关于我区老旧小区提升改造和物业管理的建议

1、关于我区老旧小区提升改造和物业管理的建议建议政府加大对老旧小区改造的重视力度，因为老旧小区改造是一项涉与面广的系统性工程，它不仅是提高群众获得感、幸福感、安全感的民生工程，还是实现城市可持续发展，打造共建、共治、共享的社会治理格局的重要抓手性工作。它的“涉与面广”体现在，老旧小区改造可融入文明城市、美丽城市和宜居城市的创建中，还可以与我市的可持续性发展、旅游城市发展的规划配套联系，打造特色城市、特色工程，可由发展任务转为发展动力；“系统性”则是表现在，老旧小区改造不仅需要对小区环境亮化、美化与基础设施改善注解1，还需要在小区改造完成后，完善小区治理体系，实施规化、可持续化物业管理，并配套开展社

2、区文明建设和党建活动，协调社区各方面的关系，营造和谐的人文环境,从小区的设备设施、信息化改造、社区服务等方面，缓解老人居家养老和刚性住房需求等社会问题。下面我就此次调研活动参观情况，结合所思所想，从老旧小区改造目前状况、改造过程基本工作环节、普遍遇到的困难和几点建议四个方面进行汇报。一、老旧小区改造目前状况目前外部老旧小区改造情况可以用两个词语概括起步阶段和标杆打造。XX年2月中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；XX年12月，住房和城乡建

3、设部在召开老旧小区改造试点工作座谈会，将15个城市作为开展老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造新模式，和XX作为省的试点城市，先试先行；2018年，省政府办公厅出台*省推进老旧小区改造工作方案,公布了全省老旧小区改造的“时间表”，即2018年，启动老旧小区改造工作，年底前各市完成总改造项目的20%；2019年年底前，累计完成总改造项目的70%；2020年底前，完成全部改造任务。同年市住建局起草制定了*市推进老旧小区改造和管理工作实施方案，拟通过2018年-2020年三年的努力，完成全市老旧小区改造工作。从几个时间点可以看出，老旧小区改造从XX年开始提上政府工作日程。调研参观的、等市区也是于近

4、年开始规划、部署老旧小区改造方案，开始标杆小区建设。计划利用三年时间，按照2018年改造30%、2019年改造40%、2020年完成剩余30%的计划，对全市XX年以前建成的老旧小区全部实施综合改造；在XX年将市老旧小区改造列入政府规划，研究谋划了88个老旧小区改造提升工程，计划在加强硬件改造的同时，注重软件建设，开展思想文明教育，提高社区服务品质。改造工作已于2018年5月份全面推开。目前总体来说，各地老旧小区改造工作正处于起步阶段，现在着力于打造标杆工程。如的草场街社区，是震后恢复建设的老小区，占地面积136311平方米，现有楼房56栋，居民2074户4024人。自XX年开始社区建设，XX-

5、XX年路北区政府投入1500万元进行重点改造，完善的社区服务体系。目前社区组建了社区党总支、楼栋党支部、楼门党小组、党员责任区、党员责任岗的五级组织网络，实现了楼宇片区网格化，构筑了“公共医疗服务、健康生活服务、公共事务服务、环境卫生服务、公共安全服务、爱心帮扶服务、社区便民服务、志愿者服务”八大服务体系。社区居委会开展便民设施投入，配置了触摸式终端查询系统，供居民随时查询就业帮扶政策、社区工作流程和为民服务项目，安装了电子显示屏，定期滚动播放用工信息，政策知识。同时建立了网络微平台掌上小区，实时发布社区信息，小区居民可以足不出户享受各项社区服务。*区老旧小区改造工作是自XX年开始的，计划改造

6、的老旧小区注解2围定为XX年之前建成且5年之不列入拆迁规划的小区。XX年区财政投入70万，完成改造小区5个，XX年完成改造小区7个，2018年预算投入300万元，计划改造小区12个。目前*区老旧小区改造涉与的都是基础类改造注解3，与外部相比存在资金投入相对较少，改造标准不突出，社区配套服务不健全等问题。二、老旧小区改造过程基本工作环节老旧小区改造的前提拥有一个强大的领导组织。通过走访调研，我们了解到老旧小区改造基本涉与拆，清，改，管，提升五个环节。一拆是指首先对小区的违建进行拆除；二清是指对对楼道或场地堆积的杂物进行清理；三改是指对小区公共用地重新进行规划设计，改造、完善相关的配套设施；四管是

7、指改造完成后，引入物业服务，建立可持续性的管理体制；五提升是指开展社区服务，党建教育，协调社区各方面的关系，营造和谐的人文环境，提升小区文明形象与素质水平。这五个环节是环环相扣，逐步提升，但它们能顺利进展的前提是需要有一个强大的领导组织。老旧小区改造涉与居民的切身利益，通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉与。串联各单位工作，促进各单位相互配合，这就需要领导的重视和建立一个强大统一的领导组织做协调支撑。在走访海港区时了解到，海港区老旧小区改造时，市委书记田向利曾亲自到实

8、地进行调研，强调老旧小区改造是与群众生活息息相关的民生实事，务必要精心组织、细致谋划，把好事办到群众心坎上。海港区专门成立了以区主要领导带队的改造小组，经常深入改造中的小区，现场督办工作。XX年海港区改善提升小区43个，违建拆后复建小区22个，改造工程总建筑面积 220万平方米，投入资金2亿元，惠与居民3万多户、10万多人。三、老旧小区改造普遍遇到的难点老旧小区改造的难点改造标准、资金来源和构建管理体系。1、老旧小区的改造标准如何确定？俗话讲：万事开头难，而一个老旧小区改造伊始就是对其改造标准的确定。改造标准涉与到工程的定价和完成后的改造效果评估，是一项必须前期规划确定好的事项。由于各地发展与

9、各小区情况不同，目前政府对于老旧小区改造并没有设立明确、统一的完成标准，只是指导性的规定可以根据小区状况因地制宜。这样规定虽然增加了小区改造的灵活性，但缺乏统一的规标准不利于老旧小区改造的广泛性建设，也不利于向居民明确老旧小区改造的围和特点，所以如何制定一个老旧小区改造的统一共性标准，是需要考虑的首要问题。2、老旧小区改造的资金来源如何筹集？省里出台了鼓励老旧小区改造的文件，对一些资金来源、渠道做了指导性解释但没有专项资金支持，各地现阶段基本按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，但这样做的结果是由于改造小区居民的积极性不强，缺乏花钱买服务的意识，

10、导致自筹经费收集困难，工程无法开展。如何提高居民积极性，激活社区存量资金是考验政府智慧的一件工作；据了解，当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要政府出台一个明确的使用办法；扩充资金来源，能否整合资源，集中力量共同推进，如创建文明城市方案里的九大攻坚战都跟老旧小区改造有关系、老旧小区改造可以与魅力湖城打造配套联系、老旧小区改造还是城市可持续性发展的一个组成部分，如何利用老旧小区改造打造特色城市、特色工程，申请其他项目专项资金多措并举，由发展任务转为发展动力，是需要政府谋划的一项规划。3、老旧小区改造管理体系如何构建？老旧小区环境亮化、美

11、化与基础设施改造完成后，需要完善小区治理体系，如何通过政府补贴以与居民自筹引入物业公司，实施规化、可持续化物业管理，需要确定相关标准；老旧小区综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，还在于协调社区各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境，所以如何搭建社区服务体系，开展社区服务，如通过增加为老年人服务的配套设施，小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等，解决老年人居家养老注解4的需求，通过提高小区生活品质，增设绿地、停车位和电动汽车充电设施，解决提升需求品质的家庭刚性住房需求注解5等社会问题，是构建可持续性发展社区和和谐社区的关键，需要系统谋划；此外

12、，社区服务和物业服务如何搭配，社区管理、服务人员身份如何定位，都需要制定详细计划。四、老旧小区改造的建议建议一：统筹规划将老旧小区改造纳入文明城市、魅力城市和宜居城市的创建规划中，整合部门和资源，协同推进，让资源更有效的利用。打造我市的可持续性发展特色工程，申请省级以上专项项目资金补贴，在扩展资金来源的同事，将老旧小区改造由发展任务转为城市发展动力。建议二：打造标杆工程目前，各地都在注重老旧小区改造标杆工程的打造，主要基于两方面优点：1、从高标准老旧小区改造获取经验，探索老旧小区改造四方面机制注解6，总结可复制、可推广的措施和方法。即有利于可以作为样板，向小区改造居民展示老旧小区改造的标准和特

13、点，又有利于可复制推广老旧小区改造的共性建设方法。2、标杆工程的打造可扩大影响，通过舆论宣传，让小区居民体会看得见的改造效果，从前后对比上促进老旧小区居民的改造积极性。同时，标杆的打造可获得上级专项资金，更容易打造成为亮点工程、明星工程。建议三：提高公众意识加强老旧小区改造的政策宣传，运用手机微信号、电视、广播等现代媒体形式对老旧小区改造进行宣传引导，用老百姓一读就通一看就明白的形式，公开透明地讲明白老旧小区改造是怎么回事，政府会提供什么服务，居民该承担什么样的义务。可以与创城工作中“思想道德教育攻坚战、公益广告宣传攻坚战、市民文明素质提升攻坚战”合并完成或借力完成。老旧小区改造是一项综合性的

14、系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉与百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革与创新。这就要求在推进老旧小区改造的进程中，政府拿出魄力和力度，发挥主导作用，多措并举，着力寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。注解1、“小区环境亮化、美化与基础设施改善”指楼体粉刷、道路铺设的改造，供电、供水、燃气等配套设施的修缮升级，小区绿地、停车场和休闲健身活动场所建设等；注解2、老旧小区是指XX年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以与住宅楼；注

15、解3、老旧小区具体整治容分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造容。在老旧小区的楼本体改造中，基础类项目包括：拆除违建、清洗粉刷楼体、光纤入户、增加无障碍设施等，自选类项目包括：增设电梯、屋顶美化、多层住宅楼平改坡等。在小区的公共区域中，基础类改造项目包括：修补破损道路、完善公共照明、绿化补建等，自选类项目包括：增设停车位和电动汽车充电设施、增设养老服务设施和社区综合服务设施等。在小区治理方面还包括基础类的完善小区治理体系、实施规化物业管理等。注解4、中国社会老龄化倾向越来越明显，养老院的数量明显不足，大多数老人不得不居家养老，居家养老模式依然是目前中国养老的主要模式。注解5、“提升需求品质的家庭刚性住房需求”是指随着普通家庭成员的增多，家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求，然而房价不断上涨，普通家庭对商品房的购买力却有限。若能在花费较少的情况下，对旧房加以改造利用，提高生活品质，将会缓解购房压力。注解6、“探索老旧小区改造四方面机制”是指：政府社区居民分工：探索政府统筹组织、社