第七章地价评估

1、学习内容学习内容 主要内容主要内容1. 1.地价体系 2.基准地价的评估 3.基准地价修正法 4.路线价法 5.建筑地价的分摊 6.宗地地价评估程序 基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序 图图7-1 7-1 地价体系结构示意图地价体系结构示意图基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序地价体系基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序1 1基准地价的概念基准地价的概念 2 2基准地价的作用基准地价的作用（1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆。 （2）为国家计征土地税提供依据。 （3）基准地价为进一步评估宗地价格提供依据。 （4）加强国家宏观管理的手段，政府制定

2、地价政策、宏观调控土地市场的依据。 地价体系基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序3 3基准地价评估基准地价评估 （1）划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。（2）在同一土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额利润、已成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。（3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。 地价体系路线价法地价分摊宗地评估程序5. 5. 基准地价评估的程序与方法基准地价评估的程序与方法（1）基准地价评估区域范围的确定

3、。 （2）基准地价评估资料的调查与收集。 （3）资料的分析整理。 （4）样点数据检验。 （5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。 （6）提出基准地价应用的建议和技术。 1 1基准地价基准地价的概念的概念 地价体系基准地价评估路线价法地价分摊宗地评估程序2 2基准地价基准地价的程序与方法的程序与方法（1）搜集有关基准地价的资料。 （2）确定待估宗地所处地段对应的基准地价。（3）调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。 niikk1 式中：式中：k k 待估宗地全部地价影响因素的总修正值；待估宗地全部地价影响因素的总修正值； ki ki 待估宗地第待估宗地第i i个地价影响因

4、素的修正值；个地价影响因素的修正值； n n - 修正因素个数。修正因素个数。 注意：注意：如果待估宗地的开发程度如果待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度不一与基准地价设定的开发程度不一致时，在确定宗地地价影响因素致时，在确定宗地地价影响因素修正系数前，应进行土地开发程修正系数前，应进行土地开发程度差异修正。度差异修正。 地价体系基准地价评估路线价法地价分摊宗地评估程序（4）确定待估宗地使用年期修正系数 式中：式中：k ky y 待估宗地年期修正系数；待估宗地年期修正系数； r r 土地还原率；土地还原率； m m 待估宗地可使用年期；待估宗地可使用年期； n n 待估宗地用途法定最高出

5、让年限。待估宗地用途法定最高出让年限。nmyrrk)11(1)11(1（6）确定容积率修正系数 kc c = ki i / kj j 式中：式中：k kc c 待估宗地容积率修正系数；待估宗地容积率修正系数；k ki i 待估宗地容积率对应的地价水平指数；待估宗地容积率对应的地价水平指数；k kj j 待估宗地所在级别或均质地域内的平均容积率对应待估宗地所在级别或均质地域内的平均容积率对应的地价水平指数。的地价水平指数。（5）确定交易日期修正系数 地价体系基准地价评估路线价法地价分摊宗地评估程序（7）求出待估宗地的价格。根据前面所求的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，即可得待估宗地地

6、价。 V = Vb(1+ki) kj 式中：式中：V Vb b 待估宗地对应的基准地价；待估宗地对应的基准地价； k ki i 待估宗地全部地价影响因素的总修正值；待估宗地全部地价影响因素的总修正值； k kj j 待估宗地土地使用年期、交易期日、容积率待估宗地土地使用年期、交易期日、容积率等其他修正系数。等其他修正系数。1 1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及、概念：路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定性相当的市街地设定，选取若干标准，选取若干标准宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修道的路线价

7、，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。路的其他宗地地价的一种估价方法。 地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序关于路线价涉及的有关概念有：关于路线价涉及的有关概念有：（1）里地线与标准深度里地线与标准深度。里地线是与街道平行的直线，里地线与街道之间的距离即是标准深度（2）临街地、里地与袋地临街地、里地与袋地。在街道与里地线之间的土地，称为临街地，里地线以外的土地成为里地，在里地线内不直接临街的土地即是袋地。 （3）街角地、正街与旁街街角地、正街与旁街。街角地是指两条街道相交，

8、为与其夹角之间的地块。街角地中，一宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相等，则以使用宽度较大的街道为正街，宽度较小的为旁街。地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序2 2、基本原理：替代原理、区位原理、基本原理：替代原理、区位原理3 3 、适用的对象和条件、适用的对象和条件 u适用于城市土地的估价，尤其适用于适用于城市土地的估价，尤其适用于城市商业街道两侧土地的估价。城市商业街道两侧土地的估价。u前提条件是城市规划较完善，街道较前提条件是城市规划较完善，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。规整，临街各宗土地的排列较整齐。u评估区域

9、有较多的交易实例，土地市评估区域有较多的交易实例，土地市场发展规范；场发展规范；u保证深度价格修正与其他价格修正体保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度。系的精确度。 地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序4 4 、评估路线价过程、评估路线价过程u划分路线价区段划分路线价区段u设定标准临街深度设定标准临街深度 u选取标准临街宗地选取标准临街宗地 u调查评估路线价调查评估路线价 u制作价格修正率表制作价格修正率表 +编制深度价格修正率表 +编制其他价格修正率表u计算临街土地的价值计算临街土地的价值 地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序4 4 、评估路线价过程

10、、评估路线价过程划分路线价区段划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。同一个路线价区段。设定标准深度设定标准深度 以临街各宗土地的临街深度的众数作以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度为标准深度地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序4 4 、评估路线价过程、评估路线价过程选取标准宗地选取标准宗地标准宗地的含义标准宗地的含义 标准宗地是路线价区段中具有代表性的宗地。标准宗地是路线价区段中具有代表性的宗地。选取标准宗地的标准选取标准宗地的标准：u 一面临街一面临街u土地形状为矩形土地形状为矩形u临街深度为标准深度临街深度

11、为标准深度u临街宽度为标准宽度临街宽度为标准宽度u临街宽度与临街深度的比例适当临街宽度与临街深度的比例适当u代表性的用途代表性的用途u代表性的容积率代表性的容积率u其他方面，如土地使用权年限等具有代表性。其他方面，如土地使用权年限等具有代表性。地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序4 4 、评估路线价过程、评估路线价过程调查路线价调查路线价路线价的实质路线价的实质 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。均价格。路线价的表现形式路线价的表现形式 路线价通常表现为土地单价、楼面价路线价通常表现为土地单价、楼面价路线价的求取方式路线价的求

12、取方式 在同一路线区段取多宗标准宗地，算出每一在同一路线区段取多宗标准宗地，算出每一个标准宗地的单价，然后求出他们的平均数，个标准宗地的单价，然后求出他们的平均数，一此平均数作为该路线区段的路线价。一此平均数作为该路线区段的路线价。地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序(1) 编制深度价格修正率表的理论依据编制深度价格修正率表的理论依据 a1a2a3an-1an a1- a2 a2- a3 an-1-an制作深度价格修正率表制作深度价格修正率表 反映地价变化相对程度的表格即为价格修正率表，其有反映地价变化相对程度的表格即为价

13、格修正率表，其有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表和其他价格修正率表。 图7-1 深度价格递减示意图地价体系基准地价修正法地价分摊宗地评估程序四三二一法则示意图四三二一法则示意图（2）深度价格修正常用方法介绍四三二一法则，是将临街深度四三二一法则，是将临街深度100100英尺的土地，英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，每等份的临街划分为与街道平行的四等份，每等份的临街深度为深度为2525英尺，各等份的价值因离街道的远英尺，各等份的价值因离街道的远近不同而不同。从街道方向算起，第一等份近不同而不同。从街道方向算起，第一等份的价值、第二等份的价值、第三等份的价值、的价值、第二等

14、份的价值、第三等份的价值、第四等份的价值分别占整块土地价值的第四等份的价值分别占整块土地价值的4040、3030、2020、1010。地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序九八七六法则示意图九八七六法则示意图如果超过如果超过100100英尺，则按九八七六法则来英尺，则按九八七六法则来计算，即超过计算，即超过100100英尺的第一个英尺的第一个2525英尺等英尺等份的价值、第二个份的价值、第二个2525英尺等份的价值、第英尺等份的价值、第三个三个2525英尺等份的价值、第四个英尺等份的价值、第四个2525英尺等英尺等份的价值分别为临街深度份的价值分别为临街深度100100英尺的土

15、地英尺的土地价值的价值的9 9、8 8、7 7、6 6。地价体系基准地价修正法地价分摊宗地评估程序（2）深度价格修正常用方法介绍地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序【例7-1】某临街各宗土地的路线价为3000元/ 平方英尺，该路线价的标准临街深度为100英尺。宗地b1、b2、b3、b4、b5 、b6的临街深度与宽度见图7-2，试利用四三二一法则和九八七六法则计算各宗地的总地价。b1 = 300040%15=1.8（万元）（万元）b2 = 3000（40%+30%）15=3.15（万元）（万元）b3 = 3000（40%+30%+20%）20=5.4（万元）（万元）b4 = 3

16、000（40%+30%+20%+10%）20=6（万元）（万元）b5 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%）25=8.175（万元）（万元）b6 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%+8%）25=8.775（万元）（万元）地价体系基准地价修正法地价分摊宗地评估程序（3）编制深度价格修正率表地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序如图7-1（a）所示，假设al，a2，a3，an-1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则深度价格修正率表依据下列三种修正率原理制作而成：单独深度价格修正率：单独深度价格修正率： a1a1a2a2a3a3anan平

17、均深度价格修正率：平均深度价格修正率： a1a1(a1+a2)/2(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3+an-1+ (a1+a2+a3+an-1+ an)/nan)/n累计深度价格修正率：累计深度价格修正率： a1a1a1+a2a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3a1+a2+a3+an-1+ana1+a2+a3+an-1+an地价体系基准地价修正法地价分摊宗地评估程序 四三二一法则深度价格修正率表四三二一法则深度价格修正率表 表表7-67-6临街深度（英尺）临街深度（英尺）2525505075751001001251251501501751

18、75200200四三二一法则（）四三二一法则（）40403030202010109 98 87 76 6单独深度价格修正率（）单独深度价格修正率（）40403030202010109 98 87 76 6累计深度价格修正率（）累计深度价格修正率（）404070709090100100109109117117124124130130平均深度价格修正率（）平均深度价格修正率（）404035353030252521.821.819.519.517.717.716.216.25 5转换后的平均深度价格修正转换后的平均深度价格修正率（）率（）16016014014012012010010087.287.

19、278.078.070.870.865.065.0 台湾省临街深度指数表台湾省临街深度指数表 表表7-7深度（深度（m）未满未满4满满4未满未满8满满8未满未满12满满12未满未满16满满16未满未满1818以上以上指数指数（%）13012512011010040目前我国已用路线价的城市其进行的深度目前我国已用路线价的城市其进行的深度价格修正类似于台湾地区的计算方法价格修正类似于台湾地区的计算方法（3）编制深度价格修正率表地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序地价体系基准地价修正法地价分摊宗地评估程序（4）编制其他价格修正率表地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程

20、序临街状况与宗地形状修正 宽度修正 宽深比修正 容积率修正 年期修正 地价分摊率修正 路线价法运用举例路线价法运用举例 1一面临街地地价的计算2000140%15.245=21.336（万元）（万元） 2000140%70%15.2422.86/2=34.14（万元（万元/m2） 路线价法运用举例路线价法运用举例2 2前后两面临街地地价的计算前后两面临街地地价的计算 高价街影响深度高价街影响深度 = = 高价街路线价高价街路线价/ /（高价街路线价（高价街路线价+ +低价街路线价）低价街路线价） 总深度总深度 低价街影响深度低价街影响深度 = = 总深度总深度 - - 高价街影响深度高价街影响

21、深度 高价街影响深度高价街影响深度 = 3000/（3000+1800）28=17.5（m）低价街影响深度低价街影响深度 = 28-17.5=10.5（m）3 3街角地地价的计算街角地地价的计算路线价法运用举例路线价法运用举例街角地地价=正街路线价正街深度价格修正率+旁街路线价旁街深度价格修正率旁街影响加价率 宗地宗地I的总地价的总地价 =（3000140%+2000120%20%）22.8615.24=163.04（万元）（万元） 地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法宗地评估程序u建筑物寿命终了时，房屋所有权分割出售建筑物寿命终了时，房屋所有权分割出售u土地使用权续期，补交地价土地使用

22、权续期，补交地价 u建筑地价分摊的影响因素建筑地价分摊的影响因素：高度、朝向先楼层先楼层后朝向后朝向地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法宗地评估程序建筑地价分摊的方法建筑地价分摊的方法u1 1、按建筑面积进行分摊；、按建筑面积进行分摊；u2 2、按房地价值进行分摊；、按房地价值进行分摊；u3 3、按土地价值进行分摊、按土地价值进行分摊 1、按建筑面积进行分摊某权益人分摊的地价数额某权益人分摊的地价数额 = = 土地总价值土地总价值该权益人享有的建该权益人享有的建筑面积筑面积/ /建筑总面积建筑总面积某权益人占有的土地份额某权益人占有的土地份额 = = 该权益人享有的地价数额该权益人享有的

23、地价数额/ /土地总土地总价值价值= = 该权益人享有的建筑面积该权益人享有的建筑面积/ /建筑总面积建筑总面积 地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法宗地评估程序1、按建筑面积进行分摊【例7-10】某幢楼房的土地总价值2000万元，总建筑面积25000m2，某人拥有其中500m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人应分摊的地价数额与土地份额。【解】由题意： 该人应分摊的地价数额 = 2000500/25000=40万元 该人应分摊的土地份额 = 40/2000=2%简单，可操作性强，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑 没有考虑楼层对建筑物使用功能的影响，忽视了在同一幢建筑物中

24、不同用途、朝向对地价分摊的影响。 此法不此法不宜采用宜采用地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法宗地评估程序2、按房地价值进行分摊某权益人分摊的地价数额某权益人分摊的地价数额 = = 土地总价值土地总价值该权益人享有的房地价值该权益人享有的房地价值/ /房地总价值房地总价值 【例【例7-117-11】某幢大厦的房地总价值为】某幢大厦的房地总价值为80008000万元，土地总价万元，土地总价值为值为30003000万元。甲公司拥有其商业部分面积万元。甲公司拥有其商业部分面积1000m1000m2 2，此部，此部分的房地价值为分的房地价值为10001000万元；乙公司拥有其写字楼部分面积万元；

25、乙公司拥有其写字楼部分面积1000m1000m2 2，此部分的房地价值为，此部分的房地价值为500500万元。试按房地价值分万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价。摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价。甲公司应分摊的土地份额甲公司应分摊的土地份额 = 1000/8000=12.5%= 1000/8000=12.5%甲公司应分摊的地价数额甲公司应分摊的地价数额 = 3000= 3000 12.5%=37512.5%=375（万元）（万元）乙公司应分摊的土地份额乙公司应分摊的土地份额= 500/8000=6.25%= 500/8000=6.25%乙公司应分摊的

26、地价数额乙公司应分摊的地价数额= 3000= 3000 6.25%=187.56.25%=187.5（万元）（万元）优点：能够反映出由于各优点：能够反映出由于各楼层楼价的不同而分摊的楼层楼价的不同而分摊的地价也不同，更能体现房地价也不同，更能体现房地产权利人的真实权益。地产权利人的真实权益。 缺点：造成分摊后各缺点：造成分摊后各层建筑物的单位造价层建筑物的单位造价相差很大，不能真实相差很大，不能真实反映地价的空间差异反映地价的空间差异 适用范围限于适用范围限于各层价格有差各层价格有差异，但差异不异，但差异不是很大的建筑是很大的建筑地价分摊地价分摊 地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法宗地评估程序3、按土地价值进行分摊、按土地价值进行分摊 某权益人分摊的地价数额某权益人分摊的地价数额 = = 享有的房地价值享有的房地价值- -享有的建筑物价值享有的建筑物价值某权益人占有的土地份额某权益人占有的土地份额 = = 该权益人分摊的地价数额该权益人分摊的地价数额/ /土地总价值土地总价值= =（该权益人享有的房地价值（该权益人享有的房地价值- -该权益人享有的该权益人享有的建筑物价值）建筑物价值）/ /（房地总价值