第六章房地产投资信托基金

1、.第五章 房地产投资信托 房地产资产运营模式房地产证券化12房地产投资信托基金 融资模式房地产资产证券化（ABS）发行房地产投资信托基金（REITs）REITs资产证券化基础资产物业的所有权。原持有者面临物业所有权丧失的风险物业未来几年租金收入的收益权。所有权并未发生变化融资规模比较大，一般为15-30亿相对较小，目前内地规定规模最低8亿元融资成本 融资成本不确定。 融资成本确定。适合类型长期融资中短期融资投资主体不限机构投资者本方影响一般必须将其应纳税收入的90%以现金发放给股东，公司内部资本所剩无几只是将未来几年的租金收入折现，有利于公司内部资本的积累发展状况内地尚无成功先例内地已成功进行

2、多宗交易 2022-3-7房地产投资信托概述房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。 房地产投资信托定义房地产投资信托定义 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作。 2022-3-7房地产投资信托本质q 房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金房地产投资信托实际上是

3、由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（投资计划（Collective Investment SchemeCollective Investment Scheme）。）。q 房地产投资信托基金是集体投资计划的一种，透过集中投资于可房地产投资信托基金是集体投资计划的一种，透过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓，以争取为投资者提供定期收入。基金须把最少寓，以争取为投资者提供定期收入。基金须把最少9090 的除税后净的除税后净收益，以股息的形式定期派发给投资者。收益，以股息的形式定期派发给投资者。q

4、所有房地产投资信托基金必须先得到证监会认可始能于证券市场所有房地产投资信托基金必须先得到证监会认可始能于证券市场上市。已上市的房地产投资信托基金仍须符合上市。已上市的房地产投资信托基金仍须符合上市规则上市规则下的一下的一般责任，披露股价敏感性信息，并就股价或交投量的异常波动回应般责任，披露股价敏感性信息，并就股价或交投量的异常波动回应交易所的查询。交易所的查询。 2022-3-7房地产投资信托起源p REITs 在美国起源于十九世纪八十年代。在当时依照税法，投资者成立信托形式的公司，可以避免双重征税。信托公司如果将收入分配给收益人，可以免征收公司利润税。然而，信托公司的这些税收优惠在二十世纪的

5、三十年代被取消，公司和个人的收入都必须交纳收入税。直至三十年后，在1960 年由于对REITs 的需求，艾圣豪威尔总统签署了将REITs 作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。REITs 按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。至今为止，除了一些很小的修改，该条例基本没变。p REITs 在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。1986 年的税法改革允许REITs 直接管理地产。1993 年退休基金对REITs 投资的限制被取消。这些改革激发了投资者对REITs 的兴趣，使REITs 自上世纪八十年代来有了迅猛的发展。迄今在美国已有300 多家REITs，市值达

6、三千多亿美元。 2022-3-7房地产投资信托起源q 自2000 年起，REITs 在亚洲有了突破性的发展。新加坡MAS（The Monetary Authority of Singapore, MAS）在1999 年5 月颁布了财产基金要则（Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2001 年的证券和期货法则（Securities and Futures Act 2001）对上市REITs 作出相关规定，到2003 年底已有2 个REITs （S-REITs）在新加坡交易所上市。q 日本在2000 年11 月修改了投资信托法,修改后的投资信托

7、法准许投资信托资金进入房地产业。2001 年3 月东京证券交易所（TSE）建立了REITs 上市系统。2001 年11 月2 家REITs（J-REITs）在TSE 首次上市。q 2003 年7 月30 日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了房地产投资信托基金守则，对REITs 的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。 2022-3-7REITs 在全球的发展 2022-3-7REITs 的总类q 资产类（资产类（EquityEquity）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。的租金。q 房

8、地产贷款类房地产贷款类(Mortgage)(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（持证券（MBSMBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。），收益主要来源于房地产贷款的利息。q 混合类混合类(Hybrid)(Hybrid)：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。据统计，地产本身也包括房地产贷款。据统计，REITs REITs 中的绝大部分是从事中的绝大部分是从事资产类投资，占所有资产类投资，占所有REITs REITs 的的96.1%96.1%。 2022-3-7REI

9、Ts 的发展意义q 首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。手段的间接金融的极大补充。q 其次

10、，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。融安全。 q 再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地 产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。助于缓解中国金融体系的错配矛盾。 202

11、2-3-7国际上恩格尔系数与住房支出比重的对应关系 从我国人民生活的改善和消费结构发展趋势看，家庭开支中用于食品消费的比例逐年下降。1993 年我国城镇居民的恩格尔系数（食品开支占家庭开支的百分比）为50.1%，到1998 年下降为44.4，到2010 年迅速下降至37.9%。从国际上各国经济发展，可以发现恩格尔系数和住房支出的对应关系。 2022-3-7REITs与国内房地产信托的差别 第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息，能够在证券交易所上市流通；目前国内的房地产信托计划是有20

12、0份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。 第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在8%-12%左右。 第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。 2022-3-7REITs与国内房地产信托的差别 第四，REI

13、Ts的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。 第五，在美国，REITs是享有税制优惠的一种工具：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。在香港，则需要承担资本利得税和土地税双重税收，而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。 第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。 总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建

14、设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。 2022-3-7美国REITs 投资的房地产分布 2022-3-7REITs 的两种模式比较 2022-3-7香港、新加坡对REITs 参与方的规定 2022-3-7REITs的上市条件比较注:1.NYSE上市准则中最低数量要求（Minimum Quantitative Standards）; 2.以前上市规则的第二十章只适用于由香港证监会批准的集体投资计划和共同基金；REITs 推出后，上市规则的第二十章的适用范围被扩展到所有由香港证监会批准的集体投资计划，包括REITs。 2022-3-7REITs投资的收益和风险 从REITs 产品的分红收入看，与规模相似的小盘股比较，REITs的分红比例要高出很多。REITs 在Russell 2000 小盘股指数中占6%的比重。在1995 至2000 年中，REITs 的平均分红收益率为7.3%，是同期Russell 2000 中公司平均分红收益率的6 倍。值得一提的是，所有的REITs 都有分红，而相对应的Russell 2000 中