南桥镇闲置资源劣势企业调整提升三年行动计划

1、南桥镇闲置资源劣势企业调整提升三年行动计划（2013年-2015年）根据区政府沪奉府办21号文关于加快奉贤区产业结构调整盘活存量资源若干意见的通知和关于提高土地利用效率的实施指导意见（南府2012 4号）文件精神，结合我镇实际，针对闲置土地、闲置厂房，以及亩均纳税低于3万元的低效益实业型企业，通过招租、转让、置换、入股、回购、资产重组等多种方式进行腾笼换鸟或二次开发，推进我镇存量资源的有效利用，加快产业结构调整步伐，促进全镇经济社会又好又快发展。特制定本行动计划。一、指导思想坚持以效益为指导，以做大做强集体经济、增加镇可支配收入为目标，综合运用法律、行政、经济等手段，建立和完善产业结构调整的实

2、施体系，结合淘汰劣势企业、节能减排、技术改造、企业改扩建等工作，优先发展生产性服务业，优先满足高效、优质企业的扩展需求，提高我镇存量资源利用效率，积极促进产业转型升级和经济增长方式的转变，加快发展新兴产业，着力培育成长型企业，提升我镇的核心竞争力和经济发展的水平。二、实施原则1、多元化原则。不同的存量资源，形式不同，资产属性不同，历史形成原因也不同。必须采取多元化的盘活方式，实现分类处理，避免“一刀切”。2、针对性原则。盘活存量资源要对全镇存量资源的现状具有正确的认识和全面的了解，并依据资产的实际情况，针对不同资产的特点，采取不同的处置方式，做到“一地一策”。3、循序渐进的原则。坚持从工作实际

3、出发，遵循先易后难、逐步推进的原则。先盘活闲置土地和闲置厂房，再盘活低效益实业型企业。4、集体资产优先原则。坚持从资产属性出发，相同条件下优先盘活集体资产；存量资源盘活时，优先导入集体资产，做大做强集体经济。5、生产性服务业和高新技术产业优先原则。坚持从产业导向出发，存量资源盘活时，优先发展生产性服务业和高新技术产业，加快推进全镇产业结构的优化升级。6、优质高效企业优先原则。坚持从亩均效益出发，存量资源盘活时，优先满足亩均效益高的优质企业实施扩建和扩产，加快提高全镇土地的亩均产出和使用效率。三、闲置资源、劣势企业状况1、闲置土地和闲置厂房据统计，截止到2012年12月底，各园区闲置厂房14家、

4、闲置土地8家，共22家，涉及土地约543.6亩，建筑面积约137100平方米。按园区分类所属区域户数合计占地面积（亩）合计建筑面积（平方米）江海园区9248.667300西渡园区263.514700杨王园区517227000光明园区659.528100合计：22543.6137100按土地面积分类占地面积（亩）户数合计占地面积（亩）合计建筑面积（平方米）50及以上21502700030-4962103770010-2910160.66190010以下42310500合计：22543.6137100按土地性质分类土地性质户数合计占地面积（亩）划拨180使用659.5批租15404.1合计：225

5、43.62、亩均纳税3万元以下的低效用地存量资源截止到2011年12月31日，我镇各经济园区、村亩均纳税3万元以下的企业共435家，涉及土地5027.49亩，占全镇用地面积的41.8%。按纳税细项分类亩均纳税（万元）户数用地（亩）占亩均纳税3万以下企业用地2 - 37357211.38%1 - 2114145328.9%0 1248300259.72%合计：4355027100%按行业分类行业类型户数用地（亩）占亩均纳税3万以下企业用地化工电镀橡塑类26211.524.2%印刷纸业包装类22133.972.7%服装家具制造类39424.488.4%电器机电制造类2953257.0364.8%其

6、他行业制造类53100019.9%合计：4355027100%按用地面积分类用地面积（亩）户数用地（亩）占亩均纳税3万以下企业用地50及以上141186.723.6%40-497312.536.22%30-3912406.578.09%20-2934802.3215.96%10-19921243.8424.74%10以下2761075.0421.39%合计：4355027100%四、实施方案（一）方案设计将盘活工作分为存量资源盘活阶段和优质资源导入阶段两部分，每部分的工作按照下列的指标设置权重和先后顺序，从上往下依次进行。闲置厂房、闲置土地盘活方案设计：土地使用方既无意开发，又不想出租转让，则

7、安排置换低效用地的实业型企业盘活方案设计：对列入产业结构调整计划的企业，政府进行协议补偿后直接关闭停产，通过招商引资引入其他产业和产品，实现资源盘活。闲置资源盘活导入方案设计：办理各种审批手续（二）实施举措盘活闲置土地和厂房应多措并举，分类处置。1、限期开发。企业与规土部门签订土地出让合同之日后，由于企业自身原因未开工建设，但是时间不满一年的，符合下列条件的，由镇政府发出通知，责令土地使用单位在一定期限内开发利用，最长限期不得超过土地出让合同之日后一年： （1）符合土地利用总体规划和城镇建设规划； （2）符合产业用地政策； （3）缴清地价款及相关税费并已完善用地手

8、续； （4）土地使用者自行提出限期开发申请并提交保证书，保证在重新约定的期限内进行开发利用，若不能利用的，愿意将土地交由政府无偿收回。2、收取企业违约金。根据关于提高土地利用效率的实施指导意见（南府20124号）等文件精神，在企业与规土部门签订土地出让合同之日后，由于企业自身原因超过一年仍未开工建设的，自土地出让合同最初规定的开工日期起算，以每年1万元/亩的标准，对该企业收取违约金；由于企业自身原因超过三年仍未投产的，自土地出让合同最初规定的开工日期起算，以每年1万元/亩的标准，对该企业收取违约金。3、地块置换。若原地块不适宜继续使用，无法选择限期开发的，可由镇政府为土地使用者置换其

9、他等价土地进行开发建设。4、协议出租转让。由镇政府主导，对用地手续完善的批租性质的闲置土地和厂房，通过招商引资，签订出租或转让协议引进新项目。引进的项目须符合南桥镇产业规划和导向，满足最低亩均投资和产出标准。对于用地手续完善的行政划拨土地及其厂房，除通过招商引资签订出租协议引进新项目外，也可补缴土地出让金转变土地性质为批租，再行转让。对于用地手续完善的集体性质土地及其厂房，主要通过招商引资签订出租协议引进新项目。对于用地手续不完善、产权不清晰的集体性质违法用地及厂房，督促原使用方补办征地手续后，再通过限期开发或对外出租进行盘活。5、退地回收。已办理集体建设用地手续的集体闲置土地，责令限期开发而

10、未在规定期限内动工开发的，且不愿对外出租引进新项目的，协调区规土部门依法撤销原批准用地文件，并协商村委有偿收回退地还耕。未办理集体建设用地手续的违法闲置用地，原使用方不愿补办征地手续，或者因客观条件变化，现已不符合当前土地利用总体规划，而且无法补办征地手续、无法进行规划调整、不再开发建设，且适宜恢复耕种的，协商村委有偿收回安排复垦。对低效用地的存量资源，按照有利于建设用地空间布局、促进产业转型升级、提高土地节约集约利用水平的原则，确定亩均纳税3万元以下的实业型企业纳入二次开发范围。列入二次开发范围的低效建设用地，未取得合法建设用地手续或者存在违法用地的，必须依法依规处理到位、补办相关手续后方可

11、进行二次开发。1、实施技术改造和改扩建。鼓励工业企业利用现有厂房、土地开展技术改造，促进传统产业转型升级，走“专精特新”发展道路。镇政府积极协调区建交委、区规土局等相关部门，在符合控制性详细规划确定的建设控制指标，和不改变土地用途的前提下实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高土地投资强度、利用效率和容积率的，不增收土地价款。同时，镇财政对企业实施技术改造提供一定比例的财政补贴。2、“退二进三”发展现代服务业。鼓励企业利用已有存量土地和原厂房兴办研发与设计、电子商务和信息化服务、检验检测、专业中介、培训教育、供应链管理和节能环保服务等生产性服务业，积极协调区建交委、区规土局，保留原有

12、工业用途不变，并按规定缴纳国有土地收益金。企业需要改变土地用途并办理有偿使用手续的，在符合城乡规划的前提下，经有关部门批准后，可采取协议方式处置，并按市场评估地价补缴地价款。3、鼓励整合重组优化。在保持工业用途不变情况下，鼓励企业通过招商引资将工业用地及厂房采取合资合作、作价入股和资产重组等方式进行整合改造。通过合资合作方式引进的项目方必须拥有业内先进的技术和产品，能显著提高原企业的效益和市场竞争力。采用作价入股和资产重组等“腾笼换鸟”方式的，由镇政府牵头，通过招商引资寻求新的投资方介入，一般以技术或品牌作价入股，原有企业一般以土地、厂房和保留使用的固定资产作价入股，股权比例通过协商确定；或者

13、直接兼并收购，按照市场价格对被兼并企业进行评估，双方通过协商确定收购价格。无论采取何种方式，新入驻项目必须符合南桥镇产业规划和导向，一般以生产性服务业、高新技术产业和高附加值产业为优先。入驻企业以优质集体企业为优先，其他企业为次，企业须与镇政府签订责任书，明确投产时间和亩均投资、亩均产出最低标准。4、支持退出流转。对企业依法取得土地使用权后，已投入一定的资金进行土地开发，用地已经满足转让条件，但因项目、资金、预期收益等原因，短期内难以开发或达到预期目标的，或者不能通过整合重组达到土地利用标准的，支持企业在土地用途不变情况下，进入市场转让土地使用权，重新配置资源。5、政府回购。对企业因项目、资金

14、、预期收益等原因，无法按照原土地出让合同或划拨决定书约定开发的产业用地，镇政府协商补偿企业后，收回土地使用权并纳入储备土地。因用地者自身原因减少项目投资规模，而且导致部分建设用地闲置，且具备分割条件，能重新用于开发建设的，由政府批准并协商补偿企业后，收回相应部分的土地使用权，收回的土地优先安排政府招商引资项目或建设标准化厂房。6、对列入产业结构调整计划的高污染、高能耗企业和落后产能企业，坚持采取关停并转等淘汰措施。镇政府与企业协商经济补偿后，企业直接关闭停产，通过招商引资引进新的项目。支持企业通过重建、修建、改扩建厂房并出租的形式实现盘活，或者采用入股、合资合作、资产重组等形式实现腾笼换鸟；或

15、者支持企业进入市场转让土地使用权进行盘活。7、对不符合南桥镇产业规划和产业布局，或位置分散的低效用地企业，采取土地置换的方式进行盘活。通过“易主”、“易位”或等值置换，把土地归并整合到一起，使得位置趋于集中，面积更具规模，地块更加规整，产业布局更加合理，以便于充分开发利用，进而实现资源盘活。（三）部门职责由镇盘活存量资源工作领导小组统领全局工作，定期召开专题会议，分析全镇存量资源盘活工作态势，研究和制订各项政策措施，各经济园区和村负责具体实施，相关科室部门协助园区和村开展工作。经济发展科负责将盘活工作指标量化，建立全镇存量资源数据库，制定存量资源清理登记表和盘活计划时间进度表，并下达到各经济园

16、区与村。同时，年终时对各经济园区与村的盘活清理工作完成情况进行考核，并上报给镇盘活工作领导小组。各经济园区与村应组织力量深入现场调查了解查阅相关资料，加强与房东、企业主的对接，开展全面调查摸底，并将收集整理的资料上报经济科导入全镇数据库。根据掌握的具体情况，针对存量资源的不同属性，各园区与村研究制定有针对性的盘活方案，分类实施。各园区与村要在年底前将盘活存量资源工作落实情况以书面总结的形式上报镇存量资源盘活工作领导小组办公室，未能完成年度指标任务的园区与村，要向领导小组办公室说明原因，并限期落实到位。党群宣传科要加大宣传力度，使存量资源盘活工作在良好的舆论氛围中实施。稳定中心、信访办积极协助各

17、园区与村做好被盘活企业员工的思想工作，在必要时应及时介入，确保社会稳定与工作的顺利开展。镇政府年终召开会议对盘活存量资源工作进行总结，表彰先进，巩固成果，加强监督检查，并研究部署下阶段的具体工作。五、政策保障1、统一思想认识。各园区、村必须高度重视，把思想和行动统一到镇党委、政府的重大决策上来，把盘活存量资源作为当前的重要任务来抓，确保存量资源“家底清、盘得活”。要克服消极等待思想，增强对盘活存量资源的重要性认识，认真钻研各项处置政策，敢碰硬，不怕得罪人。要克服重扩张轻挖潜的思想，更加注重存量土地的盘活挖潜，深刻认识到节约、集约用地的紧迫性和复杂性。2、加强组织领导。成立南桥镇盘活存量资源领导

18、小组，由镇长担任组长，分管纪委的镇党委委员与分管经济的副镇长担任副组长，相关科室和各经济园区主要负责同志担任组员。领导小组下设办公室，负责日常工作的业务指导和督促检查。领导小组统筹管理全镇的存量资源盘活工作，并定期召开专项会议，研究制定各项政策措施，确保存量资源盘活工作取得实效。3、完善制度建设。一是建立健全盘活闲置资源的考核机制。在摸清底数的基础上，建立全镇存量资源信息库，对闲置土地、厂房进行统一编号，并将占地面积、厂房层高、结构、厂址等信息进行登记，把盘活存量工业用地指标列入各园区、村年度考核任务中，明确主体责任，加强考核力度。二是把盘活闲置土地同审批新增用地挂钩。对盘活存量资源工作考核不

19、合格的，原则上不予办理新增建设用地项目报批，不断完善奖励惩罚约束机制。三是严格制定新项目准入标准。对在闲置工业用地上新引进的企业规模原则上亩均投入不低于300万元、年亩均产出不低于600万元、年亩均税收不低于30万元。四是切实执行国家土地法规，对从批准之日起闲置二年以上的已批项目工业用地依法予以收回。4、加强监督检查。大力宣传存量资源的处置、政策、操作方式，让涉及的企业、人员知悉个中的利害关系，自觉加强盘活存量资源的主动性。以政府公告的形式，公布闲置土地块、使用单位、处置方式等信息，在社会舆论上对存在闲置用地和低效用地行为的企业形成一定压力。同时，坚持实施阳光操作，强化监督管理，定期公布对闲置

20、和低效用地的处置结果。5、维护社会稳定。盘活存量资源是一项系统的社会工程，形成原因复杂，历史遗留问题多，涉及各方面利益的调整。在盘活存量资源过程中，要依法维护原资源权利人的合法权益，注意做好群众工作，正确处理好与原资源权利人、新资源使用者、村委会村民小组三方面的利益关系，切实维护社会稳定。 六、财政、土地保障镇政府根据工作的实际需要，设立全镇存量资源盘活工作专项资金，专项资金主要用于镇集体资产的盘活注入，以及对被盘活企业的经济补偿。同时，安排一定数量的储备土地，用于采取置换盘活方式的企业重新建设的需要。七、行动计划时间表安排三年行动计划主要分为三个阶段：（一）调查摸底阶段（2013年

21、1月1日2013年6月30日）。全面完成闲置土地和厂房及低效用地的调查摸底工作，建立全镇盘活存量资源数据库，并完成数据的分类梳理和核对，结合淘汰劣势企业、节能减排、技术改造、企业改扩建等工作，制定出台盘活存量资源的计划。各经济园区与村根据存量资源的不同情况拟定具体盘活方案。（二）全面实施阶段（2013年7月1日2015年11月30日）。各经济园区与村根据盘活工作的基本原则，确定盘活存量资源的先后顺序。按照设计的方案流程，逐批次实施盘活。在具体工作中，要充分沟通协调各利益方，灵活采取各种盘活方式，做到依法依规、公开公正，切实维护被盘活企业的合法权益，确保社会稳定。（三）检查验收阶段（2015年1

22、2月1日2015年12月31日）。各经济园区与村要做好自查总结，探索建立预防闲置地和低效用地发生的长效机制，促进土地资源的合理有序利用。检查验收工作由镇存量资源盘活工作领导小组办公室具体组织实施，采取听取汇报与抽查相结合的方式进行。 八、2013年工作初步计划1、全面完成调查摸底工作。全面开展对全镇存量资源的调查和摸底工作。通过现场查看、查阅历史资料、问卷调查等多种形式，力争全面、详细、准确地梳理出全镇存量资源的情况，建立全镇存量资源数据库，完成对数据的分类。各经济园区与村根据存量资源的不同情况，建立盘活工作小组，研究制定有针对性的盘活方案，并将方案上报镇经济科备案。2、顺利完成闲置厂房和闲置土地的盘活工作。按照盘活工作先易后难的原则，加快盘活闲置厂房和闲置土地的工作进度，对区位较好、面积较大的存量闲置资源优先启动工作程度，加大招商引资的力度。对利