审计中党见问题指导

1、审计中易发现的问题 沟通内容沟通内容 一、集团内贷款使用问题集团内贷款使用问题 二、借款费用二、借款费用 三、资产划拨三、资产划拨 四、房地产会计核算四、房地产会计核算 五、职工薪酬五、职工薪酬 六、固定资产六、固定资产 七、政府补助七、政府补助 八、收入确认八、收入确认 九、往来款核算九、往来款核算 十、所得税会计十、所得税会计一、集团内贷款使用问题一、集团内贷款使用问题l 现状现状 实际使用方入账原始凭证：银行利息清单复印件 贷款方会计处理：利息收付计入往来款 原始凭证合法性 会计处理合规性l 会计准则规定会计准则规定 贷款方收取利息，符合收入确认条件，支付银行利息符合费用确认条件l 税务

2、规定税务规定增值税 财税201636号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定 一、下列项目免征增值税 （十九）以下利息收入 7.统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团一、集团内贷款使用问题一、集团内贷款使用问题 所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。 统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。 统借统还业务，是指： （1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，

3、将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。 （2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。一、集团内贷款使用问题一、集团内贷款使用问题 所得税 收入总额包括利息收入 财税2008121号关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： 金融企业，为51 其他企业，为21l 处理

4、方法处理方法 开具增值税普通发票（免税） 贷款方利息收入计入财务费用-利息收入，利息支出计入费用财务-利息支出。（财务报表和附注中会反映出来）二、借款费用二、借款费用l 现状现状 没有区分专门借款和一般借款 停止资本化延后（业绩考虑） 用于投资的借款支付的利息资本化（挂账）（业绩考虑）l 准则规定（准则规定（1717号）号）符合资本化的资产 经过相当长时间的购建或生产的固定资产、投资性房地产和存货资本化的范围 利息（含溢折价） 专门外币借款本金和利息的汇兑损益 专门借款的其他辅助费用二、借款费用二、借款费用借款利息资本化金额的确定 专门借款： 贷款利息-利息收入-投资收益 一般借款 ： 累计资

5、产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款资本化率(加权平均) 每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额停止资本化 达到预定可使用状态或可销售状态时l 税务规定税务规定所得税实施条例第37条二款：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。三、资产划拨三、资产划拨l 现状现状 固定资产、股权、房地产、在建工程 权属变更或过户手续滞后（房产、在建工程） 应划拨没有划拨（所有权与使用权分离）

6、 应移交没有移交（学校、市政配套项目等）l 税法规定税法规定 所得税 财税2014109号关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知 三、关于股权、资产划转 对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理： 1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。 2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权

7、或资产的原账面净值确定。三、资产划拨三、资产划拨 3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。 国家税务总局公告2015年第40号关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（操作）土地增值税 财税20155号关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 免税契税 财税201537号关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知 免税 l 处理方法处理方法 划出方按账面价值开票（是否免增值税） 双方增减资本公积 如资本公积不足 ，冲减盈余公积、未分配利润，甚至实收资本 四、房地产会计核算四、房地产会计核算l 现状现状 收入确认不符合收入准则规定的确认条件 房款宕预收账款和其

8、他应付款房款宕预收账款和其他应付款 成本结转不符合权责发生制记账基础和配比原则。l 会计准则规定会计准则规定 收入确认的四个条件（一般在交付时确认） 成本遵循开发项目实际发生原则（含预估或预提）l 税务规定税务规定 所得税 国税发200931号关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 第三条完工完工的条件（符合一条即可） （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 补充条件: 国税函2010201号关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开

9、发产品开始投入使用 四、房地产会计核算四、房地产会计核算 四个条件中一般交付或入住最早，与会计确认收入条件一致 完工前完工前税务按预计毛利率（上海15%、3%沪国税所200931号）计算计入应纳税所得额；会计上确认递延所得税资产（可转回为前提）。 正确的会计分录如下：（应交税费-应交所得税不会出现红字） 借：所得税（汇算清缴应交数） 500 贷：应交税费-应交所得税 500 借：递延所得税资产 37.5（1000*15%*25%） 贷：所得税 37.5 错误的会计处理： 借：应交税费-应交所得税 37.5 贷：银行存款 37.5 完工后完工后按实际毛利计算或调整毛利计入当期应纳税所得额，会计上

10、已确认收入和结转成本，调减转回数。四、房地产会计核算四、房地产会计核算 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （

11、四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认 佣金、买断、超保底分成、包销 最终成交价、取得代销清单日 此条为原则性规定，实际以完工为标准，完工前预计毛利，完工后实际毛利。四、房地产会计核算四、房地产会计核算 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

12、（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 此条为会计核算分配成本提供参考，一般应一致。四、房地产会计核算四、房地产会计核算 第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型 中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件

13、。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 会计上符合负债的定义，所以也应预提、预估。 成本更可靠，且与税法协调。 四、房地产会计核算四、房地产会计核算增值税 预交增值税（纳税义务发生时间前） 国家税务总局公告2016年第18号关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）

14、 借：应交税费-预缴增值税 贷：银行存款 月末 借：应交税费-未交增值税 贷：应交税费-预缴增值税 预收款开票规定 国家税务总局公告2016年第53号 “6未发生销售行为的不征税项目”“602销售自行开发的房地产项目预收款” 只能开普票。四、房地产会计核算四、房地产会计核算 缴纳增值税 纳税义务发生时间 营业税改征增值税试点实施办法第四十五条 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

15、实务中一般是开具正式发票时（与交付或入住基本一致）。五、固定资产核算五、固定资产核算l 现状现状 固定资产结转延后，长期不计提折旧（历史原因，业绩考虑） 不符合资产定义的“固定资产” 山地、道路等（不实资本已置换，未处理，融资原因） 公益设施（应核销未核销，融资原因） 5000元以下固定资产直接计入损益 财税（2014）75号 财税（2015）106号 待处理资产挂账（盘亏、账务处理问题、报批） 实物管理和权属问题l 准则规定准则规定(4(4号）号） 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产（与税务一致） （会计政策中明确固定资产和低值易耗品

16、） 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （ 固定资产入账应预估，决算后调整） （达到预定可使用状态后的利息、后续支出）六、职工薪酬六、职工薪酬l 现状现状部分企业没有设置“应付职工薪酬”科目应付职工薪酬明细核算不全面 部分津贴、补贴没有通过，如通讯费、车贴、零星食堂支出、补充养老医疗保险公积金；部分人员的薪酬没有通过，如临时工、劳务工、返聘人员l 准则规定（准则规定（9 9号）号）职工薪酬是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。 （范围进一步延伸到离职后福利，对于给受益人的福利，也明确包括在内。更明确了全职、兼职与临

17、时工，劳务派遣工包括在内。）职工薪酬分类 短期薪酬 离职后福利 辞退福利 其他长期职工福利六、职工薪酬六、职工薪酬二级明细科目的设置（15个） 职工工资、奖金、津贴和补贴 计税计费基础 有余额 职工福利费 受税法14%限制 一般无余额 基本养老保险 有余额 补充养老保险 税法工资总额5% 有余额 基本医疗保险 有余额 补充医疗保险 税法工资总额5% 有余额 工伤保险费 有余额 生育保险费 有余额 住房公积金 有余额 补充住房公积金 个税（个人单位） 有余额 工会经费 有工会组织、拨缴单 职工教育经费 税法一般2.5%、特殊8%全额 辞退福利 城镇职工平均工资3倍以下免个税 非货币性福利 确认收

18、入 劳务费 直接支付给员工作为计税计费基础 其他薪酬六、职工薪酬六、职工薪酬l 税务规定税务规定 （国税总局2015年第34号公告）列入企业员工工资薪金制度，固定与工资薪金一起发放的福利性补贴，可作为工资薪金支出，按规定在税前扣除。不符合上条规定的福利性补贴，作为职工福利费限额扣除。在年度汇算清缴结束前向职工实际支付的已预提汇缴年度工资薪金，准予在汇缴年度按规定扣除。接受外部劳务派遣用工实际发生的费用，按照协议约定直接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出；直接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工福利费支出。其中属于工资薪金支出的费用，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他

19、各项相关费用扣除的依据。七、政府补助七、政府补助l 现状现状 计入资本公积 扭曲了企业经营成果 如净资产收益率，减少净利润，增加净资产l 准则规定（准则规定（1616号）号）政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。政府补助分类 与资产相关的政府补助，用于购建或以其他方式形成长期资产。 与收益相关的政府补助，除与资产相关的政府补助意外的政府补助。计量 货币性资产按收到或应收的金额计量 非货币性资产按公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。七、政府补助七、政府补助会计处理 与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用

20、寿命内平均分配，计入当期损益。 与收益相关的政府补助，两种情况： 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。 用于补偿企业已发生的相关费用或损失，直接计入当期损益。 举例 A公司建造办公楼，2015年12月完工（达到预定可使用状态），发生建造成本2亿元，其中政府拨款1亿元，该办公楼预计可使用年限20年，无残值，直线法计提折旧。 会计分录： 1.收到政府拨款 借：银行存款 100,000,000.00 贷：递延收益 100,000,000.00七、政府补助七、政府补助 2.2105年12月结转固定资产 借：固定资产-房屋及建筑物 200,000,

21、000.00 贷：在建工程 200,000,000.00 3.2016年计提折旧 借：管理费用-折旧 10,000,000.00 贷：在建工程 10,000,000.00 4.结转递延收益 借：递延收益 5,000,000.00 贷：营业外收入-政府补助 5,000,000.00 与政府拨款直接计入资本公积相比，利润总额增加500万，所有者权益减少9500万。 七、政府补助七、政府补助l 税务规定税务规定 财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件

22、的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： 1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件。 2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求。 3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。本通知自2011年1月1日起执行。如果企业取得的政府补贴符合上述规定，则可以申请作为不征税收入处理。汇算清缴纳税调整 营业外收入500万要调减（不征税收入调整） 固定资产累计折旧调整表（原值计税基础调减1亿，折旧的计税基础调减500万）八、收入确认八、收入确认l 现状现状房屋租金收入采用现金收付制，不符合企业会计准则权责发生制记账基础的规定，客观上也已经造成各期租金收入的波动，不能真实反映公司的经营成果。项目代建管理费收入均确认在项目完成结算年度，不符合会计准则收入确认的规定。收入与成本不配比，如因固定资产没有结转，租