山西写字楼策划案

1、1 / 21项目名称：太原桃园路项目（暂用） 项目地点：规划指标：地上十八层；地下一层建筑面积为 2118.842118.84 平方米；地下：裙房：塔楼约等于 0.150.15 : 1 1： 1 1o总建筑面积：29216.9529216.95 平方米?紧临桃园南街，距离迎泽大街、新建路、水西关街 等城市主要干道较近，道路交通较为方便。本项目区域位 置处于市委、市政府及省委、省人大围合三角地带。?该区域处于太原的老城区内，该区域内普遍状况是 商住混杂，临街的建筑的用途多为办公用房、底层商业等， 随着临街深度的加深，建筑性质基本上都是居住物业。?该区域路网密集，有多条公交车线路通过，通达条 件好

2、。（二） 项目产品现状况条件分析1.附用地区位分析图及用地周边图片2 / 212. 附用地区位分析图及用地周边图片3. 项目现状分析本项目建筑结构为框架结构， 可自由分割，满足客户的多种需求。3 / 21面积构成本项目地上十 八层 ，总建筑面 积约 为29216.9529216.95 平方米；其中，地下一层建筑面积为 2118.842118.84 平方米。地下：裙房：塔楼约等于 0.150.15 ：1 1：1 1。裙房商业面积比例较大，是本项目需要面 对的主要风险。后院有较大面积可以改造利用工程形象本项目已封顶， 隔墙、电梯安装、 玻璃安装等已完成。4 / 21通过以上对项目的产品现状条件分析

3、，我司认为在可以改动的范围内， 本案需要进行全面的产品完善和再塑造。5 / 21唯有如此，才能够支撑本案写字楼的市场定位。( (三) )SWOTSWOT 综合分析在充分了解市场环境对本案发展影响的前提下，在对本案未来的目标客户群有了一定的认识的基础上，运用 SWOSWO 分析方法，对项目现有各种资源进行整合，充分挖掘各种资源的 价值, ,为如何提升整体动作价值的提供研究的基础。1. 优势分析(Strength)位置“近”而“成熟”配套面积大，停车有空间出售单元面积易分割，能够形成小户型工程进度。本项目目前已经结构封顶， 工程速度将明显快于同期宣传的其它同质项目物业办公品质产品的稀缺2. 劣势分

4、析(Weakness)项目规模略小，配套与办公的规模接近，临街面较短，裙房层数多6 / 21项目的原有产品设计与标准办公楼有一定的差园林用地较小虽然属于迎泽商务带，但是本案与迎泽大街有距 离。对于商务项目而言，其商务氛围的优势被大大化解。 并且项目处在大居民区内，微观地块的商务氛围接近为 零区域未进行整体规划，尚未形成区域性商务带3. 机会分析(Opportunity)交通未来的可达性目标客户需求的差异性太原市投资置业需求仍有增长空间竞争项目定位包装趋同，市场期待领跑者4. 威胁分析(threat )大量的市场存量潜在项目的未来竞争区域内产品品质参差不齐，对本案推广会有影响7 / 21金融政策

5、和土地政策的影响三、项目定位针对客户需求的产品调整方向：塑造硬件方面的产品亮点，突出“太原独此一家太原独此一家”的原则产品调整以后期营销包装为导向，强调与竞争项 目不具不具有可比性有可比性的品质与功能定位（三）产品定位1 产品定位多元化的定位，多元化的销售方式多元化的定位，多元化的销售方式-有品质、闪光点的综合楼，商业与办公互相弥补促进，有品质、闪光点的综合楼，商业与办公互相弥补促进，不互相干扰不互相干扰以硬件为基础，软件服务建立8 / 21主体功能：商业与办公形象各自独立，减少干扰，明确区分配套性与可经营性物业具体功能、面积划分如下：地下一层至地上三层为经营性商业， 定位以灵活 为主，任何不破坏总体品质的商业形态都可以引入到 项目内，比如高档的餐饮、娱乐，整租整售精品百货 店亦可。四层为屋顶花园， 也是整个项目的核心亮点。 平 面布局方式如下：屋顶花园中心作园艺绿化等，周围 的区域可引入开放式或封闭式经营性质的店面，比如 可以引入上岛咖啡或精品购物店面等，使项目即有特 点、亮点又不减少项目的可回收资金。具体的设计方 案需设计公司配合完成。5 51818 层为写字间。面积划分原则为自由分割。 分割方安如下：较低的楼层采取小面积分割出售。 根据楼层