商业街整体招商方案1

1、威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案一、招商的启动时间如按 2022年 10月1日开业方案，按一般同规模的商业工程，至少应提前 8个月进 行招商，威县大都汇汇金广场商业街因种种原因， 现距开业之日仅剩下 6 个月时间， 因此开街前的 70%招商会带来好多的弊端。二、招商人员人数商业街铺位 82 个，现出售的 3、8、9、10、11、12、16 区铺位较不标准，如此以来 增加了招商的难度和强度。对此招商团队人员定为 11名较为适宜招商总监 1 名、 筹划经理 1名、招商经理 2名、助理 1名、招商专员 6 名。具体工作分配如下： 经理 2 个分成俩块招商：一名负责餐饮以及大客户对外招商、一名负责

2、百货、 服装及配套等当地招商 以当地为主，制定具体的目标招商方案和进度， 安排招商 人员的日常工作。招商人员六名分组：由区域经理安排具体招商工作 其中：3、8、9、10、11、12、16区按区域划分由各区域经理带着 6 名招商人员分 别负责各区域招商工作三、招商办公地点因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 在工程现场在为我们开启一间商铺作为招商办公室， 并同时在营销中心内设立招商 咨询点，双边配合进行。四、工程整体招商的原那么和目标1、保证在 2022年7月底前工程整体招商定金意向完成 50%；2022年 10月1日项 目开业前整体招商完成 70%，以保障工程能如期顺利开业。

3、距明年工程开业只剩下半年时间 2022年 4月1日2022年 10月1日，除去清明、 五一的时间，实际剩下的时间只有现了，因此对完成 70%的招商方案有一定的难度 和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对工程比拟了解，通过后期的招商 更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商， 以保障整个商业街商业经营井然 有序进行招商。由于整个招商在前销售后，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此 要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能 是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化

4、装品 之类，而不能经营小吃、电玩等。3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报到达 6-10%以上，以稳定业主的投资 信心。根据我司对工程周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保 证业主第一年的投资回报到达 6-10%以上问题不大， 较高的投资回报对增强投资者 信心和保障商业街的永续经营至关重要。4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。对 9、10、11、12、16、区将按现行功能分区进行零散招商，对 3、 8、区采取统一 招商，来保证整个商业街整体定位符合威县商圈需求， 来保证商业街长远经营稳定。五、威县大都汇汇金广场商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1、投资业主风险

5、分析? 商铺不能及时租赁出去；? 商铺租赁的价格比拟低；? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。2、自营业主租赁户风险分析? 工程招商在开业前不能完成 70%以上或装修未完成， 工程不能如期开业或开业时间无限期拖延；? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；? 没有统一的物管或物业管理费用比拟高；? 生意不是很理想或经营惨淡；3、开发商风险分析? 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；? “只租不卖 或“先租后卖 ，假设招商不理想，今后的经营或销售会很困难；? 工程不能如期开业，业主闹事；? 工程

6、日后经营不是很理想或经营惨淡，那么不利于开发商的品牌树立。? 工程不能获得稳定的投资回报，业主闹事；六、招商中存在的主要问题及躲避方法问 题 一：招商时间紧迫、任务量较大 如前面所述，工程的整个招商时间只剩下约 5 个月左右的时间，总共有约 1 万 4 千 多 m2、 82 个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。躲避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组 织专门的部门监督管理。问 题 二：将来已买商铺的业主要求自营或自行转租，可提前做好相关手续，签定 相关协议，要不以后对其难以制约。问 题 三：将来引入大型租赁户后，可能导致租金回报率达不到 6-10%以上，业主

7、 不同意怎么办。引入大型主力店、知名品牌客户，由于物业要求困难较大，其租金相对会降低，但 引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用， 吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。 躲避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。问 题 四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠躲避方法：1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比拟多的商铺群给其选择；2、对大型包租客包租商铺中的自营业主， 可帮其调整到位置相对较好的委托出租商 铺中经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。问 题 五：2022年10月1日前招商任务完不成 70%以上，影响开业 躲避方法：在目前的形式

8、下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招 商工作中的问题和困难，正确预见并确定工程的开业时间。或者届时制定相关的广 告宣传活动， 由开发商免费提供开业时适量未租出商铺搞活动， 保证开业率达 70 以上。七、威县大都汇汇金广场商业街方案招商方式 威县大都汇汇金广场商业街目前共有商铺 82 个，现阶段已售商铺 * 个 截止 2022 年* 月* 日，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动， 如按以前招商设想： 9-16 区招散户， 3、8、区统一招商，如按 2022年 10月 1日开业方案，招商率达 70%以 上将有较大困难。1、时间已来不及。从 4 月初开始计算，到明年 9月底，仅仅剩下

9、个 6 个月的时间， 之间还有其他节假日及暑期将延误一段月时间，加上招商组织必须进一步扩大，具 体方案确实定，人员的招聘或磨合，由于前期招商广告的筹划、人员培训、文字性 资料等等原因，现在至少将需要 15-20 天以上时间。也就是说四个月的时间要招满* >70%以上开业率X 1-20%自营客户=622个商铺，平均每月要招出 138 户，每天要招出13830=4.6户，将非常困难，以往威县任何地方都没有类似速度， 所以从时间上来来说已远远不够。2、严格按功能分区招商，那么 3、8、9 号楼的招商将有非常大的困难。 按目前功能分区， * 做男士用品、动动休闲产品， * 做儿童用品、文化用品，

10、 要招商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或有名品牌的选择性不大，根据 以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一局部比 例，招商有很大一局部难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、 四区按目前功能分区经营，将有很大困难。3、一般商业工程， 如考虑到以后的商业街形象和稳定， 招商工作都会筹划先行。 及 工程开始开工时就有功能定位设想，然后根据筹划要求进行施工和招商，一般启动 时间略早于销售或与销售同步，就目前威县大都汇汇金广场商业街来说，因招商启 动时间较晚， 没有事先筹划， 加上已有 * 个商铺至今没有具体的数据， 招商过程中 可能出现的困难或工作的不

11、可操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的 整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。 针对以上种种情况分析，如果要保证 2022年 10月商业街整体 70%以上开业，且功 能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招 商时，采取以下方法：1、在目前销售的 1-4 区中 1-3 区招租散户；2、4-6 区统一招租大型商业工程目前销售的只有 4 区1-3 区招商方案一、 功能定位及招商对象功能定位：1、因东塘周边的商业企业中： 友谊商城装修后经营定位为中高档， 东塘百货经营定 位为高档，xx旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档，考虑到差异化经 营，X

12、X商业街经营定位应该是中档偏低。2、目前长沙的市场行情而言，散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位， 其中还带动着美甲、 内衣、精品饰品的消费， 故业内人常说： 女人的钱是最好赚的。 所以，在本工程中，我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障 经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步开展的前景。相对的，男 装和童装在市场的份额中就显得比例小很多，所以，他们所占的本工程面积并不是 很大，全部集中在三区。3、就地下商业街在长沙经营的历史来讲，长沙民众已经习惯将她定位为中档偏下 的消费场所。所以，较高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设 一个区引进一些二、三

13、线服饰及相关品牌。招商对象：1 区：品牌服饰男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等2 区：女性用品时尚女装、美容美甲、精美饰品等3 区：男士用品男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等三、具体招商细那么：1、委托租赁具体操作流程。业主购置商铺 填写经营意向调查表 确认自营、委托出租 协助业主和承租人签订租赁 公司收集承租客户 投资业主签定 业主代租合同，并收取租赁中介佣金 信息、进行谈判 协议，交 纳履约保证金装修、开业2、委托租赁合同附后。四、xx商业街4-6区统一招商方案、根本原那么 1定位原那么 目前，随着沃尔玛、步步高、家润多、国美、通程电器、友谊精品商城、通程精品 商城等国内

14、外知名商业巨头聚首东塘商圈，东塘的整体商业气氛日益渐浓，作为名 气不大，没有品牌知名度的XX商业街，特别是第四-六区统一招商工程的定位， 应遵守以下几个原那么：A、引进的工程必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投 资信心，因此，应该是东塘商圈其他卖场缺乏的工程，或者是将来在东塘更具竞争 优势的工程。B、引进的工程必须考虑到商业街周边企事业单位、居民区、学校等群体的购物习 惯和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。C、可以引进国内外大型知名商业机构。D、工程定位的覆盖面，根本能辐射到达工程周边 3公里以内。 2租金价位定价原那么A 、租金基准定价，应全面权衡经营

15、户和开发商的投资本钱，目前，参照市场上按 投资回报 7 8%左右的价位，业主和经营户根本能接受，因此，第五、六区租金定 价月基价应为：售价8%H2个月。B、因引进的工程有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑 基准定价的根底上，应该考虑以下两个着重点： 如引进的工程知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应 参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达 3 年以上，且每年租 金价格要保证 5左右的递增。 如引进的工程，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，贝何以按租金基准定价作为参考定价。 因大型商业工程装修较一般商铺复杂，往往需要 1- 3

16、个月的装修期，如xxx商业 街在明年 2005年3月底客户才能进场装修的情况下，建议给予免 13个月装修期 的租金优惠政策。二、招商对象以及目标顾客、租金预测2 文化类品牌店 以教科书、综合书刊、音像店、电脑配件店等为主，该群体以连锁店经营为主，一 般要求铺位面积2001000m2使用其经营实力、经验比拟强，有很稳定的消费 群体，有较高的品牌影响力和号召力。目标顾客：1 、东塘沿韶山南路至井湾子止， 沿线一公里范围内的四十几个中高等院 校不包括小学。2、xx商业街沿线一公里范围内的科研单位、技术单位、广告信息公司以及有关文 化爱好者。租金预测：根据市场该群体的投资实例，预测租金 60元/m2左

17、右建筑面积。2 餐饮、娱乐、休闲品牌店 以餐饮酒楼或餐饮美食广场、电玩俱乐部、美容美体馆、健身馆、酒吧等为主，该 类群体一般要求铺位面积2002000m2使用，其经营工程能做到与购物互补，有 一定的规模和市场竞争力，能充分聚集人气。目标顾客： 1、东塘商圈讲究生活品质和品位的消费人士。2、东塘商圈喜爱时尚，追求潮流的时尚男女。3、东塘商圈热爱生命、热爱运动的都市青年以及大中学生。4、来 心商业街购物后需其他消费的顾客。5、东塘周边喜爱休闲娱乐的广阔爱好者。租金预测：根据对前期市场调查了解，租金预测可达 4070元/m0建筑面积。2 大型知名商业连锁机构该类机构以国内外知名商业品牌商场为主，一般

18、要求面积达5000m2建筑面积以上，有其特定的消费群体，有广泛的品牌知名度，有较高的商业信誉和超强的吸 引力，能提升整个商业街整体定位，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。 目标顾客：东塘商圈乃至整个天心区、雨花区整个范围内的需家庭消费、生活所需 开支的居民区、企事业单位、大中专院校以及来商业街购物的所有顾客。租金预测：因该类商业机构有其相当大的知名度，根据其以往的投资习惯和投资成本，租金预测在2550元/m2建筑面积。注：因 4区是先售后租，建议整个 4区按售价年回报的 8进行“带租约销售 ， 不允许自营，已签商铺买卖合同的业主要求自营的业主，有开发商同意后帮其换至 3 区，然后由开发商指

19、定专业招商机构统一招商大型商业工程。一方面保证按原计 划销售 1-4 区，另一方面以 4、5、6区的整体招商租金收益支付 4区返租费用之后 因大型商业工程的租金可能略低于售价年回报的8，故与返租租金有一定差额，开发商仍将有很大的租金收益。五、xx商业街整体招商程序序号 工 作 内 容 日 期一 进行全市商业业态及招商、租赁市场调研 9 月 1 日11月 1 日二 确定功能分区，确定招商平面图及面积 11月 1日之前三 确定本工程的招商形式及条件 11月 1日之前1、租赁2、合作经营四 招商工作中工商税务费用确实定 11月 1日之前五 制定具体的招商工程明细 11月 1 日之前1、工程分类2、目

20、标客户的定位3、招商区域地点六 制定各种招商工程的租金费用、收益预算、编制租金表 11 月 1 日之前 七 制定宣传推广方案及开支预算1、招商工具 11月 15日之前1招商地点及办公用品 11 月 15 日之前 2确定物管及介入经营管理队伍 12月 30日之前 3印制宣传单、书刊、价目表 11 月 15 日之前 2、招商文本1招商手册 11 月 15 日之前2租赁合同 11月 1日之前3合作经营合同 11月 1日之前4物管文本 11 月 30 日之前5装修要求 11月 30日之前6商业管理文本 11月 30日之前3、传播及媒体1制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、控制方案11 月 10 日之前2确定媒体及发布方案 11 月 10 日之前3确定新闻媒体操控方案 11月 10 日之前4、整体形象推广方案 11月 10 日之前八 全面开展招商工作 11 月 1 日起九 整体形象推广执行 11 月