品质600点(华为中心考核点)

1、附件7-2 2006年度品质现场考核指标重要提示：现场考核指标中带“”的为必查点（各项目适用的必查点，都必须进行现场验证）。专业内容公 司 考 核 指 标管 理 处 考 核 点体系文件记录管理1. 按标准化要求建立质量管理体系文件，各层次文件充分适宜并贯彻实施2. 各层次文件接口清晰，内容适宜，便于理解和使用3. 各层次文件体现“PDCA”循环4. 各层次文件发布前按规定权限和程序进行了审核、批准5. 文件发放范围合理，按文件控制程序的规定发放和分发文件，修改可追溯6. 各部门、班组（岗位）能够获取履行岗位职责所需文件的有效版本员工已获取本岗位标准化文件7. 指定专人管理文件和记录，并熟悉文件

2、、记录的管理要求和方法8. 建立文件清单，内容清楚全面，能够指导文件管理和使用，并根据文件修改的情况及时更新，与实际相符9. 现场无非法使用或存在失效版本的文件检查现场是否在使用失效的文件10. 按规定的权限和程序作废、销毁文件，保存的作废文件有标识11. 定期对文件进行评审，不适宜的及时修改/修订，不充分的补充12. 文件的修改符合权限、程序规定，通知到位，有记录13. 记录的设置满足管理需要，设计符合标准化要求，并方便现场使用现场查看14. 建立记录清单，明确规定记录的管理要求，能够指导基层单位/员工的应用和管理，并根据记录修改情况及时更新，与实际相符15. 各岗位了解本岗位的记录要求，能

3、够获取履行岗位职责所需的记录检查员工是否了解本岗位所需填写的记录及相关要求16. 各部门、项目、班组记录保管有序，标识清晰，便于查询，符合记录归档要求检查各岗位记录归档情况17. 现场无非法使用或存在失效版本的记录现场无非法使用或存在失效版本的记录18. 记录的修订符合规定的权限和程序，修订标识清晰准确，有记录，通知到位。体系文件记录管理19. 按规定的权限和程序销毁过期记录，符合记录管理规定20. 定期对记录进行评审，不适宜的及时修改/修订，不充分的补充内部审核21. 按规定制定年度内部审核计划，计划能指导公司的年度内审活动，覆盖范围充分22. 按年度计划实施了年度内部审核活动，若调整计划，

4、须出示书面的、经管理者代表批准的情况说明23. 内部审核实施计划（审核范围、审核依据、审核时间、审核组成员和分工、审核日程安排、审核要素）规范、完整，能够指导审核活动24. 内审检查表可追溯（详细描述调阅的文件和记录、访谈的员工和客户、察看过的现场和区域等信息），审核发现清晰准确，有审核员、组长签名25. 内审检查表检查内容覆盖审核实施计划要求的所有要素或过程，审核发现客观准确26. 所有不符合均开出了不符合报告，不符合描述清楚，原因分析准确和纠正措施可行，并发放到相关部门或项目27. 不符合的纠正措施有效实施，验证有效，相关部门或项目负责人、审核员、验证人签名确认28. 内部审核报告清晰全面

5、，综合评价客观，结论准确，改进要求明确，发放至相关部门或项目29. 有不符合项以及纠正/纠正、预防措施的数据分析30. 若发生重大客户投诉或安全事故等重大事项，识别是否追加内部审核，若需要则追加，若不需要，须采取其他有效措施31. 内部审核员的数量及分布能满足职能部门和各内、外部认证项目的需要32. 内部审核员具备质量管理和质量审核基础知识33. 每名内部审核员至少每年一次参加本公司的内部审核活动，在品质管理中发挥骨干作用日常检查与问题处理34. 项目负责人每日进行现场巡查，每月巡查覆盖所有区域，检查记录清晰、完整、真实、可追溯检查项目负责人检查记录35. 项目负责人巡查发现的问题有处理意见并

6、有效实施，证据充分、有效项目负责人处理问题的记录36. 公司品质管理部门按规定定期到各项目进行品质检查，检查记录清晰、完整、真实、可追溯37. 品质管理部门检查发现的问题有处理意见，按规定时限整改，有复查结果，证据充分、有效38. 管理者代表每月到项目进行现场巡查，巡查中发现问题有处理记录，通知项目负责人组织整改，并能得到处理结果的反馈39. 管理者代表巡查发现的问题，按规定时限整改，主管部门跟踪验证，证据充分、有效40. 最高管理者每月到项目进行现场巡查，有巡查的痕迹，对发现的问题组织改进41. 最高管理者巡查发现的问题按规定时限整改，主管部门跟踪验证有效，证据充分、有效42. 各级日常检查

7、中发现的不合格的处理符合不合格控制程序，重复、重大不合格有纠正措施检查重复、重大不合格项处理记录体系管理评审43. 制定年度管理评审计划，按计划实施管理评审，计划调整有书面说明，经最高管理者批准44. 有管理评审实施计划（通知），议题明确，准备、输入要求清晰，能指导各单位的准备活动45. 管理评审准备充分，输入完整，有针对性，符合标准要求，资料归档保存46. 有管理评审记录，能反映管理评审过程和会议决议，能为管理评审报告提供依据47. 管理评审报告内容充实，有综合评价、“适宜、充分、有效”的评审结论，改进决定，发至各部门和项目48. 各单位负责人了解管理评审情况，传达并组织实施管理评审决定49

8、. 管理评审的决定得到贯彻落实，要求的纠正和预防措施活动已实施，证据充分、有效50. 若发生重大客户投诉或安全事故等重大事项，识别是否追加管理评审，若需要则追加，若不需要，须采取其他有效措施目标实现51. 公司、项目总目标清晰，分解到各职能层次，形成文件52. 各级人员清楚本岗位应实现的质量目标现场询问员工是否了解质量目标53. 对各项质量目标的实现情况进行定期评价分析，结果客观、数据信息真实、充分检查最后一次质量目标分析54. 质量目标实现评价过程中的支持性数据和信息客观、充分、真实?55. 质量目标实现评价过程中采用的测量方法、统计口径、频次等技术问题符合规定?56. 各项质量目标均得到实

9、现，若未实现，有原因分析并采取相应的改进措施，改进措施的证据充分、有效检查未实现质量目标的项目进行改进质量教育与培训57. 年度培训计划中包括质量培训内容，质量培训能满足本年度重点质量工作需求58. 按年度计划实施全员质量培训，调整计划有书面说明，并经有关领导批准59. 全员质量培训须对学员进行培训效果考核评价，考核评价的证据清晰、完整、真实、可追溯60. 接受过培训的员工基本掌握ISO9000标准的基础知识或手册、程序文件要求，中、高层管理人员有质量意识，随机询问或访谈验证质量培训的效果61. 管理人员、各层次员工熟悉其职责涉及的文件（如作业文件）、记录和工作质量要求，从5个专业中随机抽查5

10、名员工（询问、访谈）予以验证现场检查员工是否了解岗位职责及岗位流程62. 年度培训计划中包括内部审核员持续培训计划63. 按年度计划实施内部审核员持续培训，调整计划有书面说明，并经有关领导批准64. 内部审核员须参加全部质量审核相关培训，特殊情况未参加须经管理者代表批准，并以适当方式补课65. 对内部审核员的培训效果进行考核评价，考核评价的证据清晰、完整、真实、可追溯客服客户意见调查1. 规定的抽样比例、问卷回收率、调查频次有效支持调查结果，并满足项目的实际需要业主投诉回访率100%，有业主签名的上门回访记录不少于80%，维修质量服务月抽查派工单5%。2. 规定的操作规则（送达方式、问卷回收、

11、统计口径等）科学合理，按规定的方法操作3. 最近一次客户意见调查的抽样比例符合规定，回收率达标检查最近一次客户意见调查的存档资料4. 最近一次客户意见调查报告对调查数据进行详细、客观的分析，能反映目标实现的情况，对客户的不满意项和存在的问题提出具体可行的改进措施检查最近一次客户意见调查的数据分析5. 最近一次客户意见调查（或总部组织的客户意见调查）问卷编号清晰、信息真实，调查结果真实检查最近一次客户意见调查的质量6. 对客户在问卷中签署的有效投诉按投诉处理程序进行处理，有调查、有措施、有记录、有回复（回访）检查最近一次客户意见调查的是否符合PDCA规则7. 对客户在问卷中签署的不满意项，组织及

12、时、有效的沟通/ 回访检查最近一次客户意见调查的回访记录8. 现场拜访重点客户,了解其对物业管理服务的评价现场拜访重点客户客户投诉处理9. 客户服务人员或相关岗位员工熟悉客户投诉处理程序和首接负责制要求客服人员对投诉处理程序的了解10. 投诉信息获取渠道通畅（如电话、传真、来函、来访、E-MAIL、社区网站等）， 内部沟通顺畅11. 客户有效投诉信息记录清晰、完整、真实、可追溯，反馈及时，对客户投诉定期进行分析总结检查投诉登记表12. 在规定时限内有效处理客户有效投诉，因故不能及时处理的应与客户进行充分、有效的沟通检查投诉回访记录13. 客户有效投诉处理完毕后，应组织回访，回访记录清晰、完整、

13、真实、可追溯检查投诉回访记录14. 建立客户群诉紧急预案或处理程序15. 无客户向政府、新闻媒体和总部进行有效投诉 视全年工作情况16. 无新闻媒体曝光和集体群诉视全年工作情况17. 无因对有效投诉处理结果不满意而引发的客户对同一问题的多次投诉视全年工作情况18. 无因未及时采取有效措施致使投诉事件扩大化、严重化视全年工作情况客户管理19. 建立业户档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、集中保存、能反映历史记录20. 业户档案根据实际情况随时更新（随机抽查，现场核对）业主信息随时更换21. 客户入住/迁出信息完整、准确客服客户管理22. 客户服务人员了解本项目客户，尤其是重点客户的基本情况（现场访

14、谈、核对）询问客服人员对业主了解的基本情况，尤其是重点业主社区文化23. 项目/公司根据实际情况制定社区文化年度计划24. 按计划开展社区文化活动，社区文化活动的记录（计划、文字或图片、声像记录、总结等）清晰、完整、可追溯客户沟通25. 项目以各种方式开展客户沟通工作，并每年至少一次向全体业主公布该项目管理报告（不宜公布的项目负责人说明合理理由，并向最高管理者验证）26. 公司职能部门以各种方式开展客户沟通工作，查看相关资料（记录、纪要等）进行验证27. 分管高层管理人员（包括总经理）以各种方式开展重点客户沟通工作，查看相关资料（记录、纪要等）进行验证28. 向客户公开公布各类24小时服务电话

15、和各类有效服务电话（物管中心/处、工程维修、安防、环境等服务电话）验证是否公开公布24小时客服电话的措施29. 执行客户信息首接负责制30. 及时记录、识别、处理客户的服务需求信息，定期进行系统分析、处理，并组织评审进行持续改进检查访客登记表31. 客户合理的服务需求信息及时有效传递，无信息传递中断或误传现象检查访客登记表登记的业主服务需要的相关处理记录32. 各项目按行业规定公开收费标准及其依据（如物价部门的批复等）33. 各项目按行业规定或与业主的合同约定定期公布物业管理收支帐目（不宜公布的项目负责人说明合理理由，并向最高管理者验证）34. 及时发布各类服务提示（如防盗、防火、防台风、停电

16、、停水、停气等）服务提示需向业主公示，并存档。35. 各项目按行业规定成立业主委员会（因故不能/不宜成立的，由最高管理者签署书面确认函报总部备案）36. 各项目按行业规定与客户/业主委员会签订业主公约或租户公约，就双方权利义务作详细约定37. 各项目按行业规定与客户/业主委员会签订物业服务合同，就双方权利义务作详细约定服务态度与礼仪38. 客户，尤其是重点客户对员工服务态度的评价满意（现场访谈）39. 客户投诉记录中，无对员工服务态度的有效投诉检查投诉记录表中是否有对员工态度的设诉40. 各级员工遵守礼仪手册规定现场检查员工是否遵守礼仪手册工程电梯1. 按规定建立电梯档案（一机一档），索引便捷

17、、内容完整、无遗漏、与实际相符，并妥善保存2. 电梯现场运行效果正常（如启动、制动、平层、有无异响、门开门闭等）无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯每日巡查二次，并有记录，乘梯时电梯无抖动，无杂音，电梯运行时，层差不得超过1公分，电梯门闭时间应在3-4秒，电梯门合闭时，无碰撞声。电梯3. 电梯有明显的导向标识（如电梯用途、抵达区域楼层等）4. 电梯轿厢的环境（卫生、通风、照明等）符合要求现场检查5. 电梯轿厢内紧急呼叫系统无故障，启用电梯轿厢内紧急呼叫系统，值班人员应答正常现场检查6. 电梯轿厢内张贴乘梯须知（或相应警示标识）7. 电梯井道地坑的环境（卫生、通风、照明等）符合要求现场检查8

18、. 建立电梯困人应急预案，若发生过这种情况，有应急响应记录，能验证预案执行情况 检查记录9. 建立电梯跑水应急预案，若发生过这种情况，有应急响应记录，能验证预案执行情况 检查记录10. 建立电梯火灾应急预案，若发生过这种情况，有应急响应记录，能验证预案执行情况检查记录11. 现场询问电梯工在电梯困人紧急情况下的处理措施现场询问12. 现场询问电梯工在电梯跑水紧急情况下的处理措施现场询问13. 现场询问电梯工在电梯火灾紧急情况下的处理措施现场询问14. 处于运行状态的电梯都签订了维修保养合同，合同在有效期内，并及时归档15. 电梯维修保养供方的选择过程符合规定，相关记录清晰、完整、真实、可追溯1

19、6. 供方提交电梯保养计划（或在合同中与我方约定），计划经过我方技术人员的审定17. 供方按照保养计划或合同约定开展电梯保养工作，无违约行为18. 供方若有违约记录，应按照约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯19. 供方具备有效从业资质，供方的资质、资料及时归档20. 供方服务人员持有效上岗证件（从业资质）并及时归档21. 现场询问电梯工或工程主管人员，验证其对电梯维修保养合同约定的了解情况22. 按规定对电梯维修保养供方进行监管，监管频次、内容/项目明确，监管记录清晰、完整、真实、可追溯23. 供方监管过程中发现的问题及时有效解决，记录清晰、完整、真实、可追溯24. 供方提交的

20、电梯维修保养报告（记录）及时、清晰、完整、真实、可追溯25. 对电梯维修保养过程中发现的问题及时有效解决，相关记录清晰、完整、真实、可追溯26. 电梯维修保养作业避开电梯运行高峰期工程电梯27. 电梯维修保养过程中设置明显警示标识28. 每台电梯年检合格，合格证书在有效期内，并张贴于电梯轿箱内29. 若经历过大修，大修的供方选择、选材、施工监管、验收等环节符合要求，记录清晰、完整、真实、可追溯30. 有电梯年检报告，提出问题的整改已落实，证据充分、有效消防系统31. 按系统分类建立消防设备档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、与实际相符，并妥善保存检查消防设施设备档案32. 按系统分类建立消防设施

21、、器材台帐，内容完整、无遗漏、状态清楚、编号唯一，与实际相符，并妥善保存检查消防设施设备档案的内容33. 按规定（或计划）开展消防设备设施维修保养工作现场检查是否进行维修保养工作34. 现场消防设备、设施、器材（灭火器、消防栓、应急灯等）完好、无缺失，出现故障及时修复现场检查维修保养工作的效果35. 定期巡查消防设施和器材（如灭火器、消防栓等），巡查记录清晰、完整、真实、可追溯检查巡查记录36. 消防水池水位保持在设计位置37. 消防水系统处于备用状态（如主管道阀门常开无关闭）38. 消防水泵表压正常，处于备用状态39. 消防水泵定期试车，试车记录清晰、完整、真实、可追溯40. 消防水泵控制仪

22、表定期检定合格，监视仪表校准有效41. 烟感灵敏度符合要求（现场进行烟雾试验）42. 定期进行消防联动测试，记录清晰、完整、真实、可追溯43. 报警主机运行正常无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯44. 按时进行消防设备/设施（含感烟、感温探测器）检测、保养，记录清晰、完整、真实、可追溯45. 气体灭火系统运行正常无故障46. 气体灭火系统气体重量达到规定要求47. 气体灭火系统失重能报警48. 气体灭火系统时间显示与北京时间误差不超过2分钟 49. 若外包，消防设备维修保养合同在有效期内，合同及时归档50. 若外包，消防设备维修保养供方的选择过程符合规定，相关记录清晰、完整、真实、可追溯

23、工程消防系统51. 若外包，供方提交消防设备保养计划（或在合同中与我方约定），计划经过我方技术人员的审定52. 若外包，供方按照保养计划或合同约定开展消防设备保养工作，无违约行为53. 若外包，供方若有违约记录，应按照约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯54. 若外包，供方具备有效从业资质，供方的资质、资料及时归档55. 若外包，供方消防设备维修保养作业人员持有效上岗证件（从业资质）并及时归档56. 若外包，现场询问工程人员，验证其对消防设备维修保养合同约定的了解情况57. 若外包，按规定对消防设备维修保养供方进行监管，监管频次、内容/项目明确，监管记录清晰、完整、真实、可追溯5

24、8. 若外包，供方监管过程中发现的问题及时有效解决，记录清晰、完整、真实、可追溯59. 若外包，供方提交的消防设备维修保养报告（记录）及时、清晰、完整、真实、可追溯60. 若外包，对消防设备维修保养过程中发现的问题及时有效解决，相关记录清晰、完整、真实、可追溯供配电系统61. 建立供配电设备档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、与实际相符，并妥善保存建立设备档案卡、维修保养记录、设备更换记录卡62. 高压配电室按规定24小时值班，遵守值班守则，交接班清楚，记录清晰、完整、真实、可追溯配电房24小时值班，配电房人员有事时，必须由其他工程人员顶替，配电房人员离岗时间不得超过5分钟，特殊情悦需有记录。6

25、3. 配电室值班人员和所有电工持证上岗建立特种作业人员一览表64. 所有电工熟悉安全操作规程现场询问65. 按规定进行运行巡视和异常情况处理，定时记录供配电系统的各类运行数据，数据无“做假”现象设备运行要有相关对应记录，记录完整，可追溯。66. 配电室对外来人员建立登记制度并有效实施，相关记录清晰、完整、真实、可追溯建立外来人员登记制度67. 制定供配电设备的保养计划制定保养计划68. 按规定和计划实施供配电设备的保养工作，相关记录清晰、完整、真实、可追溯检查相关保养记录69. 建立停电应急处理预案，相关员工熟悉停电应急处理措施，出现突发停电事件能迅速有效处理，记录清晰、完整、真实、可追溯检查

26、相关记录，并现场询问效果。70. 严格执行停电审批权限的相关规定，编写停电方案，认真填写工作票和操作票，可预知的停电提前通知客户检查相关记录71. 对公共用电能耗进行同比和对比分析，编制年度节电计划并有效实施72. 对公共用电开关进行有效控制73. 供配电设备正常运行无故障74. 高压绝缘工具进行定期检测，检测报告清晰、完整、真实、可追溯工程供配电系统75. 若外包，发电机组维修保养合同是否在有效期内，合同及时归档76. 若外包，发电机组维修保养供方的选择过程是否符合规定77. 若外包，供方提交发电机组维修保养计划（或在合同中与我方约定），计划经过公司技术人员的审定78. 若外包，供方按照约定

27、或维修保养计划开展发电机组的维修保养工作，无违约行为79. 若外包，供方若有违约记录，应按照约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯80. 若外包，供方具备有效从业资质，供方的资质、资料及时归档81. 若外包，供方服务人员持有效上岗证件（从业资质）并及时归档82. 若外包，现场询问工程人员，验证其对发电机组维修保养合同约定的了解情况83. 若外包，按规定对供方进行监管，监管频次、内容/项目明确，监管记录清晰、完整、真实、可追溯 84. 若外包，在供方监管的过程中发现的问题及时有效解决，记录清晰、完整、真实、可追溯85. 若外包，供方提交的发电机组维修保养报告（记录）及时、清晰、完整、

28、真实、可追溯86. 若外包，对发电机组保养过程中发现的问题及时有效解决，相关记录是否对应、清晰、完整、真实、可追溯87. 发电机组的油位正常（现场察看）88. 发电机组的水位正常（现场察看）89. 发电机组的蓄电池、仪表正常（现场测试/察看）90. 发电机组进行定期空载试运行，空载试运行记录数据（记录）清晰、完整、真实、可追溯91. 发电机组能正常启动（现场测试），操作人员按规定正确操作给排水系统92. 建立给排水设备档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、与实际相符，并妥善保存93. 给排水岗位操作人员熟悉安全操作规程94. 供水泵、潜水泵运行正常无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯95. 供

29、水泵、潜水泵电气控制系统运行正常无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯96. 供水泵无严重渗水、漏水现象，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯97. 按规定记录给排水系统的各类运行数据，无“做假”现象98. 对公共用水消耗进行同比和对比分析，编制年度节水计划并有效实施工程给排水系统99. 对公共用水终端进行有效控制100. 制定给排水设备保养计划101. 按计划实施给排水设备的保养工作，相关记录清晰、完整、真实、可追溯102. 水池安装高、低水位和溢水报警装置，报警装置灵敏、可靠103. 二次供水水池/水箱定期清洗消毒，有水质检验合格证104. 建立停水、跑水应急处理预案， 相关员工熟悉停水应急

30、处理措施现场询问员工105. 可预知的停水提前通知客户，出现停水、跑水事件能迅速有效处理，记录清晰、完整、真实、可追溯检查相关记录106. 二次供水水池/水箱加盖上锁（双管制）107. 二次供水水池/水箱溢水口、排气口加防虫网罩，防虫网罩能起防护作用108. 若外包，二次供水水池/箱清洗消毒合同在有效期内，合同及时归档109. 若外包，二次供水清洗消毒供方具备有效资质，供方的资质、资料及时归档110. 若外包，二次供水清洗消毒作业人员持有效健康状况证明并及时归档111. 若外包，二次供水水池/箱清洗消毒供方的选择过程是否符合规定112. 若外包，供方是否按照约定定期开展二次供水水池清洗消毒作业

31、活动，有无违约记录113. 若外包，供方若有违约记录，应按照约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯114. 若外包，按规定对供方进行监管，监管频次、内容/项目明确，监管记录清晰、完整、真实、可追溯115. 若外包，在供方监管的过程中发现的问题及时有效解决，记录清晰、完整、真实、可追溯116. 相关人员熟悉地下管网情况117. 相关沟、井、渠、池、管等公共给排水设施完好，无堵塞、渗漏、溢水等现象暖通系统118. 建立暖通设备档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、与实际相符，并妥善保存检查设施设备档案119. 空调主机（机组）正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯设备运行记录要有

32、相关记录，完整，可追溯。120. 空调水泵正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯121. 冷却塔正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯122. 送排风设备正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯工程暖通系统123. 风机盘管正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯124. 防排烟设备正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯125. 末端风柜正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯126. 按规定定期保养空调水泵，保养记录清晰、完整、真实、可追溯127. 按规定定期保养送排风设备，保养记录清晰、完整、真实、可追溯128. 按规定定期保养风机盘管

33、，保养记录清晰、完整、真实、可追溯129. 按规定定期保养防排烟设备，保养记录清晰、完整、真实、可追溯130. 按规定定期保养末端风柜，保养记录清晰、完整、真实、可追溯131. 空调系统维修保养合同在有效期内，合同及时归档132. 空调系统维修保养供方的选择过程符合规定133. 供方提交空调系统维修保养计划（或在合同中与我方约定），计划经过公司技术人员的审定134. 供方按照约定或维修保养计划开展空调系统的维修保养工作，无违约行为135. 空调系统维修保养供方若有违约记录，应按照约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯136. 空调系统维修保养供方具备有效从业资质，供方的资质、资料及

34、时归档137. 空调系统维修保养供方服务人员持有效上岗证件（从业资质）并及时归档138. 现场询问工程人员，验证其对空调系统维修保养合同约定的了解情况139. 按规定对空调系统维修保养供方进行监管，监管频次、内容/项目明确，监管记录清晰、完整、真实、可追溯140. 空调系统维修保养供方监管过程中发现的问题及时有效解决，记录清晰、完整、真实、可追溯141. 供方提交的空调系统维修保养报告（记录）及时、清晰、完整、真实、可追溯142. 对空调系统维修保养过程中发现的问题及时有效解决，相关记录清晰、完整、真实、可追溯检查相关记录143. 空调水质处理服务合同在有效期内，合同及时归档144. 空调水质

35、处理供方的选择过程符合规定145. 供方提交空调水质处理工作计划（或在合同中与我方约定），计划经过公司技术人员的审定146. 供方按照约定或空调水质处理工作计划开展空调水质处理工作，无违约行为工程暖通系统147. 空调水质处理供方若有违约记录，应按照约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯148. 空调水质处理供方具备有效从业资质，供方的资质、资料及时归档149. 现场询问工程人员，验证其对空调水质处理服务合同约定的了解情况150. 按规定对空调水质处理供方进行监管，监管频次、内容/项目明确，监管记录清晰、完整、真实、可追溯151. 空调水质处理供方监管过程中发现的问题及时有效解决，

36、记录清晰、完整、真实、可追溯152. 供方提交的空调水质处理报告（记录）及时、清晰、完整、真实、可追溯153. 对空调水质处理过程中发现的问题及时有效解决，相关记录清晰、完整、真实、可追溯154. 热力设备正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯155. 暖通系统有节能计划和措施156. 锅炉工熟悉锅炉点火前准备及点火操作、运行监视与调节、停炉操作流程及相关安全要求，锅炉设备和操作无安全隐患157. 暖通设备若经历过大修，大修的供方选择、报价、选材、施工、验收等环节是否受控弱电系统158. 建立弱电设备设施档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、与实际相符，并妥善保存建立设备档案卡,维修保养

37、记录,设备更换记录卡159. 楼宇门禁系统正常运行无故障，能用密码（IC卡或钥匙）开启，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯检查工程巡查记录160. 电子监控正常运行无故障，图像清晰，回放清晰，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯现场检查监控系统161. 周界防范系统正常运行无故障 ，对入侵人体反应灵敏，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯162. 电子巡更系统正常运行无故障，可调出巡更的历史记录，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯163. 楼宇通讯系统正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯164. 广播系统正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯165. 火灾自动报警系统正常运行无故障，

38、巡查记录清晰、完整、真实、可追溯166. 气体/喷淋灭火系统正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯167. 燃气泄露报警系统正常运行无故障，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯168. 停车场管理等系统正常运行无故障，出卡、读卡、起落闸杆正常，可调出车辆进出历史记录，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯169. 弱电设备设施巡查发现的问题及时有效解决，问题关闭记录清晰、完整、真实、可追溯检查工程巡检记录170. 编制弱电系统设备设施保养计划并有效实施检查保养计划及保养记录工程弱电系统171. 若外包，签订关键弱电设备设施保养合同，并在有效期内，合同及时归档172. 若外包， 关键弱电设备设施

39、保养供方的选择过程符合规定173. 若外包，供方按照约定定期开展关键弱电设备设施保养作业活动，无违约记录174. 若外包，供方若有违约记录，应按约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯175. 若外包，按规定对供方进行监管，监管频次、内容/项目明确，监管记录清晰、完整、真实、可追溯176. 若外包，在供方监管的过程中发现的问题及时有效解决，记录清晰、完整、真实、可追溯177. 若外包，供方提交的关键弱电设备设施保养报告（记录）及时、清晰、完整、真实、可追溯178. 若外包，对关键弱电设备设施保养过程中发现的问题及时有效解决，相关记录是否对应、清晰、完整、真实、可追溯179. 工程主管

40、人员熟悉楼宇弱电设备设施基本情况熟悉工作区域照明线路走向,以及对应照明控开情况;熟悉网络机房所在地,以及设备对应端子。180. 工程主管人员了解楼宇综合布线的基本情况建筑与公共设施181. 楼宇外观完好、整洁，外墙砖、涂料、玻璃等装饰材料无脱落和污迹，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯182. 建立房屋及配套设施档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、与实际相符183. 天面完好、整洁，无堆放杂物及违章占用，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯184. 楼梯完好、整洁，无堆放杂物及违章占用，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯185. 走廊完好、整洁，无堆放杂物及违章占用，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯现场

41、检查楼层管理情况186. 地下室完好、整洁，无堆放杂物及违章占用，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯187. 公共道路及其附属设施完好、整洁，无堆放杂物及违章占用，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯188. 公共照明及其附属设施完好、整洁，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯189. 停车场及其附属设施完好、整洁，无堆放杂物及违章占用，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯190. 会所及其附属设备设施（如康乐器材等）完好、整洁，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯191. 泳池及其附属设备设施完好、整洁，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯192. 公共洗手间便器、洁具、烘干机、排风扇、照明、隔板等设施使用正常无

42、故障现场检查各设施使用情况193. 有明显楼栋号和楼层标识，入口处及主要公共路口有指引标识194. 作业现场存在危险源的井、沟，高空作业、占用道路等是否用围栏围起作业，并设置明显警示标识，并采取可靠的防护措施工程装修管理195. 建立客户装修档案，索引便捷、内容完整，并妥善保存196. 按规定批准/备案客户装修施工方案，相关记录清晰、完整、真实、可追溯197. 装修前进行排水、排烟、排污等管道等设施的状态试验，三方确认有记录，发生问题能分清责任198. 按规定定期巡查装修施工现场，巡查和问题处理记录清晰、完整、真实、可追溯199. 按规定进行装修施工验收，验收记录清晰、完整、真实、可追溯200

43、. 按规定和客户/施工单位签订装修施工管理协议201. 对装修施工人员进行严格登记和管理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯202. 及时彻底清理装修施工垃圾，现场无施工垃圾违规堆放203. 现场若有施工垃圾违规堆放现象，应及时有效制止，处理记录清晰、完整、真实、可追溯204. 对装修施工时段进行严格控制，以避免扰民现象205. 若有装修施工不遵守规定时段的现象，应及时有效制止，处理记录清晰、完整、真实、可追溯206. 无客户对装修噪音等问题的有效投诉，若有，处理记录清晰、完整、真实、可追溯207. 装修过程中无破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体等）的现象208. 若有破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体

44、等）的违章装修现象，应及时有效制止并责令恢复/改正/赔偿，相关记录清晰、完整、真实、可追溯209. 装修过程中无因破坏防水结构而导致渗水漏水现象210. 若有破坏防水结构的违章装修现象，应及时有效制止并责令恢复/改正/赔偿，相关记录清晰、完整、真实、可追溯211. 新项目装修期对重要设施（如电梯轿厢）采取防护措施，现场无设备设施因装修而受损现象212. 若有设备设施因装修而受损现象，应有效制止并责令恢复/改正/赔偿，处理记录清晰、完整、真实、可追溯213. 指定装修材料和施工垃圾运送的专用电梯（如消防电梯、货梯），现场无违规使用电梯现象214. 若有装修材料和施工垃圾运送违规使用电梯现象，应及

45、时有效制止，处理记录清晰、完整、真实、可追溯215. 严格规定装修材料和施工垃圾运送的时段216. 若有不遵守装修材料垃圾运送规定时段的现象，应及时有效制止，处理记录清晰、完整、真实、可追溯217. 装修现场关闭通向公共通道内的门窗，以免粉尘、噪音、异味影响其他业主218. 装修施工若有敞开通向公共通道内的门窗的现象，应及时有效制止，相关记录清晰、完整、真实、可追溯工程装修管理219. 装修现场无乱搭建（如天面加建阁楼、私家花园、扩大封闭阳台）现象（地产商允许的除外）220. 装修现场若有乱搭建（如天面加建阁楼、私家花园、扩大封闭阳台）现象（地产商允许的除外），应及时有效制止并责令恢复/改正，

46、处理记录清晰、完整、真实、可追溯221. 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定位置和规格设置，并保持整洁统一美观，无安全隐患或破损222. 若有室外招牌、广告牌、霓虹灯违规设置现象，应及时有效制止并责令恢复，处理记录清晰、完整、真实、可追溯223. 严格控制装修现场的临时动火，认真落实动火管理制度，相关记录清晰、完整、真实、可追溯224. 严格控制装修现场的易燃易爆物品的使用和存放，相关记录清晰、完整、真实、可追溯225. 商铺装修是否按规定向消防主管部门报建并得到批准，批准文件（证明）及时备案维修服务226. 客户报修时，准确记录客户服务需求信息，记录清晰、完整、真实、可追溯检查业主报修记录227

47、. 维修人员根据客户报修信息及时到达现场，并记录到达时间检查维修派工单 228. 维修人员现场完成维修任务，记录完成时间，并请客户签署评价意见并签名确认检查维修派工单229. 维修人员的维修单填写清晰、完整、可追溯严格按照维修派工单填写，不得有漏项。230. 维修服务及时率达到质量目标的规定（每月按维修通知单统计）接到报修后，2分钟到达维修现场，如有特殊情况，需向业主做好解释工作，并说明可到达时间。231. 维修服务及时率若未达到质量目标的规定，应采取相应的改进措施，相关记录清晰、完整、真实、可追溯检查相关记录232. 维修服务合格率达到质量目标的规定检查最近一次业主满意度调查233. 维修服

48、务合格率若未达到质量目标的规定，应采取相应的改进措施，相关记录清晰、完整、真实、可追溯检查未达到质量目标采取的改进措施记录234. 无客户对维修及时性的有效投诉检查业主投诉记录是否有对工程维修及时性投诉235. 若有客户对维修及时性的有效投诉，应及时有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯检查对工程维修及时性投诉的回访记录236. 无客户对维修质量的有效投诉视全年工作情况237. 若有客户对维修质量的有效投诉，应及时有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯238. 有偿维修服务公开公布收费标准239. 提供有偿维修服务的相关记录清晰、完整、真实、可追溯240. 提供有偿维修服务的每一项收入

49、及时、足额入帐，无流失241. 公共设施出现破损/故障时，是否及时修复，相关记录清晰、完整、真实、可追溯检查设施设备巡检记录工程维修服务242. 维修材料的采购和入库记录清晰、完整、真实、可追溯243. 严格控制维修材料的领用出库，领用出库记录清晰、完整、真实、可追溯244. 维修材料库存记录清晰、完整，帐实相符245. 维修材料仓库管理有序，材料分类存放246. 有毒、有害、易燃、易爆、易潮、易碎或对储存环境有特殊要求的维修材料，应采取严格的防护措施247. 无因储存和使用过程中的防护措施不当而导致的安全事故248. 无因库存控制、储存环境、防护措施不当而导致维修材料报废的现象设备房管理24

50、9. 设备房地面和墙面干净整洁，无杂物、积尘、蜘蛛网、积水、污迹、油渍现场检查250. 设备房物品摆放整齐有序，工具配备齐全现场检查251. 设备表面无积尘、油污、渗水、锈迹现场检查252. 设备房按消防要求配置配备足够的灭火器和应急照明灯，室内通风良好现场检查253. 设备房灭火器无失效、故障现象现场检查254. 设备房应急照明灯无故障现象，能在停电情况下至少工作半小时现场检查255. 设备房排水通畅，无排水口堵塞现象现场检查256. 设备房低位进线管道有效封堵，以防止雨水倒灌现场检查257. 重要设备房安装防鼠板，防鼠板的高度符合要求 现场检查258. 供配电和涉及高压电路的设备房地面铺设

51、检测合格的绝缘胶垫现场检查259. 易被人体接触到的转动、带电部位加防护罩，防护罩能起到防护作用现场检查260. 重要设备有防污防滴漏的防护措施（如上端加设喇叭口、挡板，防止排污滴漏污损）现场检查261. 对无人值守的设备房加锁现场检查262. 设备房门上有明显设备房（名称）标识现场检查263. 设备房门上有“机房重地，闲人免入”或类似的警示标识现场检查264. 设备房内严禁吸烟，现场无香烟、烟头、烟缸、打火机、火柴等吸烟用具现场检查265. 设备房（管、井）内严禁堆放易燃、易爆等危险品或其它危险源工程设备房管理266. 设备房内的开关、阀门、单体设备等部位有明显的状态标识，管道有介质流向标识

52、267. 为防止误操作，供配电设备房在存在误操作风险的部位设立“严禁合闸”、“严禁拉闸”等警示标识，其他重要和操作有危险的设备、部件有警示标识268. 重要设备房内（如监控中心、消防控制室、电梯机房、电脑机房等）配置温度湿度计269. 重要设备房内（如上述）环境温度保持在40摄氏度以下（有特别要求的除外）270. 重要设备房内（如上述）湿度环境保持在80%以下（有特别要求的除外）271. 各操作开关清晰标明控制的状态、功能或动作区域(部位)等信息272. 规章制度或重要系统图纸等资料上墙，在醒目的位置张贴（有特别要求的除外）273. 单体设备张贴（悬挂）设备卡，设备卡上的设备名称、规格/型号、

53、功率、电压、动作区域、设备责任人等信息清晰、完整、有效钥匙管理和其他274. 电梯三角钥匙专门管理，管理有序，登记、复制、更换、借用、归还等记录清晰、完整、真实、可追溯275. 设备房钥匙管理有序，登记、复制、更换、借用、归还等记录清晰、完整、真实、可追溯检查钥匙交接记录、领用记录，是否符合手续。276. 楼宇其它需加锁控制的公共钥匙管理有序，登记、复制、更换、借用、归还等记录清晰、完整、真实、可追溯277. 无个人保管各类钥匙的现象278. 无各类钥匙登记不清、去向不明、管理失控等现象现场检查279. 安全用具、兆欧表计量测量仪器定期检测校准，检测报告清晰、完整280. 全年未发生设备、设施运行事故视全年运行情况而定环境绿化1. （供方）根据乔木、灌木、地被植物生长习性制定养护计划2. （供方）根据养护计划定期或根据实际需要对乔木灌木、地被植物进行浇水、松土、施肥、病虫害防治、修剪，相关记录清晰、完整、真实、可追溯3. 乔木长势良好，修剪美观，无病虫害，无折损，无斑秃、灼伤，枝干无机械损伤，无卷、黄、异常落叶现象4. 无枯死乔木，挽救濒临枯死乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶5. 灌木长势良好，修剪美观，无病虫害，无折