鉴定改善住房保障和房地产业的统一发展

1、鉴定改善住房保障和房地产业的统一发展近年来，市委、市政府将加快住房保障作为改善民生的首要 任务，实施了以“一健三改”（健全住房保障体系， 改革保障方式、改造危旧房屋、改善居住环境）为重点的安居工程，计划用 3-5年时间，使家家拥有一套住房。在工作中，我们把改善住房 保障与发展房地产业结合起来，注重发挥市场的基础性作用，对住房保障方式进行了大胆的探索与改革。一、在矛盾中寻求结合点改善住房保障与发展房地产业是相互促进的。但一个时期以来，特别是在去年的房市波动中， 人们把住房保障与房地产市场 对立起来。购房者总感觉房价太高，希望政府“压市”；建房者总感觉房市低迷，希望政府“救市”。我们在调查中发现，

2、 以上两种利益诉求，集中反映了保障住房需求高涨和商品房存量亟待 消化的现实。年，全市商品房预售1230万平方米，实际销售率只有30%多，保障房面积占商品房预售面积的比例还不到20%而全市经济房申购积压达 3万余户。这一矛盾的形成，主要源于 三个因素：从需求看，商品住房需求下降，保障住房需求上升； 从供给看，普通房源供给有余，保障房源供给短缺；从投资看， 商品住房投资存量过多，保障住房投资增量不足。要破除这个矛盾，关键是要找到住房保障与房地产市场的结1 合点。通过大量的调查研究，我们开拓了解决问题的路径。把有效需求与有效供给结合起来。 群众对保障住房的需求是 多层次的。有的是为方便老人就医、小孩

3、上学；有的是受限于经济实力，要求购买二手房； 有的是家庭成员较多，希望在享受政 策的同时购买更大面积的住房；有的是希望在收入增长后获得经济房的完全产权，等等。群众的期盼就是我们努力的方向。从地方政府的基本职能出发， 我们加快住房保障方式改革， 既要注重 增加政府对保障住房的有效供给，使群众住得上房、买得起房； 又要充分考虑群众对保障住房的有效需求，使群众买得称心、住得顺心。把政府运作与市场配置结合起来。我们在坚持保障责任不 推、保障范围不减、保障水平不降的前提下，政府由“主调市场” 转向“主调保障”，发挥市场在资源配置中的基础性作用。 在实 际操作中，我们把政府提供的住房保障通过市场外包给企业

4、，以形成竞争性的住房保障采购机制。这样既发挥了市场作用， 又体现了政府职能；既杜绝了权力寻租，又有效防止了政策流于形式。把调控市场与培育市场结合起来。为有效防止房价大起大落 而削弱改革的福利效应，我们在把保障住房的供给交给市场的同 时，综合运用规划、税收、信贷、土地等手段对房地产市场进行 调控，优化产品供应结构， 增强住房保障能力。 针对保障住房的需求变化，我们及时建立了保障房源信息平台，使保障对象能够选到理想住房，取得货币补贴；配套实行契税补贴、 减免住房交易营业税、提高公积金贷款限额等办法，稳定市场预期；着力激 活二级市场，规范住房租赁市场，为中低收入家庭改善住房条件 提供多种选择。二、在

5、改革中把握切入点市近年来沉淀了大量房地产资源，怎样把这些资源导入住房 保障？我们依据保障住房的政策框架，按经济房、廉租房和安置房进行分类改革，引导和满足居民合理的住房消费需求，既增强了住房保障能力，又促进了房地产业发展。对于经济房的保障，主要是改实物分配为货币分配，改指定选房为自主选房，改不变产权为可变产权。在房源组织上，按照市统筹、区为主的级次来落实，大分散、小集中的格局来配置， 低价位、小户型的标准来选择。 对取得经济房申购资格的保障对 象，发放货币补贴凭证。居民手持一纸凭证，买大房还是买小房， 买旧房还是买新房，买城区还是买城郊，完全自主选择，通过购 房合同及补贴凭证，财政直接把钱划拨到

6、出售房屋者的账户上， 这样就解决了“经济适用房不适用”的问题。而且，货币分配还易于形成住房保障的退出机制，提高政府投入的利用效率。 我们规定，不管地价、房价如何上涨，保障对象退回政府补贴资金，即可赎买所住房屋的全部产权。 有了这样的机制，政府实现了供 房充足、分房公平的目标，老百姓得到了买房实惠。对于廉租房的保障，主要体现为“三改、三结合、三为主”。 即：改集中新建为集中新建与分散配建相结合，以配建为主；改新建住房为新建住房与收购住房相结合，以收购为主；改实物配租为实物配租与货币配租相结合，以货币为主。去年以来，我们对已审批的廉租房项目仍实行集中兴建，同时在新建商品房小区中配建部分廉租房。 这

7、一做法的主要目的在于共享配套设施、提升保障水平、增进社会和谐。对于安置房的保障，主要是改实物安置为货币安置， 改过渡 安置为直接安置，改就地安置为异地安置。 随着城市化的加快推 进，需要对棚户区、危旧房进行大面积改造，所涉及的住户大多属于中低收入群众。为了确保这些住户的利益，我们把安置房纳入了住房保障方式改革。 对于符合条件的安置对象，既可以享受保障房政策，又可以享受安置房政策。这两类政策的叠加， 大大提高了这些住户的保障水平，有效地推进了拆迁安置工作。三、在共赢中找准落脚点一年多来，我们按照住房保障施惠于民、房地产业发展造福 于民的思路，积极推动住房保障与房地产业的互动， 构建了“群 众得实

8、惠、产业得发展、政府得民心”的共赢格局。让群众得到实惠。保障范围进一步扩大。 我们确定获得住房保障家庭的收入标准为上年度城市居民人均可支配收入的75%面积标准由人均低于 8平方米提高到人均低于 12平方米，均处 于全国较高水平。二是保障补贴进一步提高。我们依据当年商品房均价、经济房建设成本和补贴面积测算补贴标准，一年一定， 动态调整，解决了 “经济房不经济”的问题。保障进度进一步加快。这项改革实施不到 8个月，全市发放经济房补贴凭证13000多户，拨付补贴资金过亿元，让低收入群众获得了更大实惠。让产业得到发展。在工作中，我们把加快住房保障与优化房 地产资源配置结合起来，明确了促进房地产业健康发

9、展的政策导 向，为全市经济发展注入了活力。年，全市完成房地产开发投资478亿元，同比增长14%商品房均价稳定在每平方米 4000元， 销量达681万平方米，销量增长位居中部省会城市前列。特别是保障住房需求被引入商品房和“二手房”市场，促进了房市“回暖”。今年月，全市商品房销售达360万平方米，同比增长24% 持有经济房货币补贴凭证的购房户达4500多户，月份以来月均递增近1000户。房地产市场的健康发展，既盘活了土地资源， 促进了集约开发，又规范了土地市场，优化了产业环境。让政府得到民心。在住房保障改革中， 我们既注重加大财政 投入，搞好审批服务，做到施惠于民；又注重反映群众意愿，力口强群众监督，做到取信于民。我们在市区率先成立了住房保障局， 街道设置了住房保障站，社区组建了住房保障中心，集中力量推 动住房保障改革。在改革方案出台之后，我