房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

1、2017年房地产行业万科恒大碧 桂园对标分析报告2017年7月目录1、 历史沿革 11、 万科：城市综合配套服务商 12、 恒大集团：多兀+规模+品牌 13、 碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 22、 销售篇 31、 销 售成长性比较 4(1 )销售规模 4(2 )销售均价 42、 销售区域结构比较 5(1 )万科：区域优化和深耕 6(2) 恒大：20PP年起向一二线城市转移 7(3) 碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 83、 销售产能比较 9(1) 城市产能比较：深耕与纵深 9(2) 单盘产能比较：开发规模的差异 10(3) 可售资源比较：货值与推盘能力 103、 布局篇 121、 扩张

2、节奏比较 1 2(1 ) 拿地规模 12(2 ) 拿地成本 14(3) 扩张节奏感 152、 单盘规模比较 163、 扩张模式的特点 17（1） 万科：聚焦核心城市，加码轨道 +物业”模式 17（2） 恒大：转型核心城市，加码旧改市场 21（3） 碧桂园：城市化进程的力行者 234、 海外布局情况 244、 业绩篇21、 结算业绩比较 27（1 ）结算规模 27（ 2 ）结算均价 282、 盈利质量比较 29（ 1 ） 综合毛利率29（ 2） 命题一：一二线VS 三四线313） 命题二：大盘开发 VS 中小盘开发 324） 命题三：建安成本背后议价能力的博弈 333、 净利润比较 3 4（ 1

3、 ）永续债隐藏的利润 35374、 业 绩确定性比较五、 效率篇38、管控费用率比较 38（1）成本控制 38（ 2）投入产出 392、 激励机制的差异 413、 周 转效率比较 42六、杠杆篇441、 负 债率比较 44482、 融 资结构与融资成本差异3、 龙头房企的其他负债 51（ 1 ）经营性杠杆51（ 2 ）永续债券524、 永续债利弊之辩 54七、 总结 : 一切的成功都不是偶然 552017 年房地产行业进入加速整合周期，一二线城市增速收敛，而 三四线城市依然保持活跃，房地产企业集中度迎来历史性提高，TOP1博企集中度接近30%而TOP50房企集中度已经接近50%彰显龙头房企的竞

4、争优势和在调控压力下的韧性。作为行业多年龙头， 万科走出股权争夺事件的影响，依然保持自身的强大实力，与此同时， 我们看到恒大、碧桂园等企业的迅猛崛起，行业龙头已经由过去万科 一超多强的格局演变成如今碧桂园、恒大、万科的三强争霸，同时龙 湖、融创等后起之秀也虎视眈眈，意图弯道超车，实现向更高一级梯 队跨越。因此在当前环境下，万科、恒大、碧桂园这三家龙头房企在 同样保持高速增长的同时，各自特点在于哪里？如何在全国的竞争中 保持持续的突破？我们这篇报告的目的就是希望通过比较这三家公司在盈利、杠杆、扩张等各个方面，来审视当前行业的变迁和未来的可 能性。历史沿革：万科成立于 1984 年，经过多年发展确

5、立了未来城市综合配套服务商的定位；恒大成立于 1996 年，通过规模+品牌的标准化战略不断做大做强；碧桂园诞生于 1992 年，伴随着城镇化的大潮，从三四线向一二线转变。销售篇：过去4 年复合增长率最高的房企是 碧桂58%; 同时恒大已经连续3 年增速超过30%； 而万科的销售均价一直为三家公司当中最高。销售区域结构来看，万 科坚持区域优化和深耕；恒大20PP年起向一二线城市转移；碧桂园则在市场层面挖掘一二线城市潜力。布局篇：万恒园三家房企过去 4年的复合增长率分别达到35%、 62%和 122%; 从扩张模式的特点比 较，万科倾向聚焦核心城市，加码轨道+物业”模式，恒大则是转型核心城市，加码

6、旧改市场，碧桂园沿着城市化进程的路线展开布局。业绩篇：从结算规模来看，万恒园 2016 年分别实现营业收入1530.9 亿、2404.8 亿、 2114.4 亿；结算均价来看，万科结算均价绝对值最高； 而从毛利率角度来看，恒大毛利水平较万科和碧桂园更高。而恒大和 碧桂园因永续债影响净利润有所低估，但三者未来的净利率水平有望 趋同。效率篇：在经营层面上相对来说万科以较低的毛利水平创造出 更多的经营利润，而碧桂园的成本控制更为出色， 但恒大的销售产出 最为丰厚。 而在激励机制的差异上，碧桂园和万科主导的跟投机制相 对有利有弊，而恒大高薪养廉的方式则避免了跟投机制下盲目扩张和 保守拿地的风险。杠杆篇

7、：负债率比较来看，三家龙头房企中万科的 负债率最低，恒大现金余额最为充裕，而碧桂园的负债结构改善最为 明显。而在融资成本层面，三家融资成本均不断实现下降，负债结构 也更加健康， 其中万科在融资成本方面最具有优势， 但恒大在今年连续引入战略投资者和积极偿还永续债，未来公司的负债结构有望明显 改善，同 时利润空间也得到进一步释放一切的成功都不是偶然：恒大在20PP亿的高基数上依旧实现高速增长,实现了对万科王者的挑战和超越。万科作为行业引领者，公司的产能效率以及市场化扩张都执牛耳，而碧桂园则是三家房企中高成长”的典范。房地产行业经历 20 年风雨，当下正是强者恒强的时 代！ 一、历史沿革1 、万科：

8、城市综合配套服务商万科成立于 1984 年， 1991 年公司在深交所挂牌上市，开始了全 国范围内扩张的道路，到20PP年万科进入了包括北京、上海、武汉、天津等在内的全国11个大中型城市。从20PP年开始，公司提出由专 业化到精细化，实现有质量的增长，并走上了高速周转的扩张道路，20PP年万科率先越过千亿门槛，并开始涉足商业地产，到20PP年，面对行业逐步迈入成熟期，公司开始思考传统地产商的出路，并在 20PP年提出了房地产白银时代的看法，正式确立了未来城市综合配套 服务商的定位，商业、 物流地产、 滑雪度假、 长租公寓、 教育、 养老 等新业务布局初现雏形。2017 年万科在股权事件稳定后引

9、入深圳地铁集团成为公司第一大股东，万科新一届董事会也顺利完成改组。H：万科扯用厉程2、恒大集团：多元+规模+品牌成立于1996年的恒大集团，在中国房地产的舞台上，算得上是起步较晚”的房企之一，在 20PP年以前恒大还只是一个销售额不到20亿，楼盘布局仅集中在广东的区域型房企，但随着公司全国化布局的启动，开始加速成长。20PP年，恒大进入第四个 三年计划”提 出迈 向国际，跨越发展”的宏伟蓝图，开始正式实施向全国拓展的战略计划；20PP年，恒大进入 规模+品牌”标准化运营战略阶段，在产 品、运营和管理三个维度上统一标准化，并从广州向全国拓展。20PP年是恒大历史上重要的转折点，成功登陆港交所实现

10、上市计划，同时 当年 以5498万平的土储规模成为全国第一。到 20PP年恒大已经在销售面积上 超越万科位列全国第一，随后恒大进入稳步增长期，并在销售面积和土储规模上持续蝉联全国第一，到2016年恒大超越万科首次秘，荣登全国销冠3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者泗色帚血或诜；牡IBM碧桂园诞生于1992的凤城顺德，作为中国房地产业内最早的知名房企之一，公司起步之初一直聚焦于广东省内发展，20PP年，公司在香港联交所实现挂牌上市，并开始实施全国战略布局，从20PP年一区域一项目的三级管开始碧桂园进行了大规模的改革，确立了总部优质参考文档控模式，并在项目规划、产品设计、建筑工程、后期装修一整套

11、开始模式上进行了标准化的流程改造，不断缩短开发周期，加快周转速度，为未来碧桂园的腾飞奠定了基础。20PP年公司开始走出国门，成功进军马来西亚市场进行住宅开发，实现跨越式发展。在20PP年公司实现销售规模1060亿，正式跻身千亿房企规模。2015年4月，中国平 安以63亿港元入股碧桂园，成为碧桂园第二大股东，碧桂园与中国平安从土地投资、营销、金融及社区服务等方面进行深度合作。2017鼻肩莘 ifc、曙柱国鬟板尿.BlJti 年碧桂园进入爆发期，上半年在销售金额开始挑战王者地位平安人事吐IMS W母二K凰辛，成交量价皆创下历 史新龙头房下，全国诞3家3733 亿、6.6%,:、销售篇2016 年是

12、中国房地产历史上值得铭记的一年，高，市场迎来百花齐放，而与此同时，强者恒强的局面愈发明显，企的市场份额呈现较以往周期更快的提升速度。在这样的背景生了 12 家千亿房企，而其中也出现了历史上第一次销售规模超过3000 亿的房企，恒大、万科和碧桂园分别以3622 亿和 3088 亿的销售规模傲视群雄，合计占全市场份额的企之即使进入2017年，这三家企业的业绩也一直保持你追我赶，龙头房 间的竞争也逐步聚焦在这三家之中。1、销售成长性比较(1)销售规模如果以20PP年为起点，过去4年复合增长率最高的房企是碧桂园，复合增长率达到58%完成了 492亿至IJ 3090亿的跨越，同时其 也是增速波动幅度最大

13、的房企。恒大已经连续3年增速超过30%近4年复合增长率达到42% 2016年更是以85%勺增速超过万科，创造 历史。万科保持着一贯的王者之风，稳健性一如既往，4年复合增长 率27%已经连续多年保持在20%U1的稳健成长，实属不易医龄万、旁鞘增崩比幸艮BI弘万、恒.？制猛19 比较S万、，悔*4年复合栋率既乩万，恨.虢懵曹闻积比暂(2)销售均价从历年销售均价绝对值来看，万科的销售均价一直都是三家公司 中最高，2016年实现销售均价13191元/平米，分别是恒大（8355元/平 米）、碧桂园（8242元/平米）的158骑口 160%万科只用了 2765万平米 就实现了 3648亿的金额，而恒大、碧桂园则分别销售了4469万平米和3747万平米。从销售均价成长性角度来看，万科体现出稳健的抗周期特点，保持每年4-6%左右的均价提升幅度，4年复合增长率达到4.9%,而近年销售均价 提升幅度最快的