物业共用设施设备管理服务方案

1、物业共用设施设备管理服务方案一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表序项目时间次维修养护内容工作标准号间隔数1 、检查地基有无超过允许范围的不有超过允许范围的半年一均匀沉降。不均匀沉降请专家2 、检查其中有无开裂、破损，基脚鉴定，制定维护方案有无破损。由专业公司实施。 无1地基基础适时安排白蚁的防治和消杀工作，走白蚁，结构性能完每季一访用户， 了解其办公室内有无发现白好。蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。结构性能完好、安全，无弯曲变形，裂梁每年一检查整体结构性能是否完好。缝、腐蚀、无孔洞、每季一检查有无弯曲变形、裂缝、

2、腐蚀。脱漆、起壳。对于承板重结构部件， 若出现每年一检查整体结构性能是否完好。因设计或不可抗拒每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。柱因素引起的严重损每年一检查整体结构性能是否完好。坏，委托专家进行分每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。析、计算，拟定维修承重墙一检查整体结构性能是否完好。方案，由专业公司实每年承每季一检查金属构件有无孔洞、 变形、裂缝、 施处理。锈蚀。重2对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处结每半年一理。构分析金属结构各部件的工作状况，评金每年一定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。属1 、加强大风暴雨等恶劣天气时对金构属结构和支撑体系的适时检测。件2 、加

3、强地震等不可抗拒自然力作用备注后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。3 、在大风暴雨后加强对金属结构的检查， 根据检查的结果进行必要的维护。每月一检查墙体是否平直、 有无裂缝、 孔洞、 结构性能完好墙体3非承重墙风化等缺陷。平直，无裂缝、孔洞、每年一检查墙体结构性能是否完好。风化缺陷。4屋防水一1 、清扫、冲洗屋面，特别注意采光屋面、采光棚清洁，面每周天棚的清洁。雨水口无堵塞， 伸缩涂层、采光2 、检查雨水口有无堵塞，发现异常缝油膏无变硬疏松、玻璃及时疏通。开裂、脱边。隔热层3、检查屋面有无积水。无空洞、起鼓、渗漏；4 、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、防水层无破损、老是否开裂、 脱边，发现异常

4、即时修复。化。避雷网无脱焊和5 、检查隔热层，有无空洞、起鼓、间断。渗漏，发现损坏及时修复。6 、发现防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。7 、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。1、全面修补隔热层板，重新勾缝。2、检修屋面防水层。每年一3 、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。5、油漆圆钢避雷网。每年雨季对屋面进行仔细检查，及时备注消除涂料防水层破损、老化，及时更换破损玻璃的接缝密封胶， 以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。1、检查楼地面是否平整完好，楼地面平整完好， 无有无空鼓和破裂。空鼓、破裂，地面饰2 、检查地面饰面材料有无松面材料无松

5、脱、空每季一脱、空鼓、破损，发现问题及鼓、破损5楼地面时处理。3、更换大面积松脱、 破损的地面饰面材料。每年一检查楼地面面结构功能的完好性。1、检查扶手、踏步有无损坏，扶手、踏步，地砖无每半年一发现异常随时修复。损坏，扶手、护栏油2、补换损坏的地砖。漆完好。6楼梯3、修复空鼓的地砖。1、油漆型钢组合楼梯、扶手、每年一护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。1、检查地面砖有无起砂、 空鼓、 地面无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修开裂、松脱，墙面无每周一复。污迹、剥落。2、公共通道及门厅的墙面有无7公共通道污迹和剥落，发现异常随时处理。每月一对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换

6、。涂料、内石土8 墙质块面材外喷涂9饰面、墙面玻璃10 吊顶11 门窗12 地下室1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱墙面无裂缝、空鼓、落部分。脱落、无变色现象、每月一2、处理内墙面变色现象。无渗漏水。 石水质块3、处理内墙面局部渗漏。材完好，无破损、裂4、更换破损的石土质块材。缝。每季一处理内墙面大面积渗漏。每年一雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。修补涂料饰面破损、 脱落部分。涂料饰面无破损、 脱每周一更换破损的外墙饰面玻璃。落、变色、污迹。石清洗外墙饰面人为造成的污染材饰面无破损、裂部分。纹、钢挂牢固无松结合外墙清洗作业，一并检查动。外墙面无渗漏每半年一外墙面的使用状况。水。每年清洗外

7、墙面处理外墙面变色现象；检查并一次。每 5 年翻新涂加固外墙金属构件。料饰面一次。1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。每年一2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。1 、强风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2 、外墙清洗必须用绿色环保型清洁根据需要剂。3 、更换外墙饰面应按原设施要求进行。4 、每 25 年翻新外墙面一次。每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，无水浸、腐烂、脱裂、发现损坏及时修补。霉变、踏坏。加强防水、 防腐、防裂、 防胀、每月一防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。1、检查木门门扇有无松动、下门无松动、下垂、

8、翘垂、翘曲变形、霉变和腐朽。曲变形、霉变、腐栏，每月一2、门转轴或摩控磨损部位加润转轴灵活，无变形、滑油。生锈。3、防火门（塑）钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈。每半年一更换门窗的易磨损部件。检查地下室天花、墙面和地板天花、墙面、地板无每周一饰面有无起壳、脱落和渗漏水起壳、脱落、渗漏水。现象，发现问题及时修复。二、供配电系统维护、管理计划及标准项目时间次数维修养护内容工作标准1、检查外观是否完好、运行有无噪声。外观完好、清洁，运行无检查指示灯是否完好。噪声，指示灯准确完好，每周一2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否操作机构灵活、互锁机构高压正确。正常。清理外部灰尘。环网1、检查操作机构是否

9、灵活、互锁机构是否柜正常。每年一2、检测接地电阻（应符合规定要求） 。3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。4、自动合闸电瓶加注电解液， 检修充电器。1、检查外观是否完好，有无异常响声。电缆接头牢固，运行声音每周一2、检查温控器指示是否正常，超温时风机正常，备用变压器能及时能否正常起动，风机运行是否正常。投入使用，绝缘良好，对变压3、变压器电压、电流是非在额定范围内。电阻符合要求，安全防护1、检测接地电阻，各接线装置紧固。措施完好，标示明确。器检测变压器线圈绝缘电阻。每年一2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。3、清理灰尘。1、清洁卫生。安全可靠运行，配电元件2、检查外观是否完好，电

10、压、电流是否正安全可靠，母线排完好无常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。异常，配电房无安全隐3、检查配电开关触头接触是否良好，有无患，安全防护措施得当，每天一短路、过载现象。功力因素达 0.9 以上，各4、检查开关是否在正确位置，标示是否清类标识，警告牌齐全，周配电楚，围环境整洁。柜、动5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率力柜、因数是否达到要求。控制6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。柜、1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，半年一更换打磨烧坏的动静触头。2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。1、重复上述检查。一年一2、检测接地电阻。3、测试过流保护装置、 联锁装置是否可靠。1、清洁卫

11、生。线路敷设环境卫生，无积每周一2、检查敷设环境有无积水、杂物。水杂物，接线装置完好无3、供电电缆标示是否清晰、脱落。过热现象，标识清晰，无供电1、重复上述内容。脱落，金属支架安装牢一2、检查线路有无过热现象。固。线路每月3、检查进出线路接线装置是否完好。1、重复上述内容。每年一2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。三、消防系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。探测器外观完好，性每月一检测是否有误报， 解除报警、 查出故障、 及时处理。能稳定，报警正常，按 10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，处于良好的工作状

12、（每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元）。态。烟雾、每 半一1、重复上述检查。年2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。温度1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接等探口。测器2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的每年一及时处理。3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。每周一1、清洁卫生。外观清洁完好，接线2、检查外观是否完好，运行是否正常。无松动、脱落。正常报警1、更换损坏的报警装置。报警，联动准确。装置每年一2、手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。3、检查接线是否松动、脱落。1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录

13、。主机、联动柜清洁卫消防2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情生，无灰尘，接线无每日一况。松动、脱落，工作温控制3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录度正常， 无过热现象，主机事发时间、地点及发展情况。能准确显示、打印报每周一内部吸尘、清洁，并做好记录。警、联动、故障信息。每月一对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。每季一对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。1、消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能消防准确检测有关信息。2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警联动资料。柜每 半3、对存在的故障予以处理。一年测试系统接口信号是否

14、正常。软件数据备份。测试系统接口模块、各种按钮的性能。测试系统接地电阻。测试各回路的对地电阻。消防1、清洁设备。外观完好、清洁，放广播音清晰正常，火警时2、检查外观是否完好， 检查线路及设备是否正常。和背能正常联动、切换。每季一检测线路及音响要求达到的标准。景音3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是乐系否完好。统1、清洁卫生。箱体清洁卫生，配件2、检查外观是否完好。齐全， 阀门开启灵活，消火每季一3、检查配件是否齐全。无锈蚀、掉漆，水带栓4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防无霉变，破损，按钮栓接口是否正常。能正常联动消火栓5、消火栓按钮是否能正常使用。泵。每 半一消防演习（水枪水

15、柱射程大于 30 米，能实现联动） 。年对消防水带作防霉变处理。每周一检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。1、更换失灵压力表。喷淋、2、放去管网污水，并试验。消火3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统栓等每年一色环。管网4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。1、清洁卫生。每月一2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。3、外观标示是否清晰。1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好防排每 半记录。烟系一2、观察消防演习时是否联动年统3、检查防排烟阀门运作情况。4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。每年

16、一2、风机外壳清锈刷漆。3、更换各类标示。1、清洁卫生。气体每月一2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。3、检查气压表的完好情况。灭火系统每 半1、检查气瓶压力。一2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。年3、模拟测试气体消防灭火系统的运作情况。管网压力正常，水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常。喷淋头无滴漏现象。风机及各阀门外观清洁卫生，无掉漆、锈蚀，标识清晰，联动正常， 阀门启闭灵活。外观清洁卫生，气压正常无泄漏，模拟测试联动正常。四、排水系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净机房环境、设备设施干净无尘。无灰尘， 水位水压、 电压、

17、2、每 2 小时观察其水位、水压、电压、电电源符合规范要求，电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声机、水泵无异常声音，湿音，电机，控制柜有无异味。式报警阀、液位报警器、生活每天一3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不控制系统工作正常。符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。泵、喷4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系淋泵、统工作是否正常。消防5、检查水位深度指示是否清晰。泵等6、发现故障及故障隐患及时处理。各种1、重复上述检查。水泵2、生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。每月一3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。1、电

18、机、泵体轴承清洗加滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。每年二3、检测电机接地电阻。4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。5、更换磨损的水泵轴衬套。6、性能测试。1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、水箱（池） 无跑、 冒、滴、漏现象，箱口排水管口、溢水管口、透气管漏现象，防虫网完好，水口防虫纱网是否完好。箱（池）盖板完好且上锁，水每周一2、打开排污阀排污。每月定期投消毒漂白粉、3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。每年对水池（箱）不少于箱4、观察水质情况，检测水的PH值。二次进行清洗消毒处理、5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。且水样检验

19、全格。水1、重复上述内容。池每月一2、按规定比例按时投放消毒药品。1、清洗水池， 按比例投放漂白粉进行消毒。每半年一2、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。3、各类金属构件及管道作防锈处理。给水1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井井盖完好，井底无污物，每周一底是否有污物，如有则清除干净。排水管道畅通，井盖标志井、雨2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。清晰正确。水井、1、重复上述检查。污水半年一2、清理污泥，疏通下水管道。井3、各类井盖及金属构件刷漆。1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。每周一2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。3、阀门开启位置是否正确， 标示是否清晰。1、重复上述内容。每季

20、一2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、供水、冒、滴、漏现象。1、重复上述内容。排污2、检查修整全部管架。管网3、管道及支架除锈刷漆。4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否每年一正常。5、管道内部清洗、作防腐处理。6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。五、中央空调系统维护、管理标准外观完好无滴漏现象，供水压力正常，阀门、闸阀开启、关闭灵活、 无跑冒、滴、漏现象，管道畅通，止回阀、浮球阀、液位控制器正常，管道支架无诱蚀，标示准确齐全。项目时间次数维修养护内容工作标准空调主机冷冻泵1、检查制冷剂液位和油面。各仪表正确可靠，冷

21、冻剂2、检查加热器和变频压缩机。系统、润滑系统、水系统3、检查和测试所有运行控制和安全的密封性能好；安全阀、每年供冷控制功能。附属阀件正常可靠，每年4、检查调整微电脑控制中心的设定清洗机油过滤器并更换暖季节机一值。一次冷冻机油，管道无腐组启动前5、启动机组，检查整个系统的运行蚀，测试电路动作可靠，状况，记录、机组运行参数。各安全装置性能良好，主6、根据运行记录，分析处理机组问机运行正常无异响，电机题。绝缘达到要求1、检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置。2、检查控制装置的运行。3、检查制冷剂液位和油位4、检查润滑系统的运行。5、检查回油系统。6、检查电机和启动器的运行。7、记录运行状态

22、参数，分析确认机组运行是否正常， 必要时进行机组检修。运行期间一8、每月进行一次泄漏检查。9、记录和报告有需要更换的零配件。10、冷却电机轴承打油 / 更换轴承。11、高 / 低压控制检测 / 修理 / 更换。12、空调机组检测 / 修理 / 更换零配件。13、冷凝器清理沉积物质。14、电器装置有否接驳松脱 / 触点氧化/ 外来物质 / 修理 / 更换。15、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。1、检查压缩电机组件的各项环节。2、检查压缩机润滑油系统。3、执行各项正确操作程序，检查电每年制冷机启动器。4、检查控制面板，确定各操作状态暖结束停一是否正常。机期间5、检查冷凝器洁净情况是否需要

23、清洗。6、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法。1、检查电机电流、电压、温度，观水泵、电机轴承、轴套等每天一察有无异常现象。部件无较严重磨损，若磨2、泵体盘根处滴水是否符合要求。损严重则更换；更换密封1、检查运行记录；检查联轴器及盘效果差的部件，电机绕阻每季一根的使用情况。绝缘符合要求，管系统阀2、转动阀门，检查阀门能否灵活开门工作正常无漏水，电路启、关闭。动作可靠。1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。2、检测电机接地电阻，并记录。每年一3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。4、更换水泵轴衬套， 重新加装填料。5、泵壳、泵体清锈刷漆。1、 机组外部清洁。机组外部清洁干净，电磁每天一2、检查电

24、磁阀、温控器工作是否正阀、温控器工作正常，过常、接水盘排水是否畅通。滤网保持干净，排水管畅1、重复上述检查。通，电机、风机运行良好，每季一2、清洗风机过滤网。控制部分工作性能良好。新风机3、风机轴承加注黄油。组1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口。每年一1、 更换或清洗电电机及风机轴承并加注黄油。2、 风机外壳清锈刷漆。4、测试控制部分工作性能。1、 观察风机是否正常运行， 有无异风机盘管运转正常，电机每周一常声响。绝缘性能好，皮带轮无磨2、 空调开关及电磁阀工作是否正常。损，管系、盘管无漏水、1、检查冷凝水摘录不盘是否畅通排水。漏气、堵塞，风机、散热风机盘每季一2、保温要求达到的

25、标准是否良好，翅片清洁干净。自动排气阀工作是否正常。管3、清洗回风口、出风口、过滤网。1、 检测电机接地电阻及电机绝缘每年一电阻值。2、 清洗接水盘。3、 盘管风机轴承加注黄油。六、安全技防系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准闭路监控系统摄像机每周一1、清洁除尘外观清洁无灰尘，接线稳2、检查外观完好情况。固，监控位置准确无偏每季一1、线路整理。移，图像清晰，云台传动2、检查各视频及音频接头。部件运转灵活。1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。每年一2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。计算机和1、主机、显示器及打印

26、机清洁除尘。各部件外观完好清洁，监视器每月一2、检测 UPS工作情况是否正常。UPS 工作正常，断电无数3、检查各连接线路是否牢固完好，据丢失，电脑无病毒，监是否有氧化腐蚀现象。视器显示清晰。电脑数据1、清洁主机内部灰尘。定期备份。每半年一2、数据整理与备份。3、计算机数据整理、内部测试。录像机一1、清洁除尘。每周2、检查外观是否完好。每月一1、检察录制标准。2、测试各功能键的工作情况。外观清洁卫生，各按键功能正常，回放质量良好，报警录像转换正常。每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。画面分割1、清洁除尘。外观清洁，接线稳固，各器、切换每周一2、检查外观是否完好。按键功能正常，报警显示

27、器和 AD3、检查连接线路的牢固程度。及输出正确。主机每季一1、测试各功能键的工作情况。每年一1、线路整理，功能测试。七、电梯系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准1、清洁卫生。机房环境设施设备清洁2、轿厢照明是否正常。无灰尘，轿箱照明应急照3、控制盘指示层、指示灯是否正常。明、风扇正常、安全，制每天一4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空动装置有效，减速箱油调器的制冷状态是否正常， 机房室温是符合到位，缓冲器油位符合要要求，运行是否有异常和振动。求，各层标记清晰，各活5、检查引机减速箱油位是否符合要求。动部件润滑良好，系统运6、检查各内选、外选接扭工作情况，是否灵敏。行正常且符合国家标准，1、检查并拧紧各接线端。每年由成都市技术监督2、检查安全装置，并做好记录。局进行检测并取得合格每 半一3、轿箱上不锈钢油。证。月4、检查轿箱照明及风扇。5、对各安全装置清洁检查，并进行调整。电 梯6、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。1、测试各装置安全回路的电器操作。设备2、检查选项层器、限速器接线端、接线和有每月一关控制点情况。3、检查及调整制