地产全案营销代理说明书(最新改)

1、-目 录一、 专业诚信的合作伙伴-P3二、 平台资源，创造价值-P4三、 圭谷服务的项目-P5四、 规范服务，优质保证-P22五、 项目操作流程-P25六、 项目合作内容-P26尊敬的地产：感谢贵司邀请圭谷参与本公司开发项目的策划代理销售执行合作商谈，我司将高度重视本次与贵司合作的机会！通过与贵司项目负责人沟通交流和对现有项目情况的研判，并仔细分析讨论了本项目的市场因素和各项资源，我司谨以真诚向贵司表示：圭谷有决心使贵项目成为市场瞩目的热销楼盘，创造楼市佳绩，在保证项目整体战略推广有序进行的同时，实现资金的快速回笼！并与贵司携手打造地产卓越品牌。我司将组建专门工作小组，结合圭谷多年房地产项目策

2、划及代理的专业经验，为贵公司成功开发制定专业策划营销方案，作为贵司科学决策的市场专业支持，并以精英销售团队圆满实现销售目标。愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！专此奉达，即颂商祺-一、专业诚信的合作伙伴十年组织智慧和高素养的专业营销策划人员 圭谷机构始于新加坡华新国际集团体系下的房地产专业服务机构从年开始进入房地产营销策划、推广、销售领域，至今经过十年的市场实践摸索，获得了一些宝贵的房地产运作经验。服务的项目覆盖了高、中、低档住宅；写字楼；商业物业等多个建筑业态，我们与房地产开发商形成紧密的战略合作伙伴关系，共同创造辉煌业绩。同时我们也取得了骄人的成功业绩。训练有素、善打硬仗的销售精英 圭谷

3、实行项目销售目标管理和淘汰制度，并重视实行持续全面的专业化培训，以确保销售精英团队的持久的高销售力。深度挖掘物业价值，实现项目的利润最大化 圭谷针对地产项目所在的区位和所拥有的各项资源条件，全面深入的挖掘卖点，以规避风险，最大化提升物业价值，实现利润最大化。节省项目营销成本，解决实际问题 圭谷将结合项目卖点，通过细分市场，寻找并锁定目标客户，实施有针对性的营销手段，最大限度的为发展商节省营销费用，解决客户实际问题。坚持到最后，实现快速完美销售 圭谷历年服务项目中，客户完全满意度达95%以上。代理过的项目超过90%实现90%以上的销售率，超过70%的项目实现100%的销售率。圭谷从不只看重短期利

4、益，更注重与开发企业的长久合作，实现共赢！二、平台资源，创造价值策划基础数据库 圭谷地产设有专门的市场数据库系统，拥有较完善的沈阳历年来开发的房地产项目的基本资料数据库，并根据市场变化随时更新，为项目提供及时准确的市场资料和成熟交易案例。专业销售管理系统 圭谷拥有成熟的项目操作系统和经验，特别是销售管理更为专业，并为多家企业提供长期顾问及培训服务。客户资源管理网络 圭谷拥有数十万条房产项目的上门客户和成交客户信息，深切了解市场需求及发展态势，并通过不断的与相关地产服务及媒体企业实行战略合作，最大化提高信息容量和资源的优化。三、圭谷服务的项目圭谷机构经过多年的市场磨练，策划、代理销售的项目覆盖了

5、豪宅、小户型住宅、写字楼、商业物业等多个建筑产品领域，以及其他众多非建筑企业和产品。其中房地产项目举例如下：1、银调尚层服务类型：营销策划整合推广 项目概况：项目地处和平区南京北街与哈尔滨路交汇处，城市的几何中心，和平、皇姑、铁西三区交汇处，配套完善，23条公交线纵横交错。规划用地面积8781，建筑面积84770，共享金苑华城精美园区，为一栋26层的板式高层，共1000户。整体销售额约4.25亿元项目主题定位：高尚银调生活特区创新策略：以地域形成卖点，提出“NO.1皇寺生活圈，问世！”为吸引白领阶层的注意，以及突出项目的品位，把销售中心更名为“营 销品鉴馆”。辉煌业绩：2007年9月2日认购，

6、 310层便遭遇“热捧” 认购当天销售60。2007年9月13日，再加推1115层银调精域，当天销售65。2007年9月29日正式开盘。2、假日蓝湾（君临天下六期）服务类型：营销策划整合推广 项目概况：项目地处铁西区北四路与卫工明渠交汇处，规划总占地面积130000，总建筑面积280000，配套完善，交通繁华。项目拥有5000业主会所、幼儿园、超市等，纯粹一环旁多层水景院落，项目共3000户。整体销售额约13亿元项目主题定位：一环旁·多层双水景·友居生活家创新策略：以多层形成卖点，提出“友居生活家”概念。一环旁的绝佳地段，融合假日、内外水景的概念，形成园区的差异化优势。辉煌

7、业绩：2007年12月认购，在 认购当天销售60。2008年3月，再加推3867尚钻小户。3、恒运豪庭服务类型：营销策划整合推广销售代理项目概况：本案地处市府大路与奉天街交汇处沈河区市府大路356号，住宅、公寓、写字间、底商四种业态相映成趣，共5栋高层组成，项目以约12万的建筑面积，开创都市经典未来。整体销售额约6.25亿元项目主题定位：凌越心峰 爵仕回归 市府大路 爵版名宅创新策略：生活与地段一起瞩目。以爵士的姿态与精神，恭迎爵士回归。创意以“爵稀、爵恋、爵美、爵世、爵家、爵尊、面仕”为主线。市府大路、奉天街交汇处，不可逾越、不可复制。辉煌业绩：2007年9月19日认购当天，推出房源销售60

8、。开盘前热辣登记，旺势进行中4、明城花园服务类型：营销策划整合推广项目概况：本案地处沈河区东部，选址于沈河区先农坛路与万柳塘路交汇处，临近一环，规划总用地63200平方米，建筑用地56600平方米，城市建筑用地6600平方米，一期规划为2栋18层的高层，2栋7层高多层和3栋高、多层联体住宅。整体销售额约4.63亿元 项目主题定位：2003年 花团锦簇地 功成名就时 2004年 尊贵守望者 创新策略：2003年提出“生意财”、“享自然”、“乔新居”、“合家欢”明城四喜。2004年产品定义为都市自然主义名宅辉煌业绩：2004年10月份沈阳销售额前十强每平方米起价从开盘的3600元涨到5860元。2

9、003年7月26日开盘当天销售率35%以上，一年后销售率达90%以上中国沈阳第六届房地产交易会畅销楼盘中国沈阳2003年最具影响力楼盘2004年建筑风格特色奖2003年中国（沈阳）房地产策划案例金奖5、融城时代服务类型：整合营销推广项目概况：融城时代尊处浑南新区西部居住组团的核心位置,浑南大道与沈营大道交汇处，总占地15.2公顷，其中一期用地 4公顷。一期八栋，其中三栋为板式小高层，为11层（顶层跃层）和12层（顶层阁楼）。5栋为18层点式楼，一、二层为网点，三至十八层为住宅。项目整体销售额：约16亿元项目定位：金廊之巅雕塑主题名宅创新策略：1、 利用六大主题雕塑创造雕塑主题名宅2、 斥资21

10、00万打造宏大艺术园区3、 推广定位：源自金廊之巅的影响力辉煌业绩：2004年底一期销售率80%以上，二期A组团开盘销售六个月销售98% 2003年辽宁省城乡绿色楼盘“人居浑南2003建筑规划设计大赛”科技进步单项奖2003年沈阳最佳户型、2003年沈阳最佳四室户型6、阳光港湾服务类型：全案策划销售顾问项目概况：地处大东区工农路与如意街交汇处，项目一次性全面开发，占地万，建筑面积万，由高层及多层产品组成，多层为6层，高层18层。项目整体销售额：约2.6亿元项目定位：新都心阳光水岸特区创新策略： 提出“阳光水畔，漫调生活”辉煌业绩：2006年9月2日开盘，并成功签约280套，至2007年3月销售

11、率达90%7、御龙逸城服务类型：全程策划/形象推广/销售代理项目概况：地处东陵区方圆街19号，项目分二期开发，占地面积26万， 产品类型分多层、小高层、及高层。一期47栋栋小高层，41栋多层；二期36栋，多层16栋，小高层栋，高层16栋。项目整体销售额：约16亿元项目定位：二环内46万龙文化生活特区创新策略： u 提出“龙文化主题社区”辉煌业绩：一期推出22万平米,上市六个月销售100%。二期24万平米一组团上市一个月98% 二组团精钻尚座售罄，三组团上市一周销售70。8、MOTO商城服务类型：全程策划/形象推广项目概况：本项目位于沈阳市东陵区长青专业批发市场群内，东临丰乐三街， 南侧均为16

12、米城市规划路长青路，西临丰乐二街，北侧为12米规划路。规划用地1.7万，总建筑面积为3.8万，用地为原东北摩托车市场。项目由六栋四层住宅和两层商业网点组成，商业部分为东北摩托车城，住宅部分为MOTO新城住宅小区，商铺建筑面积将近12013，住宅为2.3万。 东侧为住宅小区出入口及地下车库出入口。1、2层东北摩托车城，共74间商铺，面积从92180；36层为单元式住宅，共336户，面积为48106。项目整体销售额：约1.8亿项目定位：商赢天下创新策略： 营销方法论“商势、商道、商术”引入“商势、商道、商术”操盘策略内涵销售状况：住宅销售 100% 网点销售 80% 9、林语家话服务类型：全程策划

13、/形象推广/销售顾问项目概况：项目位于于洪区鸭绿江街，北与规划路为邻，南接铜山巷，东连鸭绿江街，西衔规划路。园区总占地面积24809平方米，总建筑面积47549平方米（不含地下）属于中小型花园住宅小区。其中高层和多层的建筑面积分别为多层32922平方米，高层8235平方米，并有6392平方米的网点，另有部分半地下车库。园区内总共有10栋楼组成其中4栋11层的小高层和6栋6层高的多层（其中有3栋楼已经团购）园区容机率为1.92。户型面积41.59106.90平方米，面积适中，特点为大开间小进深，功能分布明确，部分到市场热销的全明户型。项目整体销售额：约2亿元项目定位：一林悠然,一品家话创新策略：

14、1 客户拦截策略广告采用亚军（四两搏千斤）策略销售状况：住宅销售98%,网点销售90% 10、青阳·四季园服务类型：营销策划整合推广销售顾问项目概况：地处沈阳市东陵区方南路南侧，占地面积8.4万平方米，规划多层住宅19栋，高层住宅7栋，总建筑面积达12万平方米。项目整体销售额为：约3.6亿元项目定位：东方新贵 纯品小户人家创新策略：（sp活动为主）u 看房中汽车活动u 看房送月饼活动辉煌业绩：u 2004年10月16日开盘，开盘当天销售率达38%，一个月内销售率达65%以上，销售8个月销售率达90%11、翔凤华园三期书香高阁服务类型：营销策划整合推广项目概况：位于阳市皇姑区宁山中路1

15、38号，翔凤 华园11号楼，精装修项目整体销售额：约0. 3亿元项目定位：文化新贵的书香生活 创新策略：u 命名三期书香高阁为“楼王”u 在园区大湖旁修建精装修样板间，给消费者最真实感受u 举办翔凤华园车友会u “旧房换新房”活动u “零首付”活动 辉煌业绩：开盘当天推出房源，销售20%以上12、假日·浅水湾假日公寓服务类型：全程策划/形象推广/销售代理项目概况：本项目位于龙王庙海滨度假区，项目依山傍水自然旅游资源丰富，是一处乡村气息浓郁的海景度假公寓项目该项目共六栋建筑物组成，建筑形态为多层公寓建筑；其中五栋公寓楼，一栋单层物业用房。面积区间50平方米85平方米之间。主力户型70平

16、方米，二室二厅。公寓内不设供暖设备，以简单装修为交房标准。该项目预计总投资为3100万元，整计划与2007年5月破土动工，2008年8月交付使用。项目整体销售额：约5000万元项目定位：自由平和、休闲健康、亲近自然、愉悦身心倡导新的旅游生活消费模式/多元中资海岸风情假日公寓创新策略： 、针对目标客层，提出营销概念，并分别从视觉形象和产品规划中延展；2、 把营销概念完美的融入到产品规划中打造完美的海岸风情高尚公寓；3、 将项目的特点迎合市场，填补沈阳旅游地产的空白。销售状况：内部认购90%，10月21日开盘当天签约1/4。13、岫岩-河畔花园服务类型：全程策划/形象推广/销售代理项目概况：项目位

17、于城东区交通运输管理所北侧（原华弟学校）。总占地面积1.8万，0.95超低容积率，低密度，高舒适度，每一寸土地都富有贵族的气息。245300优化宅第，国家知名品牌装饰建材，低密度的别墅特区，品质见证优尚地位。全框架结构，客厅层高4.1米，居室层高3米，中空、双层塑钢窗，进户门及车库门为国家名牌，小区道路、园林景观、垃圾箱、报刊亭、消防设施等均设置到位。项目整体销售额：约4968万项目定位： 爵家艺墅 岫岩首席爵版TOWNHOUSE高档享受和崇尚尊贵创新策略： 1、加大对项目周边风景描述，突出项目优势2、对楼盘宣传独创设计，加深楼盘档次感3、大面积的建造园区环境销售状况： 共72套，内部认购35

18、套，10月17日开盘火爆。14、金帝花园服务类型：全程策划/形象推广/销售代理项目概况：金帝花园位于铁岭县新台子镇政府北80米，距沈阳市沈北新区车程10分钟，是沈北新区与铁岭的交通要道，此项目占地6000平方米，建筑面积达20000平方米，商业地产占地3000平方米，建筑面积达6000平方米，园内容积率3.33%，绿化率高达24%，共4栋板式多层住宅，共计210户，园区封闭管理。项目整体销售额：约3380万项目定位：新台子镇主题温情生活家创新策略：首付2万，总价5万即可拥有花园小区。销售状况：销售销售7015、景盛桃园服务类型：全程策划/形象推广/销售代理项目概况：项目位于东陵区桃仙镇台南村，

19、隶属沈阳桃仙国际机场航空港副城，西面沈飞制造厂，北面东北最大的航空物流园区。项目总占地6万平方米，总建筑面积12万平方米，约2000户。项目共分2期开发，一期由6栋多层组成，为32000中式花园小区。项目整体销售额：一期约6500万项目定位：大浑南·机场副城·桃园人家创新策略：投资300亿元改造浑南机场副城，升值空间巨大！总价8万定居浑南销售状况：目前销售销售80。16、开建·康都服务类型：全案策划销售顾问项目概况：位于大东区上园路北大营东街交汇处，北部紧临梧桐馨园；南靠上园路；东南部与沈阳市一一一中学隔路相望；西南部与沈阳市实验中学隔路相望；依托汽车产业城，南部

20、有即将兴建的大型超市；西北部为凤凰园；西部是成熟的社区。建筑面积64627平方米；基地为规则的长方形项目整体销售额：约1.85亿元项目定位：高健康指数的康居住宅创新策略： u 提出开建·康都六大健康指数辉煌业绩：u 2003年9月16日开盘至2004年11月基本售罄。其他项目：² 万科进入沈阳的宣传推广² 城中花园全案形象推广² 河畔花园二期、三期项目策划推广² 格林豪森前期形象定位² 沈阳金苑华城一期、二期全案企划² 沈阳新世界花园报刊广告设计² 沈阳新洲·上海花园相关策划推广² 城建

21、3;东逸花园F组团包装推广² 沈阳鸿凯花园形象策划² 沈阳开建康都全案企划² 沈阳新家源形象推广² 沈阳金源新村全案企划² 沈阳梧桐园全案企划² 沈阳梧桐馨园全案企划² 沈阳绿园报刊广告设计² 沈阳信盟花园VI设计、形象定位² 苏州未来农林大世界的VI策划² 沈阳格林大饭店VI设计、策划² 沈阳信盟企业VI设计、策划（房地产、零售业）² 沈阳华新国际集团近四年来周年庆典的现场包装设计² 沈阳华新国际网络物业网站设计，策划² 沈阳桃仙国际机场的园林规划设计&

22、#178; 沈阳方圆大厦的园林规划设计² 沈阳文华园整体策划及销售² 沈阳柳湖绿园全程营销代理² 沈阳集智大厦（写字楼）全程营销代理² 沈阳荣达大厦（酒店式公寓）前期市场调研及营销策划 ² 沈阳富城时代形象推广² 沈阳富城·俪景嘉园形象推广² 沈阳翔凤华园三期营销推广² 沈阳金苑华城策划、设计² 沈阳市百一园营销推广² 沈阳市百脑汇资讯广场平面推广² 沈阳市北海家园形象推广² 沈阳中百科技有限公司的VI设计、策划（软件业）² 沈阳桃仙国际机场的园林规划设计

23、² 沈阳夏宫水上娱乐大世界VI设计（娱乐）² 中国好利来蛋糕世界VI设计、策划（餐饮、零售）² 沈阳方圆大厦的园林规划设计（位于沈阳CBD商务区中心位置）其他还有靓馨园、圣康家园、绣水靓园等四、规范服务，优质保证地产专家，完美销售保证Ø 针对贵司项目的需要，圭谷将特别配备具有多年项目实操成功经验的精英销售团队，确保达至开发商的销售目标；Ø 公司总经理将作为项目总负责人，直接把握项目操作的方向；Ø 圭谷策略资源中心及项目顾问委员会全程为项目提供全程智力支持。我们拒绝提供连自己都难以引起自豪的服务策略资源中心（策划平台、销售管理平台、客户

24、资源系统）销售执行团队策划团队公司总经理营业部经理策划经理策划团队销售团队项目经理策划总监圭谷营销企划顾问委员会圭谷地产经纪事业部“三级四点”评审，严把报告质量关圭谷一贯坚持对项目定位、形象定位及宣传推广策略、开盘策略、价格方案等四个重大方向进行营业部、事业部、及总公司三个层级的评审；三级四点评审加强了对报告品质的控制，确保每份出品报告凝结了包括分部总经理、代理部总经理等公司高层在内的整个工作团队的知识和经验，以准确把握市场，并为降低项目交易风险、实现项目收益的最大化打下坚实的基础和提供有力的保障。过程控制，确保服务品质圭谷将选派销售精英为项目服务，在销售执行阶段对销售人员进行专案培训，执行目

25、标管理和淘汰机制，公司和分部实行不定期的巡盘检查制度，及时帮助和解决销售中遇到的问题，保持一贯的高品质服务水准，以确保实现项目的完美销售目标。五、项目操作流程前期筹备阶段双方签署合作协议后，圭谷将结合目前项目及市场情况出具项目定位市场检验及营销总纲，确保项目定位准确，降低项目开发风险。销售筹备阶段圭谷全程参与项目各项方案的修改对接。在本项目达预售条件之前三个月向发展商提供项目销售执行报告，并讨论反馈，形成完备的执行方案，最大限度挖掘并实现项目物业价值。销售执行阶段在本项目正式销售之前一个月内，提供项目价格执行报告；进一步完善营销策划。包括：(1)营销的总体构思。 (2)广告策略与实施计划。 (

26、3)销售方式、促销手段、销售培训内容。 (4)广告预算。 (5)销售目标、预算及监控。跟踪楼盘销售全过程，及时检讨及调整营销策略，每月向销售部提供最新的各种市场信息和不断改进的销售策划要点。每月向发展商反馈市场信息和销售状况，定期提出各项营销改进策略，报呈发展商同意后统筹、执行。圭谷密切关注市场变化，及时对销售情况进行评估，对广告宣传效果进行评价，最大限度降低推广费用。 销售管理软件全程监控、统计、分析项目销售。六、项目合作内容全程策划代理，一站式营销服务 为使项目快速高效实现优异的销售业绩，圭谷坚持对项目进行独家代理，圭谷将对本项目的市场定位、项目开发战略、营销策略安排、营销行动执行、销售代

27、理执行从专业角度提出系统方案建议；同时，本公司本着为开发公司负责的态度，坚持从项目整体推广出发，从战略的角度进行操作，这关系到一个大型地产项目的成败；坚决杜绝短期短利行为，从而保证开发公司的利益。Ø 服务内容：（一）、项目前期市场调研（小型）1、市场分析 宏观经济及房地产政策导向分析 区域市场分析 项目及其竞争对手的产品分析2、产品市场定位建议 目标市场及产品定位建议 目标客户群定位 销售价格建议（二）、项目全程营销策划1、项目前期营销策划 确定项目的目标客户群及其消费特征 确定项目的市场定位及项目核心卖点 确定项目的产品定位及功能特点 项目竞争SWOT分析 提出项目的设计概念方案2、制定项目的总体营销策略销售策略、价格策略、广告策略、促销策略、包装策略（三）、配合甲方及产品设计单位确定项目的正式设计方案及最终的产品设计1、 项目整体规划及平面布局2、 住宅功能定位3、 住宅分区4、 园区配套设施5、 楼宇外立面6、 园区景观7、 内部结构及布局8、 样板间装修风格及装饰风格等9、项目现场围板设计（四）、制定项目上市前期及上市期的广告、宣传计划内容：广告计划、包装计划、促销计划、销售资料及工具计划、宣传活动计划、公关传播计划（五）、项目推广的全程广告设计1、项目VI系统设计包括：基础部分：项目标识、标准字、标准色的规范应用部分：信封、信纸、便