畅通，交通便利。南临小清河北路，东临城市主干道将军路，距全福立交桥约道将军路，距全福立交桥约600600米，途经公交线路米，途经公交线路2020条，邻近轻轨条，邻近轻轨R2R2规划站点规划站点南全福站。南全福站。全福立交桥全福立交桥工业北路工业北路二环东路二环东路历山北路历

12、山北路将军路将军路二环北路二环北路600m600m南全福街东口全福立交桥北项目位于小清河北路，临近将军路，历山北路。项目距全福立交桥约600米。项目距轻轨R2线规划站点南全福站约1km，未来出行将极其便利。项目附近可搭乘公交路线约20个。荷花路西口小清河北路小清河北路全福立交桥南全福立交桥前进桥产品属性产品属性周边配套周边配套项目周边一公里内生活，商业，教育，医疗配套齐全，项目周边一公里内生活，商业，教育，医疗配套齐全，生活氛围浓厚生活氛围浓厚医院超市，商场酒店学校餐饮历城六中历城六中山东轻工业学院山东轻工业学院济南市第一中学济南市第一中学济南二中济南二中农科院小学农科院小学济南第三十四中学济

13、南第三十四中学烟草职工医院烟草职工医院济南市中心医院全福医院济南市中心医院全福医院华联超市华联超市统一银座统一银座银行民生银行民生银行中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行润丰农村商业银行润丰农村商业银行黄台大酒店黄台大酒店项目项目1 1公里生活圈公里生活圈医院：2个酒店：5个学校：6个银行：6个餐饮：大型餐饮5个，中小型餐饮共约60个大型超市：2个 1km 1km产品属性产品属性 项目内配套项目内配套社区内配有历城六中及幼儿园，历城六中预计社区内配有历城六中及幼儿园，历城六中预计20142014年年9 9月份开学月份开学N中区中区幼儿园幼儿园北区北区南区南区历城六中历城六中幼儿园幼儿园历城六中历城

14、六中产品属性产品属性户型配比户型配比项目主力户型为项目主力户型为110-144110-144的三室户型，比例为的三室户型，比例为68.2%68.2%，目前南区，目前南区13#13#，19#19#楼正在认筹楼正在认筹项目已推房源户型配比项目已推房源户型配比户型面积区间（）套数（套）占比两室90-9644029.3%三室110-144102568.2%四室170372.5%合计1502100%130130边边130130边边9090中中19191701701701701313项目目前在售房源：北区：1#和2#楼；南区：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、13#、15#、18#16161919

15、13131 12 23 34 41 12 25 54 43 36 67 71 12 24 4101014149 91515181811117 75 53 312128 86 6在售楼栋在售楼栋售罄楼栋售罄楼栋未售楼栋未售楼栋产品属性产品属性户型平面图户型平面图 两室两厅两卫两室两厅两卫建筑面积建筑面积 90 90 三室两厅两卫三室两厅两卫建筑面积建筑面积 140 140 四室两厅两卫四室两厅两卫建筑面积建筑面积 170 170方正户型，全明通透。方正户型，全明通透。双卧室朝南，次卧送观景阳双卧室朝南，次卧送观景阳台台动静分区，巧妙布局动静分区，巧妙布局开敞客厅连接南向观景阳台，开敞客厅连接南向

16、观景阳台，客厅连接北向阳台。客厅连接北向阳台。短进深，大开间短进深，大开间南北双向阳台，实现通透到南北双向阳台，实现通透到底。底。产品属性产品属性客户分析客户分析以地缘性以地缘性26-3526-35岁首置客户为主，客户关注因素集中在学岁首置客户为主，客户关注因素集中在学校和区位交通方面校和区位交通方面根据成交客户来源分析，45%客户来自历城区，35%客户来自天桥区，地缘性明显。 成交客户50%为26-35岁，以首置客户为主，小部分首改客户。客群关注因素集中于学校、交通和区位。代表项目：翡翠郡代表项目：彩世界代表项目：翡翠清河产品属性产品属性开发商品牌解读开发商品牌解读济南本土开发商，济南本土开

17、发商，2020年责任国企，中国开发企业年责任国企，中国开发企业500500强，通过翡翠郡、彩世界等项目在市场上形成较好的口碑。强，通过翡翠郡、彩世界等项目在市场上形成较好的口碑。代表项目：翡翠东郡24区位较为优越。区位较为优越。北园商圈及洪楼商圈均在项目北园商圈及洪楼商圈均在项目2 2公里范围内，区域发展较为成公里范围内，区域发展较为成熟。随着东北方向华山片区的崛起，会进一步提升区域价值。熟。随着东北方向华山片区的崛起，会进一步提升区域价值。交通便利。交通便利。距城市交通枢纽全福立交桥距城市交通枢纽全福立交桥500500米，小清河北路与将军路环绕，途米，小清河北路与将军路环绕，途经经2020条

18、公交线路，条公交线路，临近轻轨临近轻轨R2R2规划站点规划站点南全福站，交通便利。南全福站，交通便利。河景及山景资源丰富。河景及山景资源丰富。项目南临小清河景观带，东北望华山历史文化公园，项目南临小清河景观带，东北望华山历史文化公园，河景及山景资源丰富。河景及山景资源丰富。教育配套齐全。教育配套齐全。社区内签约历城六中，另外项目社区内签约历城六中，另外项目1 1公里之内有济南第一中学，公里之内有济南第一中学，济南二中等多所学校。济南二中等多所学校。品牌号召力较强。品牌号召力较强。作为济南本土开发商，在济南已开发翡翠郡、翡翠清河等作为济南本土开发商，在济南已开发翡翠郡、翡翠清河等知名度较高的项目

19、，形成了较好的口碑，品牌号召力较强知名度较高的项目，形成了较好的口碑，品牌号召力较强。产品属性产品属性小结小结产品属性产品属性建筑商：平安建设、天齐建设、宁建建设建筑商：平安建设、天齐建设、宁建建设产品属性产品属性园区景观配套园区景观配套园区入口园区入口入口景观入口景观园区道路园区道路园区绿化园区绿化建筑小品建筑小品儿童乐园儿童乐园健身跑道健身跑道产品属性产品属性园区标示园区标示产品属性产品属性产品缺陷：市政规划道路未开通；社区紧邻工业烟囱，污染严重。产品缺陷：市政规划道路未开通；社区紧邻工业烟囱，污染严重。产品包装31售楼处外观售楼处外观区位示意图区位示意图项目沙盘项目沙盘产品包装产品包装售

20、楼处：海派风格，以上海外滩为范本，中西方文化交融辉映。售楼处：海派风格，以上海外滩为范本，中西方文化交融辉映。32户型展示户型展示儿童玩乐区儿童玩乐区工法展示工法展示区区内部装饰内部装饰接待区接待区特色展示区特色展示区33产品包装产品包装样板间：欧式风格，典雅大气，奢华装饰带来极致视觉冲击。样板间：欧式风格，典雅大气，奢华装饰带来极致视觉冲击。入户玄关入户玄关客厅客厅主卧室主卧室书房书房34餐厅餐厅次卧室次卧室卫生间卫生间35产品推广36产品推广产品推广重要推广节点重要推广节点时间时间重大节点重大节点2012年3月28日重汽地产签约历城六中2012年4月2日营销中心及临时售楼处开放2012年7

21、月28日项目首次开盘，主推中区房源2013年1月21日项目正式售楼处投入使用2013年1月26日样板间开放2013年3月2日南区首次开盘2013年5月4日北区首次开盘2014年7月12日南区13#和19#楼开始认筹2014年12月13南区3#楼推售2015年4月26南区5#和15#楼推售2015年10月底南区7#楼推售37产品推广产品推广推广渠道推广渠道小红帽拉访小红帽拉访自媒体自媒体户外推广户外推广电商电商38产品推广产品推广推广材料推广材料宣传单页宣传单页户外围挡户外围挡手提袋手提袋宣传读本宣传读本39竞品分析40竞品分析竞品分析竞品基本信息竞品基本信息项目名称项目名称总体量总体量产品类型产品类型面积区间（面积区间（）主力产品主力产品价格（元价格（元/ /）中海华山珑城650万多层、小高层、高层、别墅82-16090、1405600荣盛锦绣澜湾25万小高层60-120958500鹊华天禧15万公寓、高层住宅、商业79-126978700路劲东城40万高层83-1371048500海尔云世界800万高层、小高层84-16997830041竞品分析竞品分析中海华山珑城中海华山珑城项目项目中海华山珑城中海华山珑城位置二环东路与小清河北路交汇处路北规模占地面积：2.19万亩建筑面积：650万容积率：2.4总户数：50000户建筑类型多层、小高层、高层、