物业管理工程维修部运行手册

1、物业管理工程维修部运行手册编制：审核：批准：XXXX物业管理有限公司二零零五年二月第一章 工程部人员架构图 第二章 工程部管理范围 第三章 工程部规章制度 第一节第一节公共部分第二节第-节强电专业 第四节 第 四 节弱 电 专 业 第四章 工程部维修保养流程 第五章工程部人员调配流程第六章 工程部工作单流程 第七章 设备节能办法 第一章工程部人员结构图维修工维修工维修工维修工第二章工程部管理范围工程部负责的日常工作有：1对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养2对物业未尽人意之处提出整改方案。3 对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4 对客户进行有偿服务。5 为物业管理提供有关

2、工程询问。6公司及物业管理处领导交办的其它工作。一、强电专业1. 负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。2. 负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由 空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支 持配合。3. 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4. 负责物业公共区域的照明维修。5. 负责物业临时供电的安排和计划。6. 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7. 负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8. 对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9为客户提供有偿服务。二、空调、给排水专业1. 负责整个物业空调制冷、采暖

3、通风系统的日常运行、管理及维修、保 养工作2. 改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同 时最大限度节约能源。3. 负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作4. 负责生活水水质报检工作。5. 负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作6. 为业主、客户提供有偿服务。三、综合维修专业1. 负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。2. 负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。3. 负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。4. 负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。5. 负责公共范围内和物业公司的家具

4、维修。6. 负责安排一些小五金件的维修和调整。7. 负责一些临时性的任务。8. 负责为业主、客户提供有偿服务。四、弱电专业1. 负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控 系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、 保养工作。2. 负责向业主、客户提供有偿服务。第三章工程部规章制度第一节公共部分编号：ZWPM-C-BB-EN-03版本：C/1通则：一、安全保卫制度1. 1.工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2. 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全 检查，如发现有安全隐患

5、，须立即上报领班、主管或工程部经理。3. 各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全 隐患，须立即上报主管或工程部经理。4. 主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。5. 未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等）， 已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等 重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进 出日期及时间等。6. 所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调 至合适

6、程度，清理好现场7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出 书面申请，经批准后方可配制。8 所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9 所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示 标志。10. 所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打 开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。11. 高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作 业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12. 所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执 行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人

7、身及设备安全，凡违规操 作者，一经发现，均扣除当月工资 200元人民币，因违规操作造成严重 后果者，均立即除名。13. 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安 全后方可使用。14. 所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如 因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15. 工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、工程验收制度1 .所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下

8、，连续试运行一段时间（需 根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5. 必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、 调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以 备查用。6. 必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责 任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。

9、7. 必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等, 清点入库，妥为保管并做出详细清单。工程接管验收程序提交检查报告提交检查灯完告三、设备维修制度1 预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程， 进行定期检修及保养，并 制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能 延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建 立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经

10、理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责， 并提 交主管审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三 天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期 及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好 充分准备。2 紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查 情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客 户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时， 需考虑尽量减少影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减

11、少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以 书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数 量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报 告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案， 备查3 设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工 程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报 告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最

12、有利及对客户影响 最小之时间进行。设备正常维修程序主管制订保养计划、经理检修项目及相应表格设备紧急抢修程序电话或书面客服部发出系统恢复运行通告四、报告制度1. 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报 告专业领班：1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。1.2所辖设备除正常操作外的调整。1.3所辖设备发生故障或停台检修。1.4零部件更新、代换、或加工修理1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。2 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。2.2重要零部件的更换、

13、代替或加工修理。2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说 明。2.4维修人员请假、加班、倒休等。3. 各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：3.1重点设备除正常操作外的调整。3.2变更运行方式。3.3主要设备发生故障或停台检修。3.4系统故障或正常检修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。3.8须与外班组或外部门、外单位联系。4. 主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：4.1重点设备发生故障或停台检修。4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。4.3应急抢修及正常检修后的维

14、修总结。4.4系统运行方式有较大改变。4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工 及检修。4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.8人员调度及班组重大组织结构调整。4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.10对外部门、外单位联系、协调。4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。4.13月度工作总结报告。5. 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。五、工具管理制度1. 本部工具分为公用工

15、具、各专业自用工具及个人工具三部分， 公用工具 及专业自用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使 用。2. 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管 人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使 用。3. 工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。4全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱 护工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元，凡因此造 成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资300元人民币。5. 公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法， 工具借用最长时 间为三天，如因工

16、作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续， 工具用完后立即主动归还，不得拖延。6. 专业自用工具必须由领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型 工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。7. 借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验， 如有遗失或损 坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写工程部借还物品记 录，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员 负责照价赔偿。8. 所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出， 员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。9. 所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限

17、到期时，无论公用工具还 是个人领用工具，一律以旧换新。六、巡检制度1巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手 段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行， 并认真记录。2在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在 可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临 时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备 间后，必须做到随手锁门。4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压 柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。5 各运行、维

18、修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每 周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织 处理。七、交接班制度1 接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2 接班人员接班时必须检查以下工作：2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况 介绍，交接设备运行记录表。2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接 系统设备巡检记录表。2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有 不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆

19、放,如有问题,应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备 注栏，并由上一班人员签字。2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排， 并在交接班记录上签字。3. 交班人员在下列情况时不得交班离岗：3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班 人员到岗后方可进行交接班。3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级 领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人 员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交 班人员排除故障。3.4交接班人员

20、对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要 求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。八、值班制度1. 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须 向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。2. 值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3. 每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、 手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。4. 须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值 班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。5值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班, 当班人员

21、严禁饮酒。6. 值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗 台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清 洁卫生。7非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止， 否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。8 任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值 班人员负责。九、材料领取制度1. 1.所有工具、备件、材料必须经过领班或主管方可领取。2. 2.领取工具、材料必须填写领料单。3. 3.材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确认4. 4.多余材料必须退回库房。十、机房钥匙管理制度1. 凡24小时值班机房，除值班人员

22、掌握一套外，其余钥匙交工程部统一 保管。2. 任何人不得私自配钥匙。3. 凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交 24小时值班机房保管，以备发 生紧急情况后，能打开机房门。4无关人员不得借用机房钥匙。5遗失钥匙须立即报告。6无人值班机房借用钥匙需登记。1一、机电设备房出入管理制度1工程部机电设备房包括范围:1.2空调机房1.4水箱间1.1高压配电室1.3物业自控机房1.5各电梯机房为了确保本大楼内各机电系2. 以上机房均为工程部的机电设备运行用房, 统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3. 本公司内有关上级部门因检查工作， 必须要进入这些场所时，应由部门 经理或其指

23、定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房 出入登记簿上做好记录。4. 凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入 这些场所时，应由部门经理或主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出 入登记簿上认真做好记录。5. 5.本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项 目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领 下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手 续。6. 6.外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭 事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当 值领班处办理许可和登记手续后进入

24、现场，在工作中不得随意操作和 触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验 收离场手续。7. 所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8. 所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在 工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9 .所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。十二、故障处理制度不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由主管调查与分析原因，提 出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。被迫停止运行必须进行修理的故障， 称重大故障，应及时汇报主管，由主管 组织

25、调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即: 故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。十三、大中修管理制度1. 1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全 部或大部分解体检查，称之为大修。2. 2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要 求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。3. 3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理， 说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。4. 4.对设备大修必须书面得

26、到公司领导批准，专业性、技术性较强的 设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报 告。5. 5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管必须 在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。十四、零维修管理制度1. 1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。2. 2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。3. 3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工 单上注明。4. 4.遇客户单元特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。5. 5.进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗， 与客人口角。6. 6.值班员遇到解决不了

27、的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7. 7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。8. 8.每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。十五、综合维修房屋管理制度1. 1.职责工程部维修领班对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指 导。2. 2.内容2.1做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件 保存好。2.2为了延长大楼的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达 到正常使用标准。2.3定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施 设备正常使用。2.4二装施工中对施工图纸

28、严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体 结构不被破坏。2.5树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可 施工。2.6装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。2.7在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止 重大事故的发生。第一节第二节 强电专业编号：ZWPM-C-BB-EN-04版本：C/1A.变配电室运行管理制度A. A.变配电室值班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定 期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。B. B.定期巡视，值班人员每天按现场运行规程的规定时间和项目，对 运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。C. C特殊巡视，

29、对特殊情况下增加的巡视。如在设备过负荷或负荷有 显著变化时，新装、检修或停运后的设备投入运行， 运行中出现可疑 现象及天气时的巡视。D. D.夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，一般 在咼峰负荷期。E. E.巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。F. F.巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立即 向主管领导汇报。无论电气设备带电与否，未得主管领导批准，值班 人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。G. G.建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报 告管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电 流、温度、电表运行数、检查屏

30、上指示灯、电器运行声音、补偿柜运 行情况，发现异常，及时修理与报告。H. H.供电器线路操作开关部位设明显标示。停电拉闸，检修停电，挂 标示牌。I . I 巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。J . J .配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板防止小动物进入。B.变配电室工作制度1 . 1 .工作票工作票是允许在配变电设备上工作的书面命令，根据安全条件分别使用第一、 第二工作票。1. 1第一种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电。高压室内的二次线路或照明等回路上的工作，需将高压设备停电或做安全措施。配电站的扩充工作，需要停电做安全措施或安全距离不足需装设绝

31、缘或一 经合闸就送电到工作地点设备上的工作。1.2第二种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工作。控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上的工作。不需要高压设备停电的二次线路上的工作。124用绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。125已投运的变配扩充工作，只需做简单的安全措施，向绝无触电危险的邻近 有电处的工作。1.3 紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍执行安全措施和工作许可。1.4 工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人 盖章。1.5 一个工作负责人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。1.6 一个电气连接部分或一个配电装置

32、全部停电，则有不同的工作地点，可以发一张工作票。2. 2.配电室工作许可制度执行工作许可任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作许可人在完成施工现场的安全措施后，还应做到：2.1工作负责人到现场再次检查安全措施，以手触试，验明无电。2.2对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。2.3和工作负责人在工作票上分别签名。2.4必须完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。2.5 工作负责人、工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关检修设备运行结线方式，特殊需变更时，应事先取得对方同意3. 3.配电室工作监护制度3.1 3.1完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作班所有人员交

33、待现场安全措施带电部位和其他注意事项。监护人必须始终在工作现场， 对工作班人员认真监护及时纠正违反安全的动作3.2 3.2 所有工作人员（包括监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要现场条件许可的情况下，可准许一名具有实际经验或几人同时工作，监护人须将有关安全注意事项详尽指示。3.3 3.3监护人在全部停电时可以参加工作班工作。部分停电时，安全措施绝对可靠时，方能参加工作班。监护人可根据现场安全条件，施工范围等情况，增设专人监护，专职监护人不得兼做其他工作。3.4 3.4监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时代替。若监护人长时间离 开现场应由原工作票签发人更换新监护人，两监护人做好必要的交接。

34、3.5 3.5 任何人发现有违反安全规程和危及人身安全时， 应向监护人提出整改 意见，必要时可暂停工作，并立即报告上级。4. 配电室工作间断、转移和终结制度4.1 工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全措施保持不动，工作票仍由 负责人执存。4.2 间断后继续工作，不需通过工作许可人。每日工作完毕应清扫并开放已封 闭的道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作 票。工作负责人必须重新检查安全措施后，才能工作。若无负责人和监护人 带领，工作人员不得进入现场。4.3 在未办理工作票终结手续以前，不准将施工设备合闸送电。4.4 工作间断期间，若紧急需要，可将工作班全体人员已经离开

35、的工作地点的 确切情况通知工作负责人，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采 取下列措施：（A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”的标示。（B）所有通路必须有专人守候，以告诉工作班人员“设备已经合闸送电，不得 继续工作”。守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。4.5 检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行：（A）全体工作人员撤离工作地点（B）收回所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。（C）工作负责人和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验。（D）工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可。4.6 同一电气连接部分用同

36、一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安 全措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但负责人在转移工作地点时应 清楚交代带电范围，安全措施和注意事项。4.7 全部工作完毕，应清扫、整理现场，负责人应先周密检查，然后交待发现 的问题、试验结果和存在问题，并与值班员共同检查设备状况，然后在工作 票上填明工作终结时间，经双方答复后，工作票方告终结。4.8 结束的工作票，保存三个月。5. 配电室倒闸操作规定倒闸操作是项技术性较强的重要工作，操作人员必须充分了解有关电气设备相互之间的连接，运行情况以及保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。5.1 倒闸操作必须按照运行领导人的命令或同意后才能进行。紧急情

37、况下（火灾、自然灾害、人身事故等）才允许不经同意，先行操作，但事后尽 速汇报。5.2 5.2倒闸操作设备必须获得各位运行现场领导人同意后进行，并应规定事故时和失去通讯联系时的操作约定。5.3 倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例外。5.4 倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地 线的位置和临时编号，操作完毕后在模拟盘上标明清楚。5.55.5 必须遵照倒闸操作票的顺序进行，严禁凭想象、凭记忆。5.65.6 变配电所内的操作范围包括下列各项开关、闸刀、熔丝的合上或拉开交直流操作回路的合上或拉开继电保护、自动装置的启用或停用临时接地线的拆除和撤出（

38、包括验、放电）有变压器分接头的调整核相、核相序及用摇表测绝缘保险管的挂上或取下5.7 操作人员应严格遵守下列步骤：模拟盘演习安全措施立正就位核对铭牌高声唱票一高声复票允许正式操作实际操作逐项勾票、记时间检查设备完成汇报6. 电气运行倒闸操作规程6.1变电室的值班员，必须熟悉本大厦电气设备的运行状况， 必须熟悉变电室设 备的操作方法。6.2电气设备倒闸操作的技术要求规定如下：送电时，先合隔离开关，后合负荷开关； 停电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关； 严禁带负荷拉、合隔离开关；开关两侧的隔离开关操作顺序如下：送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关；停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离

39、开关；变压器两侧开关的操作顺序如下：停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关； 送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；6.3倒闸操作中，应该注意防止通过电压互感器二次返回高压；6.4当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化；合闸后电流应返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压的变化。7. 电器设备的巡视检查制度7.1在变电室的高压配电装置，每班巡视两次。7.2电器设备发生重大事故又恢复送电后， 对事故范围内的设备，应进行特殊巡 视，每班不少于四次。7.3电器设备存在缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数，每班不少于四次。7.4巡视检查时，通过人的感觉器官仔细分析，发现异常现象时，要及

40、时处理， 并作好记录。对于重大异常现象要及时报告。7.5新投入运行或大修后投入运行的设备，在72小时内应加强巡视，每班不少于四次，无异常情况后，可按正常周期进行巡视。8. 设备缺陷管理制度8.1设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷， 并尽快补缺。保证设备经常处于良好的技术状态，是确保供电系统安全运 行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作的重要依据。8.2 一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏， 或造成有严重影响的停电事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重， 情况紧急，必须立即处理。8.3二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运

41、行，但情况严重，已经影响设备 出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁 安全运行。8.4三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划进行 处理。8.5发现一类缺陷应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺陷应及时 安排计划消除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。8.6配电室值班人员应将发现的设备缺陷填写在设备缺陷记录本内。9. 电梯机房管理制度9. 1电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；9. 2机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应 保持在摄氏5度一40度之间；9. 3机房内应保持干净、整洁，严

42、禁存放易燃医爆或危险物品，不准堆放其他 杂物;9. 4机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内；9. 5电梯机房应每周打扫一次卫生；9. 6闲杂人员不准进入机房，若因工作需要，需要确定进入时，须经主管人员 批准，并在专业人员陪同下进入机房；9. 7未取得特种设备操作证人员，不得随意动用，操作电梯设备；9. 8由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、 无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行；9. 9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。10. 乘梯须知10.1注意轿厢内是否具有电梯安全检验合格标志，未经检验合格或超过检 验有效期的电梯不得

43、使用；10.2乘梯时应相互礼让，不得在轿厢内打闹，蹦跳或进行其他危害电梯安全运 行的行为；10.3应正确使用轿厢内外各按键，请勿乱按；10.4电梯门在打开状态时请勿使用外力及物品强行阻止电梯门关闭，电梯运行 中不得用手或其他物件强扒电梯门，以免发生停梯事故；10.5请勿在轿厢内吸烟、吐痰或从事其他不文明行为，不准携带易燃易爆及腐 蚀性物品乘坐电梯；10.6学龄前儿童及其他无民事行为能力人员搭乘无人职守电梯的，应有成年 人陪同;电梯运行中如发生任何意外，应利用轿厢内警铃和通讯装置与电梯维修、管理人员联系，等待救援，切勿扒门脱离以免发生危险;10.7本梯为载客电梯，严禁载货。第二节第三节空调专业Z

44、WPM-C-BB-EN-05版本：C/11. 1 空调系统运行管理规定序号项目要求1运行管理规定1、1、空调值班人员对设备应经常进行巡视检查，包 括定期巡视及特殊巡视。2、2、工程部经理或主管应定期检查、指导冷冻机房 的运行管理工作。空调领班每天检查一次运行及机房管理 情况，对设备存在的问题能及时处理并作好记录。3、3、操作工巡视检查应集中精力，若发现设备有异 常情况应记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领导汇报， 密切监视设备情况，在主管的指导下进行设备的检修或切 换工作。2规早制度齐全并 认真执行1、1、空调工应持证上岗，应具有空调专业等级证书，并能 熟练掌握操作、维护保养有关设备的技能。2

45、、2、认真执行交接班制度、定期巡检制度、设备操作规程 的规定当值无违章、违纪现象的发生。3冷冻机、空调设 备运行正常无重 大事故1、1、严格按照操作规程操作，做到冷冻机运行稳定无液击、 咬缸、喘震、超温、超压、泄漏等异常显现象；按时记录油 温、冷却水进出水温度及压力，冷媒水进出口温度及压力， 吸排气温度及压力、电压、电流等，发现异常及时处理并上 报做记录。2、2、做好设备的维护保养工作，认真做好保修期内与外包设 备的保养记录，各种保养记录保存完好。3、3、对设备使用的压力表、温度计等测量器具应定期检查， 保证其灵敏可靠。4、4、保证润滑油、冷媒、传热面的清洁，保持良好的传热效 果。4电气控制系

46、统完 好1、1、定期清除电器柜内灰尘，检查个电器元件无烧损，使 其接触良好，且接线符合规范要求。2、2、电机运行正常，无超温过流现象，接线牢固正常。3、3、机房内照明电器等应绝缘良好，机器设备接地良好。5日常管理1、1、机房内应有良好的事故排风设备、通风照明良好，地 面、门窗设备保持干净整洁，通道畅通。2、2、机房内不准挪作他用，不准堆放杂物及易燃、易爆物 品，配备相应的灭火器具。3、3、明火作业严格遵守劳动和消防部门规定，严格执行持证操作制度。4、4、做好操作维修人员的业务培训工作，提咼操作人员的 业务应变能力。5、5、做好冷冻机的经济运行，合理供冷，使机器始终保持 良好的安全运行状态。2.

47、 2.中央空调运行规程2. 2. 1操作要求冷水机房是设备机房，为保证大厦中央空调系统安全、正常运行，必须严格 遵照操作规程进行操作。严格遵守冷水机组维护操作手册要求，保证安全生产。掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，并做好运行记录，保证数据准确无误。发生异常情况以及设备故障应迅速查明原因、正确处理，及时报告有关领 导和部门，并认真做好记录(内容应包括异常情况或故障发生、 过程、原因、 处理方式及结果)。严格遵守设备检修记录归档制度。2.1.4 及时掌握外界环境温度和大厦内各部分空调负荷需求，合理调整机组、 水泵等

48、投入运行的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求的前提下， 做到经济运行。2.2系统各主要设备对应运行方式现有中央空调系统各主要设备对应关系和管路系统的配置情况如下：2台冷水机组、2台冷却泵、2台冷冻泵、2台冷却塔，正常运行操作请按如下方 式对应进行：(1) (1)1 #冷水机组1 #冷却塔1 #冷却泵1 #冷冻泵；(2) (2) 2#冷水机组2#冷却塔12#冷却泵2#冷冻泵；2.3运行操作步骤启动1#冷水机组2.3.1.1 正常操作:A、开启1#冷水机组蒸发器及冷凝器进出水阀门；E、开启1#冷却水泵进出水手动蝶阀；C、开启1#冷冻水泵进出水手动蝶阀；D、置1#冷却水泵选择电源选择开关于“手

49、动”位置；E、按1 #冷却水泵电源“启动按钮”，启动1#冷却水泵；F、置1#冷冻水泵选择电源选择开关于“手动”位置；G、按1 #冷冻水泵电源“启动按钮”，启动1#冷冻水泵；H、置冷却塔风扇系统电源选择开关于“自动”位置，风扇将自动启动运转(若 置于“手动”位置，要按下电源按钮手动启动风扇系统)。在完成上述步骤后，参照冷水机组操作手册启动1#冷水机组。启动2#冷水机组参照1#冷水机组启动步骤，相应设备编号为2#冷水机组；2#冷却泵; 2#冷冻泵；2#冷却塔；。2.4停机操作上述冷水机组的停机操作程序：在机组完成停机后5- 15分钟，按照先停泵及冷 却塔，再关闭各管路阀门的原则进行，具体步骤如下：

50、A、按“停止”按钮停止冷却泵、冷冻泵及冷却塔，E、按“关闭”按钮关闭各电动阀，“关到位”指示灯亮。C、关闭相关管路之手动阀门。2.5两台机组并联运行操作要求根据大厦中央空调现有配置状况，操作人员可采用下列几种运行方式来满 足不同时期、不同负荷的空调需求，即运行：(1) 开启1#冷水机组；(2) 开启2#冷水机组；(3) 开启1#冷水机组+ 2#冷水机组；以上运行中，冷冻泵最多只能开启 2台，非在运行中机组之冷却、冷冻水 进出水阀门均必须关闭，以避免水流旁通。运行中冷水机组冷却、冷冻水进出参数应在如下范围：冷冻水进出水压差0.1-0.15 Mpa进出水温差4-5C冷却水进出水压差0.1-0.15

51、 Mpa进出水温差4-5C冷冻水出水温度小于47F(8.5 C)注：冷冻水系统最大压力不得1超过1.3 Mpa。 冷却水系统最大压力不得1超过0.4 Mpa。3. 空调冷水机组操作规程3.1准备工作检查欲启动冷水机组的蒸发器及冷凝器进出水阀门是否全部开启。检查冷却水泵及冷冻水泵系统管路阀门是否全部开启。检查分水缸及集水缸上的阀门，根据空调需要决定是否开启或关闭。检查分水缸供水总管阀门及集水缸回水总管阀门是否开启。检查冷却水系统及冷冻水系统的水压力，在正常范围以内为准。非运行的冷水机组蒸发器及冷凝器出水阀门，确认检查关闭。3.2机组启动程序要保证冷水机组油加热器提前 12小时通电，使油温保持在比

52、冷凝温度高 27.8 C的标值。看冷水机组微电脑控制中心上是否显示出：“系统准备启动”。经过以上各项检查确认正常后，首先启动冷冻水泵，按下冷冻水泵启动按 钮，观察电流表，电流表显示稳定后，其次启动冷却水泵。启动冷却水泵，待冷却水泵电流表显示指针稳定后(不 超出正常范围)， 启动冷水机组。启动冷水机组，按下压缩机启动开关，它会自动弹回到运行位置，当启动 开关接通时，控制中心处于运行模式，任何故障都会在显示屏上显示出来。在启动程序的头50秒，微电脑控制中心上将显示出“系统预先润滑”，在 完成50秒钟运行之后，压缩机将启动。冷水机组启动后，要观察系统冷却水温度情况，根据温度情况，及时开启 冷却塔风扇

53、系统，以确保经济运行以及制冷效果。3.3机组运行331机组运行时应检查冷水机组油槽油位，使确认油位在油槽上下视境范围以内。注意机组运转负荷情况，导流叶片开度是否正常。听机组运行的声音是否有异常声响。观察机组是否存在泄漏点及不安全隐患。做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来）。3.4关机程序首先停冷水机组。停冷却塔风扇系统。停冷却水泵。停冷冻水泵，为了达到经济运行并保障客户利益的情况下，要根据天气湿 度情况，掌握好停冷水机组及冷冻水泵的时间差，即停冷水机组后，冷冻 水泵可继续运行为客户提供空调，当冷冻水温度回升到一定温度后，即可停泵操作。停机停泵后，对现场设备进行检查、确认正常后，做好相

54、应记录。4. 中央空调系统水质监管规程为保证大厦空调系统设备和管道的正常运行，延长使用寿命，确保水质处理合同的履行，制订如下规程；4.1工程部空调运行主管为合同直接监管人，须熟悉有关合同条款及投药、取样、化验等工作原理和工作过程，积极配合承办人员的工作，保存并完善监 管工作。4.2承办单位对空调水系统定期处理工作如下：每年投加粉泥剥离剂，清除管道内粉泥、藻菌并排放清洗。每两月于膨胀水箱补加杀菌灭藻剂一次。对夏季空调系统冷冻水，进行取样化验，并提供水质化验报告及加药指导 方案，使系统水质药剂缓蚀剂浓度保持在500ppm424每年冷却水系统加“清洗预膜剂”对管道进行除锈处理，并清洗排 放。425每月两次对冷却水取样化验（必要时增加到每周一次）并提供水质化验报 告及加药指导方案。4.3承办单位对冷冻水系统水质每月一次、对冷却水系统水质每月2次取样