佛山市碧桂园荔园前期物业管理投标书.doc

1、佛山市碧桂园荔园前期物业管理投标书目 录第一部分 物业管理服务的整体设想及策划1第一节创辉煌物业管理有限公司简介1第二节物业管理服务的总体设想2第二部分 拟采取的管理模式、工作计划和物 资装备计划4第一节 拟采取的管理模式 4第二节拟采取的 工作计划7第三节拟采取的物资装备计划 8第三部分 拟 采取的人员配备、培训与管理计划10第四部分管理规章制 度和物业管理档案管理13第一节物业管理规章制度13第二节档案资料的建立与管理 15第五部分各项指标的承诺 及采取的措施17第六部分 社区文化管理17第七部分 物 业日常管理服务 24第一节入伙管理24第二节装修管理 26第三节客户管理29第四节护卫管

2、理32第五节维修 管理35第六节清洁绿化管理42第七节财务管理43第八 部分经费收支预算44第一节便民服务项目44第二节财 务收支预算47第九部分智能化系统的管理维护 50第十部 分物业（包括板房）的维修养护计划和实施 52第一部分物 业管理服务的整体设想及策划第一节创辉煌物业管理有限公司简介一、 公司概况佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司 成立于2000年，注册资本为 300万元人民币，是新德业置 业投资有限公司属下的唯一物业管理公司，具备中华人民共 和国物业管理企业二级资质，在佛山顺德地区享有较高的知名度和信誉度。公司现有员工500多人，其中大专以上文化程度 100人, 具有初级、高级以上

3、职称的管理及技术人员50多人次，员工持证上岗率达100，部分成员更为佛山物业管理协会专家组 成员。我司以 创享美好生活”为企业口号，建立了完善的内部 工作机制，倡导企业行为的规范化，致力于专业化的发展， 着力专业化的发展并提高员工的个人素质，全心全意为业主 创造优质美好生活。二、荣誉情况星级物业，温馨家园创辉煌物业管理有 限公司现为顺德物业管理协会会长单位。创辉煌务求高质量的物业管理服务，为客户营造文化内 涵丰富的和谐家园，自 2000年成立以来，担纲了多个楼盘 的全方位物业服务。创辉煌物业管理范围多元化，包括高级别墅、商业大厦、 高级电梯洋房、多层住宅、小区配套市场、学校等。现管理面积约16

4、0万平方米，管理的项目近 20个，其中 有东乐花园、锦城花园、新德业商务中心、康城花园一期、 康城尚城、海景苑、德业大厦、西苑小区、聚华苑、东骏花 园、尚明雅舍、顺洋商厦、新德业一中附属小学、李兆基中 学、顺德一中实验学校等等。一直以来，创辉煌物业备受好评，管理项目屡受表彰。l 2002年东乐花园获得顺德市物业管理示范小区称号；l2003年海景苑获得顺德市物业管理示范小区称号；l 2005年东乐花园获得佛山市 静安居住小区”称号；l 2005年获得 顺德区工商行政管理局授予的守合同重信用企业”称号；l2005年康城花园获得佛山市物业管理示范小区称号；l 2006年康城花园获得佛山市物业管理示范

5、小区称号；l 2006年获得佛山市顺德区消费者委员授予的维权先进单位”称号；l2007年获得佛山市顺德区消费者委员授予的物业管理行业诚信单位”称号；l 2008年康城尚城获得佛山市物业管理示 范小区称号；l 2008年康城尚城获得广东省物业管理示范小 区称号；l 2008年获得佛山房协怡翠杯物业服务（工程维修）综合技能竞赛最佳合作奖；第二节物业管理服务的总体设想一、项目概况 碧桂园 荔园位于广州增城市一环路， 四至 范围东至经二路，西至一环路，南临纬五路，北面靠 纬六路。项目总用地面积 9.3万平方米，其中居住区用地面积 8.17万平方米，住宅用地 5.79万平方米，公建用地 0.37万 平方

6、米，道路用地1.81万平方米，公共绿地0.54万平方米。项目总建筑面积8.51万平方米，其中住宅建筑面积7.71万平方米，公建建筑面积 0.03万平方米，商铺建筑 面积0.77万平方米，物业管理用房建筑面积170.2平方米。项目规划设计的物业类型有低层别墅、多层洋房、商业用房 。居住建筑物共 31幢（其中多层洋房 18幢，建筑面积 共2.88万平方米；低层别墅50幢，建筑面积共 5.03万平方米）。项目的总建筑密度为 25.81 ,容积率为1.04 ,绿地率 为 36.45 。本项目共规划建设机动车停车位750个，其中住宅停车位574个，商业停车位 176个。项目共分 二 期开发建设，第一期工

7、程计划于 2009年 12月竣工并交付使用；二期工程正在规划筹建中， 具体交付 使用时间待定。二、物业管理总体设想根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对碧桂园 荔园的实际情况，我们经过初步综合 分析，认为在对该项目的物业管理服务工作中应着重抓好如 下几项工作（一）实施综合管理，创建和谐人居环境。1 .对小区的环境的综合管理，注重公共场所、场地的清 洁卫生环境。2 .对所有沙井、沟渠注重疏通清淤工作，保障排水系统畅通3、对小区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设 施注意全面检修维护，保证这些公共设施设备尽量延长使用 寿命。（二）健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一 位，安全工作包括治

8、安和消防安全两大方面。1 .建立健全适合碧桂园 荔园实际的安全管理规定并严 格执行。2 .对全体安管员的聘用实行严格把关，严格审查资历、 经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。3 .利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对安 管员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4 .对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保 持在良好状态。5 .加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做 到全民具备防范能力。（三）将绿化环境的管理变成碧桂园荔园的特色。碧桂园 荔园的绿化环境经过精心设计， 绿化面积比重很 大，绿化覆盖率较高（36.45%）,花草树木品种繁多，接管 后将发挥我们多年对物业的管

9、理经验，结合小区的环境特 点，对小区绿化进行精心管理， 精心修造，把碧桂园 荔园塑 造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的居住小区。（四）以人为本，实施人性化管理，塑造碧桂园 荔园鲜明形象。我们将坚持我公司的 业主、住户至上，服务第一 ”的服 务宗旨，实施 以人为本，人性化管理 工逐个走访业主、住 户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住 户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及 开发商一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手 和智慧，塑造碧桂园 荔园的美好形象，保证物业的保值与增 值。第二部分 拟采取的管理模式、工作计划和物资装备计 划第一节拟采取的管理模式一、管理

10、体制 接管碧桂园 荔园项目的物业管理业务后， 形成以广大业主为主，居委会、派由所参与的共管体制，管 理处根据所签委托管理合同条款要求，严格执行广东省物业 管理条例及广州市相关法律法规规定，对碧桂园荔园实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是以社会效益为主，经济效益、环境效 益有机结合，为业主提供一流服务。（一） 外部管理体制政府主管部门佛山市顺德区创 辉煌物业管理有限公司碧桂园 荔园服务中心（分公司）（二）碧桂园 荔园服务中心（分公司）组织管理架构佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司根据物业管理服务合同，在增城市设立分公司，财务实行独立核算。分公司组织架构图如下服务中心（分公司）经理 工程维修中

11、心保安服务中心客户服务中心维修工安管员客 户员（三）碧桂园荔园服务中心（分公司）组织架构说明1、 服务中心（分公司）内部采取直线职能制的组织形式，尽量 减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2、在岗位设置上，充分考虑到碧桂园荔园规模及硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足碧桂 园荔园的实际需求，降低管理成本。3、要求服务中心的管理维修人员素质高，一人多职， 一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。二、监督约束机制 （一）碧桂园 荔园监督约束机制示意 图创辉煌物业管理有限公司政府主管部门业主意见调查各项公司规则制度 目标责任书专项检查物业管理考评 碧 桂园 荔园服务中心 业主

12、意见调查 员工 双周检制度 定期 巡查 回访 员工监督栏 公布有关投诉电话 服务承诺制 员 工定期考核 业 主（二）碧桂园 荔园监督约束机制说明 1. 由政府部门及业主、创辉煌物业管理有限公司对碧桂园荔园服务中心实行全方位监督。2.服务中心内部运作公开透明，便于大家监督。3.强化佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司及碧桂园荔园服务中心（分公司） 的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇桂钩。三、激励机制 （一）激励机制示意图 激励机制 奖惩体 系 薪酬体系 企业文化体系 培养提升体系 沟通体系 （二） 激励机制说明1.公司激励机制分为两个层次，第一层次为员 工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟

13、通、提升、企业文化体系，满足员工的精 神需求。2.通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评， 严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工 长期的工作热情及动力。3.通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共 同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职 工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培 训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断 提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。四、管理工作的控制方式 1.采用定点检查方式，通过管 理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应 付之现象，发现问题及时纠正。2 .实行 走访管理、层层

14、检查 工主任、管理员定期、不 定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而 不断改善工作质量。3 .实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街 道办及派由所，听取他们对服务中心（分公司）的意见和建 议，并在工作中予以改进。第二节拟采取的工作计划 依据管理方式和管理运作 流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按 照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。一、接管管理工作计划 对于接管管理工作，我们注重对 资料档案的接管，一方面要接管开发商所移交的建设施工验 收的各种图纸资料，另一方面还要建立有关业主的各种入 伙、交费资料档案，以便今后进行完善的管理服务，更为了 业

15、主的切身利益，所以在接管时我们将对资料档案认真、严 格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对 于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。序号项目内容时间一档案接管建筑施工竣工 全套资料 签订委托管理合同后一周内 二 设备接管 公共 设备接管公共设备技术档案二、正常期管理工作计划序号项目内容时间一机电设备的维修养护设备的基础资料管理设备的运行管理 设备的维修管理设备能源和安全管理每日二 保安管理治安管理 交通、车辆管理 消防管理 每日三 小区环境 管理园林绿化管理清洁卫生管理每日四财务管理费 用收取 财务记帐 每日 五 社区文化活动开展社区宣

16、传举办社区活动重大节假日六便民服务和完善配套为住户提供便民服务每日第三节拟采取的物资装备计划一、固定资产购置表序号项目 计量单位 数量1工程设备/仪器仪表1.1室外管道疏通机 台1 1.2对讲主机 台 1 2清洁设备2.1真空吸尘机 台1 2.2吸水机及配套设备 台2 2.3多功能洗地机 套2 2.4清洁服务车 部1 3行政 办公设施设备3.1电脑含管理软件 台9 3.2打印机 台33.3数码照相机 台1 3.4电视机（培训）台1 3.5图纸柜个5注以上物品单价在 2000元以上，使用年限超过 5年。二、低值工具/器具购置表序号项目计量单位数量1 工程工具器具 1.1冲击钻把1 1.2手电钻把

17、1 1.3电焊 机台1 1.4砂轮切割机 台1 1.5室内疏通机 台1 1.6水 泵台2 1.7扳手套9 1.8仪表 块2 1.9工具箱 套2 1.10空调专用维修工具 套1 1.11手电筒 把10 1.12消防 服及配套工具 套10 1.13应急灯 个10 1.14钥匙柜 个1 1.15铝合金组合梯 架5 1.16线缆盘 个5 1.17低平板推 车部1 2行政办公工具器具 2.1保险柜 台1 2.2打卡钟 台1 2.3塑封机 台1 2.4办公桌椅 套10 2.5文件柜 个 10 2.6档案柜 个2 3宿舍工具器具 3.1宿舍设施（床/柜） 套30 3.2更衣柜组30第三部分 拟采取的人员配备

18、、培 训与管理计划一、人员配备 碧桂园荔园服务中心（分公司）经理 1 人经理助理1人客户主管1人工程主管1人安全主管1 人 维修工2人 安管员30人（三班制） 客户员2人 财务1 人 以上编制41人 备注清洁、绿化外包。二、人员培训 （一）培训内容1.企业文化 培训科目 授 课部门 课时1.入司指引（公司简介、规章制度、劳资政策） 经理/主管5 2.应知应会、物业基本特点 客户服务中心主管 2 3.服务理念及管理目标 客户服务中心主管 1 4.职业道德 客户服务中心主管 1 5.客户识别与沟通技巧 客户服务中心 主管1 6.礼仪、礼节 客户服务中心主管 1 7.安全常识 保安 服务中心主管 1

19、 8.军事训练（单兵队列、班队列）保安服务中心主管 5 2.专业知识 培训科目 授课部门 课时1.物业 管理概论 客户服务中心主管 1 2.房屋构造与识图 工程维 修中心主管1 3.房屋设备基础知识 工程维修中心主管 1 4.计算机应用 工程维修中心主管1 5.公文写作与文书处理 客户服务中心主管 1 6.物业管理案例分析 2 3.法律法规、规范标准 培训科目 授课部门 课时1.法律基础知识 客户服 务中心主管1 2.国家物业管理条例 客户服务中心主管 2 3. 治安管理处罚条例 保安服务中心主管 1 4.住宅室内装饰装 修管理办法 工程维修中心主管 1 5.城市住宅小区竣工综合 验收管理办法

20、工程维修中心主管1 6.房屋接管验收标准工程维修中心主管1 7.国家示范项目考评标准客户服务中心主管1 8.国家及碧桂园 荔园市物业管理合同（范本）客户服务中心主管 19.国家及碧桂园 荔园市前期物业管理协 议（范本）客户服务中心主管 1 10.国家及碧桂园 荔园临时管理规约（范本）客户服务中心主管 1 11.住宅装修管理办法 客户服务中心主管 1 12.其他法律法规（房地产及物业 管理类）客户服务中心主管1 4.管理服务体系 培训科目授课部门 课时1.各部门服务规范 各自部门2 2.各部门岗 位职责、规章制度 各自部门1 3.入伙流程与入伙管理 客户 服务中心1 4.装修流程与装修管理 客户

21、服务中心1 5.接待 客户服务流程 客户服务中心1 6.业主（住户）户籍管理 客 户服务中心1 7.消防治安管理 保安服务中心1 8.设备、设 施维修保养工程维修中心19.电梯系统运行、保养工程维 修中心1 10.楼宇综合布线系统 工程维修中心 1 11.物业服 务收费 客户服务中心1 12.其他分项工作流程 各部门1 13. 分项工作检验与考核标准各部门1 14.突发事件的预防和 应急处理各部门1第四部分管理规章制度和物业管理档 案管理第一节物业管理规章制度常言道没有规矩，不成 方圆”。企业的 规矩”就是企业制度的 规章制度工健全、完善、 具有操作性的规章制度是我公司进行统一、规范化管理的准

22、绳和保证。长期以来，佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司致力 于探求专业化、规范化的管理途径，构建由一套完善的、科 学化的质量保障体系。我公司若能中标碧桂园 荔园项目，我们将对该园区实施专业化，规范化管理。规范业主、使用人、来访客人，以及社区行为、企业管 理行为，共建轻松、安全、怡人的居住环境，为碧桂园 荔园 项目注入清新和活力，形成全新的现代化生活模式。在此我们归纳了碧桂园 荔园初步介入的基本规章制度， 以便为中标后的管理提供有效的管理保证。在中标后进入日常管理后，我公司将根据项目的实际情 况，对项目进行更为深入的管理，并不断修改和完善制度， 以及制定新的符合园区现状的规章制度，紧紧围绕碧桂园

23、 荔园的具体情况，为住户提供引导、服务、内部员工的培训与 考核等；并参照国家考核标准，做到量化、细化，从而使各 项制度更具操作性及实用性。类别名称人力资源管理制度劳动人事管理制度 公司考勤管理制度物业公司奖罚办法项目人员管理制度计划文档管理制度 物业公司计划管理制度物业公司合同管理制度物业公司内部行文规定 工程款项审批规定 资产管 理制度物业公司资产购置管理办法办公用品管理细则 公务车使用管理规定 工装管理规定标识管理规定仓库管理 规定二级仓库管理规定财务管理制度收费管理规定商务中心财务管理规定物业公司消费卡管理办法消防安全管理制度消防管理办法公共秩序管理制度安管员离职交 接手续规定 安管员请

24、销假规定 安管员训练管理规定安管员宿舍管理规定 安管员宿舍卫生管理规定安管员门岗管理规定停车场管理规定对讲机使用管理规定 关于发现业 主未锁汽车的处理程序和奖励办法后勤事务管理制度通讯管理规定档案管理制度食堂管理制度职工宿舍管理规 定 公司卫生管理规定 办公区域卫生管理规定 午间值班规 定夜间值班规定公共设施设备管理制度 电梯机房管理规 定配电房管理规定 第二节档案资料的建立与管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、 规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及共用设施的使 用、维修、改建和各项管理工作提供指导和服务。针对碧桂园 荔园的物业管理形式，做到每一项管理工作 有理论、有

25、制度规范、有工作详实记录，计算机系统对原始 文件资料进行管理，完善档案管理工作，从物业管理的角度记录每一个住宅单元的生活档案，配备专职档案管理人员， 建章立制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管 理。一、碧桂园 荔园档案的建立 （一）主要思路1.碧桂园荔 园档案资料分类依据小区的具体情况，管理特点略有增减、 各有侧重。在管理过程中，注重对资料的整理，找到过往管理中存 在的缺陷和不足，并进行重新的分类和补充，使其符合对园 区细致管理的需求。2 .档案建立抓住初次接管这一契机，从一开始就注重整 理住户全面的原始资料，最大限度的明确物业状况和业主的 自然状况，作为分户管理的档案基础，以方便接

26、管后日常管 理。3 .档案管理实行原始资料与电脑管理资料综合管理。原始资料包括纸张、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、 图表等形式；电脑资料包括电脑软、硬盘储存系统；做到各种档案资料并重，互相补充，形成小区管理的无盲点网络。4 .区内各项管理工作必须建立档案资料， 依照 采取的管 理方式”中制定的规范程序， 逐一建档，形成标准化、制度化 的档案管理体系。二、碧桂园荔园档案的管理物业管理档案的种类繁多， 我们拟采用建立档案、资料的分类检索的方式进行管理。1.发展商提供的资料 1）产权资料 项目批准文件；用地 批准文件；建筑执照；拆迁安置资料2）技术资料规划图；竣工图（a.总平面图b.单体建筑、结构

27、、设备竣工图 c.消防、 附属工程及地下管网竣工图d.地质勘测报告e.工程合同开f.竣工报告g.工程预决算h.图纸会审记录i.工程设计变更通知 及技术核定单（包括质量事故处理记录）j.隐蔽工程验收签证k.沉降观察记录l.竣工验收证明书 m.钢材、水泥等主要材 料的质量保证书n/新材料、构配件的鉴定合格证书o.水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书p.砂浆、混凝土试块试压报告q.供水的试压报告r.绿化工程竣工图纸及相关资料 s.其他技术资料）2.管理处建立的资料 1）物业资料 住宅区 基本资料；住宅区分区资料；商业网点资料；娱乐设施资料 2）住户资料 住户入住资料；入住通知书；入住协议书；家

28、庭人员档案；住户情况登记表3）管理资料 保洁管理记录日常巡查记录；绿化消杀记录保安管理记录日常巡查记录；交接班记录；值班记录；物资搬运放行记录；紧急事 件处理记录；车辆管理记录；夜间查岗记录 由租屋档案 承租人员资料 车辆管理档案车位使用协议装修管理档案装修申请表（附图纸）；装修工程队安全责任书；临时 施工人员登记表；施工单位营业执照工程返修档案住户情况登记表 第五部分 各项指标的承诺及采取的措施一、总体目标 在物业管理合同期内，把小区管理成 安全、 文明、优美、舒适”的示范小区，在小区达到硬件指标后，所有建筑物及配套设备设施完善，全部正式竣工验收并交付使 用后的一年内，达到 市物业管理示范小

29、区标准 工两年内达 到省物业管理示范小区标准 ”。二、分项目标1.房屋及公共配套设备设施完好率达 98以 上，其中大型设备完好率 99以上，中小型设备完好率 95以 上，消防水系统设备完好率达100,其它消防器材完好率达98,公共照明完好率 95以上；2.卫生合格率达98,环境绿 化完好率95; 3. 24小时电话报修服务，房屋零修、急修及 时率100;维修质量合格率达到 100; 4.管理人员专业培训 合格率100; 5.业主对物业管理满意率 95以上，年有效投 诉率不超过0.2,投诉处理率100; 6.维修服务回访率达 85; 7.管理区域内车辆停放有序，交通秩序良好；8.做好消防设施、设

30、备的检修保养，保证随时启用；9.有效投诉处理和回访率达100。第六部分社区文化管理一、社区活动设想 社区文化是社区成员包括业主和管理 人员塑造的反映社会文明、体现现代生活方式、具有个性特 征的小区居住理念及其活动方式的综合。社区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功 能和辐射功能。社区文化是人们基本生活不可缺少的组成部分，是社会 安定团结的需要，是创造小区良好人文环境和提高住户生活 品味的重要手段，也是实施物业管理的润滑剂。社区文化建设是物业管理的使命，营造文明、静雅、祥 和的碧桂园 荔园五星级的文化居住环境和人文环境是我们 的追求。（一）碧桂园 荔园社区文化的目标 创辉煌物业管理有 限

31、公司已积累了丰厚的文化底蕴。我们将通过寓教于乐、寓乐于教、循序渐进的方式，以爱 家、爱区、爱国”、营造现代居家新理念"、绿色环境”为主 题，坚持大中小散相结合、老中青少相结合、古今中外相结 合的原则，重点考虑老人和儿童的需求，特别设置社区文化 部门，精心选派能文能武、素质综合全面的社区文化专干， 合理做由社区文化活动计划和安排，优先保证社区文化活动 经费及活动场所，开展多样化、多层次、多形式、全方位的 环境文化、形体文化、约束文化、精神文化、网络文化、修 造文化等活动，突由一些有特色的固定性社区文化活动，把 碧桂园 荔园建设成与特区文化相融合的亲和型社区文化的 典范。二碧桂园荔园社区

32、文化的重要内容1.碧桂园荔园的环 境文化 社区环境是社区的脸面，是社区文化的依托，是最 直接最明显的外在表现，时时刻刻影响着业主的心理和情 绪，影响着业主的生活质量，影响着社区的人文环境。环境建设是社区文化建设的起点，经过精心设计和精心 维护的环境有助于良好社区文化的形成。(1)环境净化 环境保护的目标是小区文明洁净，环境 质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础设施健全， 生活舒适便捷，形成环保意识。我们将环境保护工作纳入物业管理日常工作中。设立专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请居民代表组成环保小组， 义务监督沟通信息，发现问题及时处理。我们将定期向社区成员公布环境公告。我们采

33、取的主要措施有按照ISO14000环境管理体系和使用指南，控制家庭污水进入雨水管网、垃圾分类袋装和资 源化回收、垂直绿化和立体绿化、噪音监测和管制、空气污 染控制等。(2) 环境绿化绿色是生命和力量的象征，环境绿化 是生活在城市中的现代人的迫切需要，生活多一点绿色，生 活便多一点轻松，多一点健康。创辉煌物业管理有限公司将根据小区的绿化规划特点， 合理划分管理区域，管理好绿化，同时利用小区文化节向居民传授园艺花卉知识，豉励引导居民发挥绝妙的想象，绿化 自己的小空间，共同参与搞好立体绿化，垂直绿化，全民绿 化。从而使碧桂园 荔园成为园林式、花园式 绿色”住宅小区。碧桂园 荔园的绿化管理拟采取的措施

34、2由服务中心和绿化工负责实施； 2对所有绿化植物的栽培、养育、修剪、 造型工作；2对所有绿化植物的摆放、补植、除草、施肥、 杀虫工作；2对所有绿化植物的浇水等日常养护；2对所有绿化区域的清洁卫生工作；2根据小区情况设计整体和细部绿化造型方案，要求常绿常新；2针对不同时令和季节的 绿化美化办法；2重大节日或活动的绿化美化办法；2小区将根据情况建设园艺苗圃，培植绿化植物，苗圃实行开放 管理，居民可自行欣赏甚至选购；2小区开展家居绿化摆花服务。(3)环境美化 保护环境、绿化环境是营造 绿化环境” 的起步和塑型，而环境美化才是 画龙点睛”之笔，才是 传神” 之作。碧桂园 荔园的环境美化，要依照园林式的

35、建筑风格， 在 不破坏建筑设计思想的前提下，要充分体现由古雅、现代、 和美、静宜、自然的整体文化环境，营造由休闲、愉快、安 逸、祥和的生活氛围。其具体体现方式就是要突生社区观赏文化。在环境美化上，拟采取如下措施2全面推广CIS系统。服务中心处除了统一设计制作与物业管理企业CIS相统 一的各类美观大方的标识牌以外，在小区各类物业模式和架 构上更加深入地灌注创辉煌物业的精神和理念，从而形成一 种积极的、向上的、美好的愿望。如人性化的绿化艺术、即时净化的环卫意识、隐性管理的安全意识等。这样一来，就充分实现了社区视觉形象的高度协调和统一；2建议开发公司在适当位置建设儿童游乐场所，如儿童迷宫、儿童滑梯、

36、儿童秋千等，使其成为儿童戏耍的乐园；2建儿童涂画墙，给孩子们自由发挥创造的余地；2吸取国外先进经验，专门设计实用、美观、艺术化的分类垃圾箱， 使其成为碧桂园 荔园的一道风景。2逢大的节假日，开展形式多样的节日装点活动。2 .碧桂园 荔园的形体文化 社区形体文化就是通过人的 形体、动作表现的文化。形体文化是社区文化最基本、最主要的组成部分，它有 强身健体，满足人们身心的需要，减少身心压力，增加生活 乐趣。我们将采取多种形式，开展丰富多彩、行之有效的社区形体文化活动，具体做法有（1）开展文化娱乐活动。开展各种形式的歌咏会、舞会、音乐欣赏会、趣味游戏、棋类、牌类活动。每年重点举办2-3次大型活动；（

37、2）举办体育健身活动， 如二年一次的碧桂园 荔园业主运动会，以个人或以家庭为单 位或以楼宇区域为单位开展友谊比赛。开展各种形式的球类、武术、气功活动等；（3）组织老年人集体郊游、踏青、登高等；（4）在教师节，举办茶话座谈会等；（5）举办美食会餐。动员社区成员自己动手，自己下厨，各显神手，互传技术，相互交流与沟通。这样既吃了 团圆饭”，又加深了感情，还学习了 食文化” 一举三得；（6）每年开展2-3次美容、美发、服饰表演竞赛，以推动社区的 形体美"文化和 穿”文化。3 .碧桂园 荔园的约束文化 社区约束文化是对社区成员 的思想、心理和行为具有约束和规范作用的文化氛围、行为 准则、道德规

38、范、规章制度等。这种文化是形体文化向精神文化过渡的纽带和桥梁，在 社区文化中起重要作用。碧桂园 荔园的约束文化，我们拟采取两个方面的大行动 （1）营造社区观念文化以传统美德和现代生活理念为基础，以文明公约、行为准则、道德规范为内容，运用群众意 识、小区社会舆论、共同的习俗等观念的东西，造成强大的 个体行为从众化的群体心理压力和动力，使社区成员产生心 理共鸣，继而产生行为的自我控制这种约束不是强迫规定， 而是一种"软"约束，主要靠通过 强烈的社区氛围促成社区成员自觉的行动来维护。(2)开展社区制度文化建设 社区制度文化是由管理处 制定，要求社区成员必须遵守的规章制度。这种约束

39、是一种 硬”约束，不管是谁，不管是您愿不愿意， 都要执行，具有强制的性质。制度文化建设是碧桂园 荔园社区文化不可缺少的重要组 成部分，只有它，才能保障既定目标的实现，同时制度文化 本身也是一种文化，充分传达着碧桂园 荔园文化居住区个性 化的文化内涵。我们将制订碧桂园 荔园文化居住区管理规章制度， 作为 该区制度文化建设的蓝本。4 .碧桂园 荔园的精神文化 社区精神文化是反映社区成 员内心和精神的文化，是最高层次的社区文化，是社区文化 的核心和灵魂，是社区文化的升华，是社区文化中最高尚最 重要的构成因素，是社区文化最终所要追求的目标。培养社区精神文化需要高素质的社区成员，而一旦这种 精神文化形成

40、，社区成员就能达到一种高度精神享受的境 界。如何升华碧桂园 荔园社区文化的层次， 做到雅、俗、教、 尚相结合，尽量满足不同层次的文化需求，突由高层次社区文化，是我们的社区文化工作的重点碧桂园 荔园的精神文化，重点包括以下两个方面的内容(1)社区凝聚文化 通过社区文化中所蕴含的价值观、世 界观、人生观、道德规范、行为准则和精神理念的宣传，使 社区成员产生共鸣，形成一种粘合剂，从各个方面把社区成 员 粘合”起来，从而产生一种巨大的向心力和凝聚力，将整 个社区的个人行为转化为自觉的共同行为，共同为社区的建 设由谋划策、做由贡献，并使其感到能为社区共建而自豪和 光荣，从而达到一种精神上的享受。(2)社

41、区激励文化 是指能使社区成员从内心产生高 昂情绪、进取精神、豉舞推动的社区文化。如开展爱家、爱区、爱国”活动、标四”纪念活动、 抗 日胜利”纪念活动、 朱来家园设想描绘计划”活动等。文化本身就具有激励这一特质，营造社区特有的文化氛 围，就更有这种作用。它对人的激励不是一种外在的推动而是一种内在的激 发，它不是被动消极地满足人们对实现自身价值的心理需 求，而是通过社区文化的塑造，使每个成员从内心深处自觉 参与各种文化活动，产生为社区服务的奉献精神。5 .碧桂园 荔园的网络文化 21世纪是知识经济时代，信 息是知识的载体，电脑网络是信息传播的手段。碧桂园 荔园作为高尚住宅小区，是文化人聚积的地方，

42、所以信息、网络对于该区是至关重要的我们拟通过以下工作，建设碧桂园 荔园的网络文化 (1) 在Internet网上增设网站，对有需求的用户进行联网，分配 网址、网页，为社区成员与外界传输知识信息开辟新通道， 为开展社区文化搭建新舞台。(2)开展网上沟通、交流、学习。在Internet网上设 碧桂园 荔园”网上论坛、网上报告会、 网上培训站、网上书苑、网上交友站等，使社区成员足不由 户就可以交流、沟通、学习、交友、论事。(3)在内联网上进行社区内的娱乐游戏活动。(4)管理处可以采用网络进行工作，通知有关事项。(三)碧桂园 荔园社区文化的人员配备 为真正做好碧 桂园荔园的社区文化工作， 管理处特设置

43、社区文化部， 选配 综合素质高的人员，负责社区文化活动的工作。采取专职和兼职相结合、义务协助和专业顾问相结合的 方式，精心策划，共同努力，组织好每一项社区文化活动。1 .专职人员(1人)。专门负责整个居住区的社区文化活动，如大型文娱体育 活动、编辑小区报、开办宣传栏、对外宣传等。专职人员熟悉和掌握住宅区管理法规，了解住宅区居民 特点，具有文艺特长，能文能武、能说会道，有十分强的组 织和协调能力，是社区文化工作的核心人员。2 .兼职人员（5-6人）。在社区管理人员中挑选爱好广泛、知识水平高、综合素 质好、有较强组织能力和协调能力的人员兼任，在组织大型 社区文化活动时，协助专职人员工作。3 .义务

44、协助人员（10人左右）。在社区居民中，挑选热爱公益事业并具有一定专长的人 员，在发给其适当劳动补贴的前提下，义务协助社区文化部 开展各项活动。（四）碧桂园荔园社区文化的经费来源 1.管理费中拨 由部分经费； 2.适当的酌情收费，如郊游、培训等；3.接受资助（含发展商）；4.其他合法来源。（五）碧桂园 荔园社区文化活动场所 1.社区文化体育 中心；2.社区公共场所； 3.借用学校体育场所； 4.报纸、 宣传栏等。（六）碧桂园 荔园社区文化活动计划 碧桂园 荔园社区 文化活动计划是对社区文化活动设想的具体实施安排，是所 有社区文化活动的集中反映，是社区文化的重点。碧桂园 荔园的社区文化活动在内容上

45、，既考虑全体业主 多层次的需要，又突生老人和小孩的地位与需求，在时间分 布上既考虑节日重大性活动，又考虑平日经常性活动，还考 虑固定性特别活动；在类型和方式上，既考虑大型集体活动， 又考虑小型分散活动。根据碧桂园 荔园住户的特点，我们将突生以下几项固定 性社区文化活动 1.秋季重阳节 夕阳红”系列活动。老人是城市社区文化的最主要的需求者，这部分社区文 化活动的安排直接影响着整个社区文化的好坏。城市中的老人在家庭、社会中处于很尴尬的地位，白天 子女们、孙子们去上班上学，晚上又忙于家务作业，无暇去 老人住处团聚，社会活动也少的可怜，老人们严重缺乏心理 沟通和情感交流，心里压抑大，精神无寄托，急需社

46、区文化 活动。所以社区的老人文化活动搞好了，社区文化活动就等于 成功了一半。我们将采取一系列的有宜于老人身心健康和精神寄托的 老人社区文化活动，如，给老人提供一个能经常活动的固定 场所，开展九九重阳节茶话会、夕阳红”展艺会、金银婚纪念、全家福庆典、健康老人评比推广、生活修养经验交流、 由国旅游等。2 .儿童夏令营系列活动。儿童虽小，却是社区文化的重要需求者，是社区文化中 最活跃的分子，孩子们玩高兴了，大人们也就满意了。我们开展的儿童夏令营活动的形式是多种多样的，比如， 儿童歌舞会、儿童智力游戏、儿童球赛、儿童独立生活训练、 儿童社会生活体验等。另外，我们还在社区设置各种儿童游乐场所，如蝴蝶园、

47、 小鸟天堂、儿童画墙、儿童迷宫、儿童滑梯、儿童秋千等。3 .碧桂园 荔园业主演讲会。了解时事，发表言论，学习知识，获取信息，加强交流。4 .碧桂园 荔园家庭趣味运动会。为了增强体质，推动体育，增进了解，加深友谊，我们 将两年举行一次碧桂园 荔园综合运动会。运动会有个人比赛，有家庭比赛，也有以楼宇区域组成 的集体比赛。运动会形式多样化，既有趣味性的，也有游戏性的，还 有常规性的。5 .固定性业主活动站每周六晚800-900,在小区固定的地方，举行一次小型文 化活动。内容丰富多彩，形式各种各样，如由业主自己组成的五、六人小乐队演奏乐曲、读书猜谜活动、大碗茶演唱 会等，目的是使其成为业主茶余饭后不可

48、缺少的、习惯性社 区文化需要。而且每月初要预告本月各周的活动内容，以便业主视其 喜好安排时间。第七部分 物业日常管理服务 第一节 入伙管理一、入伙前准备工作 1.小区竣工后，政府有关部门验收 全部合格，消防系统须经消防局验收合格。2 .小区管理处有固定的管理用房，并达到使用功能。3 .小区内应保证水、电 工通”，即拧开室内水龙头有水， 打开电闸有电，电话、电视到户。4 .小区二次供水水质经防疫部门检疫合格。5 .住宅区内排水管道能正常使用，排水畅通无阻。6 .小区应保证有通畅的消防环形通道，区内道路没有建 筑垃圾和泥土侵占路面。7 .小区应采用通透式围栏与外界隔离，实现封闭式管理。8 .小区内

49、场地应平整，无堆土，对于需分阶段竣工交付 使用的在建工程，应采取围护等措施隔离。9 .小区内园林绿化应初步完成。10 .发展商与客户签订的售楼合同中对客户所承诺的项 目全部兑现。11 .入伙前十五天办理楼宇接管验收。在进行楼宇交接时，发展商需由具住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书中的质量保修部门必须是承建商。12 .设备接管验收前需移交资料。13 .入伙前十五天，发展商发入伙通知书中， 在入伙通知 书中附带物业公司的入伙流程及客户必须准备的资料。14 .与当地派由所联系，确定小区及各栋各户门牌号。15 .与当地物业管理部门联系， 入伙时请当地物业管理部 门派员监督。16 .与当地供

50、电、供水、有线电视、电讯、燃气、银行等 单位联系，请各专业单位在入伙时派员参加，尽可能做到在 入伙当天就完成抄表到户及费用托收工作。17 .完成所有入伙资料的准备工作。二、入伙管理1.成立入伙工作小组， 管理处主任为组长, 下设收银组、审核签约组、收楼引导组、装修咨询组及社会 工作服务组。1）收银组具体负责管理费、灭火器费和装修押金的收 缴。2）审核签约组审核入伙必备资料，查验业主身份，同 业主签订前期物业管理服务协议、业主公约，发放住户手册、 装修指引、燃气安全使用手册等有关资料。组长管理处主任，组员 2名。3）收楼引导组发放入户门钥匙，引导和协助业主收楼， 收集、整理收楼单并及时送达有关单

51、位。组长维修主任，组员由水电维修班和护卫员共同组成。4）房屋装修咨询组由管理员负责，回答业主提由的有 关房屋装修的问题，发放装修资料并做好解释工作。5）社会工作服务组由客服中心主任负责，解答业主提由的有关办理电话安装、有线电视申请等事宜。2 .公司、管理处与开发商、施工单位在入伙接待处联合 办公，实行一条龙服务，先由发展商为业主结清购楼手续， 再由管理处办理入伙手续，同时向业主宣传解释业主公约、 及有关管理规定等，做到热情接待，处理好新业主的投诉， 做到件件事事有着落，有回音，尽最大努力使业主满意。3 .入伙工作流程1开发商将提前1星期通知业主领取入 伙通知书等资料，业主应根据入伙通知书之要求

52、准备资料， 以保证顺利入伙；如业主对收楼程序有不明之处，可随时致 电发展商询问。2请业主按照时间安排准时到指定的现场办理入伙手 续，步骤如下 第一步礼仪接待组业主到售楼部签到后，由 接待人员引导至入伙现场；第二步发展商收费组业主交纳剩余房款和配套设施费，由发展商在碧桂园 荔园入伙会签单 发展商收费组位置处盖公章后，领取房屋质量保证书、房屋 使用说明书；第三步物业公司审核签约组业主由示房产证明、入伙通知书和已盖过一枚章的碧桂园荔园入伙会签单，以便确认业主身份。签约组人员将收回入伙通知书。业主领取入伙资料袋，并签署区域防火责任书、小区居 民精神文明公约。由管理处在碧桂园 荔园入伙会签单上盖章；第四

53、步物业公司收费组业主预缴管理费及其他费用，由物业公司收费组处收费组在碧桂园 荔园入伙会签单上盖章；第五步物业公司验房组业主在验房组引导下详细收楼、查房、查抄水电表 底数。若房屋有质量问题请在楼宇接收记录上逐项写明，管理 处将全权处理工程质量问题。请业主保存好楼宇接收记录业主存根联。验房完后，业主在碧桂园 荔园入伙会签单上签字后领取 钥匙。入伙会签单交管理处长期保存。第二节装修管理为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外 观统一，维护商场环境整洁、美观、协调及客户的正常工作 秩序，使住户有一个安全、清洁、优美、舒适、方便的工作 环境。凡客户进行装修时，应

54、当保证建筑工程质量和结构安全 符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关 规定和标准，并需遵守我处对房屋装修有关问题的规定。一、装修流程说明 1.客户本人或其委托人到管理处办公 室领取装修开工申请表、装修承诺书、防火责任书及相关装 修管理规定，并按表中要求逐项详细填写。2 .客户本人确定装修方案，选定装修施工单位，并由施工单位指定一名防火责任人。3 .客户会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料 到管理处办理申报批手续（1）填好装修申请表、装修登记表；（2）装修施工单位的营业执照、资质证明复印件（加 盖公司公章）；（3）装修项目明细表；（4）房屋装修施工图（包括建筑、给排水、电气图

55、等） ；（5）装修人员身 份证复印件和1寸照片2张，负责人3张；4.管理处主管装 修查验申报材料齐全，受理装修申报后，在三个工作日内予 以审批。装修方案的审批原则如下（1）不能破坏建筑物的主体结构；（2）不能破坏建筑物的建筑立面；（3）确定用电负荷；（4）装修方案是否符合防火要求；5.装修方案经审批同意后，由装修单位负责人持房屋装修缴费通知单到管理 处财务室缴清各项装修管理费用。6 .装修单位负责人持装修登记表、施工人员身份证复印 件、1寸照片2张和盖过财务章的房屋装修缴费通知单及财 务收款单据到管理处办公室办理装修进场手续，包括办理施 工人员装修生入证。7 .装修人员进场施工过程中，管理处有

56、权进行检查，纠 正违章，对违反装修规定者，管理处将酌情对施工单位或有 关人员给予处罚。高空抛物者从重处罚。8 .若在装修过程中增加施工人员，必须由装修单位负责人本人来管理处填表缴费，办理人员增补手续，其它人员一 律不予办理；9.装修竣工后，由客户（或其授权委托人）通 知管理处安排初次验收。初次验收通过后，由装修单位负责人带施工人员装修生 入证和办证押金收据到管理处办理退证手续、领取装修由入 证押金。10 .自初次验收通过之日起十日内安排复验，复验合格 后，由装修单位负责人会同客户凭押金收据和管理处批示到 管理处财务室办理退装修押金手续。三、装修规则1.每天的装修施工时间为700-1200,14001900 ;如在非工作时间内施工， 管理处有权责令停工， 扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚。2 .施工人员的行为各装修单位必须将管理处发生的装