2018注会经济法主观题考点分析一

1、主观题考点汇总（一）第二章基本民事法律制度1. 无效的民事法律行为（P26）（1）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。行为人如果以虚假的意思表示隐藏另外一个民事法律行为，被隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。（2）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。2 .可撤销的民事法律行为（P26-27）（2017年案例分析题）（1）种类因重大误解而为的民事法律行为。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者

2、应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。成立之时显失公平的民事法律行为。（2）撤销权撤销权在性质上属于形成权，无需相对人同意。在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，只有受损害方才有权撤销。（2017年案例分析题）撤销的意思表示应向人民法院或仲裁机构作出；由人民法院或仲裁机构确认其撤销权是否成立。行使期限有下列情形之一的，撤销权消灭：A.当事人“自知道或者应当知道”撤销事由之日起“1年内”没有行使撤销权。B.重

3、大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起3个月内没有行使撤销权。C.当事人受胁迫，“自胁迫行为终止之日”起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。D.当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。民事法律行为被撤销后，从行为开始时就没有法律效力。3 .附条件的民事法律行为（P29、83）（2016年案例分析题）（1）附生效条件的合同，自条件成就时生效。（2）当事人恶意促使条件成就的，应当认定条件没有成就，当事人恶意阻止条件成就的，应当认定条件已经成就。（3）附解除条件的合同，自条件成就时失效。4 .无权代理（P33-34）（2015年案例分析题）（1）狭义无权代理行为人没有

4、代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。【解释】无权代理并非当然无效，根据民法总则的规定，在无权代理情况下实施的民事法律行为效力待定。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认之前，善意相对人有撤销的权利。（2）表见代理行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人“有理由相信”行为人有代理权的，代理行为有效。（2015年案例分析题）5 .诉讼时效（P35-39）（2011年案例分析题）（1）适用范围请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；不动产物权和登记的动产物权的权

5、利人请求返还财产；请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；依法不适用诉讼时效的其他请求权；支付存款本金及利息请求权；兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；基于投资关系产生的缴付出资请求权。（2）诉讼时效期间向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。（3）诉讼时效中止在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或其他障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。（4）诉讼时效中断在诉讼时效期间内，因权利人向义

6、务人“提出”履行请求、义务人“同意”履行义务、权利人“提起”诉讼或者“申请”仲裁及具有同等效力的其他情形，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。（2011年案例分析题）2012年案例分析题）自事实行为成就时发生效力。2012年案例分导致物权设立、变更、（注意与按份共有、第三章物权法律制度1.非基于法律行为的物权变动（P46）（2008年案例分析题；（1）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，（2008年案例分析题）（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。析题）（ 3） 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，转让或者消灭的，自法律

7、文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。共同共有相结合）裁决书以及调解书。但不包括判令一方当事人向另一方当事人作出履行的给付判决。2 .物权行为与债权行为（P47-50）（1）债权行为当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（2013年案例分析题；2014年案例分析题）出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约

8、责任的，人民法院应予支持。（2012年、2013年、2014年案例分析题）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或合同另有约定除外；未办理物权登记的（物权行为），不影响合同的效力（债权行为）。（2009年案例分析题；2016年案例分析题）（2）物权行为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年案例分析题、2016年案例分析题）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。（2013年；2017年案例分析题）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在

9、建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。（2013年、2015年案例分析题）（P66）以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立（2016年案例分析题）（P66）3 .预告登记（P50）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。（结合合同法商品房买卖合同）4 .按份共有（P52-55）（1）按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经

10、占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（结合无权处分和善意取得制度）（2）按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济，不得主张排他效力、要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。（结合2017年物权法司法解释一）【提示】数人主张优先购买的处理。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。5 .善意取得制度（P55）转让人虽然没有处分权，但如果受让人为善意，转让价格合理，标的物已交付或登记的，转让人

11、基于真权利人意思合法占有标的物，受让人即可善意取得标的物所有权。（2013年案例分析题；2014年案例分析题；2015年案例分析题）6 .抵押合同（流押条款）（P67）订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权“直接”归债权人所有；但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。（2013年案例分析题）7 .抵押担保范围（P66-67）（1）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（2008年案

12、例分析题；2013年案例分析题）（2）抵押物的物上代位担保期间，抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。（2008年案例分析题；2014年案例分析题）8 .土地出让金优先于抵押权（P67）拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。（2013年案例分析题）9 .抵押物转让限制（P67）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的

13、部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（注意与无权处分和善意取得相结合）10 .抵押物的出租（P68）（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（ 2） 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（2010年案例分析题、2014年案例分析题）11 .质权设立（P71）（1）动产质权自出质人交付质押财产时设立。（2010年案例分析题）（2）以基金份额、证券登记

14、结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。（与证券法“重大事件”相结合）12 .留置权优先受偿（P74）（1）同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿；（2）同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；（3）质权与未登记抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。第四章合同法律制度13 合同成立（P81）如果当事人未采用法律要求或者当事人约定的书面形式、合同书形式订立合同，或者当事人没有在合同书上签字盖章的，只要一方当事人履行了主要义务，对方接受的，合同仍然成立。（2001年案例分析题）14 免责条款无效（P82）合同法规定，

15、合同中的下列免责条款无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。（2012年案例分析题）15 合同约定不明的处理（P84）合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依照上述规则仍不能确定的，依照下列规则确定：（1）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。（2）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（2006年案例分析题；2007年案例分析题）（3）履行期限

16、不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。16 双务合同履行中的抗辩权（1）同时履行抗辩权当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其对自己提出的履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。（2016年案例分析题）（2）先履行抗辩权当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。（3）不安抗辩权双务合同中应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行能力的，可以行使不安抗辩权，中止

17、合同履行。当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。17 代位权（P85）代位权，是指债务人怠于行使其对第三人（次债务人）享有的到期债权，危及债权人债权实现时，债权人为保障自己的债权，可以自己的名义代位行使债务人对次债务人的债权的权利。（2008年案例分析题；2009年案例分析题；2010年案例分析题）18 撤销权（P87）（1）因债务人放弃债权（到期、未到期均可）、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产（受让人知道该情形的），对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院

18、撤销债务人的行为。（2）撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使；自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。（2008年案例分析题）19 保证（P89-93）（1）担保人的缔约过失责任主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错则不承担民事责任；担保人有过错的，应承担的民事责任不超过债务人不能清偿部分的1/3。（2）保证合同保证人在债权人与被保证人签订的订有保证条款的主合同上，以

19、保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。（3）保证方式当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，承担“连带”保证责任。（2006年案例分析题；2009年案例分析题；2012年单选题；2014年案例分析题；2015年案例分析题；2017年案例分析题）（4）保证责任保证期间，债权人许可主债务人转让债务的，应当取得保证人“书面同意”。保证人对未经其同意转让的债务部分，不再承担保证责任。保证期间，债权人依法将主债权转让

20、给第三人，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。当事人之间另有约定的除外。保证期间，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意。未经保证人同意的主合同变更，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。（2017年案例分析题）债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。（5）人保物保（P92）（2006年案例分析题；2013年案例分析题；2015年案例分析题；2017年案例分析题）物保由主债务人提供：先主后次当事人对承担

21、担保责任的顺序没有约定或者约定不明确的，债权人应当首先执行主债务人提供的物保，保证人在物保不足清偿时承担补充清偿责任。物保由第三人提供：没有先后顺序当事人对承担担保责任的顺序没有约定或者约定不明确的，债权人可以执行第三人的物保，也可以首先要求保证人承担保证责任。在保证与第三人提供的物保并存的情况下，如果其中一人承担了担保责任，则只能向主债务人追偿，“不能”向另外一个担保人追偿。20 定金（P94）（2017年案例分析题）（1）定金合同从实际交付定金之日起生效。故定金合同是实践性合同。（2）在迟延履行或者有其他违约行为时，并不能当然适用定金罚则。只有因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同

22、目的不能实现，才可以适用定金罚则。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（3）当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%。如果超过20%的，超过部分无效。（2017年案例分析题）（4）因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。（5）如果在同一合同中，当事人既约定违约金，又约定定金的，在一方违约时，当事人只能选择适用违约金条款或者定金条款，不能同时要求适用两个条款。（6）买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造

23、成的损失。（2017年案例分析题）21 债权和债务的转让（P95）（1）债权人转让权利的，无须债务人同意，但应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。（2008年案例分析题；2016年案例分析题）（2）债务人将合同义务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。22 .法定解除（P97）（2002年案例分析题；2005年案例分析题；2007年案例分析题；2015年案例分析题；2017年案例分析题）（1）因不可抗力致使“不能实现合同目的”；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行“主要”债务；（3）当事人一方延迟履行主要债务，经“催告”后在合理期限内仍

24、未履行；（4）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使“不能实现合同目的”；（5）当事人在中止履行合同后，如果对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，可以解除合同。23 .提存的法律效力（P99）（2009年案例分析题）（1）毁损、灭失的风险由“债权人”承担；（2）标的物的孳息归“债权人”所有；（3）提存费用由“债权人”负担；（4）债权人领取提存物的权利，自提存之日起5年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归“国家”所有。24 .违约责任的承担（P101）（1）由于合同关系具有相对性，因此，违约责任也具有相对性，即违约责任只能在特定的具有合同关系的当事人之间发生。（2014年案

25、例分析题、2015年案例分析题）（P100）（2）补救措施当事人履行合同义务，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。（2017年案例分析题）（3）赔偿损失当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。（2009年案例分析题、2010年案例分析题、2016年案例分析题）25 .买卖合同（P63）（1）风险负担标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付

26、之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（2006年、2007年、2011年、2017年案例分析题）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，“买受人”应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由“买受人”承担。出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由“买受人”承担。但是，如果出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却没有告知买受人，买受人主张“出卖人”负担标的物

27、毁损、灭失风险的，人民法院应予支持。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由“买受人”承担。（2）分期付款分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，双方应当互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。（2014年案例分析题）（3）标的物的检验当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。（2015年案例分析题；2

28、017年案例分析题）（4）商品房买卖合同就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下

29、，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（2012年案例分析题）26 .借款合同（P110）（1）金融机构借款利息借款利率自2013年7月20日起，我国全面开放金融机构贷款利率管制，除个人住房贷款利率浮动区间暂不调整外，金融机构其他贷款利率不再设上下限。（2017年案例分

30、析题）预先扣除利息在借款合同中，借款的利息不得预先在本金中扣除；利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。（2017年案例分析题）提前还款利息计算借款人提前偿还借款，除另有约定，应当按照“实际”借款的期间计算利息。借款合同解除借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。（2）民间借贷合同企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人可以请求企业与个人共同承担责任。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律

31、关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。借贷双方约定的利率未超过年利率24，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36部分的利息的，人民法院应予支持。既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24的部分，人民法院不予支持

32、。27 .租赁合同（P113）（1）租赁合同的期限租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。（2）不定期租赁（2013年案例分析题）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。【提示】对于不定期租赁，“出租人或者承租人”均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（3）

33、租金的支付期限（2016年案例分析题）对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。（4）维修义务出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善

34、或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。（2016年案例分析题）（5）解除权承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（2014年案例分析题）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（2010年案例分析题）（6）转租承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人

35、，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当（向出租人）赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（2014年案例分析题；2016年案例分析题）（7）买卖不破租赁（2010年案例分析题、2013年案例分析题；2016年案例分析题）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。（8）承租人的优先购买权（2014年案例分析题；2016年案例分析题）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。【提示】只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优

36、先购买权。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（2014年案例分析题）承租人不享有优先权的情形（2016年案例分析题）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：A.房屋共有人行使优先购买权的；B.出租人将房屋出卖给近亲属；【提示】近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。C.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；D.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。28

37、 .融资租赁合同（P115）（1）在融资租赁期间，“出租人”享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。（2005年案例分析题）（2）出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。（2014年案例分析）（3）第三人善意取得承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法善意取得规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持。除非出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物。（4）索赔权出租人、出卖人、