朗诗地产-201510街铺式商业产品价值提升指引102p

1、1街铺式商业产品价值提升指引街铺式商业产品价值提升指引2 2随着朗诗地产开发项目逐渐增加，带有配套商业要求的项目亦越来越多，特别是街铺式商业（简称“底商”），在多数的开发项目上配置。由于商业与住宅存在明显的产品差异，在规划布局时难免产生设计上不兼容的情况，而底商面积大小、内部划分、空间结构等直接影响到其后期使用和能否销售，进而影响到项目的形象和考核指标的结果。基于以上情况，我们对住宅底商配比、产品划分、设计表现等决定底商优劣的因素进行总结分析，以期望对今后带有底商的项目开发和设计给予一定的帮助注，本指引所阐述内容仅对社区底商，不包含集中型商业和内街式商业。前言3 3一、社区商业体量规模确定.4

2、二、底商产品规划布局建议.11三、社区底商业态规划.22四、底商细化设计注意及提升建议.30五、底商设备设计优化.54六、案例.64 目录 4 4 社区商业体量规模确定社区商业体量规模确定015 5一、社区商业体量规模确定社区商业规划设计的前提是商业体量的确定，根据商业经营的特征以及社区商业的销售模式建议两种确定方式：市场基础推算法价值面利用方法方法一方法二商业业体量确定方法6 6商业配建体量=区域人均消费支出*区域常住人口区域内单位面积销售额（元/天）区域内现有商业面积总量区域人均消费支出*区域常住人口区域零售总额/区域商业经营面积区域内现有商业面积总量=根据区域内单位商业面积上所产生的效益

3、，对区域商业面积进行计算，公式如下：根据区域内单位商业面积上所产生的效益，对区域商业面积进行计算，公式如下：方法一：市场基础市场基础推算法推算法一、社区商业体量规模确定方法一1、以上计算方法难点是数据的准确搜集（一般通过当地统计部门获得数据）；、以上计算方法难点是数据的准确搜集（一般通过当地统计部门获得数据）；2、该方法是给予现状进行的测算，无法考虑到未来人口变化和商业供应情况、该方法是给予现状进行的测算，无法考虑到未来人口变化和商业供应情况7 7方法二：地块地块价值利用价值利用方法方法社区型商业在销售模式上多以售卖为主，可根据利于售卖的商铺产品所位于的临街面社区型商业在销售模式上多以售卖为主

4、，可根据利于售卖的商铺产品所位于的临街面以及合理的进深、层数来确定商业规模，虽然该方法看似较为简单，避免了后期出现以及合理的进深、层数来确定商业规模，虽然该方法看似较为简单，避免了后期出现滞销的商铺滞销的商铺。同时同时，该计算方法需要考虑到地块规划指标中对商业规模是否有明确的比例要求，规，该计算方法需要考虑到地块规划指标中对商业规模是否有明确的比例要求，规划条件限制的影响及对应方法如下：划条件限制的影响及对应方法如下：一、社区商业体量规模确定方法二8 8地块规划条件对底商要求两种情况地块规划条件对底商要求两种情况有下限条件有下限条件在地块规划条件中对商业体量比例有占比要求，且比例不能低于要求指

5、标，例如商业体量不低于10%。地块规划条件中，对商业体量占比无任何要求，且不限制规划商业无下限条件无下限条件 规划条件要求不同，对于底商的规划布局产生不同作用，影响明显的是规划条件要求不同，对于底商的规划布局产生不同作用，影响明显的是有下限条件的要求。有下限条件的要求。一、社区商业体量规模确定方法二9 9 无下限条件限制商业排布建议无下限条件限制商业排布建议如无下限条件要求，则只需按照地块具有商业价值面排布即可，避免为增加商业面积而在无价值面排布商业。 有下限条件有下限条件限制商业排布建议限制商业排布建议1、首先根据地块有价值面的，按照合理的商铺开间和进深（具体参数在本报告下文有详细阐述）先进

6、行一层的商业排布；2、如排布后的商业体量不能满足规划条件要求的规模，则考虑局部二层排布，达到体量要求为止。一、社区商业体量规模确定方法二1010一、社区商业体量规模确定方法二商业配建体量商业配建体量=注：1、以上公式是假设所有商铺进深一致以及1、2层商业面积数据一样； 2、分布什么临街面以及进深多大将在下文中给予说明。 商业价值面即为底商的长度，决定商业体量的参数还有进深以及层数；对于社区商业层数以纯一层为主，如体量排布不完，可考虑局部二层，避免出现三层及以上的商业，因此，方法二的商业体量计算为：对于售卖型的社区底商，我们建议采取第二种方法确定商业体量对于售卖型的社区底商，我们建议采取第二种方

7、法确定商业体量布置底商临街面的长度布置底商临街面的长度 x 合理的进深合理的进深 x 商业层数商业层数（1-2层）层）1111 底商产品规划布局建议底商产品规划布局建议0212二、底商产品规划布局建议1、底商规划布局原则说明底商的合理布局防止住宅与底商的互为干扰，提高底商的产品价值和可利用性，对于底商的合理布局防止住宅与底商的互为干扰，提高底商的产品价值和可利用性，对于住宅而言底商存在一定程度屏蔽了外部环境对住宅的干扰；住宅而言底商存在一定程度屏蔽了外部环境对住宅的干扰；底商产品价值体现之一是与住宅的排布关系，最好的排布关系是底商与住宅进行分离，底商产品价值体现之一是与住宅的排布关系，最好的排

8、布关系是底商与住宅进行分离，互补干扰，也能扩大底商后期的经营业态，例如餐饮；互补干扰，也能扩大底商后期的经营业态，例如餐饮；同时要临近开放的道路，或小区出入口的位置，或临近小区人口出入密集的地方，尽同时要临近开放的道路，或小区出入口的位置，或临近小区人口出入密集的地方，尽量避免分布在小区自身规划的内部道路以及有河流、陡坡的临街面。量避免分布在小区自身规划的内部道路以及有河流、陡坡的临街面。13根据周边交通规划，选择小区人口出入主要依赖的道路，以及小区主入口所在道路,避免临近河流和陡坡的道路。底商落点尽量规划在小区外部，使其尽量辐射周边人口，而小区内部或者一个项目两个地块间尽量避免设置底商。从提

9、升底商使用率和产品力角度，尽量使底商与住宅脱离，避免住宅剪力墙对底商影响。.对外开放原则对外开放原则脱离住宅原则脱离住宅原则临街原则临街原则二、底商产品规划布局建议 以上为住宅底商基本原则，是实现合理规划和设计的底商布局原则；除以上为住宅底商基本原则，是实现合理规划和设计的底商布局原则；除此以外还有几个布局形式供参考。此以外还有几个布局形式供参考。2.1、底商规划设计基本原则底商规划布局原则底商规划布局原则14类型案例优点缺点圈地街铺型商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空

10、置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响入口街铺型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点以点带面型商业较分散，在一定程度上方便居民的购物商业较分散，难形成规模效应2.2、其他规划分布类型（供参考分析）二、底商产品规划布局建议15以价值面利用的方法确定商业体量时，商铺进深是决定体量的主要参数，另外还有商业层数，除此外还需考虑利于销售商铺长宽比例以及有二层商业时的体块组合：商铺进深

11、长度多少合适？什么样的长宽比利于销售及后期的经营使用？一、二层商铺体块如何进行组合才利于销售？3.1、商铺进深、开间及体块组合论证二、底商产品规划布局建议16163.2、单铺划分：标准铺标准铺的划分原则：建议面宽进深比宜控制在1：3以内。标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4米，所以面宽宜为4-4.2米；进深在8-12米适宜。销售面积大小可此在最小面积单元基础上根据需求进行组合。标准铺设计时的注意事项：需考虑消防要求（如深圳消防要求，单向疏散的标准铺进深应控制在15米；大于60平方米，端头75平方米面积的商铺均设置两个出入口）二、底商产品规划布局建议从利于销售的角度，底层商铺的进深

12、建议在从利于销售的角度，底层商铺的进深建议在8-12米之间米之间17173.3、单铺划分：转角铺转角铺定义：转角位置商业价值较高的铺。转角铺划分原则：1、在商业价值较高的临街面，转角铺应尽可能多增加面主街道的个数及临街宽度。2、每个转角铺保证尽量不出现大面积实墙，保证橱窗的展示面。3、转角铺前面尽可能不要有楼梯景观等遮挡。常见的两种转角铺设计思路：1、保留转角界面完整，考虑品牌主力店，划分大铺（右上图示）2、考虑转角界面价值最大，划小铺（如右下图示）二、底商产品规划布局建议1818一拖一一拖多3.4.1、商铺体块组合：出现原因及组合建议一出现原因：因商业体量指标用纯一层而无法用完，考虑局部二层

13、或者整体二层的商业，但尽量避免出现三层的底商。二、底商产品规划布局建议从利于销售角度，建议采取一拖一的组合方式从利于销售角度，建议采取一拖一的组合方式体块划分及组合建议一：19193.4.2、商铺体块划分及组合建议二二、底商产品规划布局建议l 体块组合建议二：从控面积，将总价的销售角度考虑，可设计一楼引导区作为整个二层的疏散通道，疏散通道多少依据消防控制面积而定，这样可将二楼的商铺划分为可使用的独立产权，从而有效控制了单个商铺产权的面积，有利于后期销售，同时也不影响商家的经营使用。2020(1)(2)3.5、影响划铺及商铺组合的消防因素二、底商产品规划布局建议2121道路绿化带道路绿化带3.6

14、.1、规划布局注意事项：连续性原则商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断。避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域。二、底商产品规划布局建议22223.6.2、规划布局注意事项：连续性原则图一图一避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图一）。二、底商产品规划布局建议2323 社区底商业态规划社区底商业态规划0324三、社区底商业态规划社区业态更聚焦于生活配套的内容。原来的常规的商铺销售思路是采取“带租约销售”，而实际上在底商销售过程中，许多项目是想通过业态落

15、位引导商铺销售，实际操作过程中，这种方式并不可取，一是社区商业租金偏低，一旦签下租赁合同，必将影响购买客户对商铺的投资意向，二是许多社区商业实际入住的商家多为个体经营，就是业态最终的实现会与初期定位有明显差距，一旦投资客户追究起来，交付后难免会产生客诉的情况。但，业态落位对商铺设计有些具体要求，以下篇幅，重点阐述社区商业主要的商业业态和对商铺设计有具体要求的业态。25技术指标要求技术指标要求商家进驻时机商家进驻时机结合经营模式结合经营模式 租金收益的最大化租金收益的最大化社区商业的基本特性社区商业的基本特性超市、餐饮、便利店、服务配套、美容美发、服饰精品、生活家居和休闲娱乐八大类业态构成了社区

16、商业的基础业态。其中超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态考虑是否具有招商或销售的可执行性，业态组合不可贫多贫全，须符合项目实际情况业态组合规划时，还应考虑该业态在能否在项目目前条件下开业经营，是否需要培育商业氛围后才能进住符合商铺建筑设计技术指标1 1、业态业态规划原则规划原则三、社区底商业态规划26262、业态规划方法结合项目定位：确定项目的主力业态及次主力业态；在规划设计时结合项目情况，参考业态组合原则进行业态划分；案例借鉴：找出本地及相关区域内，与本案相似社区（外向型、中间型或内向型，与本案战略定位相类似的社区），对在经营的各类业态进行统计

17、，总结业态配比一般规律；在一般规律参考下，结合本案战略定位，进行业态规划，为后续指导商铺产品规划做准备 经营面积占比达到15以上，可视为是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用 另外，结合区域特征，可归纳出不同区域特征下的业态配比规律（如，城市郊区商业氛围不成熟区域业态配比与城市核心区的必然不同）三、社区底商业态规划27业态经营面积（）经营楼层位置标准超市100-5001层主入口/主干道餐饮快餐类：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒楼：1000-30001 层/2层偏好社区商业街两端位置，临近主干道美容美发美发50-100；美容200-10001 层/2层主力承租面积通常位于2层，

18、具体位置无特殊要求休闲类500-10001 层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置无求，但要有一个良好的展示面便利店50-2001层靠近主入口，离居住区域较近饼屋或蛋糕店30-601层一般处于社区商业街中间位置生活家居100-2001 层/2层属于新兴社区过渡业态，位置要求不高地产中介30-1001层在社区启动区较多，位置较优越干洗店10-201层靠近主入口，离居住区域较近冲印店10-201层位置要求弱其他-位置要求不高3、各类商家物业基本条件三、社区底商业态规划28284、各类商家物业条件：餐饮技术指标技术指标具体要求具体要求中餐类酒楼中餐类酒楼中式快餐店中式快餐店西式快餐店西式快餐店西

19、餐咖啡厅西餐咖啡厅需求面积（）1000-3000150-400150-400200-500经营楼层选择（层）1-51-21-21-2单层面积（）500200100500层高要求（m）3.53.53.53.5楼板承重（Kg/）500500500500给排水符合国家标准符合国家标准符合国家标准符合国家标准供配电100KW100KW100KW100KW中央空调需要需要需要需要电梯（部）2不要求不要求不要求步梯（部）111-21-2燃气管道提供接口提供接口提供接口提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油烟井

20、道等设施停车场数量（个）100左右不要求不要求20物业交付装修标准简单装修简单装修简单装修毛坯三、社区底商业态规划29295、各类商家物业条件：便利店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）60200经营楼层选择（层）一楼层高要求（m）3m开间（m）49进深（m）18给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调不需要店前走道店前走道在1.5m左右，且裸露没有绿化带燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修三、社区底商业态规划3030 社区商业服务配套业态的经营面积要求一般在30-200，小部分为20 左右，服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来

21、说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200经营楼层选择（层）13层高要求（m）3m开间（m）310进深（m）给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调可有可无店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准毛坯6、各类商家物业条件：服务配套三、社区底商业态规划3131底商细化设计注意及提升建议底商细化设计注意及提升建议0432四、商铺细化设计注意及提升建议商铺的产品力不仅体现在规划布局上，涉及到的具体细节也是影响产品的关键，例如内部剪力墙等。以下章节，我们先从朗诗现有的商业项目存在设计不足之处分析，并对其他可提升产品价值的设计给

22、予建议经营风险隐患设计经营风险隐患设计朗诗现项目底商朗诗现项目底商设计不足设计不足剪力墙影响剪力墙影响层高及管线排布层高及管线排布店招表现力不足店招表现力不足1、商铺细化设计注意33是当前朗诗底商设计存在最普遍的问题，形成原因是底商上面住宅结构的落位，该影响分两种一是局部的断肢，一是大范围的存在。四、商铺细化设计注意及提升建议剪力墙影响剪力墙影响剪力墙剪力墙剪剪力力墙墙剪剪力力墙墙剪力墙解决：一是住商分离，二是结剪力墙解决：一是住商分离，二是结构转换，三是结构优化构转换，三是结构优化1、商铺细化设计注意34从后期使用角度，住宅底商层高单层不低于3.6米为宜，同时上部尽量避免有大直径管线排布，会

23、降低商铺实际的使用高度。层高及管线排布层高及管线排布商铺内部现状管线影响管线影响商铺内部现状管线影响管线影响四、商铺细化设计注意及提升建议1、商铺细化设计注意35在底商立面设计时，未明确划出每个商铺经营店招的具体位置，并统一规划店招的排布等。店招表现力不足店招表现力不足四、商铺细化设计注意及提升建议1、商铺细化设计注意二楼店招高二楼店招高度不够度不够一一楼店招有楼店招有些隐蔽些隐蔽361、出于对安全考虑，配电站临近商铺将会限制餐饮业态经营，影响后期此类商家进驻。经营隐患设计经营隐患设计四、商铺细化设计注意及提升建议1、商铺细化设计注意配配电电站站商铺商铺外墙外墙为为住宅住宅商商铺铺商商铺铺2、

24、一些业态商家超过消费控制面积后，需增加消费通道，而商铺紧邻小区，增加消费通道就会困难。37372、优化提升建议店招设计四、商铺细化设计注意及提升建议3838利用二层外墙做预留广告位，适应商铺的分隔或合并使用。在统一风格的基础上预留改造的可能性以适应不同业态的店铺。反面案例：深圳万科城广告位预留不够，商家任意增加广告面。2、优化提升建议店招设计四、商铺细化设计注意及提升建议3939案例：成都万科金域蓝湾骑楼外预留了多层次的店招和大面积的广告位。反面案例：深圳万科城骑楼外没有预留广告位，导致店招的昭示性不够，因此商家自行增加广告面。2、优化提升建议店招设计四、商铺细化设计注意及提升建议4040案例

25、：深圳东海花园后期控制较好，商铺界面整齐反面案例：深圳万科城后期没有控制，商铺随意扩大广告面，导致建筑立面混乱。案例：重庆万达广场2、优化提升建议店招设计四、商铺细化设计注意及提升建议4141梁高（根据柱距而定）设备层高度包含消防、烟道横管、桥架、空调位等（不同商铺根据实际情况具体分析）；净高。不同业态对净高要求不同在选择层高时，应结合总建筑高度，商铺面积、业态、地形等因素综合考虑。2、优化提升建议层高及梁四、商铺细化设计注意及提升建议42422、优化提升建议：门头橱窗或展示面当商铺面宽小于当商铺面宽小于3米时，应采用较少的单扇门，米时，应采用较少的单扇门，四、商铺细化设计注意及提升建议434

26、32、优化提升建议： 雨篷影响雨篷设计的因素很多，应与立面风格及其他因素结合考虑。个性化的雨篷易在二次装修时被修改，因此不建议做高成本的设计。四、商铺细化设计注意及提升建议4444空调预留不足够空调热风正对着走廊吹空调设置不隐蔽2、优化提升建议：空调的现象。的现象。的美观。的美观。四、商铺细化设计注意及提升建议45环境设计的重点中心广场的聚流效应中心广场与主入口的导流效应购物环境各个节点的呼应主入口的视觉冲击力度休闲小品的搭配层次感室内、外停车场的比例分配3、商业氛围营造的环境设计重点四、商铺细化设计注意及提升建议4646 北京龙湖星悦荟，与城市快速道路、非机动车行道、人行道高差一致，以一马平

27、川的风格增加了项目的可达性。应避免商铺与周边道路出现较大高差。注意停车位的规划，及人流、车流设计。增加商铺周边地面停车可增大消费的便利。3、商业氛围营造-可达性原则四、商铺细化设计注意及提升建议4747商铺门口有水沟商铺门口有水沟商铺门口有水景商铺门口有水景避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。3、商业氛围营造-可达性原则四、商铺细化设计注意及提升建议4848商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性；在适当的位置，需增设商业的大标识；避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况；避免出现景观绿化、部品遮挡商铺。3、商业氛围营造-可达性原则四、商铺细化设计注意及提升建议4949道路越宽、则视线受影响

28、越历害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡以达到更好的可视性；道路绿化对商铺视线的遮挡也比较历害，因根据视线分析，做分级的广告设置。3、商业氛围营造-可达性原则四、商铺细化设计注意及提升建议50与项目整体建筑风格保持协调一致；区别于住宅等，需要具备商业的建筑特点，具有昭示性，从住宅建筑群体凸显出来；主入口突出；提升整体项目形象与品质。四、商铺细化设计注意及提升建议3、商业氛围营造景观51与商业整体战略定位、商业主题、形象、业态规划等相协调的景观营造包括整体风格细节营造水景灯光效果小品点缀材质3、商业氛围营造景观四、商铺细化设计注意及提升建议52523、商业氛围营造景观四、商铺细化设计注意及提升

29、建议5353位于商业核心交通流线外，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引层消费者行为动线；商业街的重要导识。3、商业氛围营造集中标示四、商铺细化设计注意及提升建议54543、商业氛围营造集中标示四、商铺细化设计注意及提升建议55 底商设备设计优化底商设备设计优化0556561、给排水设计2、隔油池间的设计3、消防用水设计4、电器系统设计5、排烟设计6、通风系统设计7、燃气设计五、底商设备设计57571、给排水设计须知主力店需要设置专用的生活水池、生活泵房；商业街铺建议考虑设置公共卫生间；按照商业街的长度来考虑，每间隔80-10

30、0米范围内设置一处公共卫生间。（不同业态也有不同的需求，需根据实际情况来定）公共卫生间的面积计算按照商业面积及人数来计算，大致得出的结论为：商业面积*0.03（系数）=公共卫生间的面积。男女卫生间的比例按1：2计算。举例：商铺面积1000平米：公共卫生间的面积大致约30平米。男妇卫生间比例按1：2计算，男卫10平米左右，女卫20平米左右。可售（或返租）型商业街铺均需要考虑上下水的设置，预留餐饮的商铺需要做卫生间给排水点预留设计。特殊情况下，当单个铺面小于等于5平米时，仅需要考虑设置上下水点，不需要考虑排污水设计。在一拖多的多层商铺中，可根据每个商户都需要设置上下水点的原则来做给排水设计。厨房废

31、水需单独排放，经隔油池处理后再行排出，通常情况下不建议在地下室设置餐饮，因提升式排水成本较高，维修难度较大。厨房区域通常都采用抬高厨房地面400毫米的做法设置厨房排水沟，具体做法和抬升高度可由设计院根据具体情况具体对待。五、底商设备设计58582、隔油池间的设计须知所有的餐饮商铺都必须设置隔油池，建议设立二级隔油池，一级隔油池由用户自理负责安装，二级隔油池由建设方结合室外管网情况进行施工。商铺厨房的油污水厨房内的一级隔油池进行处理商铺室外的二级隔油池进行处理（隔油池在室外埋地安装）进入进入由建设方结合室外管网情况进行施工由用户自理负责安装隔油流程如下所示：五、底商设备设计59593、消防用水设

32、计须知喷淋 考虑到商铺经营的灵活性（多铺合并，单铺经营，可分可合），建议单间商铺都需要设置喷淋。消火栓 消火栓必须放置在商铺的公共部位，且不要影响通道通行。 消火栓的服务半径，建议每隔25米放置一处消火栓。（按照每个铺面都必须有两股水柱可以喷射到的原则去布置，单个水带可拉伸长度为25米） 消火栓箱的形式在严格遵循消防要求的同时，需考虑美观性。失败案例成功案例五、底商设备设计60604、电器系统设计须知变配电站房布置，不可占用商业价值高的有效位置，站房适宜居中布置；对于多层商铺，电井设置的水平服务范围应小于等于150米，电井宜居中布置，左右均覆盖150米的商铺范围；对于多个小商铺合并成一间使用时

33、，可以考虑水平插接母线的设计，在后期的电气设备检修中，建议在吊顶以上安装一个负荷开关；商铺内均需预留电话、网络的接驳口（一拖多的商铺预留一个即可，可避免成本浪费）；公共区域请勿遗漏公共商业走道的壁灯、大型公共广告牌、灯箱、LED屏幕等区域的用电照明设计，以及对公共部位的照明系统考虑分时段控制模式的设计。典型案例：混乱的强弱电搭接五、底商设备设计61615、排烟设计须知有餐饮功能的商铺均需要考虑排烟设计。 在规划阶段需要基本确定餐饮面积的比例，对烟道的截面尺寸进行大致计算，并结合住宅的外立面综合考虑预留烟道的位置，需在方案阶段进行烟道布置的研究； 在商铺的平面布置中，应尽量避免烟道横管过长，穿越

34、主营业厅，影响商铺的室内空间。有条件的情况下可以设置多个竖向烟道，这样可以使横向烟道变短，减小风管截面的尺寸； 烟道排风机房应布置公共部位，避免对上部住宅带来噪音的污染。 通常情况下，首选高空排放的形式，如在特殊情况下需要采用低空排放时，需提前考虑空外主机的位置摆放与层顶绿化和外立面结合起来，且油烟排放标准需得到当地环评局的检测。五、底商设备设计62626、通风系统设计须知：空调机的适用范围分体式空调性价比高，规格在1-5P范围内，空调室外机在设计中需要结合店招统一设计，空调机预留空间需足够大且保证室外机可使用，避免造成因散热不良，导致室内机死机现象；VRV空调系统适用于面积较大的商铺，或多间

35、小铺合并使用，室外机可长距离灵活拖带室内机，性价比较高。主力店或单铺面积大于300平方米的，需要考虑使用VRV空调系统。中央空调因成本较同，不建议在街铺式的商业建筑中使用。失败案例成功案例五、底商设备设计63637、燃气设计须知商业设计中有餐饮的业态，需要考虑燃气预留；燃气箱体尽量靠近用气点进行布置，且不要将箱体设置在影响建筑美观的主要立面上。失败案例：箱体直接布置在柱廊内五、底商设备设计6464 社区商业案例社区商业案例0665PART1 万科项目住宅底商情况调查66产品系列万科集团内部对于商业产品系的规划类型名称定位及特征成都代表项目购物中心万科广场定位：城市级高端购物中心，目标消费人群指

36、向全客层，以家庭式综合消费为规划原则、以餐饮休闲娱乐为亮点，基本多为自持无社区商业万科红定位：以生活配套和餐饮为主，包含“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌，“万科红生活中心”是具有较大规模的社区集中商业，“万科红新街坊”主要是指社区底商及街铺。一般为出租合作，底商、街铺直接销售无生活广场根据城市不同的情况，产品线名称亦有所差异，具体的规划方法与万科红系列类似万科城市花园、魅力之城、金色系列、金域系列项目商业金街高端社区商业万科2049这个系列是由万科培育、保护并长期爱护的商业品牌，有统一的规划标准、专业的宣传及后期运营团队，致力于高端社区商业标准化，并可以不断复制无写字楼万科大厦定

37、位：区域级地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境万科钻石广场、汇智中心67案例分析广州万科四季花城项目简介：项目位于广州和佛山交界的南海黄歧，地处广佛都市圈核心，距离广州市商业中心荔湾区上下九7公里，距离广州市行政核心区10公里，车程在15分钟范围之内。占地面积：50万平米 建筑面积：50万平米以小高层洋房,多层洋房(带电梯) 为主68案例分析广州万科四季花城万科四季广场为四季花城项目的核心商业圈。位于整个小区的入口滨湖处。总面积约2万平米。首期商业约9500平米，带产权出售；二期商业约1.05万平米，只租不售。一楼商业面积范围：4.3-36二楼商业面积范围：5.04-59.22

38、销售模式：带租购铺模式，投资者可选择2年16%回报即减或逐月收租。69案例分析广州万科四季花城配套及商业组合模式：1、基础配套：教育资源：中山大学授权中山大学附属学校与万科签订合作办学协议。万科出资打造学校的所有的硬件，由中山大学负责经营学校，可对外招生，不需要交纳任何费用给万科。万科业主享有特惠的教育收费；医疗：与教育资源模式类似；交通：除基础市政公交外，开通社区至广州市区的大巴；会所：每个组团一个会所，打造以运用、休闲、养生SPA等为主题的会所，由万科物业进行经营；银行：中行、建行、农行等合作银行开设分行及分理处，并为小区住户提供便捷的联名卡等服务。70案例分析广州万科四季花城2、商业配套

39、：商业：以社区入口处的四季广场为核心，配以组团内的少量社区底商构成。业态构成类别商家主力店万科四季广场百货、华润万家超市生活服务类7-11超市、干洗店、宠物店、花店、杂货店、美容店、饮用水店、地产中介、书店、音像店、五金店、中国移动、联动营业厅、电信营业厅、茶楼、酒庄、菜市场、家具家装店、诊所、药店等餐饮面馆、中餐馆、水吧、咖啡吧、西餐厅、面包店等71万科成都公司由于受到招商资源的限制，并未覆盖完整的万科商业产品系。目前正致力于商务、办公类型的集中式商业项目（钻石广场、汇智中心）的研究和开发。而在社区型商业的开发上，由于获得地块的位置和素质、招商资源限制等原因，依然延续住宅底商、街铺的设计，还

40、没有出现区域级商业中心和集中式社区商业的形态。案例分析万科成都公司项目72项目举例较为典型的项目：万科魅力之城万科魅力之城总占地666亩，分为5期开发，第五期为纯商业用地。在项目销售到第3期时，万科由于各方面的原因，第五期部分土地与凯德集团合作，最终由凯德打造出7.5万平米的凯德广场魅力城，形成了集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的区域级商业中心。其余部分万科打造出命名万科金库的写字楼及商业公寓产品，直接销售。73项目举例较为典型的项目：万科魅力之城凯德广场魅力城业态规划分类细项商家主力店超市永辉超市影院卢米埃影院购物类超市服装母婴用品屈臣氏优衣库、艾格、杰克琼斯、斯奈德、ONLY等丽婴房，好孩子

41、，耐克童装等餐饮类中餐、西餐、特色小吃乡村基、祖母的厨房、新石器烤肉、满记甜品等休闲类咖啡厅碎蝶咖啡、良木缘咖啡、COSTA咖啡等74项目举例较为典型的项目：万科魅力之城凯德广场魅力店的开业以及地铁2号线的开通，加速了魅力之城周边商业氛围的快速成熟，促进住宅二手房价格以及商铺销售价格及租金的飞速提升产品类型2013年4月之前2013年4月之后（凯德广场开业）目前魅力之城二手房价格7500-8000元/9000-9500元/10500元/魅力之城社区底商价格3.5-3.8万元/4.5-4.8万元/接近5万元/凯德广场开业之后，魅力之城二手房价格迅速提升1000-1500元/；社区底商商铺价格迅速

42、提升8000-10000元/。75项目举例较为典型的项目：万科城市花园占地750亩，总建面50万平米分为5期开发：产品形态以多层为主商业：住宅底商+独立式商业为主76项目举例商业规划模式：底商商业街+独立式商业街类别商家主力店好家乡社区超市、酒楼餐饮旗舰店生活服务类干洗店、宠物店、花店、杂货店、美容店、文具店、早教机构、地产中介、书店、茶楼、药店、酒庄、服装店、KTV、银行、浴足保健店、五金店、饮用水店、菜市场、眼睛店等餐饮中餐、烧烤、特色小吃、面馆等77项目举例较为典型的项目：万科城市花园仅仅是一个约1000的好家乡社区超市，在2012年年中开放之后，对二手房的价格提升促进作用非常明显产品类

43、型2012年7月之前2013年7月之后（超市开业）目前城市花园二手房价格8500-9000元/10000元/左右12000元/一个社区超市开业之后，城市花园二手房价格迅速提升1000元/左右。78项目举例较为典型的项目：万科金色海蓉占地82亩，总建面28万平米分为3期开发：一期为电梯住宅+底商；二期为金色海蓉生活广场+住宅；三期为商业用地，汇智中心，主要为写字楼+酒店。金色海蓉生活广场汇智中心79项目举例商业规划模式：以海蓉生活广场为核心，配以住宅底商形成的商业街类别商家主力店海蓉生活超市、太平洋电影城生活服务类24小时便利超市、干洗店、宠物店、花店、杂货店、美容店、文具店、早教机构、地产中介

44、、书店、茶楼、药店、酒庄、服装店、KTV、银行、浴足保健店等餐饮底商商业街不设计餐饮，主要规划在海蓉生活广场内80PART2 龙湖项目商业情况调查81产品系列龙湖天街系商业品牌简介-定位及构架都市综合体办公居住交通文娱商业酒店展览餐饮82产品系列设计特点1：通道树型交通体系，营造街区感设计特点2：超大空间尺度，营造舒适逛街环境设计特点3：高科技集成设施，施工、安防、动线等领先设计设计特点4：现代风格，打造地标式城市建筑83业态组合一般性业态组合策略楼层业态4F美食、餐饮、影院、KTV3F美食、儿童服饰、母婴用品、美容、健身、早教机构2F服饰、餐饮、快餐店1F服饰、配饰、少量轻餐饮、化妆品、鞋、

45、包包LG服饰、配饰、轻餐饮、珠宝-1F生活超市低楼层：以国际名品服饰和潮流休闲服饰为特色；高楼层：增加餐饮、娱乐等业态，进一步丰富消费体验，满足多远化消费需求84运营合作商家战略龙湖地产与多个商家进行战略合作，签订商业合作协议，伴随龙湖地产全国开发的脚步，进驻新开的商场。战略合作商家：台湾远东百货、UME国际影城、Apple零售店、屈臣氏、劳力士、宝马等顶级品牌；H&M、哈根达斯、重庆尚琪贸易公司（TOMMY服装）、乐金时装贸易（上海）公司（韩国品牌）、西西弗文化传播公司（书店）、无限创意餐饮管理（中国）公司（满记甜品）、悦达咖啡世家（上海）餐饮公司（COSTA咖啡）销售上：龙湖地产对

46、于旗下商业综合体的商场部分全部持有，写字楼及社区商铺进行销售。85运营1、引进品牌旗舰店，加速商业氛围的成熟、提升整体商业的档次感；2、利用品牌旗舰店的影响力，展开其他商业的招商，加速商业的成熟；3、通过商业的整体效应，增强商业的生命力和可持续经营。86项目举例龙湖三千城三千集三千星座住宅底商占地67亩，总建面27.8万平米住宅：多层洋房+高层电梯；商业：三千集集中式商业+住宅底商商业街+三千星座（写字楼）87项目举例龙湖三千城商业核心：三千集总建面3.4万平米，集电影、音乐、美食、文化、时装为一体的一站式精致时尚购物休闲场所。分类细项商家主力店超市万宁超市影院UME影院购物类服装饰品艺术品通

47、讯苹果体验店、米立艺术品、reemoo雪地靴、拉夏贝尔、热风等餐饮类中餐、西餐、特色小吃朕之味、天绿回转寿司、金韩城、甜心小筑、鲁西肥牛等休闲类咖啡厅星巴克等88项目举例住宅底商商业街类别商家24小时便利店红旗超市、WOWO超市，其他多为商家自取名字的便利超市等医疗类中西医诊所、药店等银行建行、中行、成都银行、邮政储蓄等日常生活类美容美发、打印复印、旅行社门店、二手房中介等轻餐饮绝味鸭脖、35度C水吧、爱达乐面包店等购物银饰店、特百惠、业主自营小饰品店等休闲类茶楼、会所（含茶楼、浴足保健）等教育类优优数学、幼儿早教机构、国学馆等89项目举例龙湖三千集对于三千城和三千里的住宅和底商价格促进作用非

48、常明显产品类型2010年9月之前2010年9月之后（超市开业）目前三千城价格8500-9000元/（新房）10000-11000元/13000元/三千里价格6500-7000元/（二手）8000-8500元/10000-11000元/住宅底商38000-42000元/50000-56000元/70000-75000元/三千里和三千城的住宅在三千集开业之后，价格增幅达到1000-2000元/；住宅底商的在三千集开业之后，价格增幅达到8000-15000元/.90PART3 成都其他典型项目91鹭岛国际社区占地：200亩总建面：21万平米商业规划：裙楼步行商业广场+底商商业街龙华大道鹭岛国际商业街建筑底商鹭岛步行街92项目举例底商商业街商家生